【港区】築30～40年の物件で迷っています

[購入検討中さん]

※一部数値など概算とさせていただいてます

格安で借りていた都内の親族のマンションから出なけれなばならず
マンション購入を考えています。

32歳/32歳　夫婦/子供なし（今後欲しい）
定年後は遠方の実家に移り住む予定
予算/物件2500万まで＋リノベーション500万

当初は3500万前後で郊外バス便の新築、築浅も考えました。
しかしながら通勤の都合と資産性（この価格だとないに等しいかもしれませんが）
身の丈に合った金額となるとどんどん古く狭く。
フルリノベ―ジョン前提です。

港区の同じ駅の物件で迷っています。

≪Aマンション≫　
駅徒歩6分
7階/10階　62戸　50㎡　2390万
管理修繕費　24,000円
築：昭和45年
管理：日勤

・3年前に数千万の大規模修繕を実施。
エントランスは新品の総タイル外壁、自動ドア取替、
外壁補修でぱっと見築40年以上に見えない
・2,3年に1回何らかの修繕をしてきている。
・ただし4,000万の借り入れあり
・管理、清掃は行き届いている

≪Bマンション≫
駅徒歩2分
5階/6階　 26戸　50㎡　2580万
管理修繕費　26,000円
築：昭和56年
管理：巡回

・現在の修繕積立3,000万
・近々、外壁など大規模修繕予定（費用2,800万）
・外壁は薄汚れている
・管理、清掃はAに劣る

そもそも古すぎることに拒否反応の方も多いでしょうし
これだけの情報だと分かりづらいかと思いますがどちらが良いと
思われますでしょうか。

[1: 匿名さん]

1981年建築基準法改正後にに設計された建物にした方がいい。
それ以前の建物は、耐震強度が低く大地震で倒壊または破損する可能性が高い。

1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が
適用されてるから、竣工時期で考えると1982年前後半以降が望ましい。

[2: 匿名さん]

旧耐震物件は耐震診断がどうなっているかが重要です。受けてないのは論外。

[3: 匿名さん]

スレ主です。

予算、エリア、条件から結果的に新耐震のものにならず。
両方耐震診断は受けていません。
リスクはありますがそこは仕方ないと思っています…

[4: 匿名さん]

似たような条件で港区の物件をかなり探しました。
港区は築30年超でも売れる物件が多く、中古再販業者との競争になります
築古は個体差が大きく、上の情報だけでも一般的なことは言えないので、
内覧の際、専門家の意見も聞いた方が良いと思います

・本当にリノベーション出来るか？（変わった管理規約を持ってる物件も多い）
・アスベストはあるか？
・配水管が下の階の天井に出ている物件がある（リノベーションが難しい）
・管理組合の財政状況、長期修繕計画
・投資物件化・事務所化していないか？（事務所が多いと修繕の際、合意が取りにくい）
・修繕積立金があまりに安い物件は手を出さない方が良い（修積金0!なんていう恐ろしい物件もありました）
・自主管理もやめたほうがいい（銀行によってはローン出さないところもあります）
・複雑な形をした物件は、今後の耐震補強工事がやりにくい、ないし不可能な場合も
　（ラーメン構造の上に壁式構造が乗ったような物件も･･･）

一般的に港区では旧耐震でも、50㎡2500万以内だとすぐに業者が手を出してきます。
中古市場は新築ほど動いていないと言われていますが、
港区は1年前と比べるとリノベ前の物件が激減しています。これは業者も言ってました。
自分が検討していた物件の大半は業者によりリノベーション後再販されました。

もし、その価格で売れ残ってるなら業者が手を出しにくい何らかの理由があることを覚悟した方が良いと思いますので、
まずはその理由をクリアにした方が良いです。
また、500万円のリノベーション費用で給排水管の更新までやりきれるかは微妙です。
ですが、意匠面をあきらめてでも、給排水管は更新した方が良いです。
ボロボロの排水管はあとで大変なことになります。

[5: 匿名さん]

昭和45年だと、建物の寿命が近付き
解体再建築の必要性が出てくる頃ではありませんか？

[6: 匿名さん]

昭和46年に耐震基準が強化されているので、昭和45年以前の問題は、旧旧耐震基準であることです。
それに、作業所でのアスベスト規制が強化されたのも昭和46年、アスベストはほぼ確実に出るでしょう。
アスベストは除去に数十万円コストがかかります。

[7: 匿名さん]

この手の話になると山のようなチェックポイントを
あげる人がいるけど、全部オールクリアな物件なんて
まず存在しません。したら業者が先に買ってる。

いろんなリスク込みで「えいや！！」って気分で買う
しかないんじゃない？

もっとも港区と一言で言っても立地はさまざまだから
立地最優先で買っといたほうがいいのはマチガイないけど。

[8: 匿名さん]

業者が先に買ってないなら
逆に、えいや！！は怖いなあ。

[9: 匿名さん]

no.4のカキコは盲点をついてると思う。

屋内はもちろん全体の給排水管の更新が難しいのがボロマンションの特徴。
というより更新を考えた作りになってないからねもともと。

＋セントラルみたいな仕組みだとばく大な金がかかる可能性も。

あと管理規約の内容をかなり細かくチェックしておく必要がある。

ひな型が建設時つまり数十年前だから、旧建設省が定めた一般的な内容に
なっていない可能性がある。

とはいえ上記の内容をすべてクリアした物件で格安な物などあり得ない。


ふつうの人はリスク込みで仕方なく古いから安い物件を買うしかないでしょう。
港区といえども小さいマンションは続々立っている。金があるなら、
新築のほうがはるかに安全なのは言うまでもない。

[10: 匿名さん]

大事なのは自分がとっているリスクがどういうものかということを、
可能な限り認識した上で買うことだと思う。中にはどうしても譲れない項目があるだろうし。

もちろんすべてを明らかにすることなんてできないし、
買った時には気づかないことが潜んでるけどね。
例えば、共有部分の給排水管は更新済みで、しかも自分の部屋もリノベーションで一から更新した。
けど、上の部屋の専有部分がボロボロで、そこから漏水したとか。

いずれにせよ、港区では築古でも平米50万前後の物件は瞬間蒸発します。
残っている場合は何か事情があると推測されるので、慎重に調べたほうがいいです。

[11: 匿名さん]

趣味で古いポルシェ買うみたいなもんだから、新築は高いけど中古ならなんとかなるという動機で買うならやめた方がいいね。

立地に惚れたとか建物に惚れたとか例え新築より高くついてもここに住みたいと思うなら買いでしょう。
もちろんお金じゃ解決できないトラブルもありますのでなんともいえませんけど、古いマンションリノベーションして住むというのは盲点でもニッチでもなくなっており安いものには理由があるとまあごく常識的な話になるわけですね。

[12: ななし]

向こう10年ほどで建て替えがあると思いますので、
建て替前提で購入をお考えください。
容積率で建築費分の建て増しできるかがカギです。

商業地の容積率は緩和されているところも多いので、調査ください。

組合の借り入れが多いですね。
給排水交換、エレベータかと思いますが。。

[13: 契約済みさん]

10,11のカキコがしごくまともというか、こういう結論にしかならないでしょう。

物件のもろもろに惚れました、しかし起こりうるリスクはきちんと認識した上で
即断しましたというのが正しい判断。というかそれ以外購入に至る方策がない。

確かにその傾向はあるというよりほとんどだよね＞５０㎡↑の物件は瞬間蒸発
手金持ってる業者ががっと押さえにかかる。

[14: 匿名さん]

建て替え円滑化法改正案、成立しましたね。
港区は独自ルールで麻布•赤坂•高輪なら
国交省の案以上に容積率ボーナスがあるとか。
まあ、見込みあるところは業者がとっくに買い占め走ってるんでしょうけど。

[15: 匿名さん]

>>14
業者の買値、以上に盛った価格の物件なら残ってるかもね。