基礎に埋設物のある築27年の家を建て替えたいのですが・・・

[ビギナーさん]

築27年の家が寿命を迎えるまでにいずれ建て替えが必要になるのですが、新築時に地盤を強固にするため頑丈な基礎構造物を埋めたことがわかりました。建て替えるか、リフォームするかで悩んでいます。
皆さんの知恵を借りたいのが、以下の３点です。
①建て替えの場合は、基礎をすべて取り替えざるを得ないのでしょうか？
②リフォームで家の寿命を何年伸ばせるのか？
③リフォームで、間取りを全面的に変えることは可能か？
最終的には複数の信頼できる業者に実際に見てもらって比較検討しないといけないのですが、あくまで一般論としての質問です。勉強はしていますが、はっきり言ってど素人です。みなさんぜひ教えてください。どうぞよろしくお願いいたします。

[2: 解体業者]

>新築時に地盤を強固にするため頑丈な基礎構造物を埋めたことがわかりました

おそらく地盤が弱かったために基礎杭を打ち込んだものと思われます。

① 地盤改良を行う場合、古い地盤改良材（杭など）は新規での設置に邪魔になるので、通常は全て撤去します。

②　ケースバイケースでしょうが、リフォームして年数もたっていないのに、結局解体 建替えするケースを非常に多く見ます。個人的にはリフォームは中途半端なお金のかけ方のように思っています。リフォーム物件は解体費用も上がるケースがほとんどです。
最低限のメンテに抑えて、どうせやるなら建替えをおすすめします。

③　壁を抜いたりすることは可能ですが、強度の問題もあります。柱も取れるものと取れないものがあります。たとえば通し柱などは構造上重要なので、撤去は出来ません。間取りの全面的な変更は、ほぼ不可能と考えた方がいいと思います。また、大規模なリフォームの場合、費用的に新築とあまり変わらない場合もありますよ。

[3: 匿名さん]

02の解体業者さん質問させてください。
地盤改良は柱状改良か鋼管杭が多いと思いますが、
前者だと直径1ｍはあろうかというセメント固化柱が、
後者だと直径は大したこと無いけど深さは10Ｍくらいあるような鋼管が、
いずれも敷地内に何箇所も埋まっていると言うことになろうかと思います。
素人考えでもこれらを地盤から抜き出して撤去するのは、
工事費も処分費もずいぶん掛かるような気がしますが、
実際はどのくらいをみておけばよろしいでしょうか？
もちろん現場現場で条件が違うのは重々承知ですが、
何か事例をお示しいただけると幸いです。

[4: 解体業者]

柱状改良杭の場合は、通常直径６０ｃｍ程度です。鋼管杭の場合は直径は２０ｃｍ位でしょうか。
長さについては地域にもよると思いますが、私の住む地域では長くても５ｍくらいまでです。

ご質問の撤去費用ですが、なにも問題なく撤去できたのであれば家の解体費＋２０万円も見ておけばいいと思います。

ただし、施工条件によって金額は全く変わってきます。
（現場までの道幅、敷地面積、杭の本数及び長さ、処分場までの距離・処分費用 などなど）

杭を撤去する際に杭と同じ程度の深さの穴を掘るのですが、地下水があふれ出てくる場合があります。そうなると非常に手間です。
隣地の地盤が崩れてこないよう、事前にシートパイルを打ち込んだり溢れてきた地下水を汲み出したりと費用がかさみます。
以前おこなったケースでは、戸建ての柱状改良杭が長さが５ｍ程度で本数は失念しましたが、シートパイル打ち込み＋杭撤去・処分で５００万円くらいかかったかと。

[5: ビギナーさん]

スレ立ち上げた者です。匿名さん・解体業者さん、レス感謝いたします！とても参考になりました。甘えついでにもうひとつ教えてくださいませんか？
■質問
建て替える場合、いまの基礎がそのまま使えるのでしょうか？27年前の基礎は、今の建築基準に合わない可能性が高いでしょうか？それともそのまま活かせることが多いのでしょうか？
■現状
地盤のある部分に５ｍ四方くらいのコンクリート版が埋められていて、これに一部乗っかるように家が建っています。また、乗っからない部分も通常よりも丈が長くて厚い頑丈な基礎が使われているようです。建て替えるときにすべて撤去するのは、費用面からも現実的ではありません。

素人で何もわからず申し訳ありません。どうぞお知恵をお貸しください。

[6: 解体業者]

ビギナーさん

基礎を再利用する事はありませんし、解体工事中に破損してしまいます。
基礎は家の要、基礎あっての建物です。
新車を買う時、今まで乗っていた車の足回りを再利用しますか？
そもそも基礎が同じだと基本的な間取りの変更も出来ません。

普通は、解体前に敷地の地盤調査を行ってからら解体着手。
解体工事後に地盤の再調査という流れになります。
事前調査で地盤改良が必要となったら、古基礎はもちろん、杭などは全て撤去します。

[7: ビギナーさん]

解体業者さん、ありがとうございました。
やっぱりそうですか・・・基礎はいくら頑丈に作っても再利用できるものではないのですね。
近い将来に建て替えなくてはいけなくなるリスクを犯してリフォームし無理矢理住み続けるか、費用をかけて基礎から掘り返して建て替えるしか方法がないのかな。といってもそんなにお金ないし・・・とほほ

[8: 匿名さん]

そうかな？

基礎自体がしっかりしているなら、５０年以上保つと思うよ。
１９７０年代のコンクリ−トは良くないといわれているが、今よりは良いんじゃないか。
木造なら、基礎の強度はさほど気にしなくても良いと思うし、柱状改良までしているなら沈み込むことも少ないから、却って良い。
新規に地盤改良すればかかり増しになるよ。
今ある軸組に筋交いを入れて強化すれば、住むには十分だし、ビフォ−アフタ−でおなじみのように新築そっくりにするのは簡単なこと。
建築士に相談するのがいいよ。

[9: 匿名さん]

基礎を残したまま新規に地盤改良っていったいどうやってやるのですか？

[10: 匿名さん]

新規にとは更地。
アンダ−ピ−ニングという方法もあるけどね。

[11: ビギナーさん]

匿名さんありがとうございます。
土の下からいま住んでいる家の構造物を掘り出さなくても、手を加えることで新しい家を建てることは可能なのでしょうか？アンダ−ピ−ニングというのはどんな方法なのでしょうか？自分でも調べてみますが、教えてくれませんか？

[12: 解体業者]

建物解体時に重機を使用するため、通常の方法では基礎は必ず破損しますよ。
基礎の上に重機が乗り上げないと建物の解体が出来ません。
それを避けるなら、建物はすべて機械を使用しない人力解体となりますので、
解体費用は大変高額になります。
建物基礎の下にある自然物であれば残したままもあり得ますが、
柱状改良しているなら、杭は撤去します。
今の家と同じ間取りで新築するなら残すこともあり得ますが。
とにかく、一度見積もりを取られたら納得されると思いますよ。あとは地盤調査ですね。
私の経験則ですが、築２７年の建物の基礎と今の新築の基礎は全く違います。
私なら中途半端なお金の使い方はしませんけどね。

[13: ビギナーさん]

解体業者さんありがとうございました。
基礎を残すという選択肢は、通常ならありえないということですね。そうとうな出費を覚悟で基礎から掘り起こして建て替えるしかないってことか・・・・

[15: 匿名さん]

相当古いレスを拝見しました。
何か皆さま、勘違いしてるのではないかと？？？

確かに、基礎を残すとなれば、その基礎に合った建物を考えなければなりません。
それが｢新築そっくりさん｣です。
まったく違う建物をお考えならば、それに合った杭を構造計算上でクリアできれば問題ないはずです。

新築時の図面等を設計士に見てもらえばわかるはずです。
解体屋さんのコメントは、そういう意味ではおかしいですね。
すでに時間が経ってますので、どのように進められたかはわかりませんが、おかしなことを平気でやる業者が増えてます。
どういう建物を建てるのか、現時点での杭の配置と新築計画が合ってるのか、撤去のメリットを考えて”偏芯”が考えられないのか、多方面で考慮しないとコストがかかって何も出来ないと思いますね。
このコメントがどのように活かされるのかわかりませんが、、、