シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

[匿名さん]

公式URL：シティタワー神戸三宮　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268573/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

[935: 匿名さん]

素人投資家が、儲けようとしているんではないでしょうか？都心の好物件は、投資家が数年前に買いあさって、今、高値
売却していて、利益あげていますね。でも都心の物件は、もうどうしても欲しいが新築がなく、中古でも購入したいような物件で、タイミングみて投資家が利益つけてだしていますね。でもここは新築残ってますから、何をしているんだか、、それでも購入するのは間取りや階が気に入った方じゃないですか。

[936: 匿名さん]

それは中高層階は中古でしか手に入らないからです。

[937: 匿名さん]

もう、低層階しか残ってないですからね。
やはり、隣のシティタワープラザとお見合いの部屋は苦しいよね。

[938: 匿名さん]

でも、低層階は見晴らしさえ気にならなけりゃ安いし万が一何かあっても直ぐに地上に下りられるので私達みたいなシニアにはむしろ良い選択だったと思いますよ。

[939: 匿名さん]

＞934
すみふは販売中でも期が変わると価格上げる事あるからね。
ここの販売中の下層階が消費税以上に価格が上がっていることから、実質値上げ。
その影響で、中上層階の中古価格が上がっているんだろうね。
愛読しているブログに、東京のＣＴ武蔵小杉の価格表が出ていたから貼っておく。
階数が違うが同じ間取りで比較してみると、すさまじく値上げしているのが分かる。下が3月、上が10月。
例えば3月に、49階72平米7490万が、10月だと36.37階で8990万に値上げ。
すみふで人気が出そうな物件は、第1期で買うのが鉄板条件。

[940: 不動産購入勉強中さん]

939さんありがとう
９３４ではないですが、参考になりました。感謝。

[941: 匿名さん]

へぇーそうなんだ。ありがとうございます。

[942: 匿名さん]

不動産は二つと同じ物がない。
他地区の個別の話は無意味。
五輪の東京と落ち目の神戸では
参考にならん。

[943: 匿名さん]

939さん、

掲示板ならではの貴重な情報ありがとうございます。
すみふの販売パターンがわかって、
こちらも対処しやすくなります。

[944: 匿名さん]

この少子化時代に、土地や家が余ってくるのは当然なのに、
実需はあるのかな。

[945: 匿名さん]

都心回帰!!
少子化が進むに連れて人は郊外→都心部に移ります。
これは東京に限った事ではなく、地方都市も同じ流れになります。
但し、地方であっても政令都市でなければ全く意味がありません。
震災以降、元町のさびれ感が顕著になってきた様に
今、てこ入れしているハーバーも20年後には公園になっているだろう。

[946: 匿名さん]

神戸は近道が多いから

駅も近くて、坂道にも悩まなくて良い立地はなかなか嬉しい。

いろんな意見もありそうだけど、人気が出る物件じゃないかな。

[947: 匿名さん]

今が天
地権者が売り抜く→それなりの価値

[948: 匿名さん]

少し待ったら、価格落ち着きますかね？

[949: 検討中の奥さま]

そろそろ、住み飽きた人が売却するんじゃないかと期待。

[950: 匿名さん]

最初の頃は、将来的な転売を考えて購入してみたものの
あまりの居心地の良さに住もうかなと考え始めています。

[951: ご近所さん]

永年、開発がなかなか進まなかった「旭」だからこそ
市のてこ入れで、これだけのタワマンが建った訳です。
ある意味、景観条例を無視してまで・・・
実際、人の流れも変わりこの界隈も大きく変化しました。
薄暗いバスターミナルの時代と比べれば雲泥の差です。
この機を逃さず、官民一体となり更に三ノ宮が発展して欲しいですね。

[952: 匿名さん]

確かに、随分変わりましたね。

でも、どうして高層マンションだったの？

[953: 匿名さん]

マンションでしか市役所が許可を降ろさなかったからです。

[954: 入居済み住民さん]

バブルの後半、吹田に新しく出来たマンションを約6000万で購入
当時はそれすらも抽選でした。
しかし、駅迄バスで移動せねばならず環境は良くとも少し不便な場所です。
結局、売れたのは1500万ちょっと
購入時と比べても1/4程度の下落でした。
これからの少子化時代を迎え「より便利なところ」
住んでみて分かったのですが、大阪まで30分で行ける場所は本当に最高です。
それに、遊びに度々訪れていた神戸を満喫できるわけですから尚更そう感じています。
何だかんだと賑わってますが、住んでいる住人には全く関係のない話し
個人的には、この掲示板が1日も早く閉鎖される事を祈ってます。

[955: 匿名さん]

やはり地の人は少ないね

[956: 匿名さん]

この界隈と西北は、地元民の評価と外部の評価には相当な乖離があると云う事でしょう。
今はミニバブルの最中、どちらが正解かは時間が経てば答えが出るやろ。

[957: 匿名さん]

神戸市もやっと、サンパル横の違法駐輪に着手しましたね。
まだダイエー側は放置しているとはいえ、道がすっきりしてきました。
駐輪場を整備しつつ、全面駐輪禁止に持って行ってほしいですね。

[958: 匿名さん]

地元民と言うより、固まった差別的な思想な方が少数いるだけじゃないですかね。

昔の事言い出したら、関西No.1のグランフロントだって地歴は怪しいですし。

[959: 匿名さん]

先のことは、わかりませんね。でも駅近いというのが、昔より重要視されているのはありますね。私も駅近くはポイント高いです。

[960: 匿名さん]

再開発は開発が進んでからでは、いい立地はあまり残って無く、資産価値も上がっている場合が多い。
ここはどうなるか、購入者は楽しみですね。

[961: サラリーマンさん]

客観的にみて、この界隈では持っておかれるにはいい物件だと思います。
ある意味、老後こそ魅力が増す物件だと思いますよ。
但し、昔を知っている人には些か抵抗感があるのかも知れませんね（笑）

[962: 匿名さん]

駅近いがいに魅力あるの？

[963: 匿名さん]

不動産選びの基本中の基本に立地条件があります。
ターミナル駅から徒歩五分、区役所、病院、新幹線、空港まで近く、徒歩圏で全ての買物、食事がまかなえる。駅前再開発ビル計画、梅田まで新快速で20分、日本全域を見ても中々ない立地条件だと思われます。

郊外のニュータウンは子育てには良いでしょうが、逆に言えばそれだけで、少子高齢化は止められず資産価値を考えれば厳しい。将来ゴーストタウン決定ですしね。

だから、このマンションは住友も売り文句にしてる大人達のマンションなんですよ。実際住んでますが子育て世代はかなり少なく、40台以上が七割超えていると体感しています。経済的にも余裕のある年齢層ですからね。

[964: 匿名さん]

しかし、残っている部屋は高すぎる。
竣工後2年過ぎようとしている今、高層階ならいざ知らず低層階だと今の価格から2割は引かないと売れないと思うが、住不は完売させる気無いだろう。

[965: 匿名さん]

少しは、内緒で値引きしてると思いますよ。今は高値なので損ですね。プチﾊﾞﾌﾞﾙですね不動産の。値引き交渉で、価格は少しはなんとかなると思います。

[966: 匿名さん]

再開発は30年以上前から行っているからもうこれ以上の価値上昇は無理
JRビルに京都や大阪みたく三越伊勢丹でも入るん？
入らんでしょう 京都、大阪と神戸の役割は違うからね
なんで二宮を三宮駅としたのか意味がわからん
利権争いかなんかあったのか知らんけど
やっぱり神戸の中心は元町でしょう

[967: 匿名さん]

「やっぱり神戸の中心は元町でしょう」 ??この意味もわからん。元町も、もう伸びんよ

[968: 匿名さん]

元町はＪＲ元町駅を駅ビルにして高層化。さらに元町駅から大丸までの鯉川筋や、元町商店街の大規模な再開発をしない限り大幅な発展は無いと思いますよ。
そもそも、元町といっても振るわっているのは2丁目まで。3丁目がかろうじて踏ん張っているレベル。
4～6丁目は、一時の超低迷期を脱したとはいえ、まだ超が消えた程度。

[969: 匿名さん]

勿論元町駅より東のことですから安心してください
4-6丁目は論外
神戸が何故ブランド化できたのか？考えればここはないわ
神戸の街というのは基本的に内需型なんです
だから駅に近い＝良いというわけではないです
京都も一番人気は烏丸御池

[970: 匿名さん]

連投ですが元町駅高層化する必要はないです
神戸は面の街です
東京、大阪を真似る必要もないしもしバンバン高層化するなら土地が益々余って希少価値が薄れます

[971: 匿名さん]

だいたいが三宮の北西という事ですね。納得です。

[972: 匿名さん]

968です。ＪＲ元町は高層化するにも敷地が無かったですね。
ＪＲ元町駅も昭和初期までは三宮駅を名乗っていたわけで、高架工事にあたり今の地に三宮駅を新設。
旧三宮駅の新駅は元町駅に名称変更。
この当時から神戸市は三宮駅を中心として発展させるビジョンを持っており、それが現在へと続いています。

[973: 匿名さん]

追記　元町駅は国鉄高架化の際は造られず、数年後に請願駅としてできたはず。
これ（元町駅）が無かったら、今の元町1番街や大丸の賑わいは無かったかもしれませんね。

[974: 匿名さん]

商業レベルでいうと京町筋から鯉川筋がメインで京町筋からフラワーロードも実際はチープテナントが多い
全国チェーン店多数
もう少し三宮中央通が栄えてほしいですね

[975: 匿名さん]

三ノ宮界隈はJRや阪急の新ビルと再開発地域のど真ん中ですが、元町の大規再開発の情報は一向に流れて来ませんが？

[976: 匿名さん]

阪急は過度な期待はするなと社長がコメントしてますよね
元町は再開発余地がないです
十分開発されていますし
強いて言うなら銀泉神戸ビル跡地でしょう

[977: 匿名さん]

阪急はスペースが無いので大規模な事はできないだろうが、JRの高層ビルヂィングには期待してるけど？

[978: 匿名さん]

気の遠い話しだが7年後の2021年に新生JR三ノ宮ビルが完成します。

[979: 匿名さん]

ホテルとバスターミナルだけでしょ？
オフィス？尚更関係ないね

[980: 購入検討中さん]

別にこれ以上開発していらんよ。現状で十分。再開発期待富裕層なら、とうにグランフロント買っておられるでしょう。

[981: 入居済み住民さん]

オーナーズタワーは賃貸で貸しています。
しかし、悲しいかな？グランフロントはやっぱ大阪なんですよ・・・
ここからだと、海と山の両方が楽しめます♪
大阪を住居とするには如何しても息苦しく感じてしまう質なもので
紅葉に色づく六甲山を日々感じながら西に沈み行く夕焼けの方を選択しました。

[982: 匿名さん]

そうですね
神戸が好きな人が神戸に住み
大阪に住みたい人は大阪に住めばいい

[983: 匿名さん]

＞＞９７９
スタンスが違うと言えばそれまでだが、
「オフィス尚更関係ない」と言うのは視野が狭すぎるよ。
地域が活性化すれ評価も変わる、又、当然ここの賃貸需要にも関わる事。
賃貸需要が増せばマンション評価の尺度の一つの「マンションPER」にも好影響。

[984: 匿名さん]

Ｐ&Ｇも六アイからこちらへ引っ越して来るでしょう。
ネッスルに続き外資系が二つもこの近くに在るという事実が全てを物語っていると思いますよ。