シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

[匿名さん]

公式URL：シティタワー神戸三宮　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268573/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

[802: 匿名さん]

結構利幅乗ってますね。今の価格で売れるなら、売り物件も増えるでしょうね。
ここの中古だと、住友不動産販売神戸営業センターが一番情報持っているはずです。
今だと33階南の75平米（5680万）41階北の61平米（5380万）がネットに出ています。
でも、ここにこだわるならネットで探すより、公になる前の物件を教えてもらうのが普通だと思いますがね。
物件名と条件言っとけば、売り物件がでたらすぐに連絡してもらえますよ。

[803: 匿名さん]

北61平米はたしか3700万くらいではなかったかい

[804: 匿名さん]

そのくらいでしょう。

[805: 匿名さん]

金額　盛りすぎやろ、、、高値買い。

[806: 匿名さん]

No,802さん、ありがとうございました。
実は私が捜しているのは20〜30階までの階層で南西の角部屋82平米の物件です。
33Fのこの物件も悪くないのですが、2LDKが希望なので大幅な工事が必要となります。
それと風が部屋を抜けて欲しいので、如何しても南西の角が欲しいのです。
もう暫く待ってみることに致します。

[807: 匿名さん]

中古でなく、ホームページの新築（中古で）では掲載ないですか？

[808: 匿名さん]

No,807さん、ありがとうございます。
それが残念な事に全くないんですよー
ハーバーランドに現在建築中の某マンションと比較すればいいと安易に考えていました。
ところが、営業マンがこちせが心配するリスクに対して満足できる回答が得られなかったので
シティーの中古物件を捜し始めたというのが本当のところです。
やはり、良いのは早めに決めなければダメですね。

[809: 匿名さん]

６００戸以上の戸数に対しては、皆さん、どうなんですか？いまさらこんな質問ですが、今検討中なので、申し訳ないです。ブリリアの営業マンの方から（ブリリアも見学にいきました）「シティタワーのようなのは、買わないほうがいい」といわれました。理由を聞こうと粘りましたが、わかりませんでした。単にブリリアを販売中というのではなく、「神戸で購入するタワーなら、一番はDグラ神戸三宮タワーしかない。」その時に、三宮周辺の空き地のことを言われ、Dグラのまわりには空き地がないしと言われたほかは口を濁されました。ブリリアを勧めたいからうだけからではなさそうでした。単に営業の一人の考えなので気にすることもないかと思いますが、いまだにひっかかっています。住友不動産は東京方面でも多数タワーを建設されていますし、そういうところでは安心だと思うのですが、どうなんでしょうね。

[810: 匿名さん]

いつまで経っても買わない人間は相手にされなくなるよ

[811: 匿名さん]

タワーでない、物件は、すでに購入済みです。次にタワーでと検討しているだけです。

[812: 通りすがり]

>「一番はDグラ神戸三宮タワーしかない」
では２番目は何処？って聞いちゃってください。

[813: 匿名さん]

２番はないと言ってました。あとは皆、似たりよったりと言ってましたよその人は、理解できなかったですが。

[814: 匿名さん]

Dグラ見たことありますか？
結構ボロボロよ

[815: 匿名さん]

また中古増えたね
昔みたいにすぐ売れてないな

[816: 匿名さん]

割高ですから。

[817: 匿名さん]

もうすぐ築２年ですが、HPの新築（ほとんど中古ですね未入居物件だが）も値段交渉無理でしょうか？
住友不動産は。

[818: 匿名さん]

８１７さん、交渉次第では多少は何とかあるのではないかとは思います。
全体の戸数が多いだけに完売は時間かかるのは予期していたと思いますが
来年早々には築２年になってしまいますから対策はされるでしょう。
ちなみに、１１戸残っているようです。

[819: 匿名さん]

中古が捌けなくなってきた以上新築も売れなくなりますよ

[820: 匿名さん]

818さん
　ありがとうございます。住む目的なので、値引きは嬉しいですね。中古もでていますね。でなかなか売れないし
この築２年めもなかなか完売までは時間かかるでしょうね。購入時はがんばって交渉してみます。

[821: 匿名さん]

今は残りの販売があるので、住友不動産は高中層階の中古の価格設定を意図的に高めにしていると思われます。
角部屋は今でもなかなか売りが出ないので何とも言えませんが、中部屋は弾数も豊富なので、完売後は値崩れする可能性が高いんじゃあないでしょうか。

[822: 匿名さん]

ここは戸数が多いから一定の売り物が常に出てきますのでじっくり探せばいいですよ

[823: 入居済み住民さん]

あのー、不動産の中古価格って業者が決めるのではなく市場、相場、事例で決まって行くものですけど？
もひとつ言うと、売主（個人）が勝手に値段付けて売りに出してもOKです。
売れる、売れないは自己責任ですから。

[824: 匿名さん]

今の中古は大体1割くらい新築価格より高いね
なんでこんなに売りが多いんだろう
そっちが気になる

[825: 匿名さん]

中古の売りってまだ２件しかないけど・・・

[826: 匿名さん]

7件あるで
住友6
三井1

[827: 匿名さん]

54階の120平米賃貸、家賃120万→95万に値下げ。でもまだ高すぎ。

[828: 匿名さん]

95万の家賃って一応税金対策で、募集だしてるだけじゃないかな？
高額家賃でだしてますが、借り手ありません。というだけで、税金対策になると聞いたことあるけど。

[829: 匿名さん]

募集家賃があまりに相場と乖離あると認められませんよ

[830: 匿名さん]

かなりの数の中古がでてますね。売却益狙い？

[831: 匿名さん]

普通に住み心地悪いからじゃないかな

[832: 匿名さん]

住みにくそうですね。

[833: 匿名さん]

住みやすそうですね

[834: 匿名さん]

高層マンションは、今風で、見た目いいですが、人が住むのは地面に近い方がいいと聞いたことがあるので、
実際住んだら、いろいろ支障でるのかな？一戸建てにしか住んだことがないのでわかりませんが。

[835: 入居済み住民さん]

タワーマンションと、そこらの安もんの普通のマンションとか一戸建なんかを比べるなんて、情弱にも程がありますね。
建物のことを勉強してから書き込んだ方がいいよ。恥ずかしいから。

[836: ご近所さん]

>そこらの安もんの普通のマンション...
此所こそそこらの普通のマンションやのに無知と言うか幼稚と言うか、ああ恥ずかしい

[837: 匿名さん]

タワーでないミッドヒルズも高いですが安物？

[838: 匿名さん]

>>837
あのような歪な三角地には高級物件は造りません。

[839: 匿名さん]

人の価値観は、それぞれですしね。８３５さんは、住人で、この物件に誇りを持って住んでおられるのですから、
居住されている物件を、とやかく言われたくないですね。

[840: ママさん]

ここの第３期って２０次まであったんですか？。
２０次で５戸出てたみたいだけど。

[841: 匿名さん]

1週間が1次。第3期20次は第3期開始から20週目と言う意味のはず。

[842: 検討中の奥さま]

住み心地は知りませんが、外観からは高級物件感は難しいですね。

[843: 匿名さん]

まあもともと庶民向けですからね
70平米きって3LDKとか60平米きって2LDKとかないわ〜

[844: 匿名さん]

今売り出している中古は、階数の価格調整（私なりに）すると、売り出し時に一番坪単価安かった北面の部屋が、今一番坪単価高いんだよ。
住友不動産が仕切っている割には、値付けに整合性が欠けてる。

[845: 匿名さん]

なぜなら中古の値付けは個人の自由だから
また一戸増えて8戸が売りか
こうなってくると買い手市場になるので値段が落ちてくる
メッキが剥がれてくるな

[846: 匿名さん]

今出てる北の41Fや西の52Fは坪30万は安くしないとダメだろう。それでも利は乗ってるけどね。
そもそも分譲価格より上乗せできるのは第一期の40F以上だけで、さらに将来的には角部屋限定になると予想しているんだが。

[847: 匿名さん]

将来的にとなると、この物件がいいかどうか・・・高級には思えない。

[848: 住まいに詳しい人]

資金に余裕が無いと、住みにくいかな？

津波に強い点は立派。

ＧＴ－Ｒ級の車高の低い車の出入りには、気を使う。

[849: 匿名さん]

GT-Ｒ・・・大丈夫ですよ

複数台のアストンのラピードやポルシェ等の車高の低い車も出入りしていますが問題無し
但し、ファラーリ458やパラメーラは車幅の関係でアウト!
むしろ、オリエンタルホテルの地下駐車場の方が角度があるので斜めから侵入しないと
前のスポイラーを地面に擦りやすいので若干ですが気を使いますね

[850: 匿名さん]

まだ、残っているのは、なかなか売れないですね。

[851: 入居済み住民さん]

初めておもいきって高層階を購入しましたが、少し風が強い日には玄関からすきま風なのか
ピューピューと音がうるさくて気になります
室内廊下なのになんでなんだろうといつも疑問に思います。
私の部屋だけなのでしょうか。

[852: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

うちは中層階ですが、
風の強い日はうちも玄関ドアの端？からビュウビュウ音聞こえますよ。
ドアあけて廊下にでると何も聞こえないんですよね～
台風のような強風の日がくると天井裏から風の通りでなにかが動いてるような音がします。24時間換気を止めても音が聞こえます。
ほんと謎です。

[853: 入居済み住民さん]

自動の換気システムがカタカタ鳴るので調べてもらいましたが原因が分かりません。
何方か解決法本があればお教え下さい。

[854: 匿名さん]

向きはどこ向きでしょうか？
私は中層階の南西角部屋です。

[855: 匿名さん]

入居済みの方が多いようなので、教えて下さい。
角住戸の場合、テレビの置き場所はどのようにされていますか？

パノラマウインドウを背にして置くのでしょうか？それともウインドウの対面になる壁を背にするのでしょうか？
後者が普通のように思いますが、するとソファはウインドウを背にして置くことになり眺望を妨げることになりますし、光のテレビ面への映り込みが気になりませんでしょうか？

よろしくお願いします。

[856: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>855
街に置いてあるスーモ冊子を持ち帰り、
色々なマンションの室内写真を見て、気に入った角部屋写真があれば真似する。
時間に余裕があれば他のマンションのモデルルームに行きまくり、家具レイアウトを参考にする。

[857: 匿名さん]

>853さんへ
自動換気システムの排気口だと思いますが
先ず、トイレの照明の下にある換気のスイッチを入れると
強制的に吸気が行われると同時に各部屋の換気扇が「強」となります。
音に関してですが、多分、換気扇の取り付け口が緩んでいるのでしょう。

>855さんへ
シスコンさんにご相談されれば如何でしょうか、
私の場合は心斎橋のカッシーナさんに見取り図を持ち込み
見合った家具のシュミレーションを行ってTＶの位置も決めました。

ご参考になりましたでしょうか？

[858: 匿名さん]

皆様ありがとうございました。助かりました。

[860: 匿名さん]

↑
貴方何も知らないね。
地権者は60ぐらいだし、かなり転売もしていて住んでる人は減っているよ。

全ての部屋って何言ってんだか。

[861: 匿名さん]

860さん、痛いところを突かれたからといって何もそんなにムキにならなくても・・・

それにしても、60戸も地権者がいたなんて驚きです。

[863: 入居済み住民さん]

860 861
2人ともホームページも見て無いんだ。
地権者は48だよ。 まぁ殆ど売却してるのはあってるけど。
総会議事録に載ってるわな。

861なんて640に対しての数字が理解出来ない残念な人だし、買えない僻みのスルーで良いんじゃない。

ここは640の戸数で住友だし、値引きなしでゆっくり売ってるんだから。

[864: 匿名さん]

中古が後から後から出てくる
そろそろ雪崩か

[865: 匿名さん]

>No,864

どうかお構いなく（苦笑）

[866: 匿名さん]

出てくるのは出てくるけど、超強気ですね。
久々に角部屋が出ましたが、南西角部屋中層階の坪単価300万！！
高層階の90平米をこの価格から推定すると最低でも9000万前半スタートになってしまいますね。
神戸ならプレミアム仕様の価格です。
この価格では成約はありえないと思いますが、今後三宮での超高層タワマンの供給が望めない現状では、高層階はそれなりの価格を維持していくものと思われます。さらに、ＪＲ、阪急の駅舎建替えも追い風になるでしょう。
中層階南側の中部屋は2部屋成約したみたいですが、他の方角はまだみたいですね。

[867: 匿名さん]

今後、三宮駅〜徒歩５分圏内に建つタワーマンはあり得ないから強気らしいですよ。
ハーバーにも色々と建ち始めたけど、便利性という意味ではかなり劣るのでそれも影響してるかも？

[868: 匿名さん]

JRに過度な期待持っても仕方ないですよ
あくまで導線の整理や高速バスのターミナル整備くらいですわ
あくまでメインはフラワーロード西
みんな分かってると思うけどね

[869: 匿名さん]

868
知らないのかな？
大分前にJR西日本が神戸駅ビル再開発を正式に承認したの。新聞発表あったけど。

大阪駅や京都駅の成功から、神戸駅ビルも狙ってるよ。
やっぱり大規模駅ビルは強いよ。三ノ宮駅は関西でも上位の利用者だしね。

ここの住民だけど、嫁さんとノンビリ話ながら歩いたら大
丸まですぐだし、徒歩圏内に貴方の言うフラワーロード西が余裕の範囲であるのがこのマンションの1番の強み。
駅ビル出来ると楽しみが増えるね。

[870: 匿名さん]

神戸駅ビル？
三宮駅ビルでは？

[871: 匿名さん]

再開発で、この場所もかなり変化ありますか？価値上昇となるか。そこは大きなポイントです。私はフラワーロード西と
迷っていますが将来性で、どちらがいいかと思いまして検討中です。今、現在では、この場所は駅近いですが、それ以外の
魅力ははく（神戸らしさというかで）個人的に下町というかのイメージがあります。柄もよくないかと。ただ、阪神大震災
以降（私は神戸ではないですが）住んでいます場所も、大きな震災でかなり街のイメージがかわりましたので、再開発という
大きな事業で、かなり変化があるかとも期待しています。残戸が少ないので、考え時なのですが）迷っています。
また住民版も拝見していますが、マナーが悪いとか書き込んでおられる方も多いので、どのようなものかと。

[872: 匿名さん]

せいぜいホテルが出来ておしまいですわ
大阪駅とは雲泥の差

[873: 匿名さん]

そうですね。再開発に期待せず、選択しようと思います。ありがとうございます。

[874: 匿名さん]

大阪駅は特別だけど、ホテル、商業施設の複合施設でテナントも大分呼び込むと新聞にありましたよ。
また阪急も計画立てている。

確かに地価が上がるかどうかは別だがそんな事別れば、不動産で大儲け出来るよな。

徒歩圏内に便利な複合建築物が出来ると言う事実。それをどう感じるかは、マーケットが決める。

まぁそこらのマンションよりかは、資産価値下落は遅いのは確実だと思うけどね。

[875: 匿名さん]

賃貸には、出しやすいですね。家賃下げたらすぐ入居者決まりそうですし、万が一の時には。

[876: 匿名さん]

低層階南の中古も売れたみたいね。代りに西の高層階が売出し。
すみふさん、ほとんどが専任でここの中古を仕切っているから、売出し時期や価格(値下げ)交渉やも内々で調整しやすいんでしょうか？
中古を売る場合、一般にするか専任にするか迷う所ですが、ここは専任が正解か。
しかしここまで高価格を維持すると、数年後に出てくるワコーレシティがどれだけの価格で売りにでるのか面白いですね。
安全面のコストカット（耐震構造だし、たしか災害時のエレベーター非常用発電や、防災センターは無かったはず）は考え物だが、住設備だけで考えると、あの価格は確かに安い。

[877: 匿名さん]

ここも、今が高値だけで、徐々に価格下落するような気がします。ワコーレシティが安いというより普通（普通より高いか）で、ここが高すぎるだけかも。ぼったくりですね。冷静に購入しないといけません。

[878: 匿名さん]

>>877
100歩譲っても あのマンションとは立地が違いすぎますよ
こちらがダントツに上
しかも仕様も上
それは両方の過去スレッドのレスを見れば明らか
比べるなら三宮周辺の他のワコーレマンションと比べるのが妥当

[879: 匿名さん]

>比べるなら三宮周辺の他のワコーレマンションと比べるのが妥当
つまりワコーレ同士ってことですね
それに
あの立地と仕様で普通～少し高いようでは…
ただ共用施設は充実しているので
その点は評価出来ますが

[880: 匿名さん]

それにあちらのスレッド情報では竣工前なのでキャンセルはあるかもしれませんが
一応完売なんですよね？
なので比べようが有りませんよね(笑)

[881: 匿名さん]

自分がぼったくられたなんて誰も思いたくないですものね、だから執拗に他の近隣物件を扱き下ろして自慰をしてるのですよね、嗚呼なんと哀れな...

[882: 匿名さん]

ワコーレシティは初めてマンションを買う層や、投資が主と思います。
シティタワーとは、投資で被るかもしれませんが、実際に住む層はほとんど被らないですよ。
両者はうまく棲み分け出来るだろうと思いますが、価格が高いからと言うだけでぼったくりという感性はいかがなものかと。

[883: 匿名さん]

>>881
事実を真っ直ぐに見れない方なんですね
可哀想
感性が悪いから仕方ありませんね

[884: 匿名さん]

将来の転居組です。
今は月に一度、気分転換と空気の入れ替えに行ってます（自動排気システムもあるのですが）。
色々な意見もおありでしょうが、ここの強みは何と言っても三宮へ徒歩５分圏内に尽きると思っています。
今後、これだけターミナル駅に近い場所にはマンションは決して建ちません。
れを一番知っているのが住不さんだからこそ、強気なんだと思いますよ。

[885: 入居済み住民さん]

だから、私も買いました♪

[886: 匿名さん]

決して建ちません？
そんなことはわからんでしょう
10年先はわかりませんよ
ローンは35年でもね

[887: 匿名さん]

＞＞８８４
住不は東京で、超高層マンションを分譲した後、続けてそのマンションの眺望を遮る形で
又、別の超高層マンションを建ててヒンシュクをかった事があったよ。
用地の問題があるにせよ、基本的には売り切りの事業、明日の事は誰もわからんよ。

[888: 匿名さん]

デベなんてそんなもの
後10年もしたら車社会は縮小しますよ
そうなると駐車場需要が減りますね
空いた土地にいくらでも建ちますよ
しかも良い場所、安い値段で

[889: 匿名さん]

それだけのまとまった土地が三宮駅5分圏にあるかな？
強いて挙げればサンプラザ、センタープラザの建替えで高層階を分譲マンションというのは？

[890: 匿名さん]

土地は、もうこんな近くでは、ないでしょうね。まぁ、先のことはわかりませんね本当に。

[891: 匿名さん]

あと生保ビルも処分傾向にありますよ

[892: 匿名さん]

処分傾向で、処分ではないですね。土地は確かにないですね。駅近くでは。

[893: 匿名さん]

はっきりいって国内生保はビルを持ちすぎ
Dグラは日生
最近ではワコーレトアロードは明治安田

悪いところから処分します
悪い土地をエンドに売りつけるのがデベの仕事

[894: 匿名さん]

残念ながら神戸の経済地盤低下で、本来商業ビルが建つべき立地にマンションが建つ傾向やね。
ここも、本来なら住宅地としては考えられない所。
大阪もその傾向があるが、ビジネス街の中のマンションが増えていくやろ。

住宅ばかり建てて、住人は何処で働くねん？と云う事。

東京一極集中を放置してるカス政治家をクビにすべきでんな。

[895: 匿名さん]

なるほど、政治までからんできますね。マンション口コミ、いろんな角度で検討という事ですね。

[896: 匿名さん]

旧居留地でもビルテナントの空きは多いですよ
阪急、JRでもオフィスができればまた何処かで空きが出る
パイが縮小する世の中ですから結局は取り合いだけで新規に呼び込む力がないとダメですね

[897: 匿名さん]

サンパルかダイエー（消滅したが）跡地に高層マンションは建たないの？
もっと駅近になるから期待してるんだけど・・・

[898: 匿名さん]

近いのは、いいが、あとは土地柄が、問題かも。ここは・・・・

[899: 匿名さん]

たらればになってしまいますが、神戸国際空港に反対していなければなあ。
全く違った神戸になっていたでしょうね。

[900: ８９４]

＞＞８９９
全くの同感やね。空港反対しておいて、関空が出来てから、神戸ローカル空港設置て・・・・
アホの極み。　当時、神戸で勤めていて空港設置の署名依頼があったが、その時の謳い文句は
「市民には金銭的には全く負担を掛けない」と云うものだった（笑）
埋め立て地は売れず乗客も伸び悩み、これからボディーブローの様に効いて来るやろ。
知事、市長と歴代、役人出身のツケが来とるな。
橋下は好きではないが、彼ぐらいの、民間の出来る人材が求められるわ。

だからと言って、勝谷は止めて欲しいが（汗）

[901: 匿名さん]

神戸空港は頼みのスカイマークが瀕死。
短距離の国際線でもあれば自分も使うんだが、やっぱり国内は新幹線が便利。
そして神戸経済をけん引した流通の雄ダイエーがいよいよ消滅。
神戸の次世代経営者頑張れ！