シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート７

[匿名さん]

公式URL：シティタワー神戸三宮　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/268573/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

[218: 匿名さん]

タワマンの場合、高層階から売り始めファミリー層が中心の物件は列で売るのが一般的
でも、実はタワマンで中古として一番出て来ない物件は南向きの中層階だということ
これは何を意味しているかと言えば、終の住処として購入した人が多いからだそうです。

[219: 匿名さん]

なるほどなるほど。

[220: 匿名さん]

タワーマンションを上から売り出すには理由があります

上から売り出すことでそこのマンション全体でいくらくらいで売れるか計算がたつからです
高層階は一般的にお金持ちが好みますからお金持ち達の意見も聞いて一期を売り出した
高層階が安い分そのかわり階を下げても階あたりの差が10万しかなかった
途中からアベノミクスのドサクサにまぎれ低層を当初に比べて高くした
要するに高層階が払うべきお金が低層階にのってしまった
なので低層階は高いです

[221: 匿名さん]

↑
階あたりの差は20万だよ。

それでも、需要があり売れてるんだから別に良いじゃん。

[222: 匿名さん]

その通り、需要と供給のバランスが良い証し

[223: マンション住民さん]

いゃ、意外と低層階は住みやすいですよー
エレベーターが止まっても自力で出れるし
万が一火災でも何とか梯子車が届く高さです。
それに、ここは消防署からも近いし・・・

[224: 匿名さん]

当初の話をしたまで
一時10階から20階まで同じ値段の時もあった
まあいづれにせよ高値時期であることは確かだよ

[225: マンション住民さん]

低層階が高くてもいいじゃん
天満と比べ遥かに売れ行きが良いのは何故か？
商店街に行くにもあの隔てた国道が心理的に邪魔してる訳
これってお分かり？

買ってはいけないマンションとは？
ずばり、駅から離れた大規模マンション
お父さんの通勤さえ我慢すればよいという立地は
資産価値も低く、将来的にゴーストタウン化の恐れあり
駅近、それも元町や神戸駅ではなく三宮だから高額な訳で
元国際マーケットと揶揄されても環境は時代に連れて変わるもの
立地は動かせないし、不動産というだけに不動のもの
JR三宮駅や阪急ビルが完成すれば、かなり状況も一変する筈
10年後にもう一度検証すれば自ずと結果が分かるもの
ここで議論するのは全くのナンセンス
金の臭いを嗅ぎ付け賃貸目的に購入した亡霊が多いのもここの特徴
と、すれば資産的な価値は先ず間違いの無い選択だったと思う。
近年、ハーバー近くに建った、または建つマンションと比較すれば
ここの価値ってのが客観的に分かるだろう。

[226: 匿名さん]

10年後低層階は転売するのに苦労するでしょう

[227: 匿名さん]

阪急や三宮のビルをレジに変えてくれないかな
そうすればここは一発アウト

[229: 匿名さん]

再開発ビルの高層階はホテルだよ。

[232: 匿名さん]

>>230さん ではサヨナラ。

[233: 匿名さん]

三宮駅ビルに何か入るのか？
センタープラザや居留地の店舗が入るとでも？
でここが価値があがる？
意味不明
笑止千万

[234: 匿名さん]

ここが建つ時雰囲気が変わるとか何とか言ってたけど全然変わってないよ
となりもありきたりなテナントしか入らなかったしね

[235: 匿名さん]

買わない人も興味があるから書き込んでいる訳で、彼等の心情も理解してあげなくっちゃ　ねぇ♪

[236: 匿名さん]

シティータワー神戸三宮ってどうですか？というスレだから、購入して実際に住んでらっしゃる方の意見を聞きたいな。

[237: 匿名さん]

233

京都駅ビル、大阪駅北ビルとJRは駅前再開発に成功してるんだよ。

そのJRが大規模複合ビルの開発を正式に発表したんだよ。人の流れが変わるのは必然。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[239: 匿名さん]

237にお前呼ばわりされるいわれはない
梅田は梅田
京都は京都
神戸は神戸

梅田はJRのビルが成功した？阪急や阪神では？
京都駅近くが烏丸御池を超えたのか？

人の流れがかわる？
わざわざポートライナー東に行ってから
居留地に行く馬鹿がいるか？
中央小がこうべ小を超えるのか？

[240: 匿名さん]

何が入るって、阪急とJR西に聞いてよ。

[241: 匿名さん]

横から失礼。

伊勢丹は失敗だが、ルクアは成功してるし、京都は地価が上がって高止まり。

まずターミナル駅で関西で6位ぐらいの駅力がある三宮に、大規模複合施設ビルが立つなら少なくとも、そごうも含めて盛り上がり、人の流れは三宮がまずスタートになり、センター街を抜けて元町方面に人の流れが変わる可能性が高いのは必然ですね。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[242: 匿名さん]

確かに駅前は再開発されるけど、華やかになるのはポートライナーから西だろうなぁ。

人の流れは変わらないと思うけど、住むなら逆にその方が静かでいいでしょう。

[243: 匿名さん]

再開発でここが価値があがるのか？
ということに対して話をしてるんだが？
だから241は答えになっていない

京都は高止まりって下京区や南区が高止まりか？
中京区の中でも烏丸より東、河原町より西
丸太町から四条の間だけですよ
高止まりは

ここは再開発あっても恩恵はないと思う
十分天です

[244: 入居済み住民さん]

まぁどうでも良いけど、徒歩圏内でターミナル駅があり、でっかいビルが出来るんでしょ？

不動産の基本は立地なんだから、あながち間違いじゃないよね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[245: 入居済み住民さん]

話題にでてないけど、三ノ宮駅の再開発したら
ホンマもんの東改札口ができるらしいよ
ただでさえ駅近なのにさらに近くなって嬉しい！

ちょっとごちゃってるけど夜も明るい雲井通も好きです。
サンパルが再開発される頃にはあの通りの電柱も地中化されてスッキリするかな？

[246: 入居済み住民さん]

失礼致します。

週末に此方を利用し三宮ライフを満喫している者です。
四期組で灘区篠原北にも居宅を持っておりますが、
将来的には自宅を子供に譲り此処に移り住む予定です。

僭越ながら購入した立場で一言、
私よりむしろ家内が大変喜んでいます。
何に重きを置くかは人それぞれですが
購入して先ず感じた事は
とにかく便利だという一言に尽きます。
そんな家内の楽しむ横顔が見れるだけで
最高のプレゼントができたと喜んでいます。

[247: 入居済み住民さん]

ちょっと気になる書き込みがあったので一言だけ

関係ないけど、なぜ梅田の伊勢丹が撤去（地下と食堂街は残る）したのか？
一番の理由は隣接するデパートの多さとJR西日本の締め付けが厳しいから他なりません。
関西人からするとデパートは関西資本系というイメージが強いですが
全国的に一番の実績と他のデパートの指針とされてるのが伊勢丹
阪急よりかなり前にメンズ館を手掛け性交を納めたのもここでした。
新宿の伊勢丹本店をご覧にになった人は、もうお分かりだと思います。
京都にしろ梅田にしろどちらも同じ佇まいでしょう？
これってJR西日本の締め付けが強くて自由な店舗展開が出来ないからなのです。

さて、話を元に戻すとして
三宮の再開発事業として、CTも含めた都市再生緊急整備エリア
これには補足もあり周辺のバスターミナルの開発事業も含まれています。
また、周りのビルをまたぐデッキ広場と東側に儲ける新たな改札口の開設と
サンチカとも繋ぐ一大プロジェクトが完成すれば、更に南側は大きく変貌を遂げるでしょう。

[248: 入居済み住民さん]

訂正　性交→成功（汗）

[249: 入居済み住民さん]

新築のタワマンの場合、上層階に多く人気が集中しますが
中古の場合、一番の人気は20階より下で向きが重要だという事を余りご存知じゃないみたいですね。
一見、上の階層の方が売り買いが多く人気があるように見えるが、実は出て行く人も多いということ。
理由は幾つか挙げられますが、敢えてここではそれを述べません。
また、年齢が増す程に部屋から出るのが億劫となり引き蘢る傾向も強くなるので
高齢者の方や小さい子供さんを持つ親御さんの場合、低層階を選ばれるのが最適でしょう。
今後10年、高層階〜低層階の年齢を今と比較してみると大変興味深い結果が得られると思います。

[250: 匿名さん]

高層階はうるさいことも多いしね
ここはわからんけど

[251: 入居済み住民さん]

216さんの情報を元にネット検索したところ確かに高層階に於ける子供の情緒障害の記載がありました・・・ショック

[252: 入居済み住民さん]

４X階ですがかなり静かですよ
但し、風の強い日は音が気になりますが

[253: 匿名さん]

確かに、高層階の富裕層って10年とか、5年で飽きて買い換えたり、セカンドにしたり、貸したりするからね。

[254: 匿名さん]

ふと地震があったらとか思ったりするもんね
30階以上はあんまり変わらんし

[255: 匿名さん]

北浜に在る某タワマンを例に出して良いのかどうかは分からないが
上層階になればなるほど人が変わり大変だと理事の人が嘆いていたよ

[256: 匿名さん]

大阪はあれだから、仕方無いですね。やはり神戸は良いですよ。

[257: 匿名さん]

>>255さん
そうらしいですね。大阪のタワマン黎明期に出来た、特にプレミアムフロアは一般の人には薦められないと聞いた事があります。しかし最近のタワマンは価格もグレードも落ちてきていて、そのせいか、古い物件のような事はあまり無いそうですよ。

[258: 匿名さん]

高層階マンションに住む子供の発達障害と流産早産のリスクは×６倍
気圧の変動による耳鳴りや関節痛においては更にそのリスクは高まる
だから、高層階に住むのはDINKS夫婦がよく、子供のいる、または子供が欲しい夫婦
それに、50歳以上の夫婦や高齢者の人は高層階に住むべきではありません・・・by Dr

[259: 匿名さん]

25階より下なら大丈夫なのかな？

[260: 匿名さん]

地下部屋がよいのでは？

[261: 匿名さん]

シニア世代の都心回帰と若人の都心志向が年々顕著になっている現在
ターミナル駅に近いという事は何にも代え難いロケーションであり
西神や須磨、灘辺りからの転居組が多いという事実からもそれが伺えます。
但し、固定資産税や諸々の諸経費を含めた金額がネックになるのも事実です。
関西の景気は回復したと言えず、消費税の上昇が今後どの様に影響するのか？
各々の将来設計を踏まえた上で購入するならば十分検討に値する物件だと考えます。
狙い目はサンパルの目線より上の物件でそう高くない階層の南向きがお勧めです。

[262: 匿名さん]

リタイア組の方に聞きたいのですが
便利がゆえに出不精になったり運動不足になりませんか

[263: 入居済み住民さん]

確かに一軒家住まいの頃と比較すれば出不精になった気がします。

[264: 入居済み住民さん]

出るのがやはり億劫になりますね、入居した頃と比べ確実に部屋を出る回数が減りました。

[265: 入居済み住民さん]

　そうですか。私は増えましたけどね。食品を買いだめしなくても良いので、ほぼ毎日、ぶらぶらと商店街を散歩して、知らなかった店を見つけたり、おいしそうな食べ物を見て回っております。若い人の中に紛れ込むと自分も気分はYANGU。若返ります。そごう、大丸など閉店間際に行くと値引き販売しているんですよ。デパートは値引きしないものだと思い込んでいたので新鮮な驚きでしたね。
　ついつい余計なものを買ってしまい帰宅してから怒られるのとメタボぎみなのが欠点ですが、時間を気にせず、いつでも思い立った時に外出できるので本当に楽です。

[266: 入居済み住民さん]

失礼スペルミス　YOUNGです。少々ボケ気味ですな。頭も鍛えなければいけませんな。三宮図書館とジュンク堂が近くにあるので、日課に加えておくとしますか。

[267: 入居済み住民さん]

本当にここは便利だよね。

全てが徒歩圏内で揃い過ぎている。

うちは食べ歩きが好きなので、イタリアンや、オシャレなカフェ巡り、焼肉と満喫してますよ。