パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[81: 匿名さん]

>80

ここ検討板だよ。

[82: 匿名さん]

竪排水管を除く専有部分の配管は住民が管理、修繕することになってるけど、実家のマンションでは住民任せにしておくとちゃんと修繕しないで水漏れ事故を起して階下に迷惑をかけるのが続出になるかもってことで、専有部分の配管も管理組合で修繕することになった。そのために積立金アップ。

[83: 80]

＞81
ほんとだ。すみません。

[84: 匿名さん]

>79

販売価格に転嫁されててる訳だから、お得というわけじゃないでしょ。

[85: 匿名さん]

修繕積立といえば、引渡時に集める一時金だけでもペイオフ対象となる一千万円を超える。一つの銀行にまとめて預金だと、破綻したときにはアウト。どうやって管理するかも確認しないと。

[86: 79]

>84
元が上乗せされているのは重々承知です。
ただ、積み立てが少ない状態から居住が始まるのが不安だったので。

[87: 匿名さん]

ラリー不参加の購入者のお金を、ラリー参加者に移してるってだけ。入居後住民同士に禍根を残すやり方してどうしてするんだろう。

[88: 匿名さん]

遺恨は残さないだろう。スタンプラリー対象の一期契約者は、売れ具合とか見ずに買う判断をしなければならない訳だし、二期以降はもしかしたら値引きもあるのかもしれないと考えると、スタンプラリーはむしろ平等にするための親切なシステムだと思った。
もちろん、三井としては一期で契約させるための作戦だろうけど、たかが10万円。それだけに釣られて買うことを決断する人なんて、まずいない。
最初は5回も通うのは面倒…って思ったけど、なんだかんだですぐ5回になったよ。セミナーとかもオーナースタイリング以外は出たことないけど。

[89: 匿名さん]

今週のスーモにこちらの物件の蓄電池が紹介されてましたね！蓄電池だから、一定期間毎に交換が必要ですが、その費用は修繕積立金に含まれるんですかね？

[90: 契約済みさん]

蓄電池は寿命が10年なので
10年経ったとき今後継続するかどうするかはその時検討して、継続なら修繕費とは別にお金を徴収、と重説で聞いたような。
今手元に書面がないので違ってたらすみません。

[91: 購入検討中さん]

この物件は再来年の3月竣工ですよね？
武蔵小杉のプラウドタワーは同時期竣工ですでに外観が完成しているのに、この物件はまだ1階もできていないようです。
毎日早朝から夜遅くまで作業しているようですが、本当に完成するのでしょうか？
以前、水が出て夜間工事を行っているとの投稿がありましたが、地盤か何か問題があって遅れているのではと気になっています。

[92: 契約済みさん]

＞91
竣工時期は2015.3中旬ですから、2015.1下の武蔵小杉のプラウドとは2.5ヶ月の違いがあります。
更にここは低中層の引渡しは2015.3下ですが上層階の引渡し時期は2015.5下とずらすことが公表されており、工期にあまり余裕が無いのは事実だろうと推測されます。

でもまぁ、基礎工事は終わって3階部分まで進んでいるようなので、
躯体工事はざっくりですが週に１フロア積みあがっていくと考えると、
大体来年の今頃は最上階までは積みあがって下層階から順次内装工事が進捗中というスケジュールだと思います。


週に1フロアというペースは実際にはもう少し速いとと思います。
さくっと検索しただけでも1フロア3日とか4日とか出てきます。
営業日ベースで考えてちょっと余裕を見て週に1フロアって感じかと。
今の住まい＆今の住まいのお向かいのマンションを見てても基礎以降の進捗は早かったですよ。
そんなに厳密に記録とってませんでしたが週に1.5フロアくらいづつ積みあがっていく積み木のようでした。

[93: 契約済みさん]

第一期三次の状況ってどうなんですかね？

[94: 匿名さん]

蓄電池って１０年ももたないでしょ。会社でサーバーの管理してるけどUPS（無停電電源）のバッテリの保証は２年。あと、蓄電池って充電してる状態だと残量が正しく分からないんで、２年以上経過しているバッテリだと停電のときいきなり落ちてくれたりする。

[95: 契約済みさん]

蓄電池の使用は詳しいことが書いてあるとこを見つけました。
まさにここの事例紹介です。
http://www.itmedia.co.jp/smartjapan/articles/1309/13/news042.html


あと、UPSの保証2年って私の感覚ではだいぶ短い。
当然そういう製品もたくさんあるんだけど個人用もしくは小規模企業向けかな、って印象で
大規模企業向け・ミッションクリティカル用途とかだと10年保証は結構普通にある。

一応、住居用ということで10年保証のスペックのようだし
繰り返し充放電数から算出しているようなのでそれなりに根拠はあるようです。

あと、重要事項説明の際に え？ と思った点としては
安全性確保のため10年を経過すると自動的に停止するという自爆機能？があるところ。
だましだまし長く使おう、というのはダメらしいです。

停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担となっているので
一応、修繕計画には組み込まれているのかなぁ？と思っていますが誰か確認してくれると嬉しいところ。

[96: 匿名さん]

突貫工事になりませんように

[97: 匿名さん]

似たようなのに、太陽電池による共用部電力をまかなうことを謳う近所のマンションも、10年過ぎには交換を迫られるわけで。。。ランニングコストはメリットに見合ってるのか疑問になっちゃいませんかねぇ・・・

[98: 匿名さん]

プラウドは最上階までできてるんだね、逆にこれから1年以上も何してんだろ

[99: 匿名さん]

スポーツジムはセントラルかな。

[100: 匿名さん]

明日から一期三次だね。
また抽選落ちした人が中心かな。

[101: 検討中]

今回は16戸販売ですね。売れ行きはどうなんでしょうね？

[102: 匿名さん]

350→39→16 ってこと？
おいおい、大丈夫なの？

[103: 匿名さん]

でも、一期一次販売以降は広告も打ってないし、まだ一応抽選みたいだから、見込み客が集まっている方なんじゃないですか？
年明けに新しいモデルルームができたら、大々的なキャンペーンをして、二期をやるのでは？

[104: 匿名さん]

>95

長期修繕計画は共用部分だけ。専有部分については各戸もちだから、他も含めて設備の更新やリフォーム費用は考えておかないと。

[105: 95]

＞104さん
一般論は分かってますよ。

一般論とは「停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担」というのは明確に違いますね。
専有部設備だけど管理組合負担と明確に決まっているのだから。

じゃぁそれを見込んだ修繕計画になってるのか否か？ってところがポイントなので、その点について一般論ではなく具体的にご存知でしたら情報提供お願いします。

[106: 匿名さん]

>96

小杉のプラウドタワーで、クラックの入ったプレキャストのコンクリートを使っちゃったってのって恐らく突貫工事だからでしょ。ここの施工も同じ清水。同じことやりかねない。

[107: 契約済みさん]

ほんとだ、1期3次のスケジュール公表されてる。
今回も今日(木曜)スケジュール公表して土曜の午前締め切りって、、、
事前の意向のヒアリングとか競争率フィードバックとか営業トークとかで希望は散らすだろうから
まぁ完全に出来レースだよね。

公表されている情報と手元の1期1次の価格表からすると今回確実に南西角の35～42F住戸が2戸含まれていると思うんだけど、どうだろう？
最多販売価格帯から他の方角の角部屋も含まれてると思われ。。やっぱり角部屋って人気なんだね。
1期2次でどこまで対象住戸に角部屋があったのか分からないんですが低層お見合い角部屋以外はほとんど残りなさそう。

モデルルームに行って直接聞けば分かるような気もするけど
1期1次契約者としてはあんまり今、行く用事もないし順調な売れ行きであることを祈るばかりです。
658住戸中405戸が1ヶ月程度で売れてれば順調だと思うけどね。

[108: 検討中]

>107
南西角は37階と42階が、今回の販売に出ていると思います。

[109: 検討中]

確かに、北側と角部屋は人気ですね。

[110: 匿名さん]

公式HPの販売住戸一覧で、部屋と価格が見れますよ！
このページって、一期二次のときにはありませんでしたよね？

[111: 匿名さん]

>110
ありましたよ。

[112: 契約済みさん]

＞110
あ、ほんとですねー。
販売住戸一覧？？？？となってしまい、どこにあるのか分かりませんでしたがやっと分かりました。

今となっては見ることが出来ませんが、一期二次にもあったようです。（個人的に画面キャプチャしてたのでリンク元だけ確認できました）

[113: 契約済みさん]

年明けには、プラウドシティ新川崎とシティタワー武蔵小杉の価格発表がありますよね。両方とも高値だと言われているので、ここに良い効果があるといいなぁ、なんて思います。

[114: 匿名さん]

>107
一期二次分が全部売れていたとしても 340+39 でまだ379戸じゃないの？
今回の16戸が全部売れたしても 395戸かな。
これからチラシ打ってもそんなに新しい人が集まるとは思えないが。
やはり二期から値引きかな。

[115: 匿名さん]

一期二次は一期の落選者救済目的の販売だけど、三次は新規客への小出し販売でしょ。

二期として売り出すにはまとまった見込み客が集まってないってこと。

契約者にとっては冷や冷やだろうね。完成在庫になったら、入居者にもデメリットがあるわけだし。

[116: 匿名さん]

一期三次も落選者のため。
角部屋の売り出しが多いのはそのため。

[117: 匿名さん]

救済のための販売で落選者出してるのなら三井のやり方に問題があるね。その救済の三次でも落とす人作り出すのかな。そして、エンドレスに続くだったりして。

[118: 契約済みさん]

＞114
一期一次は350戸でしょ。
過去の書き込みで誰かが言ってたのを信じるとそのうち10戸は登録見送りで先着順住戸になっていたようだけど2,3日で残り5戸になっていたとのこと。
107の計算の405戸でも114の計算の395戸でも誰かが書いてたことを信じて400戸でもいいよ。約400戸ってことでだいたい同じ。

[119: 匿名さん]

実際どうなのかわかんない情報で妄想を繰り広げるのって話題としては盛り上がるね。
ここの過去スレッドみても坪単価300だの武蔵小杉より高いだのこんなんじゃ売れないだのと根拠無しの不毛な議論が繰り広げられていたのと同じ。
実際はぜんぜん違ったし。

[120: 匿名さん]

第一期一次の先着順がまだ残っているとしたら、公式HPに載せるものじゃないの？

[121: 匿名さん]

坪単価300をネタとしてスルーしてない人がいたとは

[122: 匿名さん]

年末のいまの時期に二期とか始めても連休で業務止まるから大々的にしてないだけでは?
今週の首都圏版スーモにも広告載ってなかったですし。
なんだかんだで年が明けたらさっさと売ってしまう気がします。

[123: 匿名さん]

ネタとしてスルーしなきゃいけない程度の不確かな情報の方が盛り上がるってこと
売れてない、売れ残るってのもネタだといいね

[124: マンション投資家さん]

一期の結果は、概ね予想通り。
駅近の不動産の場合は一期の結果が資産価値に比例する場合が多い。
主に評価できるのは駅に近いのと最新の設備。
価格は新川崎の現状を考えるとほぼ適切と判断できる。
都市計画的には短期での上昇はないと思われるが
長期的には貨物線跡地の計画次第だが、可能性は残っている。
南武線沿いの価値で考えれば川崎、武蔵小杉、武蔵溝ノ口などに
短期投資が集まっているがオリンピック誘致以降は高止まり感もでてきて
そろそろ短期売り抜けがやりにくくなってきた。
極端な例では豊洲もそうだが、
本来の投資物件の価値はそこに住む住民の総意で作られるのが理想。
川崎市の行政と鉄道会社の思惑に左右されるが
地域住民の暮らし向上に役立つ不動産が一番価値が高い。
その意味でもＪＲの利便性（駅ビル）ができたとき、価値は変るが
投資家として先を読むのが難しい物件でもある。
但し狭い部屋では賃貸物件としての価値は高いと判断した。

[125: 匿名さん]

カシマダモール（？）の入居状況はなにかニュース有りますか？

[126: 匿名さん]

>124
要するに買ってから心配になってきたってこと？

[127: 匿名さん]

ディスる以外の話題もなく平和だな

[128: 匿名さん]

ツインタワーから見た建設地です。
左が新川崎、右が鹿島田方面です。
検討の参考にでもしてください。

[129: 匿名さん]

>128
写真ありがとうございます。
なんか形がハッキリわかりますね。
これで、何階部分になるのでしょうか？

[130: 匿名さん]

何時頃の写真でしょう？エクラスの南東部屋みたいに午前中はほぼ日陰になるんでしょうか？

[131: 匿名さん]

想像以上に影ですなぁ…

[132: 匿名さん]

時間は11時台です。撮影した階数は会社が特定されるので控えさせてください。

[133: 匿名さん]

ここ、ツインタワーにお勤めの方々の社宅となりそう。

ツインタワー企業向け賃貸需要もあるんじゃない。

[134: 匿名さん]

11時でこうですか。
考えてしまいますね。

[135: 働くママさん]

周辺住民にとっては迷惑だな。

[136: 匿名さん]

>132
書き方が悪くてごめんなさい。
写した場所の階数ではなくて、パークタワー新川崎の何階部分になるのでしょうか？まだ、基礎の部分ですかね？

[137: 匿名さん]

何回がこの時間に現地を歩きましたが、晴れてる日は、こんなに影で暗い感じではなかったですよ。ビルの照り返しの光もあるので、写真のイメージ程暗くなかったです。

[138: 購入検討中さん]

>>128さん
写真はすごく参考になります。
いまの写真で明るい角部屋部分を南として、高層階の東か西の角部屋を検討していますがあまりの暗さに愕然としています。
誠に恐縮ですが、次回晴れた日に窓の外を覗いていただき東側および西側の角部屋部分が何時～何時まで明るいか教えて頂けないでしょうか。
お忙しいところ恐縮ですが宜しくお願いします。

[139: 購入検討中さん]

私も写真を見て驚きました。
時期以降での購入を考えていますが、どの部屋を買ってもツインタワーの陰になって日当たりはほとんど期待できない状況ですね。
値段的には決して安くないのに最新の価格表を見るとかなりの部屋が販売済になっています。
何かの本で「販売状況が悪い場合、見栄えが悪いので売れてなくても販売済とし、お客さんから問い合わせがあると希望を聞き取り『この部屋が空きそうです。』と勧めるケースもある。」と読んだことを思いだしましたが、そんなことは実際にあるのでしょうか？

[140: 契約済みさん]

日当たりが気になるならツインタワーより高い階層を検討してみては?
ここは利便性＞日当たり の契約者が多そう。

[141: 匿名さん]

実際にお昼頃に、現地に足を運んだ方が良いと思います。
カメラによって、明るさは全然違く写るので。
高い買い物ですので、自分の足で現地に行った方が後悔しないですよ。

[142: 匿名さん]

2,3階辺りでしょうか。既に日が陰ってしまったので参考にはならないかと思いますが1630頃の画像です。
本日はたまたまツインタワーで仕事でしたが、普段は別の場所におりますのでお役にたてるのはしばらく出来ません。
ご容赦ください。
検討者のかたの判断材料の1つとして参考になれば幸いです。

[143: 匿名さん]

>142
ありがとうございます。
やっと2.3階まで出来たのですね！
これから楽しみです。
一つお聞きしたいのですが、実際に自分の目でみた影の感じと、写真の影の暗い感じは同じすか？

[144: 周辺住民さん]

近くに住んでますが、夏は影ほとんど気になりませんよ。冬のこの時期は、確かに影は伸びますが、お昼を過ぎれば日は西に傾くので、西日がきついくらいです。

[145: 匿名さん]

結構暗くなってしまうんだな、というのが率直な感想です。
どなたかも仰られてましたが時間を変えて何度か現地を確認し十分納得した上で
ご購入検討ください。
あまりうまく撮れてませんがツインタワーとの距離感参考として最後の画像をアップします。

[146: 匿名さん]

>142さん、写真ありがとうございます。
そちらから、東京の夜景はきれいに見えますか？
多摩川の花火が見えると聞きましたが、大きく見えるのでしょうか？

[147: 匿名さん]

うちも、利便性＞日当たりです。部屋の中に日が入ることにはこだわっていません。今は冬なので太陽はありがたく感じるかもしれませんが、最近の暑すぎる夏はむしろ日陰が助かるかも。あっ、夏は影の長さ違うかもしれませんね。

[148: 匿名さん]

北側と東側は東京方面、スカイツリーまで見えますが、ちょっと遠いよな。。。
多摩川の花火見えます。Riseのタワーに反射してる様子も。横浜、鶴見のも見えます(屋上なら)よ。一番近いのは、慶応の矢上祭の花火かな。。

[149: 匿名さん]

写真の右下の広い空間が、3階の一番広い店舗な気がする。

[150: 匿名さん]

今日の3次の抽選状況を、知っている方がいらっしゃったら倍率等を教えて下さい。よろしくお願いします。

[151: 匿名さん]

商談してる方が結構居ましたね。

[152: 匿名さん]

夜景はなかなか綺麗ですよ。
非常に分かりづらいですが真ん中奥オレンジ色のものが東京タワーでその左側ちょっと先にスカイツリーも見えました。
これでほんとに最後の画像です。。

[153: 匿名さん]

>152
ご親切にありがとうございます！
夜の現地は知らないので、とても、参考になりました。
ありがとうございます！

[154: 匿名さん]

あまり参考にはならんと思うが。
写真のアップはご苦労さん。

[155: 匿名さん]

>152
ありがとうございます。
東京の夜景は「遠～～くにみえる」って感じですね。
参考になりました。

[156: 契約済みさん]

〉152さん
契約済ですが現地が気になるのでとても参考になりました。
何枚もアップしていただきありがとうございます。

夜景は、小杉が見える方向だとまた違って綺麗かもしれないですね。

[157: 契約済みさん]

住民板覗いたら管理費＋修繕積立金（85㎡換算）が高いとの書き込みがありました。
タワーマンションだと、最初安くてもこのくらいのペースで上がるのが普通なのでしょうか。
5～9年　4万弱
10年～14年　5万弱
15年～19年　6.5万前後
最近マンション購入を検討し始めたばかりで、維持費のことを考えていなかったもので・・・。
相場（特にタワーマンション）などお分かりの方は教えて頂けないでしょうか。

[158: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57719/
参考まで。

[159: 匿名さん]

>157さん
何件か検討しましたが、タワーはこれくらいするところが多いかと思います。
築年数の長いタワーはまだないので、最終的にどれくらいになるのかは未知数かと。

逆に小規模マンションで住民の少ないところは、一人当たりの負担が大きくなることも考えられます。
敷地が広いマンションだと固定資産税が気になったり・・・

維持費は結構悩みますよね。

[160: 契約済みさん]

＞157さん
この物件の管理費と修繕積立金について考察されているページがあります。
長いのですが実際に管理組合理事をやったりしている方のようなので色々参考になるかと。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11664523370.html

管理費は基本変わらない前提ですが、
売りやすくするため安めに見積もられていて実際に住み始めてから収支が合わずに増額が必要になったり管理サービスを見直さなければいけなかったりするのであくまで参考です。
あんまり安すぎる設定の物件は怪しい(売るほうは売りやすいけど買って住む住民が苦労しやすい)と思ったほうがいいです。
この物件は逆にちょっと高めに設定されている感じで、実際に住民が住み始めてから減額交渉を受けることを想定して、後で値引きしても採算があうようちょっと高めに設定したのかなという印象です。

実際に分譲マンションを購入したことが無いと分かりにくいかもしれませんが、
管理組合＝所有者（要するに住民自身）の組合
管理会社＝管理組合から委託を受けて管理サービスを提供する会社
です。

住民が毎月払う管理費は、無条件に管理会社に全額渡すものではなく、管理組合の収入になります。
この収入を管理組合が決めた予算に従って管理会社や税金、電気料金の支払い、物品の購入などに使います。
収支を合わせるのは管理組合＝住民自身の責任なので、
足りなければ管理費を上げるか、支出を減らすか、住民自身で決めることになります。

修繕積立金も理屈は同じですが、
最初の安い金額では収支が合わなくなるのは明らかなので数年毎に上げる計画にしておくのは一般的で、金額もこんなものだと思いますよ。

[161: 匿名]

>158さん
ありがとうございます。
タワーマンションだと高くなるんですね。
>159さん
そうなんです。家賃と同じくらいの返済額でマンションが買えると単純に考えていたので
維持費がこんなにかかるものとは思いませんでした。
近くの中古物件（サウザンドシティ・築10年のタワーマンション）が管理費と修繕費で3万以下だったので
10年で5万弱！！と思わず書き込んでしまいました。

[162: 匿名さん]

>160

管理費と修繕積立で論理が矛盾している。

入居時点での修繕積立を安く見せかけるために、段階的値上げや定期的な一時金徴収を設定した長期修繕計画だと、未納問題を発生させるリスクがあるんで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

近くの武蔵小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行させたという記事が週刊ダイヤモンドに掲載されている。管理会社は三井の系列だから、当然三井もそのことは知っているはず。にもかかららず破綻するリスクのある積み立て方式のままってのは、良心的とはとても思えない。

おまけだけど、デベが作成した計画通りに管理組合が積立金を値上げできずに、積み立て不足ってケースもある。計画だけ作って後は知らないってことなんだろうね。

[163: 匿名さん]

管理費が高いかどうかは管理計画を確認して費目ごとの支出がサービスに見合ってるかどうかチェックしないとわからないでしょ。ちなみに管理計画ってこちらから要求しないと出てこない。数字だけ見ても分からないけど、同じような規模のマンションでいくつか確認すれば妥当かどうかくらいは判断できるでしょ。

長期修繕計画もでてくるのは契約直前の重要事項説明のときだから、そのときではなく事前に確認すべきだけど。

[164: 匿名さん]

管理費は高ければ安心というわけではなくて、管理会社のボッタクリってのもあるから要注意。

修繕積み立ては管理組合の資産になるから、高いほうが安心という考え方もある。管理費はフローで、修繕積み立てはストック。

[165: 160]

おはようございます。

＞162さん
管理費と修繕積立で論理が矛盾している、というのはどこからそう感じたんでしょうか。
「上げるか、支出を減らすか、住民自身で決めることになります」という点で管理費も修繕積立も理屈は同じだと思ってますが、そう読み取れず矛盾していると思った点があれば補足説明なり訂正なりをしようと思います。

ただ、定額積立が推奨されているとして、現実として新規販売されているマンションで販売業者が定額積立を前提にしている例は聞いたことがないので「定額積立でないから良心的でない、従って買うべきでない」という主張なのであれば、現時点で買える新築マンションはほぼ無いと思いますよ。
中古ですらそういったニュースになるくらいレアなので選択肢はほとんどないでしょう。
このような点をとって矛盾だと言われているのであれば、あらかじめ言っておきますが、理想と現実の折り合いをどうつけるかという話であって、私が矛盾しているとかそういう話ではないと思います。
折り合いのつけ方は人それぞれで、矛盾している物件ばかりだから買えないよ！ということも人によってはあるでしょう。

＞163さん
大雑把な目安という意味では私が160で引用したブログで考察されてます。
で、その結論はちょっと高いかな・・・です。
まぁ引渡し後の権利と責任は入居者に移るわけで、高いんだったら入居してから内容精査して削ればいいんですよ。

＞164さん
上に同じくですが、高い分には入居後に精査して削ればいいんですよ。
管理会社のボッタクリだと思うのであれば、管理会社の変更も視野に入れて相見積とればいいんです。
ビジネスの基本ですね。
入居後即はずされないよう数年は色々契約上の縛りがある可能性は高いですが、
だいたい5年以上の長期で考えれば管理会社の変更も現実的にありえる選択肢です。

主体は住民なので、販売会社・管理会社の言うなりになる必要はありません。
その上でポイントになってくるのは住民の意識の高さですね。

賃貸主体な物件だとオーナーが自分が住んでいないので自身の問題としてとらえてもらえなかったり、
最初の管理費・修繕積立の安さに惹かれている人が多いと必要性は理解しても増額に強い抵抗があったり、
ということがあるので、下げる分にはやりやすく、上げる分にはハードル高いです。

[166: 160]

真剣に検討されていて将来の同じマンション住民になるであろう方々には、
入居後のマンション管理についてちゃんと知っておいてもらいたいと思ってます。

繰り返しですが、160で引用したブログのほかのマンション管理関係の記事も読んでみてください。
このマンションを買おうとしている方には響くと思います。

[167: 匿名さん]

ブログ読まさせて頂きました。
読解力に不安がありお聞きしたいのですが、
ようは、管理費が高い分には、管理組合で調整出来る。
三井の設定した修繕費は多少高いが、将来的には余裕があった方が運営の破綻リスクが少ない。
という事でしょうか？

[168: 160]

＞167さん
ブログ書いている本人ではありませんが、私としては概ねそのように理解しています。
ちょっと気になった点をコメントすると、
管理費と修繕積立を分けてお考えのようですが、どちらも住民自身の管理組合のお金という意味で考え方は同じです。

管理費の収入は何も考えず販売業者の計画通りにしていると最初から赤字だったりすることもあるので
まずは赤字にならないよう支出を精査する努力が必要で、
うまく黒字にもっていけたら余剰金は修繕積立金に積んでおいて将来的な不足がないよう備える、
というようなことを管理組合(＝住民自身)が考えて実行する必要があります。

これがうまくいかずに破綻するとどうなるかというと、
大規模修繕の際にお金が足りないので一時金として少なくない額の徴収が必要になったり、修繕自体が出来なかったり、という問題が生じます。

[169: 匿名さん]

お返事ありがとうございます。
管理会社に丸投げでは駄目という事ですね。
管理組合になられた方の力量というか・・・。
とても大変な役目ですね、専門的な知識も必要でしょうし。
この掲示板を拝見していて、検討している方や契約済みの方の人柄が、垣間見る事が出来て少し安心しました。
迷いなく、契約出来そうです。

ありがとうございました。

[170: 契約済みさん]

管理費支出の精査を行い、余剰金を修繕費へ...という考え方に賛成です。修繕費が上がっていくことには、もちろん納得して購入しています。しかし、何らかの理由で売却しなければならない事態になることは、誰しも可能性としては考えられますよね。その際に高い修繕費がネックになりそうです。武蔵小杉の某タワーのように、修繕費を完全にフラットにすることは難しいとは思いますが、早めに余裕をつくっておいて、後々の急激な値上げを避けたいところです。
あと、新しいモデルルームのオープンは26年1月11日、第二期販売開始は2月中旬とのことです。ソースは三井ハウジングメイトに掲載されている広告です。

[171: 匿名さん]

タワーマンションの大規模修繕には莫大な費用がかかりそうですよね。
建て替えを視野に入れれば、売主が計画した長期修繕計画はほとんどのマンションで
修繕積立金の設定に見直しが必要になってくるそうです。
タワーマンションの住み替えは、修繕積立金が値上げする直前にするのが良いという
How toもあり、永住目的には向いていない質のものなのかと感じました。

[172: 匿名さん]

>管理組合になられた方の力量というか・・・。
他人事のようなおっしゃり方が気になるのですが。
168さんも書いていらっしゃる通り、管理組合＝住民自身、です。

[173: 匿名さん]

おっしゃるとおり、管理組合は住民自身であり、皆さんでの協力が大切ですよね。ただ、現役世代は仕事や子育てに忙しく、協力したくても難しい場面もあるかもしれません。
ここはパークシティからの住み替えも多いとのことですので、管理組合の大切さを理解し、理事等の経験もあり、その知識を共有して下さる方が入居するのでは、と少し期待してしまいます。

[174: 匿名さん]

パークシティの人に期待？
自分は忙しいからと言って何もしたくないんだろうね。
でも文句は言うタイプ。

[175: 匿名さん]

老人で管理組合をやれってこと？

[176: 匿名さん]

年齢で決めるなんてことはしないと思いますよ。
公平な決め方って中々難しいと思いますが、
部屋番号・階層で一律にローテーション回すのが一般的じゃないでしょうか。

低・中・高層階といった階層で感じる不満・悩み、
30代、50代、70代等年代で感じる不満・悩み、
独身の方もいれば、小さなお子様がいる夫婦の家庭から、お年寄り夫婦だけの家庭もあり、
立場ごとに思うこと、感じることは様々だと思います。
組合は、なるべくいろいろな背景をもった方たちが混ざって作ったほうが、
決定事項に偏りがなくなりいいのではないでしょうか。

[177: 契約済みさん]

＞171さん
そのようなhow toがあるのは事実だと思いますが、そのようなババ引き状態の物件を買いたいと思いますか？
買い手がいても買い叩かれます。

中古マンションは管理を買うという言葉もあります。
色んな事情で途中で手放すことはあるにせよ、しっかりとした管理が出来るよう協力することが資産価値を維持するためには必要ですよ。

[178: 匿名さん]

一期四次がありますね。

[179: 匿名さん]

モデルルームの冬季休業期間は、平成25年12月21日（土）より平成26年1月10日（金）まで

[180: 匿名さん]

モデルルームの休業期間、長いですね。他のモデルルームより長い気がするのですが、普通ですか？
第一期が概ね予定通り売れたので、二期に向けての準備もあり小休止、といった感じなのでしょうか。