パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[161: 匿名]

>158さん
ありがとうございます。
タワーマンションだと高くなるんですね。
>159さん
そうなんです。家賃と同じくらいの返済額でマンションが買えると単純に考えていたので
維持費がこんなにかかるものとは思いませんでした。
近くの中古物件（サウザンドシティ・築10年のタワーマンション）が管理費と修繕費で3万以下だったので
10年で5万弱！！と思わず書き込んでしまいました。

[162: 匿名さん]

>160

管理費と修繕積立で論理が矛盾している。

入居時点での修繕積立を安く見せかけるために、段階的値上げや定期的な一時金徴収を設定した長期修繕計画だと、未納問題を発生させるリスクがあるんで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

近くの武蔵小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行させたという記事が週刊ダイヤモンドに掲載されている。管理会社は三井の系列だから、当然三井もそのことは知っているはず。にもかかららず破綻するリスクのある積み立て方式のままってのは、良心的とはとても思えない。

おまけだけど、デベが作成した計画通りに管理組合が積立金を値上げできずに、積み立て不足ってケースもある。計画だけ作って後は知らないってことなんだろうね。

[163: 匿名さん]

管理費が高いかどうかは管理計画を確認して費目ごとの支出がサービスに見合ってるかどうかチェックしないとわからないでしょ。ちなみに管理計画ってこちらから要求しないと出てこない。数字だけ見ても分からないけど、同じような規模のマンションでいくつか確認すれば妥当かどうかくらいは判断できるでしょ。

長期修繕計画もでてくるのは契約直前の重要事項説明のときだから、そのときではなく事前に確認すべきだけど。

[164: 匿名さん]

管理費は高ければ安心というわけではなくて、管理会社のボッタクリってのもあるから要注意。

修繕積み立ては管理組合の資産になるから、高いほうが安心という考え方もある。管理費はフローで、修繕積み立てはストック。

[165: 160]

おはようございます。

＞162さん
管理費と修繕積立で論理が矛盾している、というのはどこからそう感じたんでしょうか。
「上げるか、支出を減らすか、住民自身で決めることになります」という点で管理費も修繕積立も理屈は同じだと思ってますが、そう読み取れず矛盾していると思った点があれば補足説明なり訂正なりをしようと思います。

ただ、定額積立が推奨されているとして、現実として新規販売されているマンションで販売業者が定額積立を前提にしている例は聞いたことがないので「定額積立でないから良心的でない、従って買うべきでない」という主張なのであれば、現時点で買える新築マンションはほぼ無いと思いますよ。
中古ですらそういったニュースになるくらいレアなので選択肢はほとんどないでしょう。
このような点をとって矛盾だと言われているのであれば、あらかじめ言っておきますが、理想と現実の折り合いをどうつけるかという話であって、私が矛盾しているとかそういう話ではないと思います。
折り合いのつけ方は人それぞれで、矛盾している物件ばかりだから買えないよ！ということも人によってはあるでしょう。

＞163さん
大雑把な目安という意味では私が160で引用したブログで考察されてます。
で、その結論はちょっと高いかな・・・です。
まぁ引渡し後の権利と責任は入居者に移るわけで、高いんだったら入居してから内容精査して削ればいいんですよ。

＞164さん
上に同じくですが、高い分には入居後に精査して削ればいいんですよ。
管理会社のボッタクリだと思うのであれば、管理会社の変更も視野に入れて相見積とればいいんです。
ビジネスの基本ですね。
入居後即はずされないよう数年は色々契約上の縛りがある可能性は高いですが、
だいたい5年以上の長期で考えれば管理会社の変更も現実的にありえる選択肢です。

主体は住民なので、販売会社・管理会社の言うなりになる必要はありません。
その上でポイントになってくるのは住民の意識の高さですね。

賃貸主体な物件だとオーナーが自分が住んでいないので自身の問題としてとらえてもらえなかったり、
最初の管理費・修繕積立の安さに惹かれている人が多いと必要性は理解しても増額に強い抵抗があったり、
ということがあるので、下げる分にはやりやすく、上げる分にはハードル高いです。

[166: 160]

真剣に検討されていて将来の同じマンション住民になるであろう方々には、
入居後のマンション管理についてちゃんと知っておいてもらいたいと思ってます。

繰り返しですが、160で引用したブログのほかのマンション管理関係の記事も読んでみてください。
このマンションを買おうとしている方には響くと思います。

[167: 匿名さん]

ブログ読まさせて頂きました。
読解力に不安がありお聞きしたいのですが、
ようは、管理費が高い分には、管理組合で調整出来る。
三井の設定した修繕費は多少高いが、将来的には余裕があった方が運営の破綻リスクが少ない。
という事でしょうか？

[168: 160]

＞167さん
ブログ書いている本人ではありませんが、私としては概ねそのように理解しています。
ちょっと気になった点をコメントすると、
管理費と修繕積立を分けてお考えのようですが、どちらも住民自身の管理組合のお金という意味で考え方は同じです。

管理費の収入は何も考えず販売業者の計画通りにしていると最初から赤字だったりすることもあるので
まずは赤字にならないよう支出を精査する努力が必要で、
うまく黒字にもっていけたら余剰金は修繕積立金に積んでおいて将来的な不足がないよう備える、
というようなことを管理組合(＝住民自身)が考えて実行する必要があります。

これがうまくいかずに破綻するとどうなるかというと、
大規模修繕の際にお金が足りないので一時金として少なくない額の徴収が必要になったり、修繕自体が出来なかったり、という問題が生じます。

[169: 匿名さん]

お返事ありがとうございます。
管理会社に丸投げでは駄目という事ですね。
管理組合になられた方の力量というか・・・。
とても大変な役目ですね、専門的な知識も必要でしょうし。
この掲示板を拝見していて、検討している方や契約済みの方の人柄が、垣間見る事が出来て少し安心しました。
迷いなく、契約出来そうです。

ありがとうございました。

[170: 契約済みさん]

管理費支出の精査を行い、余剰金を修繕費へ...という考え方に賛成です。修繕費が上がっていくことには、もちろん納得して購入しています。しかし、何らかの理由で売却しなければならない事態になることは、誰しも可能性としては考えられますよね。その際に高い修繕費がネックになりそうです。武蔵小杉の某タワーのように、修繕費を完全にフラットにすることは難しいとは思いますが、早めに余裕をつくっておいて、後々の急激な値上げを避けたいところです。
あと、新しいモデルルームのオープンは26年1月11日、第二期販売開始は2月中旬とのことです。ソースは三井ハウジングメイトに掲載されている広告です。

[171: 匿名さん]

タワーマンションの大規模修繕には莫大な費用がかかりそうですよね。
建て替えを視野に入れれば、売主が計画した長期修繕計画はほとんどのマンションで
修繕積立金の設定に見直しが必要になってくるそうです。
タワーマンションの住み替えは、修繕積立金が値上げする直前にするのが良いという
How toもあり、永住目的には向いていない質のものなのかと感じました。

[172: 匿名さん]

>管理組合になられた方の力量というか・・・。
他人事のようなおっしゃり方が気になるのですが。
168さんも書いていらっしゃる通り、管理組合＝住民自身、です。

[173: 匿名さん]

おっしゃるとおり、管理組合は住民自身であり、皆さんでの協力が大切ですよね。ただ、現役世代は仕事や子育てに忙しく、協力したくても難しい場面もあるかもしれません。
ここはパークシティからの住み替えも多いとのことですので、管理組合の大切さを理解し、理事等の経験もあり、その知識を共有して下さる方が入居するのでは、と少し期待してしまいます。

[174: 匿名さん]

パークシティの人に期待？
自分は忙しいからと言って何もしたくないんだろうね。
でも文句は言うタイプ。

[175: 匿名さん]

老人で管理組合をやれってこと？

[176: 匿名さん]

年齢で決めるなんてことはしないと思いますよ。
公平な決め方って中々難しいと思いますが、
部屋番号・階層で一律にローテーション回すのが一般的じゃないでしょうか。

低・中・高層階といった階層で感じる不満・悩み、
30代、50代、70代等年代で感じる不満・悩み、
独身の方もいれば、小さなお子様がいる夫婦の家庭から、お年寄り夫婦だけの家庭もあり、
立場ごとに思うこと、感じることは様々だと思います。
組合は、なるべくいろいろな背景をもった方たちが混ざって作ったほうが、
決定事項に偏りがなくなりいいのではないでしょうか。

[177: 契約済みさん]

＞171さん
そのようなhow toがあるのは事実だと思いますが、そのようなババ引き状態の物件を買いたいと思いますか？
買い手がいても買い叩かれます。

中古マンションは管理を買うという言葉もあります。
色んな事情で途中で手放すことはあるにせよ、しっかりとした管理が出来るよう協力することが資産価値を維持するためには必要ですよ。

[178: 匿名さん]

一期四次がありますね。

[179: 匿名さん]

モデルルームの冬季休業期間は、平成25年12月21日（土）より平成26年1月10日（金）まで

[180: 匿名さん]

モデルルームの休業期間、長いですね。他のモデルルームより長い気がするのですが、普通ですか？
第一期が概ね予定通り売れたので、二期に向けての準備もあり小休止、といった感じなのでしょうか。

[181: 匿名さん]

三井は販売状況に関係なく休みは長い。結果的に完成在庫になった物件でもしっかり休んでる。いいご身分だこと。

[182: 匿名]

一期四次はいきなり公表後登録即日抽選ですか・・・。
最新の価格表を見ると、当初次期以降分譲予定の部屋がすでに販売済になっているのもあります。
とにかく顧客から要望がある部屋はどんどん売っていく、なりふり構わない姿勢を感じますが
三井はどの物件でもこのような販売手法をとるのでしょうか。

[183: 匿名さん]

4戸じゃ抽選落選者がメインでしょう？
細切れに売っても、重説・契約・オプションetc
都度スタッフ揃えるのもコスト増
現在は、中住戸の1LDK、2LDK及び高層階販売に向けにMR改築し(多分)次期販売に向けターゲット絞り込みでは？

[184: 匿名さん]

生活利便施設棟に入るフィットネスのジェクサーは
公式HPでも発表あったみたいですね。

http://www.jexer.jp/fitness/shinkawasaki/index.html

[185: 周辺住民さん]

>184
情報、ありがとうございます。
聞いたことのないフィットネスクラブだったのですが、ホームページを見ると、プログラムや施設が充実しているようで、なんだかいい感じですね。楽しみです！
キッズスクールもありますし、お値段的にも通いやすそうです。セントラルが入るものと聞いていたので、うれしくなりました。

[186: 匿名さん]

173とか180とかは悩みというものがないんだろうなあ。

[187: 匿名さん]

>>185
ジェクサーはJR東日本系列のフィットネスクラブだよ。
こんなとこまでJRとはさすが新川崎だね。影響力大きいから仕方ないが。
その割に住んでる人はJRから冷遇されているのは残念だけど。

[188: 契約済みさん]

＞186
意味不明瞭な感覚だけの個人を否定する書き込みはやめましょうね。

・誰かに悩みがあろうが無かろうが、この物件の検討に関係ない話です
・意味不明瞭ながら「悩みが無いんだろうなぁ」は悪意を感じさせ相手にいやな思いをさせるだけです。
・感覚だけの議論は明確な結論のない不毛な議論になりがちです。

[189: 契約済みさん]

＞138さん
今更かもしれませんが、モデルルームのPCでフロア･方角・時期(夏至・冬至・春分秋分)毎の時間帯ごとの日照状況を詳細に確認できますよ。
すぐに分からなければ営業さんに聞けば見せてくれると思います。

[190: 189]

ちょっと思ったのですが、買われようとしている方の大半は世帯を持たれていると思いますが
日照に限らず、気になることは一緒に住む全員で確認して納得して購入を決断することをオススメします。

少なくとも夫婦の場合は、その配偶者との納得感はちょ～～～～大事です。
そこで齟齬があると、何年も住む住居だけに後々まで残ります。

うちは独身時代にマンション購入して、そこに今は夫婦で住んでますが
世間的・相場的には高評価でも、身内は厳しくかなりのマイナス査定から始まります。
自分が納得して買ったものでもやっぱり価値観の違いはあり、日照やその他もろもろ不満があるようでした。

今回の買い替えを機に、今も世間的な評価は高い部類に入るいい住まいだと納得してくれているようですが
そういうイベントでもないと、多分ずっと不満ばかりが溜まり続けていたでしょう。

これから買う物件も、自分だけの独断専行で決めたら同じように不満をもたれると思い、
メリット・デメリット含めて二人で相談して決めました。

まぁ多少は後で、自分が強引だったからとか言われるかもしれませんが、
ちゃんと譲れる部分、譲れない部分を話合って決めたというのは大事だと思います。

# 同じ話を契約済みの方用の住民板にも書きました。

[191: 匿名さん]

生活利便施設棟にフィットネススタジオが入るんですか。
公式ホームページを拝見しましたが、プールやスパもついているようですね。
マンション契約特典として月会費無料キャンペーンなどないものか、虫の良い話を期待してしまいます。
フィットネススタジオ以外のテナント情報もありましたら投稿お願いします！

[192: 購入検討中さん]

入会金無料ならともかく月会費無料って…
こんな人とうまくやってく自信ない。

[193: 周辺住民さん]

シンカモールのNASはOPEN時シンカ住民会費があったかと思います。現在は不明ですが。

[194: 購入検討中さん]

>>193

近隣住民だけどオープン前の早期申し込みで入会金無料で月額7000円だか8000円になるってチラシ来てたけど
それじゃないのかな？

まあなんかしらのキャンペーンはやると思うけど月会費無料はモンスター過ぎ

[195: 匿名さん]

191さんのおっしゃっている月会費無料って
1ヶ月間限定くらいのことをおっしゃってるのでは？

まあ何かしらサービスがあると、嬉しいですね。

[196: 匿名さん]

月会費無料は単なる書き間違いじゃないですか？何らかのキャンペーンはあるでしょう。
気になるのは、シンカモールですね。こちらのフィットネスがオープンして大丈夫なのでしょうか。鹿島田側からも、施設が新しいという理由で、NASに通っている人いますよ。

[197: 周辺住民さん]

日照がさえぎられる・・。

[198: 匿名さん]

>196
NASはキッズの水泳はやってないですよね？

[199: 周辺住民さん]

NASはキッズプールやってません。…だから通ってます。

[200: 匿名さん]

週刊ダイアモンドにここは驚異の人気
ってでてました。

[201: 契約済みさん]

＞200
マンション特集の別冊ですかね？
数週前からコンビニで見かけて興味あったんですが手に取るまでいかなかったのですが、いいこと書いてあるなら買おうかな。

[202: 匿名]

前の掲示板で値引き云々の話がありましたが実際のところはどうなのでしょう。
見合い部屋もそれほど価格差がない中、そこそこ埋まっているようでしたので。
それともバラがついている部屋の中に実は残っているなんてことがあるのでしょうか。

[203: 匿名さん]

バラが付いていて残っているということはありえます。
１次１期の登録会の前、バラがついていたのは『希望者がいる』というところで、
実際に『登録』をする前に一度全部撤去され、登録された段階でバラが埋まりました。
そして『契約』まで進んだ物件はバラが付いた状態で残ります。
１期４次まであったようなので、その間『希望を出している』が『登録しなかった』人がいたり、
『契約しなかった人』がいたら、一度バラが付いたものを外していると考えられます。
202さんがMRに訪問して見たバラの数は、
契約までいたったバラとそうでないバが混在しており、そこに差がある可能性があります。
ただし、１次2期以降の販売戸数が少ないことを考慮すると、
この１，２週間の間MRに訪問した時に見られたとすると、
バラの数と契約戸数の数はニアリーイコールだと思われます。

次にマンション価格の値引きについてですが、
『個別の値引き交渉』や『売れ残っているのを売りたいから値引く』などの値引きの話は、
現状全間取りで考えていないと営業の方から聞きました。
唯一の値引きは、提携企業の特典として、
提携している企業の社員の方が購入する際にこの制度を利用した場合、
マンション価格or諸費用から、最大で物件価格の1%割り引かれるというもののみです。

『そうは言っても実は裏でこっそりやってるんじゃないですか？』
というようなことに対する解を期待されているのであれば、
ここのようなネットでいくら聞いても明確な回答は得られないと考えられます。
あとは、ご本人が直接営業の方と交渉してみるしか無いと思います。

[204: 匿名さん]

どなたかも書いていらっしゃいましたが、
今の時点で正面きって「値引きありますか」と聞いたら「ありません」と返ってくるに決まっていると思いますが。

[205: 匿名さん]

値引きは粗利をモロに削りますから安易に値引きするぐらいなら大手は価格改定します。
それぐらいプロが考えに考え抜いて値付けしてますよ。
住友三井の財閥系と価格交渉したければは値引き指示を出すのではなく値付け前にやるしかないです。

[206: 匿名さん]

>値引きは粗利をモロに削りますから安易に値引きするぐらいなら大手は価格改定します。
その方がよほど影響が大きいと思いますけどね。
住友はともかく三井や三菱は個別値引きするんじゃないんですか？
もちろんケースバイケースですが。

[207: 匿名さん]

個別値引きがあるとして、質問されてる方は物件が値引きされるまで待つって事でしょうか？

[208: 契約済みさん]

前にも書きましたが、個別値引きを狙っている＝スーパーの値引きシール待ちのお客ってことですよ。
まぁ運がよければ掘り出し物をゲットできるかもしれないけど、売れ残りで選択肢のない、単に安いだけのものしか選べない可能性もある、と。

別に否定はしないし、そういうのを狙う人が全くいないとそれはそれで困った事になります。スーパーも、マンションも。

[209: 208]

でもまぁ、スーパーに例えるとまだ朝市が終わったばっかりですから。
値引きシールが出てくるまで売切れずに残ってるかどうかってのがマンションの評価の分かれ目ですね。
スーパーでは残ってたり残ってなかったり。
そりゃ夕方に全く商品のないスーパーは使えないって評価されてしまうからある程度のロスは見込んで夕方までそれなりに商品が残るように計画するから一定割合で値引き対象もそれなりにあるわけですが、マンションはそんな事情は関係ないですからね。

[210: 匿名]

一生で一番大きな買い物を検討するうえでは当然値引きの有無は気になるところでしょう。
企業提携割引の1パーセントでも50万の差です。
またこの物件のようにオフィスタワーとのお見合いがあり、方角によって人気のばらつきが予想される中、
実際の登録状況でまんべんなくついているバラを見て
値引きがあったのかまたはダミーなのかと疑問に思うのも自然なことだと思います。