シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

[匿名さん]

公式URL：シティタワー神戸三宮　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268573/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

[307: 匿名さん]

4080とかそんなもんよ

[308: 購入検討中さん]

スーモに掲載されてる物件でベランダの向きは北東の物件です
角部屋ではなく中部屋です
専有面積は62.13m2です

４０８０だと分譲時は５０階にしては安かったんですね

[309: 匿名さん]

4050だわ
だから逆転現象が起きている

[310: 匿名さん]

50Fでも北東だと眺望どうなんだろう。六甲山が正面にくるのかな。

[311: ビギナーさん]

北東だと六甲山が見えると思いますよ。
でもこのマンションは、間取りを見たらいろんな方向にあるから、
南向きの物件は人気が高いんじゃないでしょうか。
良さそうなのは、南東の向きの部屋とかですかね。
まあ、陽当りのことを考えると、どうしてもね。

[312: 入居済み住民さん]

当方西側住民ですが、日当たりは本当に抜群ですよ。

タワマンは初めてですが、朝から普通に明るいし朝11時には完全に日当たりが
きつくなります。
周りに何もないと、明るいって本当でしたね。


また厳密に言うと真西ではないみたいですけどね。

[313: 住民さん]

305さん、

結構、乗せてますよ。

[314: 検討中の奥さま]

普通、中古は値段が下がると思ってましたが、投資用に購入してる人も多そうですね。

[315: 匿名さん]

1割載せても、購入時の諸費用と売却時に3％の手数料。部屋にオプションを入れてたら、良くて±ゼロ。何にも無くても5％でも値引きしたら完全に赤ですよ。

[316: 匿名さん]

投資用、ここだと場所柄普通に多そうですよね。
賃貸に回す方もおられる？
賃貸だと管理組合に入られないので、あまり割合が多いと
運営に影響があるのかなぁと思いつつ、
こんだけの戸数なので
そこまで心配せんでもいいのかな。
どちらにしたって
お互いに気遣い合って
気持ちよく暮らせるのが
大前提というコトでしょ。

[317: ご近所さん]

だからって、売れ残りのあるマンションの中古を新築以上の価格で、買うっていうのも、
妙な話でしょ。
きっと売れませんね。

[318: 匿名さん]

ここは希少性なし
眺望なんて何階でもさほど変わらない
飽きるよ

[319: 匿名さん]

兵庫県で50階以上の部屋はこのマンションしかないから、希少性はあると思うよ。

[320: 匿名さん]

640戸もあるのに希少性はない
賃貸見てみ
あり過ぎて客がつけにくい
実際の成約は低いよ

[321: 匿名さん]

ネットの賃貸情報はすでに入居済みの部屋も募集中のままにのってたりするから、あまりあてにならんよ。

[322: 入居済み住民さん]

まわりにタワーが無いため、
中層階ちょい下でも眺望最高です。
寝る前に夜景を見て楽しんでます。

[323: 匿名さん]

神戸の平均的な世帯所得では、1次所得者向け価格帯のマンションが売れ筋なんでしょうね。背伸びせず身の丈にあったマンションを選んでいるのは賢明な事だと思いますよ。無理して買っちゃうと後が大変ですからね。60平米に4500万出すなんて、普通に考えて有り得ないですよ。住居だけにお金掛けられません。

[324: ママさん]

中古相場を理解せずに、強気の価格設定は、ただの笑いものですからね。

[325: マンション住民さん]

確かに眺望は飽きますが、その季節や天候によって様々なロケーションを提供してくれるので面白いですよ。

でも、もう残りも本当に僅かとなりました。
住不さんに確認して頂ければ分かります。
ここもそうですが、マンションって色々な人が其々の思いで購入しています。
投機目的の人は価格の変動が気になるでしょうが、その点もまずまずのレベルじゃないでしょうか？!
私は現在セカンドハウス的な？利用ですが、終の住処として利便性重視で買った者には余り関係ありません。
車と同等には述べられませんが、その人の価値観や収入がこのマンションと合致すれば良い・・・それだけの事です。

[326: 匿名さん]

最低価格帯は安すぎ無い方が、住み心地はいいですよ。
ただ狭くてもいいんですが、コストダウンしている箇所を散見されるのが残念。

[327: 検討中の奥さま]

具体的に、どんなところにコストダウンを感じますか？

[328: マンション住民さん]

素直にコストダウンを感じた所です。

1)サッシのレベル
2)使用している壁紙
3)ビルトインではないエアコン
4)キッチンや洗面所とトイレやドアの仕様
5)リビングが隠れ間接照明でないところ

でも、まぁ将来的には大改装する予定ですが
もう少し初期の売価が高くても、個人的には仕様が良い方が良かったと考えています。

[329: 匿名さん]

風呂、建具、スイッチ
ほとんどすべて

[330: 匿名さん]

　一番感じるのは、室内のドアや扉。床を中間の色にしたら自動的にドアが白になり、廊下一面真っ白け。素材も安物過ぎて涙。ドアのストッパーがプッシュ式でなく、一々屈まないといけないので面倒。
　玄関のタイルがどう見ても安っぽい。逆に、キッチンの天板はＭＲより良く気に入っている。
他にも多々あるので、数年後予定のリフォームはかなり大規模になりそう。
共有部は
　アルコーブの奥行が無い。
　パッシブキーじゃあない。
　エレベーターホールとエレベーターの籠にエアコンが無い。
　ホールや廊下の手すりの角に後付けした、けが防止用のカバー。滑稽すぎる。設計時に角はラウンドさせとけばと思う。
　でもコンシェルジュのお姉さんが素敵なので赦しちゃう。
　駐車場のカードがややこしい。いちいちカートをかざしたり、差し込むの面倒。よく取り忘れて防災センターのお世話になる。
　入庫時、カードかざすところに屋根が無い。大雨の日は車の中に雨が入るし、腕がびしょびしょになる。設計屋さん、屋根をつけ忘れてるんじゃあないの？と言いたい気持ち。

と不満も多いですが、利便性は抜群に良いので満足度の方が多きいかな。

[331: 匿名さん]

まあ庶民タワーだからね
これは販売員も言ってたよ

[332: マンション住民さん]

梅田の中国人が買いあさった某マンションに比べると仕様は確かに劣るけど
庶民的なタワマンの中では利便性の良さも含めて私は上位に属する部類だと思います。
まぁ、でもお住まいになってらつしゃる方々は穏やかな人が多いというのが一番かな？

[333: 匿名さん]

そうかな
やんちゃそうな人や変な人結構いるよ
エレベーターでも頭さげなかったり
コンシェルジュは少し鬱陶しいかな

[334: 匿名さん]

良いマンションですよ。しかし立地が良いだけに固定資産税が高いのが難点。

[335: 検討中の奥さま]

固定資産税は３Lで年に２０万ぐらいでしょうか？
ここはペット可のようですが、鳴き声やエレベーター内の臭いとか気になりませんか？

[336: 入居済み住民さん]

共用廊下に出るときに明らかに人目を避けてる人が多い。
こちらがエレベーター待ちしてる最中に
どこかの部屋からドアを開ける音が聞こえたが、
エレベーター到着の音が鳴った途端、ドア締めてしばらく出てこない。
そんな自分も部屋をでる前にまずは覗き穴で誰も歩いてないことをチェックして出てる。
近所付き合い苦手な世帯にはピッタリだと思う。

[337: 入居済み住民さん]

>>335
うちは3Lで12万強だった。
初めての家購入なので高いか安いかはわからない。

[338: 検討中の奥さま]

＞＞３３７
　そうですか。思ったより安いですね。
　新築の割引があるのかもしれませんね。

＞＞３３６
　面白いですね。私にはぴったりだと思います。

　設備、仕様については、いくら現時点で高級であっても、数年すると確実に古く感じますからね。特に今高級である必要はないと思います。ここはタワーなのにガスが使えるのは珍しいですね。ディスポーザーや、ゴミ２４時間は魅力ですね。これも今後は標準化していくのかもしれませんが、住民にとってはありがたいですね。

[339: 匿名さん]

固定資産税が５年間半額って、都市計画税は対象外でだったんですね。
納付書の明細見たら、納付額は37％しか安くなっていませんでした。
てっきり減税額は２分の１になるものだとばかり思っていました（汗）

[340: 匿名さん]

中央区タワマンでは路線価が一番安いせいか固定資産税も安いですね。

[341: 匿名さん]

あっすみません。ハーバータワーがありましたわ。

[342: 匿名さん]

＞340　そうなんです。てっきり減免前で30万越すと思っていたら1割ほど安くてラッキーでした。
　でも三宮駅の再開発で地価が上がるんじゃあないかと少し心配しています。
　

[343: 匿名さん]

固定資産税12万だと61㎡から63㎡位のお部屋でしょうか？　

[344: 匿名さん]

土地価格は高いでしょうが、タワーマンションは世帯数が多いので、敷地の持ち分面積が少なく土地の固定資産税は安いですよ。
建物は大体どこも一緒くらいの㎡単価ですし。

高いのは維持費ですね。

[345: 匿名さん]

1万円くらいですか？

[346: 匿名さん]

>>343
その平米数で3LDだとどんだけ狭小間取りなんだ(笑)

[347: マンション住民さん]

ここで税金の話をしても全く意味がないと思います。

[348: 匿名さん]

まあ、確かに税金の話をしても意味が無いでしょうね。話をするだけで、カリカリしてきちゃいます。
それに給料も全然昇給していませんから。悲しいですよ本当に。
まあ、でもはじめの数年間だけ、税金がちょっと高いのかなと思いますよ。

[349: 匿名さん]

一番広い間取りで82平米ありますから狭くないのでは？
この位あれば、十分暮らしていけると思いますよ
あまり広くても、子供が大きくなった時に、逆に広すぎる場合がありますから。

[350: 購入検討中さん]

今、ひるおびで、住友不動産の欠陥マンションの特集がきてますが、
こちらもなにか影響ありませんか？

[351: マンション住民さん]

築１年で何かあったら、逆にそれはそれで大変でしょう（笑）

こことの違いは、姉羽問題の前に設計施工された物件である事と請け負ったゼネコンが鹿島と大林の違いです。

[352: 検討中の奥さま]

横浜のマンションは販売が住友不動産で、熊谷組が施工じゃなかったかな？
大手であっても信用出来ないんだね、この頃は。

[353: 匿名さん]

駅は三ノ宮
マンション名は三宮

どっちも「さんのみや」でいいのかな
こだわるとこではないと思うけど・・・

ところで非分譲が40数戸もあるみたいなんですけど事務所とか地権者とか
こうした事情ですかね？？
それと非分譲が何階を占めるのかも気になるところではと
事務所は人の出入りがあるし上層階が地権者だと検討者はその下を最上階として見るしかなくなりますよね？？

[354:]

ＪＲだけが三ノ宮表記ですね。
阪神、阪急、地下鉄、ポートライナーは神戸三宮もしくは三宮です。
これからは三宮に統一されていくのではないでしょうか。

事務所ってやっちゃいけない決まりだけど便利な場所がらだし、
オフィスビルに比べると賃貸料が結構安いから、やってそうですね。

[355: 匿名さん]

駅から近いから事務所代わりにしている会社もいそうですね。
私が面接に行った会社でマンションの１室の会社、結構ありました。
54階って凄い。
高い所に住むと不眠症になると聞いたことがあるけど、部屋から見る外の景色は格別でしょうね。

[356: 匿名さん]

事務所ならもっと賃料安いところを選ぶんじゃない？