パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[613: 匿名さん]

＞611
何それ、内廊下って共有部の話？
ここの全熱交換って専有部の話なんだけど。
共有部が全熱交換かどうかは不明。
おっしゃるように内廊下には必須の設備なのだったらアピールするほどのものでないからわざわざ書いてないんだろうね。
ほんとに内廊下には必須の設備なのかどうかは知らないけど。

[614: 匿名さん]

内廊下って構造だと、専有部分の両側に窓って配置にならないから風が抜けないってこと。専有部分の話しだよ。

[615: 匿名さん]

>612
ここの標準は廊下タイル張りではありませんよ。オプションでは選べますが。
それにしても、廊下まで床暖房とは凄いですね。確かに標準で廊下床暖房の物件があるのでしたら、ここは完全に負けてしまうと思います。正直、私は今まで見たことがありませんでした。
多分、この物件とは競合しないくらい坪単価の高い物件だと思うのですが、参考までにおいくらくらいのところか、お聞きしてみたいです。

[616: 匿名さん]

三井は物件のレベルでブランドを使い分けてる。ハイスペックはパークコート、パークマンション。

[617: 匿名さん]

新川崎にハイスペックマンションなんて、下はパジャマで上は紋付き袴みたいなもの。
なんの意味もない。

[618: 匿名さん]

ハイスペックを知らない人が論じたところで、お里がばれちゃうしね。

[619: 匿名さん]

失礼。
袴はよけいだった。

[620: 匿名さん]

＞614
内廊下だと、専有部の風が抜けが抜けないから、専有部分に全熱交換は必須、ということ？？？

おかしなこと言ってるんだけど気が付かないのかな。
611のコメントを誤字だけ修正してそのまま引用すると「２４時間換気で外気をそのまま入れちゃうと効率が悪いから光熱費がかさんじゃう。ということで全熱交換式って、必須の設備」なんですよね。

外廊下で風が抜けてたらそれこそ冷暖房効率悪いでしょうに。

だいたい必須の設備ってことは採用しているマンションが多数あるはずですが、
参考までにいくつか名前を上げてみてください。
その際、坪単価なども添えてもらえるとベターですが、分からなくても構いません。
少なくとも私が見たところでは珍しい設備だと思ってます。

私は評価してますが定義があいまいなのでハイスペックかどうかは分かりません。

[621: 匿名さん]

確かに都心一等地にしか建たないパークコートやパークマンションなんかに比べたら
とてもハイスペックとは言えないでしょうね。
そういったところのモデルルームを見たことがないので、想像ですが。

ここは基本的に一般的なタワーマンションかと思いますが
・全熱交換換気
・蓄電池
・MEMS
あたりは珍しい気がしました。

[622: 匿名さん]

風通しがあれば、エアコンに頼らなくても大丈夫な時期でも、風通しが無いとエアコンに頼らざるを得ないってことが前提にあるんだけどな。

全熱交換式って内廊下のタワマン以外だとほとんどないでしょ。

[623: 匿名さん]

MEMSに相当する設備があるマンションは他にもあるよ。ただ、見える化しても省エネに結び付けられるかは疑問。

蓄電池も実験的だと思うな。コストに見合う効果があるか。３・１１後の計画停電みたい頻繁に停電ががあれば別だけど。

[624: 匿名さん]

大崎は1億超の部屋がある内廊下なのに全熱交換器が付いていないとのこと。武蔵小杉のシティタワーは付いているのかなぁ？

[625: 匿名さん]

専有部の蓄電池は、日本初らしいですね。確かに実験的…。

[626: 匿名さん]

風通しのために外廊下側の窓を開けているようなマンションには住みたくない。
外廊下にエアコン室外機があるのも見た目が悪い。

[627: 匿名さん]

＞622
夏場の涼し目の時期はたしかにそうかもしれませんね。

611のコメントを誤字だけ修正してそのまま引用すると「２４時間換気で外気をそのまま入れちゃうと効率が悪いから光熱費がかさんじゃう。ということで全熱交換式って、必須の設備」なんですよね。

外気をそのまま入れちゃうどころか24時間換気の換気量以上に入れ替えたい時期があるってことですね。
引用元の611の日本語はおかしなきがしますがまぁいいでしょう。
初夏・初秋あたりは風通しがあればクーラーに頼らなくて済むのに、内廊下だとクーラーが必要になる時期がある。
たしかにそうでしょうね。

でも暑さのピークで風通しだけで過ごせますか？
それに、逆に冬場は？


私は内廊下のタワーマンション以外で全熱交換24時間換気がほとんどないのは別の理由からだと思いますけどね。
内廊下のタワーマンションでも全熱交換でないところは多いので。

それで、必須の設備ってことは採用しているマンションが多数あるはずですが、
参考までにいくつか名前を上げてみてください。
その際、坪単価なども添えてもらえるとベターですが、分からなくても構いません。

[628: 匿名さん]

外廊下でも空中廊下にして室外機を隠蔽するとか、プライバシーが確保されてる物件もあるよ。滅多におめにかかれないけど。

[629: 契約済みさん]

何をもってハイスペックというかって難しいですよねぇ。

ハイスペックだから無条件に良いと言えるかどうかも意見の分かれるところが多そうです。

例えばこの物件にはありませんが、天井カセットエアコンなどは文句なしに"ハイスペック"なんでしょう。
高グレードな物件にしか採用されないし、同じマンションでもプレミアム住戸のみとかだったりします。
その一方で、性能が劣りがち(竣工数年前モデルなので)とかデメリットもあって
個人的には積極的に選べたいとは思わないです。

この物件のHEMSや蓄電池や電気自動車のシェアカーは珍しい設備だと思います。
これがハイスペックなのかどうかは私は分かりませんが人によっては良いという人もいるだろうし、
コストばかりかかって余計な設備だという評価もありえます。

いまや当たり前になったディスポーザもかつてはハイスペックだったし
カラリ床、浴室暖房乾燥機なんかもそうですね。

そういえばこの物件は標準ではピピットコンロではありません。

[630: 匿名]

全熱交換器はシティタワー武蔵小杉もついていません。
坪300以下の物件でついているのは珍しいと聞いたことがあります。

[631: 匿名さん]

マンションの設備には詳しくないのですが
全熱交換器は設置するのにそんなに費用がかかるものなのですか？

[632: 契約済みさん]

＞631さん
私も全熱交換に詳しいわけではないですが、
気になったので調べてみました。

装置単体のコストについては
通常の、壁の吸気口から自然吸気して換気口からファンで排気するタイプと全熱交換との違いは正直わかりませんでした。
おそらく熱交換する構造部分の分、若干高いとは思いますが
ざっと検索しただけでは直接比較できる情報を見つけられなかったです。

それよりも吸気と排気を熱交換のために一旦、交差させる必要があるので
通常の、壁の吸気口から自然吸気して～という構造が使えないというのが大きいようです。
このため吸気側にもダクトが必要になるのでそれに伴う設計の煩わしさなどはそれなりに設計費・施工費に響くものと思われます。

あと、それほど普及していないもう一つの理由は認知度の低さが考えられます。
「あって当たり前」「無ければおかしい」という程の認知度が無いので
一部の高額物件で差別化の一つとして採用されているレベルに留まっている、と思います。

例えば床暖房やディスポーザ、食洗器などは今や標準的な設備になった感がありますが
10年ほど前はそこそこ高級物件の設備だったように思います。

# といいつつ、今のマンションも低価格を売りにしているところでは
# 採用されていなくて逆にえ？と思ったりします。

[633: 匿名さん]

カタログ上の「ハイスペック」よりそのスペックが居住者にとって価値のあるものでありかつコストに見あうかどうかが重要。

個人的には設備に力入れるより間取を何とかしてほしかった。

[634: 匿名さん]

同感です！

[635: 契約済みさん]

確かに。
間取りやそれに関連するオプション類はセレクトで選ぶのも色々制約があったのでそこは結構不満でしたね。

[636: 匿名さん]

そもそも新川崎という地をを選んだ時点でそこそこの線に落ち着こうとしているのではないの。
だったら設備もそこそこでいいんだよ。
過剰な設備はかならず価格に反映されているよ。

[637: 契約済みさん]

＞636さん
わざわざ感情を逆撫でするような書き方ですが内容には同意しますよ。
そこそこの価格でそこそこの設備でいいんですよ。
無理してハイスペックを追い求めても顧客はついてこないので、どこでバランスとるのか、そこは売主の企画力の見せ処だと思いますよ。

[642: 匿名さん]

同じハイスペックマンションに入居する者同志仲良くしては。

[643: 匿名さん]

急に過疎っちゃいましたね
マンションはハイスペックでも購入検討者はそれほどハイスペックではないのかも

[644: 匿名さん]

ハイスペックじゃない人でも買えちゃうもんねw

[645: 匿名さん]

まぁ都心の高級マンションが購入できるような本当にハイスペックな人はよっぽどなことがなければわざわざ新川崎を選ばないと思いますよ。

であればここはハイスペックでない人がハイスペックなマンションだと勘違いしている可能性がありますね。ただしハイスペックの定義は人それぞれなのでその個人の想いを否定はいたしませんが...なんだかな～

[646: 検討中]

結局、一番マシな方角は？

[647: 匿名さん]

東→サウザントタワーが視界に入る。
西→低層階は商業施設が気になる。シンカのモザイクが気になる。
南→高層階以外ツインタワーとお見合い。
北→眺望よし。広くても2LDK。

日照を除いた感想はこんなかんじ。
予算があれば南でツインタワーを抜ける階がベスト。
後は予算と日照の好みかと。
個人的には景観の悪い南よりは、東が好き。

[648: 匿名]

シンカより上にくる西の20階以上もよいと思います。
実際角部屋で一番高く、人気のあったのは西の角だったと聞いています。

[649: 匿名さん]

一般的でないシンカって書き方で誰が書いてるか分かる
相手にされず自作自演、お疲れさま

[650: 匿名さん]

新川崎の今後スレにカシマダモールのテナントの事ありましたが、何か情報出てるんでしょうか？

[651: 匿名]

>>649
悪いが別人です。
悪態ついてらっしゃらないで、何か意見なり情報提供されてはいかがでしょうか？

[652: 匿名さん]

直接営業さんとかに人気を聞いたわけではないですが、人気のバロメータとして坪単価で言うと次のようになっています。

ざっくり言うと
高層階の眺望が抜けてくる40階付近より上になると、西≒南→東≒北です。
中層階の20～34階付近は南が塞がる影響があるのでしょう、西≒東→北→南です。
低層階の10階付近は地上に近くなる分もあるのか、西≒東→南≒北です。
但し、ここでの方角は角部屋の話、中住戸は完全にその方角向きますので、値段も異なってきます。

高層階は、眺望と日照の観点から、通常のマンションの価格のつけ方と同じような感じです。
南が塞がってくる中層階は、東京方面の夜景が期待できる東や北が南を逆転しています。
低層階は、その期待も少なくなってきますので、南が北を逆転しますが、西や東には届かないです
(但し価格差は縮まっています)。
良くも悪くも納得させられるような(悩まされるような)価格のつけ方になっています。

予算が十分あって日照と眺望を期待 → 南か西
予算が十分あって日照いらない/東京の夜景がいい → 東か北
日照と眺望 → 西
日照気にしないが眺望が欲しい/東京の夜景がいい → 北か東
眺望気にしないがやっぱり南 → 南

但し、ここは広さや間取りについても悩まされるので日照や眺望の条件だけでは決められないです(汗)
個人的には坪単価と人気というかコスパがほぼ一般的な考えと一致している気がしています。


詳細ですが、一期の時の手持ちの資料で価格情報が揃っているものを個人的にまとめたものがあるので紹介すると
45階のそれぞれの坪単価が約(もう一期売れてしまっていますが)
西角 (南西角) 302万
南角 (南東角) 301万
東角 (東角) 285万
北角 (西北角) 281万
(括弧内はもらった価格表での呼び方)

ついでに最上階
西角 (南西角) 315万 (ここで最も価格が高いところ)
南角 (南東角) 308万
北角 (西北角) 288万
東角 (東角) 292～294万 (手持ち資料に情報がなかったので想定値)

中層階(20～34階)
西角 (南西角) 262～285万
南角 (南東角) 233～243万
北角 (西北角) 262～269万
東角 (東角) 292万 (手持ち資料に情報がなかったので想定値)

低層階(10階)
西角 (南西角) 250万
南角 (南東角) 244万
北角 (西北角) 240万
東角 (東角) 248万

中住戸になると、各角部屋からマイナス20万～40万ぐらいですね。
平均243万、大半の販売価格帯が220万～250万、最高315万、最低217万です。
全て一期の情報をもとにしているので参考値ですが(あと入力ミスも含めて)


自分なりに感じているメリット/デメリットです。
◆ 西角/西北中住戸：
メリット:多くの階で遠くから近くまで眺望が開けます。遠くには富士山も見えますし、JRがあるので今後目の前に高層建築物が建つ可能性は低いと思います。角は南面もあるので日照は期待できますが、中住戸は昼以降期待になります。
デメリット：低層階に行くほどシンカシティ ステーションスイート(20F)や同時にできる商業施設が視界に入りやすいです。
夏は西日の影響を受けやすいでしょう。エコガラスと全熱交換換気に遮光/断熱カーテンでどこまで抑えられるか。
また角部屋は、下の階は南面がツインタワーが視界に若干入ります。中住戸は14時以降に日が当たるので、北西からの風を受ける冬は想像以上に寒いかもしれないです。

◆ 南角/南西中住戸：
メリット：高層階は日照、眺望ともに良好です。横浜のランドマークが見えます。角住戸は東面もあるので、朝日も受けることができます。またバルコニーに出れば富士山も見えるでしょう。中住戸はやや西に向いているので、富士山は見やすくなるでしょう。既に高層のビルとその先にパークシティがあるので、建て替えなどがない限り、今後目の前に高層建築物が建つ可能性は低いです。
デメリット：オフィスビルがあるとはいえ、夏はそれなり日照は期待できますが(いらない?)、低～中層階で眺望が塞がれます。日照が欲しい冬はほとんど期待できないです。高層階の眺望も眼下広がる…といった感じではないです。
オフィスビルなので、休日や夜間などは必要以上に視線を気にしなくてもよいかもしれませんが、特に配慮がされるわけでもないので、やはり視線は気になります。また建物の圧迫感は感じます。お昼はレースのカーテンだけで覗かれるとかいった心配は減るとは思うので、窓やカーテンを開放って使い方でなければ、という気はします。

◆ 東角/東南中住戸
メリット：東京方面が一望できます、遠くには東京タワーやスカイツリーも覗けば見えます。日照も朝日はばっちり受けることができるし、午前中は期待できます。中住戸は南の恩恵もやや受けれるでしょう。夏は午後、日光が入らなくなる点もよいです。サウザンドシティのタワーが少し離れていますので、圧迫感も少ないです。多摩川沿いで花火大会がある時はベランダから見えるでしょう。
デメリット：冬に午後から日が入らなくなってくるので、若干寒く感じるかもしれませんが、最近のマンションの断熱性能は優れていますし、床暖房もあるので、あまり気にしなくてもよいかもしれません。中高層階は最大で80㎡弱の広さなので、広めのファミリータイプの部屋を希望する場合選択肢がないです。低層では広いのがありますが、眺望の面でやや残念な感じだし、部屋タイプのセレクトが既にできません(これは東に限りませんが)。

◆ 北角/北東中住戸
メリット：東京方面が一望できます。遠くには東京タワーやスカイツリーや新宿方面、近くには武蔵小杉も。ほぼ全ての階で眺望が開けています。高層建築物もないので、日が入らなくても明るいでしょうし、家具などが日光で焼ける心配もないです。多摩川沿いで花火大会がある時はベランダから見えるでしょう。
デメリット：冬は日が期待できないので寒いと思います。ここは断熱性能と全熱交換換気に期待するしかないです。また広い部屋が中高層階で80㎡前後なので、広めのファミリータイプを希望する場合、低層しか選択肢がないです。また北面がもし再開発となれば、10階程度のマンションなどが建つ可能性は十分に考えられるので、他の方角に比べると高層建築物の可能性は高いと思います。再開発とならなくても10階～20階程度のマンションが建つ可能性も視野に入れておく必要があるでしょう。

長くなりましたが、こんなところです。


あと関係ないですが、ここの板は無意味と思われるレスに対して、過剰な反応が少ないので(荒れにくいので)、
検討されている方の落ち着き具合みたいなところが結構好きです。

[653: 匿名さん]

> 652
間違えたので修正します。

中層階(20～34階)
西角 (南西角) 262～285万
南角 (南東角) 233～243万
北角 (西北角) 262～269万 ← 誤
東角 (東角) 292万 (手持ち資料に情報がなかったので想定値) ← 誤

中層階(20～34階)
西角 (南西角) 262～285万
南角 (南東角) 233～243万
北角 (西北角) 254～268万 ← 正
東角 (東角) 263～269万 ← 正

[654: 匿名さん]

すみません。ここも間違っていました。

中層階(20～34階)
南角 (南東角) 233～243万 ← 誤

南角 (南東角) 246～254万 ← 正

夜な夜なやるもんじゃないですね(汗)

[655: 匿名さん]

>654

いえいえ、書き込み大変だったと思います。
ご苦労様です。ありがとうございます。

[656: 物件比較中さん]

やっぱり、コスギ！！でしょう。

[657: 匿名さん]

我が家は小杉にすると共働きしないときついので
こちらなら余裕ができそうだと思っています。
無理せず小杉を買える方は羨ましいです。

[658: 買いたいけど買えない人]

あたしゃ、この坪単価の物件が買えるかたが羨ましい。

[659: 匿名さん]

小杉であの価格では、全く魅力感じないです。
小杉は乗り換えには便利なんだけど、街自体は全く魅力なし。
東横線沿いには、沢山の魅力的な街が多いからかな。

[660: 匿名さん]

新川崎でこの価格というのも正直微妙ですが、
駅近、直結、商業施設ありだから仕方ないんですかね。

[661: 匿名さん]

＞６６０

手が届かない部屋もあれば、なんとか出せる部屋もありますよね。
免震タワーマンションなので、仕方ないかなぁとは思いますが、
これから数年は、もっと高くなるよな気がします。

[662: 契約済みさん]

＞652さん
誤差範囲のような指摘ですが、最上階南西角の坪単価は315ではなくて313.6、四捨五入しても314では？

それにしても地道に各部屋の単価計算されているようで、
自分以外にそんな奇特な人がいるんだなぁ、と親近感が沸きましたｗ

私は1期2次の具体的な販売住戸の部屋番号・価格だけ情報を持っておらず、
埋まらないパズルのピースのようでもやもやしているのですが、情報お持ちでしょうか？