パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[41: 契約済みさん]

夢見ヶ崎に住むわけではないし、気にしなければいいんですよ。
どんな地域にもいい言い伝え、悪い言い伝えどちらもあるものです。

性格に言及したくなる気持ちも分からなくはないですが、感情や感覚的な議論は荒れるもとでいいことないですから、放っておきましょう。

[42: 匿名さん]

39ですが「性格悪い」とはよく言ってくれましたね。
調べてみて事実のようでしたし、明らかに取り違えている方がいらしたので書いたのですよ。
ありもしないでたらめを書いたわけではないのに無礼ではありませんか。
気に入らないことは事実であっても書くなということですか。

[43: 匿名さん]

まぁまぁ。どんな場所でも叩けばほこりが出るものです。そんなことを言っていたら、関東大震災や大空襲のあった都内中心部の方がよっぽど不吉だと思いますよ。気にしないことだと思います。
うちの実家の近くなんて、昔墓場だった場所をきれいに造成して立派な注文住宅が建ってますよ。祖父は「買った人は知らないんだろうなぁ。 」と言っていました。知らぬが仏ということもありますけどね。

[44: 購入検討中さん]

27です。みなさまコメントありがとうございます。
このマンション買う人はやっぱガスコンロが多いのかなぁ。
今のところ、IHがいいなって思ってます。全体がほぼフラットになるので。ただ、ご指摘のコスト面では確かに悩ましいですね。
時間もあるので、もう少し検討してみます。

[45: 匿名さん]

電気代とか気にしないならIHいいと思う。見栄えいいし掃除ラク、パークタワー買う人達は裕福でいいな、うちは違いますけどね

[46: 匿名さん]

そういえばパークタワーの敷地の地歴を調べた方います？
田んぼや工場でしょうか。

[47: 匿名さん]

パークシティ新川崎は日立の工場跡地にできたはずだからここも同じでしょ。
子供の頃、工場脇にあったどぶ川でよくザリガニ釣った思い出があるよ。
ちなみにサウザンドシティは東芝タンガロイの工場跡地。

[48: 購入検討中さん]

現在、オール電化のマンションに住んでいます。電気代はオール電化割引があるので高いイメージはありません。ただ割引の部分は3.11以降だいぶ圧縮されました。ＩＨは掃除のしやすさと、炎にあおられないので夏の料理の楽さでとても気に入っています。パークタワーはＩＨが選べない部屋で残念ですが、床暖がガスだし、ガスの割引使うのに仕方ないかなと思ってます。

[49: 匿名さん]

IH、オプションでえらべるはずですよ～

[50: 匿名さん]

あ、すみません、部屋の制限があったんですね…
失礼しました。

[51: 匿名さん]

うちも低層階でしたが、コンロ選べましたよ？？もう締め切ったってことでしょうか？

[52: 匿名さん]

IH,部屋の制限はありますが、使えることろは電源は引かれているのであとからでも変更可能なようです。

[53: 購入検討中さん]

そろそろ第1期の契約もまとまる時期ですね。
みなさん登録された方は契約されたのでしょうか。

[54: 匿名さん]

今月契約します。
オーナーズ、仮契約（重要事項説明）以後契約予定です。

私も現在新川崎、鹿島田間に住んでいる居住者でないため、
最近よく周辺回っています。

オプションではそんなにPLUSで予算あげられなかったので、
メニュープランへ間取変更した後廊下等の床をタイルに、トイレや浴室設備付ける位しか
しませんでした。

サンクンガーデン調べたら、ディズニーランドで有名なオリエンタルランドの子会社グリーンアンドアーツさんがやっているようなのでエントランス付近の植栽や植樹、花々に彩られた生活を心待ちにしています。

やっぱり住む際は物件だけでなく、周りに自然があると嬉しいですね。

[55: 購入検討中さん]

サンクガーデン素敵になりそうですね。
建物の周りの緑や憩いのスペースは、とても重要ですよね。たのしみですね。

[56: 購入検討中さん]

サウザンドタワーの最上階(41階)の南西角部屋が6980万で出てますね。こちらと比べて、どうでしょうかね。

[57: 物件比較中さん]

近くの浄水場のあたりから白い煙が立ち上っていることがあります。
たぶん落ち葉などを燃やされているようですが、北風だと煙がタワーに向かって流れてきそうで気がかりです。

[58: 購入検討中さん]

>56
私なら、新築の免震タワーが良いです。

[59: 購入検討中さん]

34階以上の高層階で考えているのですが価格表で次期以降となっている部屋は価格公表されているのでしょうか。
担当者の方が質問しづらい方なので教えて頂けると助かります。

[60: 匿名さん]

高価な買い物ですし、営業の担当者を変更して頂いた方が良いのでは？

[61: 契約済みさん]

キレイに価格が伏せられている高層階の状況は、契約済みの自分も気になります。
公表されているのであれば、どなたかオープンにしてもらいたいところ。

ただ、最上階近い数階の数戸の坪単価から考えると一期で出すとしたらの想定価格は大体分かりますよね。
二期で出す時の金額がおおよその想定より上がっていることを期待します。

[62: 契約済みさん]

>59
何号室？

[63: 購入検討中さん]

>61
二期分が下がる、つまり下層階より安いってことは、あり得るのでしょうか？

[64: 購入検討中さん]

>>62さん
35階の価格がわかればその上も想像できますので、35階の角部屋4部屋の価格を知りたいです。
ご存知でしたら教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願いします。

[65: 契約済みさん]

62さんではないですが。
34階西北角6558万、南西角7698万、東角6498万、33階南東角6388万。ちなみに南東角34階は次期分譲。

[66: 61]

＞63さん
ありえるかありえないか、で言ったらありえるんじゃないでしょうか。
売れ行き次第です。

既契約者としては、あんまり安く売らないで欲しいと思う一方で売れ残りは避けて欲しいので非常識な高値もやめてね、という感じ。

[67: 匿名さん]

35階の角部屋はもしかしたら一期二次で売り出されていたかもしれません。

[68: 匿名さん]

共用施設が充実しており、便利な反面メンテナンスにこすとがかかりそうですね。
コストがかかる設備としてエレベーターが9基、機械式駐車場が222台にも引っかかります。
世帯数が多いのでスケールメリットで解消できれば良いのですが、タワーマンションの
修繕費も高額になるんですよね。長期修繕計画を確認しなければいけませんね。

[69: 検討中]

長期修繕計画を確認致しました。
全体と共用部分とあるので、計算が面倒ですが、
まあ普通のタワーマンションと同じ上がり方です。
修繕費は最高4.5倍になると考えておいた方が安心です。

[70: 検討中]

住居と共用でした。

[71: 購入検討中さん]

修繕費は、だいたい計画通りに行くもんですかね？
計画に対して増える方は色々想像できるけど、減る方向なんてあるもんでしょうか？

[72: 匿名さん]

地域一番の魅力を維持する為に、管理費.修繕費ともに高めに設定していると言われました。発足した管理組合が努力し、住民も協力すれば、削減は可能かもしれません。ただ、お金が足りなるのは問題ですし、一度下げたものを上げるのは難しいと思います。
よって修繕費等が減る可能性は低いのではないでしょうか。

[73: 匿名さん]

段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす元になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。マンションって運命共同体だから、未納があると他人事では済まされない。

それから計画通りに管理組合が値上げをしな邸内ケースもあったりするらしい。そうなると積み立て不足で、リセールは厳しくなる。

小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したってのが週刊ダイヤモンドで記事として取り上げられていた。そういうのもフィードバックせずに、破綻するリスクのある長期修繕計画で後のことは知ったこっちゃないって売る側の態度ってどうなんだろう。

[74: 匿名さん]

３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れている。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。計画通りにはいかない可能性大。

[75: 契約済みさん]

＞71さん
修繕積立金が減ることはまず無いでしょうね。
仮に余裕があっても、いざというときに積み立て不足にならないようよほど管理組合が無能でなければ減らすことはないです。

賃貸オーナーばかりの小規模なマンションとかで目先の利益優先で先のことは知ったことなし、という入居者ばかりだと計画通りに値上げできず後で困るケースもあるようですが、ここはそういう投資対象として考えている人は少ないでしょうから、計画通りに上げていくことになると思います。
十数年ごとに一時金を徴収するA案も試算表に入っていたと思いますがこれは論外ですね。

[76: 匿名さん]

73 74ってコピペ？

[77: 契約済みさん]

＞76
ほんとだね。あちこちに同じ話を貼って回るなんて暇だよね。
でも、ある意味、一生に数度の大きな取引でデメリットに目が行かなくなりがちな契約者に冷静に考えるきっかけを与えてくれていると感謝しないといけないかもしれないね。
修繕積立金の話は入居後、自分たちの問題として避けて通れないから、あまりに楽観的・悲観的な極端な話は無視するとしても真面目に考えておく方がいいと思う。

[78: 匿名さん]

長期修繕計画って引渡し後には、管理組合が継承して運用することになる。販売時に売主が作成して説明してくれるから、そのままでうまくいくかのような印象を与えちゃうんだよね。実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第だけど、分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないロシアンルーレットのようなもの。

あと、３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。ただこれって、当初の長期修繕計画に含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。

[79: 匿名さん]

修繕費といえば、スタンプラリー10万円引きだけど
値引いた修繕費はちゃんと三井が補填するらしい。
良かった。

[80: 契約済みさん]

＞78
エレベーターと機械式駐車場は含まれているよ。
たしかに配水管は含まれていないようだけど、想定される大規模修繕項目として記載されてます。

ここは一応、契約者しか書き込めないルールになっている住民板なので資料はお持ちだと思いますが、長期修繕計画表を確認されることをオススメします。

でもまぁ、実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第ってのは同感です。
修繕積立金だけでなく管理費も削減努力しないと駐車場やトランクルームの利用率など甘い見積もりが散見されるのでまずいでしょうね。
甘い見積もりはここに限った話ではないと思うし、実際、今の住まいで入居からしばらくの管理組合の取り組みを見ていてそう実感しています。（今の住まいの管理組合はかなりいい働きをしていると思うのですが、管理費削減、修繕積立金の積み上げに熱心です）

[81: 匿名さん]

>80

ここ検討板だよ。

[82: 匿名さん]

竪排水管を除く専有部分の配管は住民が管理、修繕することになってるけど、実家のマンションでは住民任せにしておくとちゃんと修繕しないで水漏れ事故を起して階下に迷惑をかけるのが続出になるかもってことで、専有部分の配管も管理組合で修繕することになった。そのために積立金アップ。

[83: 80]

＞81
ほんとだ。すみません。

[84: 匿名さん]

>79

販売価格に転嫁されててる訳だから、お得というわけじゃないでしょ。

[85: 匿名さん]

修繕積立といえば、引渡時に集める一時金だけでもペイオフ対象となる一千万円を超える。一つの銀行にまとめて預金だと、破綻したときにはアウト。どうやって管理するかも確認しないと。

[86: 79]

>84
元が上乗せされているのは重々承知です。
ただ、積み立てが少ない状態から居住が始まるのが不安だったので。

[87: 匿名さん]

ラリー不参加の購入者のお金を、ラリー参加者に移してるってだけ。入居後住民同士に禍根を残すやり方してどうしてするんだろう。

[88: 匿名さん]

遺恨は残さないだろう。スタンプラリー対象の一期契約者は、売れ具合とか見ずに買う判断をしなければならない訳だし、二期以降はもしかしたら値引きもあるのかもしれないと考えると、スタンプラリーはむしろ平等にするための親切なシステムだと思った。
もちろん、三井としては一期で契約させるための作戦だろうけど、たかが10万円。それだけに釣られて買うことを決断する人なんて、まずいない。
最初は5回も通うのは面倒…って思ったけど、なんだかんだですぐ5回になったよ。セミナーとかもオーナースタイリング以外は出たことないけど。

[89: 匿名さん]

今週のスーモにこちらの物件の蓄電池が紹介されてましたね！蓄電池だから、一定期間毎に交換が必要ですが、その費用は修繕積立金に含まれるんですかね？

[90: 契約済みさん]

蓄電池は寿命が10年なので
10年経ったとき今後継続するかどうするかはその時検討して、継続なら修繕費とは別にお金を徴収、と重説で聞いたような。
今手元に書面がないので違ってたらすみません。