プレシス駒場東大前について

[購入検討中さん]

プレシス駒場東大前のサイトができてたのでスレ立ててみました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都目黒区大橋二丁目683番16（地番）
交通：京王井の頭線 「駒場東大前」駅 徒歩7分 （東口）
東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩9分 （北口）
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：54.98平米～73.85平米
売主：一建設
販売代理：モアコーポレーション

物件URL：http://www.presis.com/tokyo/komaba-todaimae/
施工会社：株式会社　三木組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

[1: 匿名さん]

東大関係者に売れそう。

[2: 匿名さん]

どうでしょう。
思い切り住宅街という感じですので、色々な需要があるように思えますけれど。
歩こうと思えば渋谷まで歩ける場所であり、電車の他にもバスもあるので
結構便利な場所というイメージを抱いています。
ここだと池尻大橋も徒歩圏内ですね。

[3: 匿名さん]

suumoだとモデルルームの写真が出てます。
設備仕様は結構豪華なタイプを採用してるみたいですね。
天然石のキッチン天板、浄水器一体型シャワー水栓、天井埋込式エアコンと主婦には憧れの仕様です。
床暖房は電気式とありましたが温水式とどう違うんでしょうか？
立地も良いですので価格帯はお高めになるのでしょうか。

[4: 匿名さん]

＞＞1
まさにそういう立地ですからねー。京王線にしても中央線にしても必ず乗換えが必要な点は気にする人が多そう。
ただここは田園都市線も使えるあたりが違った評価ができますよね。
低層だけど直窓率が高いですから外の景色にも注目したいところ。

[5: 匿名さん]

２さん
徒歩圏内の駅が何か所かあり立地的にかなり便利そうですね。渋谷駅までも２キロない
距離なので20分もあれば着くのではないでしょうか。自転車ならそれこそすぐの距離ですね。
山手線利用するなら、駒場東大前までわざわざ歩くのなら、渋谷に出てしまった方がよさそう。
渋谷駅には結構数多くの駐輪場があるのでどこかしらは止められそうです。

[6: 匿名さん]

＞3さん
床暖房のタイプですが、メンテナンスで比較すると耐久性の高いものは温水式、
ランニングコストが安いのも温水式と、温水式に軍配が上がりそうですね。
ただ初期設置費用が安いのが電気式なので、売主としては設置コストを安く
あげたかったのではないかと想像します。

[7: 匿名さん]

壊れたときの交換が容易なのは電気式みたいです。
設置コストが安いのは設置が容易だからという点があるのではないかと思います。
温水式は耐久性はあってもいずれは壊れることを思うと、
交換の際のコストはかかるかと。

ランニングコストは電気式がかかるのはわかります。
冬場、電気カーペットを使うと電気代がかなり上がるのですが
それと原理は同じですものね。

[8: 匿名さん]

ここからだと渋谷まで歩けますか！

考えたこともないのですけれど本当にそうですね

２キロくらいなら歩こうと思えば歩けます

あとタクシーだと本当にちょっとで帰ってこれるのも大きい

街としてはかなり落ち着いている印象です

[9: 匿名さん]

戸建もそうですが長期に住むにはメンテナンスも気になるところです。こちらは外観が落ち着いていてちょっとおしゃれですね。静かな環境という点魅力ですね。高台といえども駅まで7分ならば許容範囲かなと。

[10: 匿名さん]

むしろ高台がいいと言う人もいますからね、どれぐらい高台の魅力を実現できるかはその環境次第になりますけど、魅力の一つとしてやはり「眺望」、これを求めて検討する人もいるのではないでしょうか。それぞれのご年齢にもよると思いますが、あまりお年を重ねられている人は、敬遠したい物件という声も逆にあるでしょう。

見る側によって評価は分かれていそうです。

[11: 匿名さん]

この辺りで眺望ってどうなんでしょう？
そこまで高い建物もないので、高層階だったら結構景色は楽しめますか？

敢えてこの辺りを考える方は、
静かでかつ渋谷までも近いということにプライオリティを置いている方が多いのではないかと思いますが
いかがでしょうか？

[12: 匿名さん]

眺望は駒場高校側は抜けているけれど、
マンションの裏手はすぐにマンションがありますからね。
あまり期待しない方がいいのでは？
高校側はグランドなので、
高い建物が建つ可能性はないでしょうね。

[16: 匿名さん]

バルコニーが部屋の広さと比べると狭いように感じますが、皆さんどうお感じですか？
洗濯物をバルコニーに干さないことが前提なのかなぁと思いました。
一人暮らしならいいのですが、ファミリーだとさすがに干しきれないような…。
乾燥機を利用したり、部屋干しをしたりしないといけない？

[18: 匿名さん]

そういう日影関係のシミュレーションって、自分の所が出す分と、影響受ける分
両方用意してあるのではないですか?
季節ごとに作ってあるのだと思いますけれど。
見せてくれと言えば出してくるのでは？？
ここだとそこまで日当たりは期待できないですかね？

[19: 匿名さん]

バルコニーの広さについての話が出ていますけれど…
バルコニーの分、部屋の方に広さを転換したのかもしれないですね。
外干しをしない人にとってはその方が良いのかもしれませんが、
普通に外干し！という人には微妙かな。
どちらか良いのかは人それぞれってことで。

[20: 匿名さん]

先日ニュースで見たのですが、東大の駒場キャンパス内に新種のカメムシがいたようです。
東大の駒場キャンパスは皇居並に自然が豊かということなのでそういうのの影響しているのかも。

マンション周辺のこの辺り大通りやその周辺は普通に建物ばかりですけれど
学校が多い地域なので木も割と多いような感じがします。

[21: 匿名さん]

駒場キャンパスで新種のカメムシ発見のニュース私も見ました。
このカメムシは、駒場キャンパスで発見されたので
「Sejanus komabanus」という学名がつけられ
和名は「エドクロツヤチビカスミカメ」と命名されたようです。
今回駒場キャンパスで見つかった新種のカメムシ以外にも
100種類のカメムシが駒場キャンパスに生息しているようです。
駒場キャンパスが良好な自然環境を保っていることが
これらの多くのカメムシ生息していることからわかりますね。

[22: ご近所さん]

駒場高校の体育館が意外と高いので、5階建ての最上階でもそれ程望めないのでは？
元芸術高校の影になり陽当たりもどうかと。。。

[23: 匿名さん]

自然に恵まれているようでちょっと嬉しくなりました。緑や四季の移ろいを感じるとホッとします。外観がおしゃれでいいなと思います。帰ってきたら見上げたくなります。設備もいろいろ充実しているようですね。

[24: 匿名さん]

緑が多く自然に恵まれているのは嬉しいことですが、
カメムシが飛んでくることも考えられますよね…
時期になると洗濯物に…なんて事を考えるとゾッとします。
まあ、バルコニーが狭いので、お洗濯物は浴室乾燥中心になりそうですが。

[25: 匿名さん]

あ、確かに洗濯物にカメムシ付きやすいかも。
でもまぁ、こういう車が来るところよりは、キャンパス内にいた方がカメムシたちも安心して暮らせるのでは。
日当たり・眺望について出てきていますが、
どちらも満たすならば階数をよく検討した方が私も良いと思います。
結構限られた階になってくるのではないでしょうか。

[26: 購入検討中さん]

カメムシより学校のグラウンドの生徒の声がうるさいなと思います。高校球児・・・

[27: 物件比較中さん]

マンション購入でカメムシ議論とは・・・

[28: 匿名さん]

学校も夜中までうるさいわけじゃないんでいいんじゃないかと自分は思います。
あ、でも日曜の朝とかも元気いっぱいだったりしますかねぇ？
日曜日とかは基本試合だったりするからいないかな？
よく判らないですが…どちらにしてもまぁ、都内に住んでいればそれなりに音の問題はどこにでもあるのではないかと。

[29: 匿名さん]

大音量で音楽を一日中流しているわけではなく、
普通に授業して部活しているだけなんでしょ？

だったらいいんじゃないですか。

もともと車の通りもあって閑静な場所という訳でもないですし。

街の音に溶け込む部分もあるでしょう。

[30: 匿名さん]

この辺は地盤もしっかりしてるし、売る時も高く売り抜けるのでは...？

[31: 匿名さん]

地盤がしっかりしているというのは心強いですよね。
もしもの備えは必要でしょうけど、地盤だけは自分ではどうにもならないですから。

学校の多い場所ですね。
朝夕、登下校の学生さんがたくさんいそうですが、通学路からは逸れているのでは？
生活に影響するような音は無いのではと想像しますが、実際はどうでしょう。

第2期の販売ってそろそろですか？
今週末あたりでしょうか？

間取りは狭いだろうと思っていたのですが、十分な空間が確保されていますね。
収納も悪くないですし。

[32: 匿名さん]

現在学校の前に住んでますが、学校の音は工事の音、交通量の多い道路とは違い不快感を与える音ではないですよ。

素人なのでわかりませんが、目黒区で場所的にも妥当な価格ではないですかね。

ただ駐車場が少ないみたいですね。

[33: 匿名さん]

プレシスわぁ　モデルルームで契約をするもんじゃないよ・・・　オプションの嵐で入居後にすさまじいギャップを味わうから・・・　気おつけなさいよぉぉぉぉぉ・・・・

[34: 購入検討中さん]

近所の新築物件（駒場エルド）と比べると、こちらのほうが設備や環境がよさそうなのですが、価格は低めですよね？この差はどこからくるのでしょう？

[35: 購入検討中さん]

適切な価格帯なのではないですかね。
エルドもみましたがあのレベルではちょっと高い気がします。
一建設（飯田ホールディングス）については一見問題なさそうですがみなさんどう思われますか？

[36: 物件比較中さん]

こちらの方が少し高いと聞いてます。
大橋アドレスだし、その分設備に力いれたのでしょうか。
一建設は検索すると、関連キーワードに「クレーム」とでますが
何かあったのでしょうか。

[37: 匿名さん]

高校だから、遅い時間まで部活はあるのかもしれませんが、
それでも、窓を閉めてしまえば、騒音と言うほど音がする事はないのでは？
うちのすぐ目の前にも中学校がありますが、全くと言って良いほど気になりません。
どちらかというと、通学途中の生徒が道路まで広がって歩いていくのに迷惑しています。
あれさえなければ全然問題ありません。
平日は仕事から帰ってくる頃には、騒音と言う音は殆どありませんし、
休日の部活があるのかもしれませんが、夫は家でジッとしているのが苦手な人なので
休みの日は殆ど出掛けています。
うちのような生活パターンの人には、大丈夫なのかもしれないです。

[38: 匿名さん]

ああ、すごくわかります…。
登下校の方が圧倒的に部活やら授業の音より気になりますよね。
学生さんはみんなおしゃべりしながら歩きたいんでしょうけれど、
でも歩くペースがこちらと違うのでイライラしたりしちゃいます。
この辺りの学校もそういう感じなのかなぁ。
学生さんの登校時間前に自分は家でちゃいそうだけれど。

[39: 物件比較中さん]

職場が近いので、このあたりの学生をよく見ていますが、印象は悪くないですよ。

[40: 匿名さん]

お母様方の集まりがあった後とかはちょっと…と思う事があったことがありますが、
（おしゃべりに夢中になっておられて道に広がった歩く方もいた。みなさんではない）
お子さん方はふだんの登校風景は基本お行儀いいかと思いますよ
あまり気にされなくても平気かと。

[41: 匿名さん]

>>33さん
竣工後にまだ売れ残っていて建物内モデルルームができていればオプションなしのスタンダードな部屋が確認できますね。
現段階でモデルルームを見て契約するしかないので、参考にするのは広さと基本的な設備になってしまいます。
ただしこちらの竣工は9月中旬なので、さすがにその頃までは完売してしまうので実現不可能かもしれませんね。

[42: 匿名さん]

高校が近いのはそこの生徒さんによって全然変わってきますね、部活や授業などの学校の生活音は嫌いではないのですけど
マナーが悪い学校だと、近辺にゴミを捨てたり、買い食いで道に座り込んで騒いだりして、学校側に苦情が来るなんてこともよくあります。
以前高校の近くに住んでいるお知り合いの方がとても困っていたので、、、
こちらの高校は大丈夫そうですかね？

[43: 匿名さん]

筑波大駒場高校はもう言わずと知れた名門校、
都立駒場高校も文武両道で有名な伝統校
どちらも荒れているとかそういうのはないですよ。本当に。
沢山学生さんいらっしゃいますから、
そりゃ中にはもしかしたらやんちゃな子はいるかもしれないですが
全体傾向としてはおとなしめな学校ですよ。

[44: 匿名さん]

出身が東京ではない私も聞いたことがある学校ばかりです。

気になるなら学校がある時期に朝ちょっと行ってみるといいですよ。

登下校時間なんて1日のうちのほんのちょっとです。

帰りは部活があったりして
皆さん買える時間もバラバラだったりしますしね。

[45: 匿名さん]

筑波駒場は今年も東大合格率、日本一だったみたいですね。卒業生の半数以上が現役で東大京大でした。本当にすごい学校ですね。

[46: 匿名さん]

学校が近いとメリットはあまりないように思いますが
その場所に高いタワーの建物が建つとかそういうのは少ないのかな。
デメリットは音とかそういう事かもしれないですね。
でも基本は悪くないように思います。
ふだんの買物はどうですかね？
どこが一番便利なのでしょうか。

[47: 匿名さん]

>45
筑駒はすごいですが、このマンションとは全く関係ない話です。

[48: 匿名さん]

開放感を売りにしているんですね。
高台なので眺望はいいですが、駅まで結構、急こう配なのでは。
マンションから徒歩圏内に生活施設があるのはいいです。
学校が傍にある位なので治安も良さそうですね。
駅までそれなりに近いですし。

[49: 匿名さん]

池尻までは坂が急ですね。
渋谷までのバスと駒場東大前の駅は便利に使えそうです。

[50: 匿名さん]

あと何戸残っているかご存知の方いますか？
いまHPを見ると、A,Dだけみたいですが。

[51: 匿名さん]

あと8戸だと思います。

[52: 匿名希望]

全20戸でまだ8戸も残ってるって何かネガティブな要因があるんでしょうか。
まだMR行ってないんですが個人的には下記が気になってます。

①価格：この価格なら山手線内でも買える
②駅力：最寄が駒場東大前ってのもなー。
③施工会社：あんまり聞いたことないんですが
④周辺の競合物件：これまらまだまだ出てきそうなんでしょうか？

環境はよさそうだし間取りもそこそこいいと思うんですけどね。

[53: 匿名さん]

ただ単純にブランド力なんじゃないかなと思っています。
ちらほら見かけるマンションブランドだとは思いますが、財閥系と比べるとという部分もあり？
わたしも個人的には悪くないんじゃないかなぁと。
環境的には静かですしね。

[54: 購入検討中さん]

①価格
ここは坪単価310-350で、平均約330だと思いますが、この単価で山手線内物件…もちろん物件・部屋条件によりけりなので買えないことはないと思います。ただ私が最近モデルルームを見た、ほぼ似たような条件/レベルの山手線内物件は、それ以上に高かったです。最近の市況もあり。ここは大手ではないため、所謂ブランド代がなく、その分、安くなっている方だと思います。

②駅力
通勤は池尻大橋駅(徒歩9分)利用の方がおそらく多く、駅力はそれなりじゃないかと思います。渋谷駅まで各停で1駅ですし、半蔵門線と直結なので、乗換なしで表参道(2駅)、青山一丁目(3駅)、大手町(8駅,19分)で行けます。すぐ隣のプラウド駒場の掲示板で挙がっていた「駒場東大前駅よりも池尻大橋に近い方が嬉しかった」という意見からも、池尻大橋駅まで徒歩10分以内で行けるこの物件の立地は良いと思います。（もちろん最寄の井の頭線 駒場東大前駅(徒歩7分)も渋谷までの通勤でしたら便利かと思います。渋谷駅の乗換がかなり大変ですが）

また、大橋2丁目エリアの開発プランに、池尻大橋駅や246へのアクセスを良くする案(現状、大回りする道しかないため)が挙がっており、実現するかは未定ですが、もしかしたら、駅までもっと早く行ける新しい道ができるかもしれません。
あと余談ですが、近くの駒場東邦病院は移設が決まっています。移設先は、道を挟んだ、今は空き地になっているエリアですが、建て替わって病院が綺麗になるだけでも嬉しいことです。建て替えに伴って近辺エリアも綺麗になり、跡地にも何か新しい施設ができるかもしれません。

③施行会社
最近は大手でも施工ミスがあるくらいですから、どれだけマンション選びで重視するかは、人それぞれかと思います。
施工会社の選定も当然大事なことですが、結局は運に依る性質もあり、施工会社をあまりに重視し始めると、他にも色々と検討しなければいけない条件（環境/間取り/設備）がある中で、なかなかマンションが決められなくなりそうです。

④周辺の競合物件
販売中ですと
　・プレサンスロジェ池尻大橋
　・ザサンメゾン駒場エルド

中古物件ですと
　・クロスエアー
　・ディアナコート駒場
　・マスタービューレジデンス
　・プラウド駒場(ここだけ本物件以外で内覧した物件です。下がり天井(ギロチン)が凄かったです。共用設備は噂通り、素晴らしかったです。ただ中古でもほとんど値下がりしてなかったため見送り)

これからですと
　・駒場東大前駅前の国家公務員駒場住宅跡地
　(取り壊し始まったようですが、何が出来るのか不明です。高層マンション＆商業施設ではないかと勝手に予想しています)
　プロジェクトHPもありますので、参考までに。
　http://komabatodaimae.jimdo.com/
　(どなたが管理されているのか分からないです)


⑤間取り
有名なブログで取り上げられています。こちらも参考になるかと。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2334.html

あと、主観的な間取りに対する意見ですが、

　●良い点
　　・部屋形状が良好（部屋内柱が全くない(壁式構造のため)、梁/下がり天井がほぼない）
　　・日当たり良し(東は高校グラウンドのため開けいて、L字サッシ。南と西の日当たりは部屋によりけり)
　　・収納が多い(しかも一箇所に固まっているわけではなく、ちゃんと各部屋に収納有)
　　・リビング横の洋室との仕切り壁が完全収納可
　　・床暖房/埋め込みエアコン
　　・キッチン設備上々(食洗機/天然石/ｶﾞﾗｽｺｰﾄ/ｸﾞﾛｰｴ水栓/ﾎｰﾛｰﾊﾟﾈﾙ)
　　・洗面所も天然石(何が良いかは分かっていませんが…きっと見た目)
　　・浴室窓あり(角部屋のみ)、風呂壁の色が無償で選べる
　　・洗面所/キッチンの吊り戸棚は無償

　●悪い点
　　・全戸、典型的な田の字間取り
　　・リビングが東向きのため、西向き寝室に朝日は入らない
　　・リビング窓が庇/ベランダなしの窓(日差し処理/窓外の掃除大変そう)
　　・玄関/廊下/トイレが少し狭い(その分、部屋/収納を広くしているのかも)
　　・アルコープなし(玄関扉開けたらすぐ共用外廊下。同階の戸数が3～5戸と少ないので、出会わせる可能性は小さそう)
　　・ベランダが狭い(ただ完全独立でプライベート感はあり)

[55: 匿名さん]

購入検討中さんの分析、参考になりました。

大橋病院が新しくなることは知りませんでした。淡島通りから大橋病院への交通量がやや気になりますが、環境が良くなるといいですね。

東大前駅の公務員宿舎は、スーパーマーケットやその他の商業施設とマンションになるのではという話を聞きました。まだ居住者がいるのでだいぶ先になりそう。

渋谷の再開発で道玄坂方面も変わるらしいので、そうなるとこのあたりの価値も今より上がるかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

公務員宿舎はいろいろと噂はあるみたいですが、
まだはっきりとは決まっていないんでしょうか。
話だけは流れてくるので、
話半分で聞いているんですけれどね。
食料品や日用品が買えるような店舗ができると
実際はこの辺りに住んでいる人たちは、
すごく助かるのではないかな、と思います。
まあ55さんも書かれていらっしゃいますが、
まあまだ先のお話、ということですね。

[59: 匿名さん]

54さんの書き込み、とっても参考になります。
メリットデメリットそれぞれあって、どれに自分の中でプライオリティを置くかによって
随分と印象が変わってきそうなかんじです。
日当たり重視の方だとイマイチ感が出そう。
居室の広さ重視だといいのかな？とか。

この辺りスーパーできると嬉しいですよね。
現状だと買い物環境的にはいかがなんでしょ？！

[60: 購入検討中さん]

私は３５年ローンで検討中ですが、同じ３５年ローンで検討してる人いますか？

[61: ガリア戦記]

まだお部屋は売れ残っているようですね。私は見学に行って立地と間取りは非常に気にいったのですが、外壁のタイルの安っぽさで断念しました... 竣工後に見るのが怖いマンションなんて買えません。でも本当に立地は最高ですよね

[62: 契約済みさん]

>>60
頭金がほとんどないので、私も３５年ローンで購入しました。

[63: 匿名さん]

頭金がないのは助かると思います。
その方が、ローンも組みやすいですし、今はそれほど金利も高くないですし。
あとは、タイミングがマッチしていることが重要だと感じています。

[64: 匿名さん]

NO.63さんへ
えっ？！頭金があるほうがローン審査は通りやすいと思いますけど。
ウチの妹夫婦は、ワケアリですが頭金を1000万用意できたので、審査が通りました。
頭金があると、売り手の信頼度が上がります。

田の字プランは、スタンダードですけど、やはり通風面で難がありますよね。

[65: 匿名さん]

私も頭金があったほうがローン審査が通りやすいので、いくらかでもいいので頭金があったほうがいいといわれたことがあります。

新築はローンは通りやすいですが、中古になると頭金は必須です。頭金がないとほぼローンは通らないそうですよ。
だいたいみなさん、３５年ローンが通常みたいですね。

[66: 物件比較中さん]

購入者の方、検討してやめた方、メリットデメリット教えて下さい！

[67: 匿名さん]

ほんと教育機関の多い場所ですね。
住環境としてはどうなのか想像がつきませんが
悪くはないだろうなと思います。
買い物は徒歩10分以内に複数店舗あるようですね。
渋谷までも歩いて20分超。
自転車なら楽々でしょうけど、駐輪場があるかどうか。
自転車を置けなければ買い物もできませんから。
東大前駅にもスーパーができたら便利になりますね。
外壁のタイルが安っぽいという感想がありましたが
写真があったら見たいです。

[68: 匿名さん]

周辺物件を比較しますとプラウドより安め、クロスと
同等ですので相場的には妥当な物件かと。
文教地区が最大のメリットですがこのマンションから
あの中学に通う世帯はありますかね。

[69: 匿名さん]

どうなんでしょうね…。あまりいらっしゃらないような気が。
在校生のお宅が検討されている方もあるかもわかりませんが。

どちらかというと渋谷まで徒歩圏というメリットで
検討されている方の方が多いように思われますよね。

渋谷も探せば一時利用ＯＫな駐輪場もありますよ。
ただ人気なので朝早めに押さえないとならないかも。

[70: 匿名さん]

駐輪場で苦労するなら、歩いた方が便利な感じもします。
行く場所で、上手く使い分けできるといいのかなって思いました。

バスホタルってどうでしょうか。くつろげそうな雰囲気ですよね。

[71: 匿名さん]

文教地区なら落ち着いていますし、夜しずおかで、緑もあって、近くに大学があれば向学心も自然と沸くものでは。やる気を引き出せる環境は整えてあげたいですね。文化祭に行ったり公開講座などあれば学内も歩くことできますし。小学生ですが高校の文化祭に行ったりしていますが結構うちの子は効果あるようです。

[72: 匿名さん]

目黒区の他の物件の信じられない坪単価からしたら、ここのマンションの坪単価が安く感じてくる不思議。それだけ急激に相場が上がってきているんだなと感じてます。

[73: 匿名さん]

まさに周辺より安いので検討しています。目黒の中でも、東横沿線とちがって駒場は穴場ですね。
もう少し広かったら即決だったけど。。。。

[74: 匿名さん]

　そうなんですよねぇ。もう少し広くて収納が充実していればという部分はアリ。
場所とか価格はとてもいいと思われます。
この辺りの相場としてはこれ位が相当なのでしょうか。
　普通に渋谷からも頑張ればあるけちゃうとか周りは静かとかそういうのはいいと思う。
学校も開いている時間限られてるしね。日曜とかの部活の音とかもさほど気にならない？
一応行って確認するのは必要だと思うけど。