パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[101: 検討中]

今回は16戸販売ですね。売れ行きはどうなんでしょうね？

[102: 匿名さん]

350→39→16 ってこと？
おいおい、大丈夫なの？

[103: 匿名さん]

でも、一期一次販売以降は広告も打ってないし、まだ一応抽選みたいだから、見込み客が集まっている方なんじゃないですか？
年明けに新しいモデルルームができたら、大々的なキャンペーンをして、二期をやるのでは？

[104: 匿名さん]

>95

長期修繕計画は共用部分だけ。専有部分については各戸もちだから、他も含めて設備の更新やリフォーム費用は考えておかないと。

[105: 95]

＞104さん
一般論は分かってますよ。

一般論とは「停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担」というのは明確に違いますね。
専有部設備だけど管理組合負担と明確に決まっているのだから。

じゃぁそれを見込んだ修繕計画になってるのか否か？ってところがポイントなので、その点について一般論ではなく具体的にご存知でしたら情報提供お願いします。

[106: 匿名さん]

>96

小杉のプラウドタワーで、クラックの入ったプレキャストのコンクリートを使っちゃったってのって恐らく突貫工事だからでしょ。ここの施工も同じ清水。同じことやりかねない。

[107: 契約済みさん]

ほんとだ、1期3次のスケジュール公表されてる。
今回も今日(木曜)スケジュール公表して土曜の午前締め切りって、、、
事前の意向のヒアリングとか競争率フィードバックとか営業トークとかで希望は散らすだろうから
まぁ完全に出来レースだよね。

公表されている情報と手元の1期1次の価格表からすると今回確実に南西角の35～42F住戸が2戸含まれていると思うんだけど、どうだろう？
最多販売価格帯から他の方角の角部屋も含まれてると思われ。。やっぱり角部屋って人気なんだね。
1期2次でどこまで対象住戸に角部屋があったのか分からないんですが低層お見合い角部屋以外はほとんど残りなさそう。

モデルルームに行って直接聞けば分かるような気もするけど
1期1次契約者としてはあんまり今、行く用事もないし順調な売れ行きであることを祈るばかりです。
658住戸中405戸が1ヶ月程度で売れてれば順調だと思うけどね。

[108: 検討中]

>107
南西角は37階と42階が、今回の販売に出ていると思います。

[109: 検討中]

確かに、北側と角部屋は人気ですね。

[110: 匿名さん]

公式HPの販売住戸一覧で、部屋と価格が見れますよ！
このページって、一期二次のときにはありませんでしたよね？

[111: 匿名さん]

>110
ありましたよ。

[112: 契約済みさん]

＞110
あ、ほんとですねー。
販売住戸一覧？？？？となってしまい、どこにあるのか分かりませんでしたがやっと分かりました。

今となっては見ることが出来ませんが、一期二次にもあったようです。（個人的に画面キャプチャしてたのでリンク元だけ確認できました）

[113: 契約済みさん]

年明けには、プラウドシティ新川崎とシティタワー武蔵小杉の価格発表がありますよね。両方とも高値だと言われているので、ここに良い効果があるといいなぁ、なんて思います。

[114: 匿名さん]

>107
一期二次分が全部売れていたとしても 340+39 でまだ379戸じゃないの？
今回の16戸が全部売れたしても 395戸かな。
これからチラシ打ってもそんなに新しい人が集まるとは思えないが。
やはり二期から値引きかな。

[115: 匿名さん]

一期二次は一期の落選者救済目的の販売だけど、三次は新規客への小出し販売でしょ。

二期として売り出すにはまとまった見込み客が集まってないってこと。

契約者にとっては冷や冷やだろうね。完成在庫になったら、入居者にもデメリットがあるわけだし。

[116: 匿名さん]

一期三次も落選者のため。
角部屋の売り出しが多いのはそのため。

[117: 匿名さん]

救済のための販売で落選者出してるのなら三井のやり方に問題があるね。その救済の三次でも落とす人作り出すのかな。そして、エンドレスに続くだったりして。

[118: 契約済みさん]

＞114
一期一次は350戸でしょ。
過去の書き込みで誰かが言ってたのを信じるとそのうち10戸は登録見送りで先着順住戸になっていたようだけど2,3日で残り5戸になっていたとのこと。
107の計算の405戸でも114の計算の395戸でも誰かが書いてたことを信じて400戸でもいいよ。約400戸ってことでだいたい同じ。

[119: 匿名さん]

実際どうなのかわかんない情報で妄想を繰り広げるのって話題としては盛り上がるね。
ここの過去スレッドみても坪単価300だの武蔵小杉より高いだのこんなんじゃ売れないだのと根拠無しの不毛な議論が繰り広げられていたのと同じ。
実際はぜんぜん違ったし。

[120: 匿名さん]

第一期一次の先着順がまだ残っているとしたら、公式HPに載せるものじゃないの？

[121: 匿名さん]

坪単価300をネタとしてスルーしてない人がいたとは

[122: 匿名さん]

年末のいまの時期に二期とか始めても連休で業務止まるから大々的にしてないだけでは?
今週の首都圏版スーモにも広告載ってなかったですし。
なんだかんだで年が明けたらさっさと売ってしまう気がします。

[123: 匿名さん]

ネタとしてスルーしなきゃいけない程度の不確かな情報の方が盛り上がるってこと
売れてない、売れ残るってのもネタだといいね

[124: マンション投資家さん]

一期の結果は、概ね予想通り。
駅近の不動産の場合は一期の結果が資産価値に比例する場合が多い。
主に評価できるのは駅に近いのと最新の設備。
価格は新川崎の現状を考えるとほぼ適切と判断できる。
都市計画的には短期での上昇はないと思われるが
長期的には貨物線跡地の計画次第だが、可能性は残っている。
南武線沿いの価値で考えれば川崎、武蔵小杉、武蔵溝ノ口などに
短期投資が集まっているがオリンピック誘致以降は高止まり感もでてきて
そろそろ短期売り抜けがやりにくくなってきた。
極端な例では豊洲もそうだが、
本来の投資物件の価値はそこに住む住民の総意で作られるのが理想。
川崎市の行政と鉄道会社の思惑に左右されるが
地域住民の暮らし向上に役立つ不動産が一番価値が高い。
その意味でもＪＲの利便性（駅ビル）ができたとき、価値は変るが
投資家として先を読むのが難しい物件でもある。
但し狭い部屋では賃貸物件としての価値は高いと判断した。

[125: 匿名さん]

カシマダモール（？）の入居状況はなにかニュース有りますか？

[126: 匿名さん]

>124
要するに買ってから心配になってきたってこと？

[127: 匿名さん]

ディスる以外の話題もなく平和だな

[128: 匿名さん]

ツインタワーから見た建設地です。
左が新川崎、右が鹿島田方面です。
検討の参考にでもしてください。

[129: 匿名さん]

>128
写真ありがとうございます。
なんか形がハッキリわかりますね。
これで、何階部分になるのでしょうか？

[130: 匿名さん]

何時頃の写真でしょう？エクラスの南東部屋みたいに午前中はほぼ日陰になるんでしょうか？

[131: 匿名さん]

想像以上に影ですなぁ…

[132: 匿名さん]

時間は11時台です。撮影した階数は会社が特定されるので控えさせてください。

[133: 匿名さん]

ここ、ツインタワーにお勤めの方々の社宅となりそう。

ツインタワー企業向け賃貸需要もあるんじゃない。

[134: 匿名さん]

11時でこうですか。
考えてしまいますね。

[135: 働くママさん]

周辺住民にとっては迷惑だな。

[136: 匿名さん]

>132
書き方が悪くてごめんなさい。
写した場所の階数ではなくて、パークタワー新川崎の何階部分になるのでしょうか？まだ、基礎の部分ですかね？

[137: 匿名さん]

何回がこの時間に現地を歩きましたが、晴れてる日は、こんなに影で暗い感じではなかったですよ。ビルの照り返しの光もあるので、写真のイメージ程暗くなかったです。

[138: 購入検討中さん]

>>128さん
写真はすごく参考になります。
いまの写真で明るい角部屋部分を南として、高層階の東か西の角部屋を検討していますがあまりの暗さに愕然としています。
誠に恐縮ですが、次回晴れた日に窓の外を覗いていただき東側および西側の角部屋部分が何時～何時まで明るいか教えて頂けないでしょうか。
お忙しいところ恐縮ですが宜しくお願いします。

[139: 購入検討中さん]

私も写真を見て驚きました。
時期以降での購入を考えていますが、どの部屋を買ってもツインタワーの陰になって日当たりはほとんど期待できない状況ですね。
値段的には決して安くないのに最新の価格表を見るとかなりの部屋が販売済になっています。
何かの本で「販売状況が悪い場合、見栄えが悪いので売れてなくても販売済とし、お客さんから問い合わせがあると希望を聞き取り『この部屋が空きそうです。』と勧めるケースもある。」と読んだことを思いだしましたが、そんなことは実際にあるのでしょうか？

[140: 契約済みさん]

日当たりが気になるならツインタワーより高い階層を検討してみては?
ここは利便性＞日当たり の契約者が多そう。

[141: 匿名さん]

実際にお昼頃に、現地に足を運んだ方が良いと思います。
カメラによって、明るさは全然違く写るので。
高い買い物ですので、自分の足で現地に行った方が後悔しないですよ。

[142: 匿名さん]

2,3階辺りでしょうか。既に日が陰ってしまったので参考にはならないかと思いますが1630頃の画像です。
本日はたまたまツインタワーで仕事でしたが、普段は別の場所におりますのでお役にたてるのはしばらく出来ません。
ご容赦ください。
検討者のかたの判断材料の1つとして参考になれば幸いです。

[143: 匿名さん]

>142
ありがとうございます。
やっと2.3階まで出来たのですね！
これから楽しみです。
一つお聞きしたいのですが、実際に自分の目でみた影の感じと、写真の影の暗い感じは同じすか？

[144: 周辺住民さん]

近くに住んでますが、夏は影ほとんど気になりませんよ。冬のこの時期は、確かに影は伸びますが、お昼を過ぎれば日は西に傾くので、西日がきついくらいです。

[145: 匿名さん]

結構暗くなってしまうんだな、というのが率直な感想です。
どなたかも仰られてましたが時間を変えて何度か現地を確認し十分納得した上で
ご購入検討ください。
あまりうまく撮れてませんがツインタワーとの距離感参考として最後の画像をアップします。

[146: 匿名さん]

>142さん、写真ありがとうございます。
そちらから、東京の夜景はきれいに見えますか？
多摩川の花火が見えると聞きましたが、大きく見えるのでしょうか？

[147: 匿名さん]

うちも、利便性＞日当たりです。部屋の中に日が入ることにはこだわっていません。今は冬なので太陽はありがたく感じるかもしれませんが、最近の暑すぎる夏はむしろ日陰が助かるかも。あっ、夏は影の長さ違うかもしれませんね。

[148: 匿名さん]

北側と東側は東京方面、スカイツリーまで見えますが、ちょっと遠いよな。。。
多摩川の花火見えます。Riseのタワーに反射してる様子も。横浜、鶴見のも見えます(屋上なら)よ。一番近いのは、慶応の矢上祭の花火かな。。

[149: 匿名さん]

写真の右下の広い空間が、3階の一番広い店舗な気がする。

[150: 匿名さん]

今日の3次の抽選状況を、知っている方がいらっしゃったら倍率等を教えて下さい。よろしくお願いします。