パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[593: 582,587]

公平のためにネガ情報をフォローすると、
減便に関しては未確定ながら具体的な根拠出しもあり、有意義な議論だったと思いますよ。

こういう掲示板は普通のまじめな検討者だけだとポジティブな方にバイアスかかるので、目障りかもしれないけれど必要な存在かと。

[594: 匿名]

588さんの予想通りキャンセル待ちの人でしょうね。
気になる部屋をキャンセルしてほしくても、すでに契約している人は物件自体には満足してしているでしょうから、今更「間取りが～、お見合いが～。」なんて言っても意味がない。
そこで起死回生を狙って、減便・駅廃止・土壌汚染といった過去の掲示板で見た内容を投稿。
残念なことに投稿に対する反応は「そんな些細なことにはとらわれず購入します。」といった内容で、契約者は「自分の選択は間違っていなかった。」と再確認。
挙句の果ては「よほど辛い思いをされたのでしょう。慮って差し上げなければ。 」と同情される始末。
もしキャンセル待ちなら営業担当者に伝えれば、紹介してくれることもあるようですよ。
引き渡しまで1年以上ある中で、諸事情でキャンセルされる方も数件いるかと思いますので、そちらのルートで待たれてはいかがでしょうか。
幸運をお祈りします。

[595: 匿名さん]

２期の販売は、上層階などの良い間取りの部屋が、まだまだあります。
お高めですが、予算内なら検討する価値大だと思うので、後悔しないよう
よく考えて、即行動しましょう。そういう私も１期を見送ってしまったので頑張ります。
最悪、お見合いのお部屋になりそうなので、現地へ行って三井タワーとの距離や圧迫感を
実際に見て決めようと思います。
それでも決められなかったら、潔くこの物件を諦めます。

[596: 匿名さん]

武蔵小杉のプラウドでもスミフの方が安いとか、よくありましたね。それを間に受けて見送った人達の悲鳴が、スミフの掲示板でチラホラ。

[597: 物件比較中さん]

新川崎でこの値段でも買われる方が多いんですね。
何が魅力なんでしょう？

[598: 匿名さん]

>597

魅力などの感じ方は人それぞれなので、過去レスに沢山書かれているので、読んでみるといいですよ。
私は、駅近二駅＆利便性 タワーマンション、三井＆清水
が気に入り購入予定です。

[599: 匿名さん]

＞597
分からなければ手を出さなければいいんです。
分かった上でリスク判断の結果やめておくのも自由です。

買いだと判断した人がその判断理由をあなたに説明する義務はありません。

買いだと判断した人が自己肯定感を求めて自分の判断理由を書き込むことはありえます。
逆に、買いではないと判断した人が自己肯定感を求めて自分の判断理由を書き込むこともありえます。

どちらにせよ、それがあなたの判断基準に合わなかったとしても、
それはそれとして認める気持ちを持ちましょう。

[600: 匿名さん]

>597
建物のハイスペックさや駅直結という要素から、むしろ安いと考えている人は多いみたいですよ。こちらのブログでは、「この価格帯のタワマンで全熱交換器があるのは初めて見た、快適な室内環境になるだろう」と評されています。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2135.html
先月の週刊ダイヤモンド別冊では、「利便性と建物の質の高さから、近郊外では1番の人気」と書かれていました。
全熱交換器は大崎のパークタワーでもついていないようなので、新川崎にはもったいないくらい？ハイスペックなのは事実だと思います。多分、南側が塞がれるタワマンであることや新川崎の駅力に不安があったことから、三井が建物をハイスペックにしたのでしょう。そして、そのわりに安いのです。
南側の抜けた眺望、都内へタクシーで行ける近さ、タワマン周辺の洗練した町並みを求める方には物足りないかもしれませんが、私はこの物件、価格相応だと思います。これから、いくつか新川崎周辺に新築マンションも出るようですが、同じくらいの価格帯でスペックは劣るようです。

[601: 物件比較中さん]

600
駅力をカバーするほどのハイスペックということなんですね。

599
新川崎でこの値段になる魅力とはなんなのか聞いただけだよ。
別に購入した方を否定するつもりはさらさら無し。

[602: 匿名さん]

全熱交換以外のハイスペックは、具体的にどんなものなんでしょう？
汚れない壁紙、カチカチに固い床、各階のゴミ捨て設備・・・いいですね。

[603: 匿名さん]

全熱交換器は日照条件が悪いからですかね。

[604: 匿名さん]

価格は、小杉と大師線タワーの間くらいでこんなものかと納得してしまいました。
交通や町の規模的に、真ん中くらいな感じがします。

新川崎近辺だけでなく矢向や平間すら70平米4000万は超えている物件もあるようなので
それらと比較して、妥当な価格と感じました。

ただ、南側はお見合いなのでもう少し安くならないかなと思います。
とはいえ、日本の南信仰って凄いですよね。
親に絶対南向きにしろと言われて、困りました。

[605: 契約済みさん]

自分が評価したのは利用できる路線、駅からの距離がもちろん大きいですが、
災害への備えも大きなポイントでした。

構造では免震構造は当然として、鉛ダンパーではなくオイルダンパーを採用している点。
これは最近の免震だと一般的ですが、現住マンションは鉛プラグ入り積層ゴムのみで
ダンパー性能は寿命的に大丈夫なんだろうか？とデータは持ち合わせていませんがちょっとだけ不安に感じていました。

また、防災備蓄倉庫の存在。
これも最近のマンションでは存在自体は珍しくありませんが、充実していると思います。
中身の水や食料は何十年ももつものではなく住民の管理費から更新されるわけで、
中身が単純に高価だとかたくさん合ってうれしいとか、そういう話ではありません。
この程度の物量を備蓄できるだけの保管場所をあらかじめ持っている、というのが非常にポイントとして大きいです。

保管場所がなければ入居後、管理組合の意識が高くて備蓄しようという話になっても
普通は場所が確保できずに十分な量の備蓄ができません。

[606: 契約済みさん]

＞603さん
全熱交換器と日照条件がどうつながるのかよく分かりませんでした。
その理由を詳しく教えてください。

[607: 契約済みさん]

＞602さん
各階のゴミ捨て場はタワーだと一般的というかそうじゃない例を探すのが難しいくらいでは。
もちろん便利ですが。

カチカチに固い床ってなんでしょうか？廊下などのタイル張りのことですかね？
オプションで選べます。
高級感はあるのでしょうが、個人的には冷たいので避けたいですね。
今の住まいでは標準でタイルだった廊下は普通のフローリングに変えました。
正解だったと思います。
トイレと洗面所はタイルのままですがやっぱり冷たいです。
ここはどちらもマットを敷くので踏まなければいいのですが。

汚れない壁紙はオプションであるような気がしますが・・・
個人的に興味なかったので分かりません。


何がハイスペックか？って難しいですよね。

[608: 匿名さん]

>カチカチに固い床ってなんでしょうか？廊下などのタイル張りのことですかね？ 

二重床のことでは？
直床はふにゃふにゃしてますから。
タイルや石の床は冷たくて割れやすいので高級感だけですよね。

[609: 契約済みさん]

＞608さん
二重床＝かちかちの床、ですか。。。

自分の感覚にしっくりこなくて微妙です。
世間的にはそういう評価なんですか？

二重床に対する私の評価は、
・間に空気層があるから断熱効果がありそう
・リフォームする場合はレイアウトが自由そう。(でも自分がリフォームするつもりは無い）
くらいなのですが。

[610: 検討中]

ツインタワーとのお見合い部屋ってやっぱり厳しいですかね?
万が一売却する時に、買い手がつかないでしょうか…?

[611: 匿名さん]

内廊下のタワマンって風が抜けないからエアコンを稼動させる期間が長くなる。２４時間換気で外気をそのまま入れちゃうと効率が悪いから光熱費がかさんじゃう。ということで前熱交換式って、必須の設備であって、決してハイスペックじゃないんだけどな。

ちなみに週刊ダイヤモンドって、提灯記事で有名な評論家が書いてることが多い。真に受けて騙されないように。某氏の推奨物件って不振物件ばかり。

[612: 匿名さん]

>608

廊下の床がタイルだと冬は冷たいから、真のハイスペック物件なら廊下にも床暖房を設置する。

[613: 匿名さん]

＞611
何それ、内廊下って共有部の話？
ここの全熱交換って専有部の話なんだけど。
共有部が全熱交換かどうかは不明。
おっしゃるように内廊下には必須の設備なのだったらアピールするほどのものでないからわざわざ書いてないんだろうね。
ほんとに内廊下には必須の設備なのかどうかは知らないけど。

[614: 匿名さん]

内廊下って構造だと、専有部分の両側に窓って配置にならないから風が抜けないってこと。専有部分の話しだよ。

[615: 匿名さん]

>612
ここの標準は廊下タイル張りではありませんよ。オプションでは選べますが。
それにしても、廊下まで床暖房とは凄いですね。確かに標準で廊下床暖房の物件があるのでしたら、ここは完全に負けてしまうと思います。正直、私は今まで見たことがありませんでした。
多分、この物件とは競合しないくらい坪単価の高い物件だと思うのですが、参考までにおいくらくらいのところか、お聞きしてみたいです。

[616: 匿名さん]

三井は物件のレベルでブランドを使い分けてる。ハイスペックはパークコート、パークマンション。

[617: 匿名さん]

新川崎にハイスペックマンションなんて、下はパジャマで上は紋付き袴みたいなもの。
なんの意味もない。

[618: 匿名さん]

ハイスペックを知らない人が論じたところで、お里がばれちゃうしね。

[619: 匿名さん]

失礼。
袴はよけいだった。

[620: 匿名さん]

＞614
内廊下だと、専有部の風が抜けが抜けないから、専有部分に全熱交換は必須、ということ？？？

おかしなこと言ってるんだけど気が付かないのかな。
611のコメントを誤字だけ修正してそのまま引用すると「２４時間換気で外気をそのまま入れちゃうと効率が悪いから光熱費がかさんじゃう。ということで全熱交換式って、必須の設備」なんですよね。

外廊下で風が抜けてたらそれこそ冷暖房効率悪いでしょうに。

だいたい必須の設備ってことは採用しているマンションが多数あるはずですが、
参考までにいくつか名前を上げてみてください。
その際、坪単価なども添えてもらえるとベターですが、分からなくても構いません。
少なくとも私が見たところでは珍しい設備だと思ってます。

私は評価してますが定義があいまいなのでハイスペックかどうかは分かりません。

[621: 匿名さん]

確かに都心一等地にしか建たないパークコートやパークマンションなんかに比べたら
とてもハイスペックとは言えないでしょうね。
そういったところのモデルルームを見たことがないので、想像ですが。

ここは基本的に一般的なタワーマンションかと思いますが
・全熱交換換気
・蓄電池
・MEMS
あたりは珍しい気がしました。

[622: 匿名さん]

風通しがあれば、エアコンに頼らなくても大丈夫な時期でも、風通しが無いとエアコンに頼らざるを得ないってことが前提にあるんだけどな。

全熱交換式って内廊下のタワマン以外だとほとんどないでしょ。

[623: 匿名さん]

MEMSに相当する設備があるマンションは他にもあるよ。ただ、見える化しても省エネに結び付けられるかは疑問。

蓄電池も実験的だと思うな。コストに見合う効果があるか。３・１１後の計画停電みたい頻繁に停電ががあれば別だけど。

[624: 匿名さん]

大崎は1億超の部屋がある内廊下なのに全熱交換器が付いていないとのこと。武蔵小杉のシティタワーは付いているのかなぁ？

[625: 匿名さん]

専有部の蓄電池は、日本初らしいですね。確かに実験的…。

[626: 匿名さん]

風通しのために外廊下側の窓を開けているようなマンションには住みたくない。
外廊下にエアコン室外機があるのも見た目が悪い。

[627: 匿名さん]

＞622
夏場の涼し目の時期はたしかにそうかもしれませんね。

611のコメントを誤字だけ修正してそのまま引用すると「２４時間換気で外気をそのまま入れちゃうと効率が悪いから光熱費がかさんじゃう。ということで全熱交換式って、必須の設備」なんですよね。

外気をそのまま入れちゃうどころか24時間換気の換気量以上に入れ替えたい時期があるってことですね。
引用元の611の日本語はおかしなきがしますがまぁいいでしょう。
初夏・初秋あたりは風通しがあればクーラーに頼らなくて済むのに、内廊下だとクーラーが必要になる時期がある。
たしかにそうでしょうね。

でも暑さのピークで風通しだけで過ごせますか？
それに、逆に冬場は？


私は内廊下のタワーマンション以外で全熱交換24時間換気がほとんどないのは別の理由からだと思いますけどね。
内廊下のタワーマンションでも全熱交換でないところは多いので。

それで、必須の設備ってことは採用しているマンションが多数あるはずですが、
参考までにいくつか名前を上げてみてください。
その際、坪単価なども添えてもらえるとベターですが、分からなくても構いません。

[628: 匿名さん]

外廊下でも空中廊下にして室外機を隠蔽するとか、プライバシーが確保されてる物件もあるよ。滅多におめにかかれないけど。

[629: 契約済みさん]

何をもってハイスペックというかって難しいですよねぇ。

ハイスペックだから無条件に良いと言えるかどうかも意見の分かれるところが多そうです。

例えばこの物件にはありませんが、天井カセットエアコンなどは文句なしに"ハイスペック"なんでしょう。
高グレードな物件にしか採用されないし、同じマンションでもプレミアム住戸のみとかだったりします。
その一方で、性能が劣りがち(竣工数年前モデルなので)とかデメリットもあって
個人的には積極的に選べたいとは思わないです。

この物件のHEMSや蓄電池や電気自動車のシェアカーは珍しい設備だと思います。
これがハイスペックなのかどうかは私は分かりませんが人によっては良いという人もいるだろうし、
コストばかりかかって余計な設備だという評価もありえます。

いまや当たり前になったディスポーザもかつてはハイスペックだったし
カラリ床、浴室暖房乾燥機なんかもそうですね。

そういえばこの物件は標準ではピピットコンロではありません。

[630: 匿名]

全熱交換器はシティタワー武蔵小杉もついていません。
坪300以下の物件でついているのは珍しいと聞いたことがあります。

[631: 匿名さん]

マンションの設備には詳しくないのですが
全熱交換器は設置するのにそんなに費用がかかるものなのですか？

[632: 契約済みさん]

＞631さん
私も全熱交換に詳しいわけではないですが、
気になったので調べてみました。

装置単体のコストについては
通常の、壁の吸気口から自然吸気して換気口からファンで排気するタイプと全熱交換との違いは正直わかりませんでした。
おそらく熱交換する構造部分の分、若干高いとは思いますが
ざっと検索しただけでは直接比較できる情報を見つけられなかったです。

それよりも吸気と排気を熱交換のために一旦、交差させる必要があるので
通常の、壁の吸気口から自然吸気して～という構造が使えないというのが大きいようです。
このため吸気側にもダクトが必要になるのでそれに伴う設計の煩わしさなどはそれなりに設計費・施工費に響くものと思われます。

あと、それほど普及していないもう一つの理由は認知度の低さが考えられます。
「あって当たり前」「無ければおかしい」という程の認知度が無いので
一部の高額物件で差別化の一つとして採用されているレベルに留まっている、と思います。

例えば床暖房やディスポーザ、食洗器などは今や標準的な設備になった感がありますが
10年ほど前はそこそこ高級物件の設備だったように思います。

# といいつつ、今のマンションも低価格を売りにしているところでは
# 採用されていなくて逆にえ？と思ったりします。

[633: 匿名さん]

カタログ上の「ハイスペック」よりそのスペックが居住者にとって価値のあるものでありかつコストに見あうかどうかが重要。

個人的には設備に力入れるより間取を何とかしてほしかった。

[634: 匿名さん]

同感です！

[635: 契約済みさん]

確かに。
間取りやそれに関連するオプション類はセレクトで選ぶのも色々制約があったのでそこは結構不満でしたね。

[636: 匿名さん]

そもそも新川崎という地をを選んだ時点でそこそこの線に落ち着こうとしているのではないの。
だったら設備もそこそこでいいんだよ。
過剰な設備はかならず価格に反映されているよ。

[637: 契約済みさん]

＞636さん
わざわざ感情を逆撫でするような書き方ですが内容には同意しますよ。
そこそこの価格でそこそこの設備でいいんですよ。
無理してハイスペックを追い求めても顧客はついてこないので、どこでバランスとるのか、そこは売主の企画力の見せ処だと思いますよ。

[642: 匿名さん]

同じハイスペックマンションに入居する者同志仲良くしては。