パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[321: 匿名さん]

318ではないですが、リヴァリエの外国人率は10%で、そのほとんどは中国人とのことです。ソースはこちら
http://sp.recordchina.co.jp/newsinfo.jsp?id=74732
パークタワー新川崎の外国人率は分かりません。

[322: 匿名さん]

そりゃリヴァリエは安いよ。
相対的な評価はよく分からんけど絶対的な価格では。。

っていうか改めて公式HP見たけどなんだか更に安くなった気がする。
候補に上がってA棟のモデルルーム見に行った時はもうちょっと割高な印象があったんだけど、値下げしたかな？

まぁ結局利便性をどう評価するかなんだよね。
自分の評価では京急支線なので乗り換えてJR利用すること考えると、駅1分じゃなくてJR川崎駅徒歩20分の物件だな、と思ったけれど京急メインで使う分には便利でいいと思う。
世間の評価が価格に反映されるので、世間の評価と自分の評価にギャップがあってお買い得だと思う所を買えばよい、という話であって、世間の評価でもって他人の評価にケチつけるようなことはみっともないからやめましょう。

あと多分、リヴァリエ安いといってもこの金額払える在日華人って、在日華人の中ではそれなりの高所得者で日本の凍傷一部上場企業に勤めているような層だと思うよ。
川崎駅周辺でたむろしてる外国人(あれが中国なのか韓国なのかわからないけど)のイメージではないなぁ。

[323: 匿名さん]

タワーマンションの中国系入居者は近年の傾向でみたいですよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363273/res/137
http://www.sankeibiz.jp/smp/business/news/130717/bsd1307170731005-s.ht...

[324: 匿名さん]

(7月時点での）入居者の10％が外国人
つまり、全入居者の10％ではない。
リヴァリエの外国人率はまだ確定してません。

また、都心のタワマンなどは賃貸に出す投資物件として購入してるそうですが、
リヴァリエの場合はどうなんでしょうね。

[325: 匿名さん]

賃貸が多いと総会やばそうだね。。

[326: 匿名さん]

タワーは維持修繕が重要なキーポイントとなるから
住人に不穏分子が混入していると何かと大変だろうね。

[327: 匿名さん]

住んでる奴らは自分のことだから大丈夫。
投資目的が多いとまずいよ。
維持費が上がっても良いことないからね。

[328: 匿名さん]

リヴァリエは、対象外です。
武蔵小杉と都心のお手頃な物件と、パークタワー新川崎では検討しましたけど。

[329: 匿名さん]

うちもリヴァリエは対象外でした。価格や広さ、眺望は魅力的でしたが、子どもがいるので環境が気になってしまいました。
ここの決め手はスーパーと駅が直結であること、あと三井ブランドがやはり魅力でした。
比較対象は湾岸エリア、武蔵小杉、新川崎の低層物件でした。

[330: 匿名さん]

リヴァリエを買いたい人はここを比較対象物件にしたがりますが
ここが本命の人は臨海部から目を背けたがりますね。
結論はリヴァリエなのでしょうがただ安いからじゃ余りに淋しいか自分なりの正義が欲しいのでしょうね。

武蔵小杉駅Vs川崎駅の時と似た構図ですがリヴァリエとマッチングする販売物件は矢向のミレニアムだと思いますよ。まだ売ってますから足を運んで見たらよいです。

[331: 匿名さん]

>330
ここが本命の人は臨海部〜
自分なりの正義〜

意味がよくわからないのですが、わかりやすくお願い致します。
私はここが本命です。他に悩んだ物件は大森駅から5分と、湾岸の物件です。

[332: 匿名さん]

港区の港南町とも悩みました。
ただ港南町は駅から遠く近くに牛の屠殺場？があったので、やめました。

[333: 匿名さん]

たぶん332さんと同じ物件で悩みました。
いくら港区でも徒歩10分以上はきついと思いやめました。
スーパーも遠いし…

[334: 匿名さん]

港南口は馬臭を我慢出来ないとキツイですよ。

[335: 匿名さん]

>港区港南

そうなんですよね。
駅から遠いし匂いとトラックの交通量などで、諦めました。港区のアドレスに大変魅力は感じたのですが、実際の生活にはパークタワー新川崎の方が満足出来そうなので。

[336: 匿名さん]

ふーん、ここ小金持ちが多いんだ。
維持費なんてジャンジャン上がってもＯＫね。

[337: 匿名さん]

>336

そんな意味で書き込んではいません。
都内でも駅から遠いと格安な物件はありますよ。分譲マンションを購入しようと思っている人は、そこそこ資金が貯まったから、いろんな場所を検討しているのではないでしょうか。
勿論、長期の修繕費＆管理費も考慮した上です。

[338: 匿名さん]

上がる前に売却できる資産性もあるわけだし。

[339: 匿名さん]

330さんが言いたいのは、同じ川崎の中でも駅より東側、つまり川崎区だけは住環境として適さないと考えている人がこのタワー検討者には多いのではないか、ということだと思いますよ。競馬場、風俗施設、巨大工場地帯があり、マンション価格帯も川崎区だけ全く違います。
中には川崎区と幸区は同じくらい環境が悪いという方もいますが、その辺りは個人の感じ方の違いですね。
こちらはリヴァリエをライバル視はしていないが、あちらはライバル視していて、何か理由(330さんの言うところの正義)をつけてリヴァリエを選んでいるが、実際のところ比較対象物件がどうかは疑わしい、という意味だと思います。確かに同じくらいの階数や平米数で比較すると、1000万円ほどの価格差があるので、それをどう考えるか、ですね。
330さんはオブラートに包んで下さっただけで、別に分かりにくくはないと思いましたけど。

[340: 匿名さん]

>339
そういう意味なのですね。
読解力が足りなくてごめんなさい。
川崎の駅近の物件も見学に行ったのですが、子供がいるので求めている環境が、あまりに違いすぎて諦めました。
やはり、それぞれの家族構成によって、選ぶ物件は違うのかもしれませんね。

[341: 匿名さん]

ほかの物件を煽ってる奴がいるように思えてならないのだが。
思い過ごしかな？

[342: 匿名さん]

>340
私には都内よりここが良い物件だと言ってるように思えます。

[343: 匿名さん]

>こちらはリヴァリエをライバル視はしていないが、あちらはライバル視していて

リヴァリエはこちらをライバル視なんてしていませんよ。
逆にこちらの方から執拗な嫌がらせを受け続けており、大変不快な思いをさせられています。
やめていただけませんか？

[344: 匿名さん]

339さん、ありがとうございます、330です。
リヴァリエに魅力を感じるような方にはアンマッチだと思いますしパークタワー新川崎を見ても無駄に高いと感じるはず。

品川駅港南口から徒歩10分の物件を比較対象物件にしている方は元々ここが本命だった方だと思いますが、品川から乗り換える方がいらっしゃるな
川崎市民としては嬉しい話ですね。

[345: 匿名さん]

>その辺りは個人の感じ方の違い

と言いながら

>競馬場、風俗施設、巨大工場地帯があり

ここだって操車場跡、工場、駅前には広い墓地もある。
そういう言い方は天に向かってつばを吐くような行為。

[346: 匿名さん]

相手の方を間違えました。
>341
私には、都内の駅から遠い物件なら、ここの物件が良い。と考えてるように思えます。

[347: 匿名さん]

345さん、330です。
仮にリヴァリエと品川駅への所要時間に大差がないとして
パチンコ屋すらなくて夢見が崎公園があり、品川のみならず渋谷新宿へのダイレクトアクセスに価値を感じるが操車場は駅の向こう側だし関係ないという人はパークタワー新川崎向きですよ。

でも競馬場、競輪場、堀ノ内のソープ街、京浜工業地帯の火力発電所三基が目の前でも直接毎日関わる訳ではないから気にならない、むしろ多摩川河口から都心部の眺めや河川敷でのお散歩が魅力的、川崎駅での乗り換えも1000万の価格差なら苦じゃないという方にとってはリヴァリエは最高じゃないかなと思います。

ここまで差別化ができていたら同じ川崎市東部でも比較対象にならないですよ。

[348: 匿名さん]

>347
なんだかんだ言いながら、しっかり悪口も書いている。
性格悪いですね。

[349: 匿名さん]

悪口というか事実では。
実際に価格に反映されているわけですし。

[350: 匿名さん]

339です。330さん、横からすみませんでした。私が余計なことを言ってしまいました。
私もリヴァリエは魅力的な物件だと思います。眺望はあちらの方が断然良いですし、徒歩圏内に魅力的な大規模商業施設があるのもあちらでしょう。
新川崎とは求めるものが違いすぎます。タワー型、川崎市内という共通点はありますが、競合しないと思います。

[351: 匿名さん]

武蔵小杉には交通利便性で劣り、川崎には生活利便性で劣る中途半端な立地です。
頼みの生活利便施設は川崎競馬場に建設予定の商業施設の3分の2ほどの規模しかない。
1000万の差を自分に納得させるには、相手を蹴落とすしかないのでしょう。

[352: 匿名さん]

そろそろリヴァリエのお話は終りにしましょう。

[353: 入居予定さん]

ＪＲが２駅使える物件はそうないと思います。しかも２駅とも５分以内、デッキで行けるんです。車いらなくなりますよね。

[354: 匿名さん]

駅前に墓地ありましたっけ？

[355: 匿名さん]

>354
浄蓮寺鹿島田霊園じゃない？
http://sousei-select.com/?page_id=117

[356: 匿名さん]

川崎の生活利便性というからには川崎駅西口タワマンとの比較では?
西口の中古も探してみたんですが、欲しい広さがなかなかでなかったです。

[357: 匿名さん]

お墓は眺望シミュレーションで北向低層階だと気になりました。

[358: 匿名さん]

お墓は気になる程の規模ではないですよ。

[359: 匿名さん]

娯楽施設がない代わりに墓地があるというオチですね。

[360: 匿名さん]

お子様向けの習い事は、何がありますか？
バレエと水泳と公文と英語は駅近で見つけました。
他に何かあったら教えて下さいm(_ _)m

[361: 322]

繰り返しですが。

世間の評価、自分の評価、他人の評価はそれぞれ異なるのが当たり前。
世間の評価が価格に反映されるので、世間の評価と自分の評価にギャップがあってお買い得だと思う所を買えばよい、という話です。
他人の評価にケチつけるようなことはみっともないからやめましょう。

どんなとこでもケチつけようと思えばいくらでも出てきますよ。
それがこのスレッドの物件の情報ならまだしも、余所の物件の話は見苦しいし不毛です。

[362: 匿名さん]

ピアノとダンスもほしいところですね。

[363: 匿名さん]

>362
ダンスのキッズはシンカモールのNAS?に、avexの授業があらますよ！
ただピアノが見当たりません(~_~;)

[364: 匿名さん]

＞359さん
リヴァリエもたしか南西だとお墓が見えたきがします。
お墓が苦手であればお気をつけ下さい。

[365: 匿名さん]

サウザンドのなかにヤマハ音楽教室がありますよ〜。
うちは書道をやりたいのですが、良いお教室があればお教え下さいませ。

[366: 匿名さん]

人間は誰もが死ぬもの。
お墓ってそんなに嫌悪施設なのか。
パチより10倍以上いいと思うが。

[367: 匿名さん]

>365
ヤマハがあるんですね！
サウザンドなら駅近だし、良かったです。
ありがとうございます。

[368: 匿名さん]

駅前にお墓があるのは事実だけど、それほど広くないよね。あと工場は新川崎にもあるし、広いのは事実。
となると、
>345にとっては、
操車場跡地≒風俗街➕競馬場
ってくらい嫌悪施設らしいけど、操車場ってそんなにマズイのかな。土壌汚染があったから？でも、ここは操車場跡地に直接建っている訳でもないし、関係あるかな。

[369: 匿名さん]

>368
関係ないと考える人が購入するのでは。
抽選になる程の人気があるのだから、
関係ないと考える人が多い。
お墓も工場も、パークタワー新川崎の生活圏では、ぜんぜん気にならないと思います。
足を運んで現地を見ればわかると思います。

[370: 匿名さん]

と思うならことさらに書き込む気にもならないと思うけど。

[371: 匿名さん]

>370
購入を検討していて、悩んでいる人は書き込むんじゃないんですか？

[372: 匿名さん]

あるいは、契約したものの自信がなくなった人

[373: 匿名さん]

あるいは、契約する気はないけどあちこち書き込んで回るのが趣味の人

[374: 匿名]

風俗街➕競馬場って、嫌悪施設としては最悪レベル。
住まいからの距離にもよるが、片方ある時点で購入を断念する層が相当数いるでしょう。
お墓[戸建でなければ]や操車場の場合、マンション購入に当たりネックにはならないレベル。
都内の物件と都内から電車で120分圏内の物件を比較しようがないのと同様、嫌悪施設としてはレベル感が違います。

[375: 匿名さん]

操車場跡地って、あまり気にしなくてよいと思います。
新鶴見小と新川崎小(建設予定)が二つも真上に建てられる訳ですし、そもそも嫌悪施設ですらないような気がします。

[376: 契約済みさん]

公平のためにコメントです。

操車場跡地が嫌悪施設扱いされているのには理由があって、
土壌汚染調査の義務がかかる土地に該当し、実際に新川崎も土壌汚染が検出されているからです。

参考：http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1306270018/

土壌汚染が検出された土地が汚染されているのは確かなので、対策の義務も生じます。
ここでよく話題に上がる新川崎陸橋および交通広場の工期延伸(交通広場に至っては未完成)の問題はこれが一因のようですが
対策してしまえば少なくともその土地は問題なくなります。

ただし、そのコストは施工者負担なので施工者としては避けたい土地になります。
また、誰も施工者が付かないと未対策で放置されるので周辺への影響もないとは言えません。いや、影響はあります。多分。
だから施工事業者が付いてさっさと対策してくれた方が周辺住民からすると有難いことです。


ポイントとなるのは土壌汚染調査の義務がかかる土地というのが
過去の経歴によって汚染の可能性が高いとみなされる土地だけだということですね。

それに該当しない土地は調査の対象にすらならず、
従って問題なしと見なされているけれど実際の所は不明というのが多いです。

都内など戦争中の爆撃を受けた地点は当時の爆弾の成分から汚染されていると思われるけれど
調査義務の対象になっていないから不明というのが実態です。
普通の戸建てなんかでは調査したこともないというのはざらにあります。
調査しようとすると余計な費用がかかる上に結果に応じた追加費用も発生するからモチベーションわかないですよね。

だからハッキリ調査対象になって対策してくれた方が安心なんじゃないかと、私は思います。

[377: 匿名さん]

入れ替え用のディーゼルカーが走り回っていたわけですが、
ベンゼンやオイルなんかはどうなんでしょうかね。

[378: 入居予定さん]

パークタワーに反対側の操作場が関係あるとは感じません。そんなこと言ったら新川崎駅の方が近いし、駅利用者はそんなこと気にしていないでしょ。

[379: 匿名さん]

操車場は気にならないよ。

[380: 匿名さん]

気にならないのはいいのですが、汚染物質が砂塵で舞い上がったりはしないのでしょうか。
376さんのお話の様子では土壌汚染の実態は近時に判明したことなんですよね。
駅利用者であれば長時間駅にとどまるわけではないのでしょうけど、近くに住んでいるとなると話は別のように思います。

[381: 匿名さん]

地中から基準値の10倍の鉛でしたっけ？
そんなに神経質になる程ではないと思っています。
出たからにはキチンと対処してると思いますよ。
誰かも言っていましたが、逆に考えると出てくれて良かったです。辺りも調べて処理してくれるので。
調べていない土地は沢山あるわけで、その方が怖いかもしれません。
もっとも、この建物の立つ土地ではないですし。

[382: 匿名さん]

「歩行者用歩道橋階段を建設する際に出た土壌から環境基本法の基準値に対し最大１１倍の鉛を検出。このため、この工事箇所を区画や深さにより７２分割して土壌汚染対策法の基準による含有検査などを行った。その結果、１区画で、深さ１メートルから基準値（１キログラム当たり１５０ミリグラム）の３・４倍（同５１０ミリグラム）の鉛を検出した」とありますね。
これは、今回の歩道橋工事の施工対象となっている場所を調査してみたら有害物質が検出されたという意味で、操車場跡地全域を調査したということではないような気がするのですが。
仮にそうだとすれば、たまたま調べた場所から有害物質が検出された、他の場所は調べてないからわからない、ということになってしまいますが、どうなんでしょうか。

[383: 匿名さん]

>382
湾岸のスカイズでも、いろいろとありましたよね。
気になるようでしたら、川崎市？に問い合わせたみたらいかがでしょう。その方が納得しますよ。

[384: 匿名さん]

サンプル採って調べてみたらクロだった、というのと同じことってこと？

[385: 匿名さん]

その後、生活利便施設棟に入るお店はわかりますか？

[386: 匿名さん]

>381

>地中から基準値の10倍の鉛でしたっけ？
>そんなに神経質になる程ではないと思っています。

素人なもんですから、基準値の10倍の鉛って聞くとぎょっとしてしまうんですが、
そんなに神経質になる程ではないという根拠はなんですか？

[387: 匿名さん]

生活利便施設ではなく、パークタワー新川崎の1階と3階に入るお店を知っている方がいらしたら、教えて頂けますか。

[388: 376]

何をどの程度心配するかは人それぞれなので、
事実を事実として認め共有し、どう判断するかは個々人の問題と考えるのが現実的と思います。

土壌汚染に関する私個人の考えとしては先にも書いた通りであまり気にせず、
汚染が検出さらた場所に関してはむしろ今分かって対策されるだけマシだと考えていますが一方で、
そもそもまだ調査されていない部分が残ってるわけなので完全に安全とも考えていません。
あくまでも、相対的にみてマシなんじゃないかと思うという程度です。
気にし始めたら都内近郊に住むのは不可能ですし、
都内近郊でなくても戦中に爆撃を受けた地域や、土壌汚染調査対象になる事業所があった近隣は避けなければならない。
じゃぁ人里離れた山奥なら安全か？と思うと自然由来の汚染がある可能性はどこにでもある。

話は若干飛びますが、3.11の地震の後、放射能の影響を懸念して都内から西日本に疎開するという人達も報道されましたね。
あの位に徹底する覚悟があれば、気にして評価する価値もあるかもしれません。

汚染による公害は当初軽んじられ、後になって深刻だったと評価されることもあるので
個々人が自己責任で判断するしかないですね。

[389: 周辺住民さん]

鹿島田駅前のケイベスト(クリーニング屋)は戻る、又は別店舗を出店とのことです。

[390: 匿名さん]

>389
クリーニング屋さんが入りそうなのでしょうか？
それなら嬉しいです。

[391: 匿名さん]

>389
ありがとうございます。

[392: 匿名]

飲み屋以外で大戸屋・コーヒーショップ等の飲食店も来てほしいです。
オフィスビルもあるので需要はあるかと思いますが。

[393: 匿名さん]

カフェ良いですね。ファミレスなどもあると良いですよね。
何が入るのか、楽しみですね。

[394: 契約済みさん]

スタバ、クリーニング、ドラッグストア、美容院、ネイルサロンが入って欲しい

居酒屋、ラーメン屋、牛丼、マック、ジョナサンは入って欲しくない下品だから

[395: 匿名さん]

マックとジョナサンはなんで下品なんですか？

[396: 匿名さん]

高校生でも買える価格で、溜まり場になりやすそうだからじゃないですか？でも、下品という言い方は良くないと思いますよ。スレが荒れるもとなので、お互い気をつけましょう。

[397: 匿名さん]

マックやジョナサンは都内の高級住宅街にもありますから、
下品とは思いませんよ。
PT新川崎の店舗に入っても別に嫌じゃないです。
安くておしゃれなカフェやレストランなら、なおさら大歓迎(^_^)

[398: 匿名さん]

上品なクソ高い店ばかり入っても困るのでは？

[399: 匿名さん]

15区画位あるので楽しみですね。
新川崎に住んでずっとあったらいいなと思っていたのは、焼きたてパン屋さんかな。

[400: 匿名さん]

焼きたてパン、食べたいですね。
お店の中でも食べられるスペースがあって、美味しいコーヒーかあれば尚更良いですね。
テナントはいつ頃決まるのでしょうかね。
11日からの新しいモデルルームの見学へ行った時、営業の人に確認してきます。

[401: 匿名]

焼き立てパンいいですね。
あと１００円ショップなんかもあると嬉しいですね。
ちなみにスーパーが入る話があったと思いますが、決まったんでしょうか。
至近距離に競合店舗のマルエツがあるので、なかなか決まらないのかもしれませんね。

[402: 契約済みさん]

パン屋、パスタ屋、入ってほしい

[403: 匿名さん]

夢が膨らみますね。

[404: 匿名さん]

パン屋さん、花屋さん、カフェあたりは見た目的にもいいですよね！マッサージなんかもうれしいです。

[405: 匿名さん]

前の書き込みで、確かフィットネスクラブは決まりましたよね？

[406: 匿名さん]

フィットネスは確かＪＲのジャクサーです。
パークタワー下と生活便利棟でだいたい用事が済むようになればいいんだけど。

[407: 匿名さん]

テナントの場合、入居の段階まで店舗は確定しないよ。ちなみに店舗によっては住環境にとって嫌悪施設にもなり得る。飲食店も該当する場合があるんで、三井は物件によっては禁止してたりしてる。ここは禁止してないから、入居してから大騒ぎなんてこともあるから要注意。

[408: 匿名さん]

三井は物件によっては飲食店は禁止しているのですか？
ここは、なんでもOKという事ですか？

[409: 匿名さん]

以前、検討した三井の物件では、販売時に売主が作成する管理規約（案）で飲食店禁止が明記されてたよ。禁止するってことはトラブルことがあるってのを分かってるって事なんだけどね。

[410: 匿名さん]

決めるのは三井だけじゃないからね。
ここは地権者が多いから地権者に不都合になる規約は作られないよ。

[411: 匿名さん]

>409
早速のお返事ありがとうございます。
個人的には、安くて清潔感のあるカフェやパスタ屋さんなどに入って欲しいです。近くに三井タワーで働いてる方もいるので、軽く飲めて食べれるBARみたいなお店もあったら良いなぁ。

[412: 匿名さん]

>410

管理組合を構成する区分所有者全体からすると少数派である地権者の都合のいいように売主が決めちゃうってのも問題。契約前に管理規約（案）ちゃんとチェックしたほうがいいよ。

三井が絡んだ某物件では地権者だけペットの条件が緩和されてるとか管理規約で優遇されてるケースも合ったりする

[413: 匿名さん]

パークタワー下は地権者店舗（スナック・飲み屋・韓国料理店・不動産屋等）が入るの ？

[414: 匿名さん]

不動産屋3店舗と千円カットは確実に入る。クリーニング屋もほぼ確実に入る。これで5店舗は決定。
他の飲食店系の地権者は店舗部分を貸すか、売る可能性が高い。地権者も高齢化している。

[415: 匿名さん]

地権者が店舗を貸したり売ったりするくらいなら、はじめから三井に買い取らせると思うんだけど、何故そんな面倒なことをするの？

[416: 匿名さん]

三井が間に入ると手数料取られるから、自分で貸したいんじゃない？昔からの仲間に不動産屋がいるわけだし。
ちなみに、クリーニング店は地権者ではなく、地権者から直接借りる契約をしている。

[417: 匿名さん]

>414
詳しいんですね。ありがとうございます。
1000円カットですか。息子のカットしてもらおうかな。
クリーニング屋さんは助かりますね。
不動産屋さんが3店舗って多いですね。
今後、他も情報が入ったら教えて下さいm(_ _)m

[418: 匿名さん]

スナックって、カラオケとかママさんがいて朝方まで営業してるような感じですかね？
嫌だな。入って欲しくないです。わがまま言ってごめんなさい。

[419: 匿名さん]

>415
既に三井が買い取ってる店舗もあるのでは？知り合いのお店が移転しないかと声をかけられたらしいのですが、賃料が鹿島田の相場より高く、移転できないと言っていました。チェーン店のような財力があるお店じゃないと、ちょっと払えないくらいの賃料だそうです。

[420: 匿名さん]

なんだかロイ鶴みたいになってきた。