プレシス駒場東大前について

[購入検討中さん]

プレシス駒場東大前のサイトができてたのでスレ立ててみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都目黒区大橋二丁目683番16（地番）
交通：京王井の頭線 「駒場東大前」駅 徒歩7分 （東口）
東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩9分 （北口）
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：54.98平米～73.85平米
売主：一建設
販売代理：モアコーポレーション

物件URL：http://www.presis.com/tokyo/komaba-todaimae/
施工会社：株式会社　三木組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

[51: 匿名さん]

あと8戸だと思います。

[52: 匿名希望]

全20戸でまだ8戸も残ってるって何かネガティブな要因があるんでしょうか。
まだMR行ってないんですが個人的には下記が気になってます。

①価格：この価格なら山手線内でも買える
②駅力：最寄が駒場東大前ってのもなー。
③施工会社：あんまり聞いたことないんですが
④周辺の競合物件：これまらまだまだ出てきそうなんでしょうか？

環境はよさそうだし間取りもそこそこいいと思うんですけどね。

[53: 匿名さん]

ただ単純にブランド力なんじゃないかなと思っています。
ちらほら見かけるマンションブランドだとは思いますが、財閥系と比べるとという部分もあり？
わたしも個人的には悪くないんじゃないかなぁと。
環境的には静かですしね。

[54: 購入検討中さん]

①価格
ここは坪単価310-350で、平均約330だと思いますが、この単価で山手線内物件…もちろん物件・部屋条件によりけりなので買えないことはないと思います。ただ私が最近モデルルームを見た、ほぼ似たような条件/レベルの山手線内物件は、それ以上に高かったです。最近の市況もあり。ここは大手ではないため、所謂ブランド代がなく、その分、安くなっている方だと思います。

②駅力
通勤は池尻大橋駅(徒歩9分)利用の方がおそらく多く、駅力はそれなりじゃないかと思います。渋谷駅まで各停で1駅ですし、半蔵門線と直結なので、乗換なしで表参道(2駅)、青山一丁目(3駅)、大手町(8駅,19分)で行けます。すぐ隣のプラウド駒場の掲示板で挙がっていた「駒場東大前駅よりも池尻大橋に近い方が嬉しかった」という意見からも、池尻大橋駅まで徒歩10分以内で行けるこの物件の立地は良いと思います。（もちろん最寄の井の頭線 駒場東大前駅(徒歩7分)も渋谷までの通勤でしたら便利かと思います。渋谷駅の乗換がかなり大変ですが）

また、大橋2丁目エリアの開発プランに、池尻大橋駅や246へのアクセスを良くする案(現状、大回りする道しかないため)が挙がっており、実現するかは未定ですが、もしかしたら、駅までもっと早く行ける新しい道ができるかもしれません。
あと余談ですが、近くの駒場東邦病院は移設が決まっています。移設先は、道を挟んだ、今は空き地になっているエリアですが、建て替わって病院が綺麗になるだけでも嬉しいことです。建て替えに伴って近辺エリアも綺麗になり、跡地にも何か新しい施設ができるかもしれません。

③施行会社
最近は大手でも施工ミスがあるくらいですから、どれだけマンション選びで重視するかは、人それぞれかと思います。
施工会社の選定も当然大事なことですが、結局は運に依る性質もあり、施工会社をあまりに重視し始めると、他にも色々と検討しなければいけない条件（環境/間取り/設備）がある中で、なかなかマンションが決められなくなりそうです。

④周辺の競合物件
販売中ですと
　・プレサンスロジェ池尻大橋
　・ザサンメゾン駒場エルド

中古物件ですと
　・クロスエアー
　・ディアナコート駒場
　・マスタービューレジデンス
　・プラウド駒場(ここだけ本物件以外で内覧した物件です。下がり天井(ギロチン)が凄かったです。共用設備は噂通り、素晴らしかったです。ただ中古でもほとんど値下がりしてなかったため見送り)

これからですと
　・駒場東大前駅前の国家公務員駒場住宅跡地
　(取り壊し始まったようですが、何が出来るのか不明です。高層マンション＆商業施設ではないかと勝手に予想しています)
　プロジェクトHPもありますので、参考までに。
　http://komabatodaimae.jimdo.com/
　(どなたが管理されているのか分からないです)


⑤間取り
有名なブログで取り上げられています。こちらも参考になるかと。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2334.html

あと、主観的な間取りに対する意見ですが、

　●良い点
　　・部屋形状が良好（部屋内柱が全くない(壁式構造のため)、梁/下がり天井がほぼない）
　　・日当たり良し(東は高校グラウンドのため開けいて、L字サッシ。南と西の日当たりは部屋によりけり)
　　・収納が多い(しかも一箇所に固まっているわけではなく、ちゃんと各部屋に収納有)
　　・リビング横の洋室との仕切り壁が完全収納可
　　・床暖房/埋め込みエアコン
　　・キッチン設備上々(食洗機/天然石/ｶﾞﾗｽｺｰﾄ/ｸﾞﾛｰｴ水栓/ﾎｰﾛｰﾊﾟﾈﾙ)
　　・洗面所も天然石(何が良いかは分かっていませんが…きっと見た目)
　　・浴室窓あり(角部屋のみ)、風呂壁の色が無償で選べる
　　・洗面所/キッチンの吊り戸棚は無償

　●悪い点
　　・全戸、典型的な田の字間取り
　　・リビングが東向きのため、西向き寝室に朝日は入らない
　　・リビング窓が庇/ベランダなしの窓(日差し処理/窓外の掃除大変そう)
　　・玄関/廊下/トイレが少し狭い(その分、部屋/収納を広くしているのかも)
　　・アルコープなし(玄関扉開けたらすぐ共用外廊下。同階の戸数が3～5戸と少ないので、出会わせる可能性は小さそう)
　　・ベランダが狭い(ただ完全独立でプライベート感はあり)

[55: 匿名さん]

購入検討中さんの分析、参考になりました。

大橋病院が新しくなることは知りませんでした。淡島通りから大橋病院への交通量がやや気になりますが、環境が良くなるといいですね。

東大前駅の公務員宿舎は、スーパーマーケットやその他の商業施設とマンションになるのではという話を聞きました。まだ居住者がいるのでだいぶ先になりそう。

渋谷の再開発で道玄坂方面も変わるらしいので、そうなるとこのあたりの価値も今より上がるかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

公務員宿舎はいろいろと噂はあるみたいですが、
まだはっきりとは決まっていないんでしょうか。
話だけは流れてくるので、
話半分で聞いているんですけれどね。
食料品や日用品が買えるような店舗ができると
実際はこの辺りに住んでいる人たちは、
すごく助かるのではないかな、と思います。
まあ55さんも書かれていらっしゃいますが、
まあまだ先のお話、ということですね。

[59: 匿名さん]

54さんの書き込み、とっても参考になります。
メリットデメリットそれぞれあって、どれに自分の中でプライオリティを置くかによって
随分と印象が変わってきそうなかんじです。
日当たり重視の方だとイマイチ感が出そう。
居室の広さ重視だといいのかな？とか。

この辺りスーパーできると嬉しいですよね。
現状だと買い物環境的にはいかがなんでしょ？！

[60: 購入検討中さん]

私は３５年ローンで検討中ですが、同じ３５年ローンで検討してる人いますか？

[61: ガリア戦記]

まだお部屋は売れ残っているようですね。私は見学に行って立地と間取りは非常に気にいったのですが、外壁のタイルの安っぽさで断念しました... 竣工後に見るのが怖いマンションなんて買えません。でも本当に立地は最高ですよね

[62: 契約済みさん]

>>60
頭金がほとんどないので、私も３５年ローンで購入しました。

[63: 匿名さん]

頭金がないのは助かると思います。
その方が、ローンも組みやすいですし、今はそれほど金利も高くないですし。
あとは、タイミングがマッチしていることが重要だと感じています。

[64: 匿名さん]

NO.63さんへ
えっ？！頭金があるほうがローン審査は通りやすいと思いますけど。
ウチの妹夫婦は、ワケアリですが頭金を1000万用意できたので、審査が通りました。
頭金があると、売り手の信頼度が上がります。

田の字プランは、スタンダードですけど、やはり通風面で難がありますよね。

[65: 匿名さん]

私も頭金があったほうがローン審査が通りやすいので、いくらかでもいいので頭金があったほうがいいといわれたことがあります。

新築はローンは通りやすいですが、中古になると頭金は必須です。頭金がないとほぼローンは通らないそうですよ。
だいたいみなさん、３５年ローンが通常みたいですね。

[66: 物件比較中さん]

購入者の方、検討してやめた方、メリットデメリット教えて下さい！

[67: 匿名さん]

ほんと教育機関の多い場所ですね。
住環境としてはどうなのか想像がつきませんが
悪くはないだろうなと思います。
買い物は徒歩10分以内に複数店舗あるようですね。
渋谷までも歩いて20分超。
自転車なら楽々でしょうけど、駐輪場があるかどうか。
自転車を置けなければ買い物もできませんから。
東大前駅にもスーパーができたら便利になりますね。
外壁のタイルが安っぽいという感想がありましたが
写真があったら見たいです。

[68: 匿名さん]

周辺物件を比較しますとプラウドより安め、クロスと
同等ですので相場的には妥当な物件かと。
文教地区が最大のメリットですがこのマンションから
あの中学に通う世帯はありますかね。

[69: 匿名さん]

どうなんでしょうね…。あまりいらっしゃらないような気が。
在校生のお宅が検討されている方もあるかもわかりませんが。

どちらかというと渋谷まで徒歩圏というメリットで
検討されている方の方が多いように思われますよね。

渋谷も探せば一時利用ＯＫな駐輪場もありますよ。
ただ人気なので朝早めに押さえないとならないかも。

[70: 匿名さん]

駐輪場で苦労するなら、歩いた方が便利な感じもします。
行く場所で、上手く使い分けできるといいのかなって思いました。

バスホタルってどうでしょうか。くつろげそうな雰囲気ですよね。

[71: 匿名さん]

文教地区なら落ち着いていますし、夜しずおかで、緑もあって、近くに大学があれば向学心も自然と沸くものでは。やる気を引き出せる環境は整えてあげたいですね。文化祭に行ったり公開講座などあれば学内も歩くことできますし。小学生ですが高校の文化祭に行ったりしていますが結構うちの子は効果あるようです。

[72: 匿名さん]

目黒区の他の物件の信じられない坪単価からしたら、ここのマンションの坪単価が安く感じてくる不思議。それだけ急激に相場が上がってきているんだなと感じてます。

[73: 匿名さん]

まさに周辺より安いので検討しています。目黒の中でも、東横沿線とちがって駒場は穴場ですね。
もう少し広かったら即決だったけど。。。。

[74: 匿名さん]

　そうなんですよねぇ。もう少し広くて収納が充実していればという部分はアリ。
場所とか価格はとてもいいと思われます。
この辺りの相場としてはこれ位が相当なのでしょうか。
　普通に渋谷からも頑張ればあるけちゃうとか周りは静かとかそういうのはいいと思う。
学校も開いている時間限られてるしね。日曜とかの部活の音とかもさほど気にならない？
一応行って確認するのは必要だと思うけど。