シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

[匿名さん]

公式URL：シティタワー神戸三宮　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268573/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

[895: 匿名さん]

なるほど、政治までからんできますね。マンション口コミ、いろんな角度で検討という事ですね。

[896: 匿名さん]

旧居留地でもビルテナントの空きは多いですよ
阪急、JRでもオフィスができればまた何処かで空きが出る
パイが縮小する世の中ですから結局は取り合いだけで新規に呼び込む力がないとダメですね

[897: 匿名さん]

サンパルかダイエー（消滅したが）跡地に高層マンションは建たないの？
もっと駅近になるから期待してるんだけど・・・

[898: 匿名さん]

近いのは、いいが、あとは土地柄が、問題かも。ここは・・・・

[899: 匿名さん]

たらればになってしまいますが、神戸国際空港に反対していなければなあ。
全く違った神戸になっていたでしょうね。

[900: ８９４]

＞＞８９９
全くの同感やね。空港反対しておいて、関空が出来てから、神戸ローカル空港設置て・・・・
アホの極み。　当時、神戸で勤めていて空港設置の署名依頼があったが、その時の謳い文句は
「市民には金銭的には全く負担を掛けない」と云うものだった（笑）
埋め立て地は売れず乗客も伸び悩み、これからボディーブローの様に効いて来るやろ。
知事、市長と歴代、役人出身のツケが来とるな。
橋下は好きではないが、彼ぐらいの、民間の出来る人材が求められるわ。

だからと言って、勝谷は止めて欲しいが（汗）

[901: 匿名さん]

神戸空港は頼みのスカイマークが瀕死。
短距離の国際線でもあれば自分も使うんだが、やっぱり国内は新幹線が便利。
そして神戸経済をけん引した流通の雄ダイエーがいよいよ消滅。
神戸の次世代経営者頑張れ！

[902: 匿名さん]

神戸市の残された道はポーアイの医療特区と外資系企業の三宮誘致しかありません。
都市部でもドーナッツ化現状が始まりつつある今
御影や東灘、それに岡本はどんどん高齢化が進み寂れて行く事でしょう。

頑張れ三ノ宮!!

[903: 匿名さん]

大変な時代になりましたね。物件選びも慎重です。

[904: 匿名さん]

期待したい医療特区も、理研のオボちゃんでミソをつけて、中核の理研神戸縮小へ・・・。
カルタと繊維と多少の軽工業のみだった京都が、ハイテク企業集積で成功してるのに。
神戸は重工長大からの脱出がもうひとつやな、ファッションと医療で何とかならんかと思っていたが。
＞＞９０２
岡本、住吉、御影は良好な住環境から、大阪のベットタウンとしてのニーズは強い。
まあ、西神は将来的に厳しいやろね。又、北区なんかは、もう神戸経済停滞の影響が出ているのではないか？

[905: 匿名さん]

もう少し価格がこなれたらマジで欲しい

瀕死の空港にしても近くに在る訳だし
新神戸へ一駅、梅田へもJR・阪急共に一路線28分
阪神なら難波駅にも行けちゃう・・・
こんな場所、日本国中捜しても博多以外にはないですね。

[906: 買い換え検討中]

もう残り十数件だと担当者から聞きました。
今のところが売れたらと考えている間に気に入ったのが無くなりショックです。

[907: 検討中の奥さま]

ここは、何階以上だと海がみえますか？
同じ間取りで売りに出てる物件が、４階違いで４００万upなのでい１階１００万ぐらいの金額差でしょうかね。

[908: 入居済み住民さん]

南向き20Fですが、立った目線にちょうど海が見えます。

[909: 匿名さん]

新幹線にせよ空港にせよ直ぐに行ける政令都市は多分神戸だけだろうし
ましてや三ノ宮駅徒歩４分というロケーションは最高だと思えますが・・・
子育てする環境には適さないと思い残念した経緯があります。
視線にこのマンションの姿が入る度、今でもどうだったのかなと思う事があります。

そこで既にお住まいの方々にお尋ねしますが
家族構成や年齢によっても異なるでしょうが、満足度はズバリ100点中何点くらいですか？

[910: 入居済み住民さん]

909

私達夫婦はDINKSですが、90点です。
おっしやる通り子育てにはむいていないと思います。

現実に子育て世代の住民は1割も居ないと思います。
中、高校生ぐらいの子供は見ますが、みんな私立の制服着ていますね。数少ない小学生も私立の制服着てます。つまり、子育てするにしてもずっと私立に通わす財力があるなら、問題ないと思われます。

住めば解りますが、こんなに便利な場所はまずないし、ホームページにも唄ってますが、大人にターゲットを絞ったマンションですよ、ここは。

[911:]

50代夫婦＋大学生の子供１名
私　８０点　前の住居より狭くなり書斎が無くなった分マイナス
妻　９０点　買い物便利　物価も安い　しかも坂なしで高評価　
子供１００点 夜遅くまで遊んだりバイトしても確実に帰ってこれる点

[912: 入居済み住民さん]

細かな不満はありますが概ね気に入っています。
点数を付けるとすれば、私が88点で家内は100点だそうです。
移動が便利、買い物便利、ふらっと食事に行くにも事欠かない
ただ、昼間はお友達の溜まり場や待ち合わせ場所になっているのが
若干の不満と言えば不満でしょうか・・・（笑）

[913: 匿名さん]

ゴキブリとかネズミはいませんかね？

あとみなさん、やっぱり大々的にリフォームして住み始めるのでしょうか？
前出の書き込みで1000万とか？

1000万もかけるとなると、
キッチンなんかも全部入れ替えるかんじになるんでしょうか？
造作家具程度ですと、200~300万もあればかなり豪華な感じに
なると思いますし。
キッチンメーカーの最上級機種を入れるかんじでしょうかねぇ。

[914: 匿名さん]

909です。

910様、911様、912様、ありがとうございました。　
なんか、、、凄く欲しくなって来ました。
今は希望する真ん中辺りの南向きが無いみたいなので
気に入った中古が出て来るまで注目して見ておきます。

[915: ご近所さん]

３日に１回くらいはここの中古物件のチラシが入ってきます
ずっと同じ部屋かと思ったけど、そうでもなくて色んな間取りが載ってます
早く売れてほしいよ、ゴミを捨てるのが面倒です

[916: 周辺住民さん]

それ、永遠に続きますよ？

中古は捌けても捌けても、次々登場します。
常に600戸以上が中古市場の予備軍ですから。

[917: 匿名さん]

６００戸もあれば、常に中古晒し物件が滞留している将来が想像出来る。
バブル期ならばそんなに悪影響は無いが。
相場が弱含みの時は各物件で値下げ合戦になるだろう（売り動機の内容によるが）
ここは場所柄、仮需の割合が多い様な気がする。
私の永年の勘で言えば、十年後に安値で取得するのが最善と考えるね。

沈没する船からは早く逃げる事（仮需組へ）
実需で買われた方は是非もない、売る事がないなら損も実現しないと云う事。

[918: 不動産購入勉強中さん]

１０年後、その時点の相場より安くなっているでしょうか？確かに今より安くなるのは当然ですが（築１０年ですし）
また、新築は割高、今は、不動産が高値という現実もわかりますが。仮儒の場合、三宮の駅開発、築１０年の物件の修理他
考えると、１０年後の相場で購入した方が、単に得とも言えないように思います。新築購入時なら高額仲買手数料不要ですし
しばらく（３年ほど）住んで軽減税率適応で購入。3年後（固定資産など税金割引が終わったあと）に投資へまわすと賃貸料はいりますね。政府が不動産で、今後どのような対策をだしてくるか想像できませんが（住宅エコ復活はだすと言ってますが）
梅田でも、築１０年の物件は、そんな思うほど下がってないように思います。むしろ再開発で、駅近い物件は手がだせない
（提示価格で取引されているか不明ですが）「沈没する船」という表現はあっているかどうか疑問です。
昔と今は、かなり状況違いますね。ﾊﾞﾌﾞﾙ期に不動産で大儲けなど考えていた時代ではないですから、不動産投資も制度・税金他もじっくり考慮し「大儲け」という期待せず地味目な投資に変わっていると思いますがいかがでしょうか？

[919: ９１７]

＞＞９１８
全ては金利動向次第。そして、為替、金利は神のみぞ知る世界。
今の不動産価格は超低金利に支えられた歪なもの、金利反転すれは波乱は必至。

私は昭和バブルピークで、まとまった土地を処分したが、その時の心境は「まだ上がるだろうが、売っておこう」
結果はそれが天井だった、今の相場の７倍値、明日は誰も判らない。

もう不動産で大儲けは無理な時代になってる。
不動産で儲かるのは、情報収集能力に長けた連中が先回りして物件取得して即、売り抜ける手法ぐらいだろ。
仲介屋もそんなプロを相手にする方が美味しいので、私みたいなエンド客には利益がタップリ載った物件しか言って来ない。

貴殿も不動産投資に興味があるのなら無理なレバを効かさず、慎重にされる事をアドバイスさせて貰いますよ。

[920: 不動産購入勉強中さん]

919さんへ
アドバイスありがとうございます。一応現金買いの予定です。金利の動向は確かにそうだと思います。都心も高いし梅田
周辺あわせて検討中です。ご意見感謝します。

[921: 匿名さん]

しょっちゅう、マンションのMailBoxには東急リバブル等の「売ってくれ」メールが入って来るし
大阪の自宅にも、何処で洩れたのか分からないが色々な会社から「高額買い取り」のメールが届きます。
こんな現象が起こっているのは、関西圏では梅田界隈と京都市内の一部だけ、要は需要と供給のバランスだと思いますよ。
私は買いましたが、貴女自身がここを躊躇するなら買わない方がいいんじゃないですか!？

[922: 匿名さん]

高額買取のチラシは、どこのどんなマンションでもしょっちゅう入ります。

だからって中古で売り出しても、決して高額で売却できるわけじゃない。
チラシに関しては、単に業者が在庫を仕入れたいためだけに入れているわけで、
需要と供給のバランスとかまったく無関係ですよ。

[923: ９１７]

＞＞921
不動産屋のチラシは作文。ある大手仲介屋から聞いた話だが、
よくある、「このマンションを希望しておられる人が居る・・・」の
買い希望者のプロフィールを、銀行員とか公務員にしておくと、ナゼか反響がいいと言っていたよ。

もう一つ言っていたのは、買いたい客１００人より、売りたい客１人の方が有り難いとも言っていたね。
物件が無くては商売にならないから当然と言えば当然だが。

要するに、売り物件（飯の種）が出るなら何でもいいと云う事。
ここが特別だと興奮する事もないよ。

出来る営業マンなら、法務局で調べた上で直接所有者に飛び込み営業する奴もいるよ。

[924: 入居済み住民さん]

>913さん

玄関には一面鏡を張り、一室は完全な和室へと変更（畳と天井の珪藻土）
寝室には壁紙とエコカラット、ダイニングリビングにも二面にエコカラット張り＋ピクチャーレールが５カ所
洗面所やトイレの側面にもお掃除が簡単な仕様に変え一部にエコカラ、ついでに便座を自動閉会式に変更
キッチンの変更は生ゴミディスポーザの関係で大掛かりになると言われ諦めコンロのみを上級機種へと変更。
後は、ダイニングやリビングの照明を東洋キッチンで購入・・・これで1000万を軽く超えています。
後はリビングやダイニングの家具、寝室のベッド×２、冷蔵庫やレンジetcのキッチン周り電化家具etcですね。

ちなみに、ゴキブリやネズミは幸いな事に未だ見ていません。

[925: 入居済み住民さん]

久しぶりに尋ねたら面白い書き込みがあったので反応しまーす（笑）

私の満足度90点・・・−10点は年に一度の花火大会が騒がしくなる
家内の満足度85点・・・ベランダで家庭菜園や観葉植物ができない
ワン子の満足度30点・・・外に出る迄時間が掛かり少しストレス？

[926: 匿名さん]

大阪の北浜で有名なタワマンから引越して来ましたが、こんなに買取チラシは無かったですよ。チラシと言うより、キチンとした封筒もしくはカタログが入るくらいのお金を掛けた郵便物が多いですね。
ただ、きっちり個人名が全ての販売会社にバレてるのが恐くて嫌ですね。

なんか否定する人って本当に安っぽい1枚物のチラシだと思ってるんじゃないかな。
これだけ各販売会社がコスト掛けてるのは私は初めてですね。

[927: 匿名さん]

それは北浜だからでしょう
梅田ならきちんとしたものが来ています

[928: 匿名さん]

私はスミフさんが建てた東梅田のCTからの転居組です。
ここ、、、とても気に入ってます。
逆に仕事場である大阪〜離れて良かったと思いますね。
何もかもギュと凝縮されているので最高です。
点数を付けるなら、ずばり95点（高すぎですか・・・笑）

[929: 匿名さん]

購入して良かったと思えたなら最高ですね。

[930: 匿名さん]

926ですが、
なんか誤解みたいになりましたが、北浜よりここの方がチラシでなくキチンとした郵便物が多いですよ。
つまり、販売会社も売って欲しくて本気で力入れてるんでしょう。
でないと、こんなコスト掛けてまで売って下さいって北浜では無かったからね。

[931: 匿名さん]

928です。
嫁がこんなことを言いました。
あと何年か過ぎ定年を迎えた頃、ここの良さが増々引き立つでしょう、、、と
最初の頃は、何を言っているのか良く理解できませんでしたが
住むにつれ、ここの良さを実感しています。

[932: 入居済み住民さん]

奥さんは毎日生活してるからこそ分かるのでしょうね

[933: 匿名さん]

かみ（神）さんの意見が一番、いいですねぇ〜♪（笑）

[934: 匿名さん]

どうして販売価格より中古に高い根付けが付けられているのか解らん。

[935: 匿名さん]

素人投資家が、儲けようとしているんではないでしょうか？都心の好物件は、投資家が数年前に買いあさって、今、高値
売却していて、利益あげていますね。でも都心の物件は、もうどうしても欲しいが新築がなく、中古でも購入したいような物件で、タイミングみて投資家が利益つけてだしていますね。でもここは新築残ってますから、何をしているんだか、、それでも購入するのは間取りや階が気に入った方じゃないですか。

[936: 匿名さん]

それは中高層階は中古でしか手に入らないからです。

[937: 匿名さん]

もう、低層階しか残ってないですからね。
やはり、隣のシティタワープラザとお見合いの部屋は苦しいよね。

[938: 匿名さん]

でも、低層階は見晴らしさえ気にならなけりゃ安いし万が一何かあっても直ぐに地上に下りられるので私達みたいなシニアにはむしろ良い選択だったと思いますよ。

[939: 匿名さん]

＞934
すみふは販売中でも期が変わると価格上げる事あるからね。
ここの販売中の下層階が消費税以上に価格が上がっていることから、実質値上げ。
その影響で、中上層階の中古価格が上がっているんだろうね。
愛読しているブログに、東京のＣＴ武蔵小杉の価格表が出ていたから貼っておく。
階数が違うが同じ間取りで比較してみると、すさまじく値上げしているのが分かる。下が3月、上が10月。
例えば3月に、49階72平米7490万が、10月だと36.37階で8990万に値上げ。
すみふで人気が出そうな物件は、第1期で買うのが鉄板条件。

[940: 不動産購入勉強中さん]

939さんありがとう
９３４ではないですが、参考になりました。感謝。

[941: 匿名さん]

へぇーそうなんだ。ありがとうございます。

[942: 匿名さん]

不動産は二つと同じ物がない。
他地区の個別の話は無意味。
五輪の東京と落ち目の神戸では
参考にならん。

[943: 匿名さん]

939さん、

掲示板ならではの貴重な情報ありがとうございます。
すみふの販売パターンがわかって、
こちらも対処しやすくなります。

[944: 匿名さん]

この少子化時代に、土地や家が余ってくるのは当然なのに、
実需はあるのかな。