シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

[匿名さん]

公式URL：シティタワー神戸三宮　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268573/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

[661: 物件比較中さん]

ありがとうございます。

ここ２年ぐらい主にチラシと雑誌でさがして
おりましたが、大変詳しいようですね。

外装、内装、構造それ以上に金額の問題等
本当になやむところです。

本来はこういった情報共有できれば
いいのですが、どこの掲示板もなかなか、、、。

根気よく探していこうと思います。
ありがとうございます

[662: 契約済みさん]

住民ですが、『売却をお考えの方、売ってください！』系のちらしが毎週のように入ってくる。
すぐ買い手がつく？ためか、中古を待ってる人は競争が激しそうだ。

[663: 匿名]

>>662
それはどこのマンションでも同じことです。
ここだけが特別というわけではない。

[665: 検討中の奥さま]

利便性がいいのが大きなメリットですが、三宮駅徒歩１０分内のマンションはここだけではないし、台風の時エレベーターが止まる可能性があるマンションは考えてしまう。何十階も階段をあがれますか？また、駅から５分の賃貸で６万（１DK)物件も多いですしね。完売できない理由はいろいろでしょう。

[666: 匿名さん]

665

徒歩10ふんと5分は大きな違いです。距離にして400メートル。

非常用電源があるので、エレベーターが止まる事はまずありません。台風でエレベーターが止まる意味がわかりません。良く言われる免震は風で揺れると言いますが、先日の台風でも全く揺れは感じませんでした。

完売の定義がおかしいと思います。単純に販売総戸数の問題で販売総戸数が少なければ完売確率が上がるのは当然。ここまでのマンモスマンションが竣工前完売って、大阪のサンクタスしかありません。あそこは価格が本当に安かったのが要因。竣工前に500戸以上売れているので、他物件なら余裕で完売ですね。

色々な意見があって良いですが、あくまで貴方の価値観の問題ばかりでネガるのではなく、せめてファクトに基づいたネガを述べましょう。各家庭で重視する価値観違うんですから。

他人の持ち物ネガるなんて、僻み以外の何者でもないですよ。

[667: 匿名さん]

＞竣工前に500戸以上売れているので、他物件なら余裕で完売ですね。

じゃあ、仮にこの物件が640戸じゃなくて500戸だったなら竣工前完売になってたのかと言う話になると、それは違うわな。

[668: 匿名さん]

すみふは竣工前には完売しない価格設定をしてきますから、この議論は無意味では？

[669: 購入検討中さん]

ここは事業会社がバルク買いしたんだよ
地権者分もあるからもとから500戸程度ですよ

[671: 物件比較中さん]

徒歩10分徒歩5分でも私も同じかなあっ。

恨み妬みみたいなニュアンスですが、別にネガティブ？
でもなく物件比較の中では確かに実際エレベーターとまると
と考えると歩ける範囲内でないとつらいですね。

そういう事も検討材料にしないと、震災がおきた時に
二次災害になりかねませんもんね。

低層階という判断もいいかましれませんね

[672: 匿名さん]

そもそも低層階しか残ってないような気がしますが。。。

[674: 匿名さん]

669の事業会社のバルク買いってのも、根拠なく嘘っぽいですね

[675: 購入検討中さん]

嘘ではありません。
販売員に聞いてご覧よ

[676: 匿名さん]

逆に大規模でバルクが入らない物件の方が不安ですよ。投資家に見向きもされない物件という事ですから。
今の所、中高層階の中部屋の中古価格は売出し価格を上回るか、悪くても同等の価格。角部屋ならもう少し良い価格付くんでしょうかね。低層階は残念、まだ売出し中ですから。

[677: 物件比較中さん]

だんだん未入居の中古出回ってきてるので、
低層～中層検討させていただきます！

免震はお金がかかるからそこは考えないと
いけませんけどね

[678: 匿名さん]

バルクが入るという言い方は業界用語なんですかね？

[679: 購入検討中さん]

業界用語ですよ
バルクセール
リーマンショック級のガラがら来たらバルクセールのよい買物が出来るでしょう

[680: 検討中の奥さま]

元町駅付近の古いビルに空室が多そうだし、老舗は閉店が多いし、神戸の町は、他の地方都市と変わらなくなってきたように思うわ。駅前開発や、ハーバーランドから中央市場、イオンモールなどいいものを作って欲しい。そうすると、ここの資産価値もあがるでしょう。なんだか、最近神戸は、大阪に吸い上げられてる感じがする。

[681: 匿名さん]

神戸は無敵です。

[682: 匿名さん]

自分の中では神戸は、大阪よりもオシャレ感があると思っています。
駅から近いのは、やはり魅力。
それと間取りの種類が多い事も。
室内設備も充実しているし。
商業施設が隣接しているのも便利ですね。
程々の高さの住戸が、個人的にはいいです。
値段なども加味して。

[683: 匿名さん]

この住戸自体にオシャレ感はないですけど。

[684: 匿名さん]

681何が無敵なの？

[685: 検討中の奥さま]

きっと販売側は早く売り切ってしまいたいんでしょうね。2013年１月完成だから来年で３年。固定資産税も３年で３倍になるんじゃなかったかな？

[686:]

>>685
住友の売り残しは伝統技
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/

[687: 匿名さん]

>2013年１月完成だから来年で３年

引き算は苦手でしょうか？

[688: 匿名さん]

SUUMO見てたら完売したはずの北西高層階85平米が出てたけど、物凄く値上げしてません？
何階か分からないけど2000万円程値上げしている様な気が。
スミフ早く完売させるどころか、持久戦に持ちこむみたいですね。

[689: 匿名さん]

値段上げてると思うけど、2000万円なんて値上げはしていないのでは？？

[690: 匿名さん]

SUUMOのミスじゃあない？HPには出ていないよ。

[691: 匿名さん]

うん、掲載ミスなんじゃないかと思います。
2000万円はさすがに・・・
HPの方では変化はないですものね。

一体どうしたのでしょう？
転売とかではまさかないでしょうし。

普通にミスがあったと考えるのがいいんじゃないかと思います。

[692: 検討中の奥さま]

あと何戸残ってますか？

[693: 入居済み住民さん]

30戸をきったと思います。

[694: 匿名さん]

上層階は、もともと安めだったので、それくらい値上げしてますね。高層階を希望していた私のところにも電話が来ましたが、買うタイミングでそこまで割高なのは、バカらしくて断りました。
住友は、それでも売れると踏んでるのでしょう。さすが、「在庫は資産」と言っている会社ですね・・・

[695: 匿名さん]

>>694
それくらいとは、数字で言うとどれぐらいですか？

[696: 匿名さん]

需要と供給のバランスで価格が変動するわけであって
逆に言えば、その強かさこそが住不の住不たる所以なのかも知れませんね

[697: 匿名さん]

>>695
2000万と云うことです

[698: 入居済み住民さん]

1円も値引きなんてしね～よ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[700: 匿名さん]

一期の購入者が高く売れたという話しは伺っていますが
値引きをしてもらったという話しは一度も聞かないなー

[701: 匿名さん]

>694さん

上層階は眺望と引き換えに色々なリスクも伴うので、むしろ飛びつかなくて良かったんじゃない。

[702: 匿名さん]

ここはちょっと異常ですね。
1年余り経って少しは安くなっているのかなと思いきや
むしろ売りに出された物件の根付けを見て愕然としました。

[703: 匿名さん]

増税前の中層階の販売価格から推測すると、下層階は消費税以上の値上げになるのかな。
確か、すみふは、大阪だっけ？他物件でも過去に途中で値上げしてましたね。

[704: 匿名さん]

中古が販売価格より上回るって凄いですよねー
資産価値という点では確かに魅力はあるかな
但し、住まいに適しているかは別だけど・・・

[705: 匿名さん]

スミフは何年かかろうが値下げせず頑張る会社と聞きますが、値上げ？はビックリ(･_･;

[706: 物件比較中さん]

増税後だから仕方ないさ。

[707: 匿名さん]

消費税分だけで2000万増税？

[708: 匿名さん]

こちらを候補に入れていたのですが、
JR尼崎駅直結徒歩1分っていうマンションが登場しまして、
揺れ動いてる状態です。
街の魅力からすると、大阪駅近辺と三宮ってどちらが大きいでしょうかね？

[709: 匿名さん]

こっちより尼のほうがいいと思う
やはり1分にはかなわない

[710: 匿名さん]

>>709
どうぞ尼崎お買い上げください。観点が合うと思いませんので。