元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[41: 匿名さん]

>>38

未払い利息を自動貸付制度として元本に入れてしまうと言うなら
６年目から未払い利息を払う必要がなくなりますよね？
おかしくないですか？

[42: 匿名さん]

＞28
下記で無いかぎり売却はムリと考えたほうが良いと思います

（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）

自由に売買というのは、抵当が無くなってからの話しと思います。

自由なんて無いのに、自由と勘違いすると、
痛い思いをすると思います。

[43: 匿名さん]

正解は銀行によって違うみたいです。
未払い利息は別枠で管理する銀行が大半。
返済順位は未払い利息、利息、元本の順。
ただし、未払い利息が支払い対象になるのが翌月からか次回見直しからかはバラバラ。
こんな感じてした。
元本に充当は正しくない。先送りは正しい。。と言えそうです。

[44: 匿名さん]

なんか勘違いしている人がいるようなので基本的なことをおさらいしておきますが
住宅ローンは単利です。複利ではありません。
利息を元本には組み入れることはないです。

[45: 匿名さん]

全銀協に一般的に未払い利息にさらに利息がかかることはない。とありました。
ですので、未払い利息は毎月で確定する。
翌月(あるいは次回見直し)以降、未払い利息が優先する分、元本が減りにくくなりその分の利息を損をする。でした。でした。
お詫びして訂正します。

[46: 匿名さん]

>>42

だから元金は家を手放さなければならない状況になった場合、（売却額－諸費用）＜（借入残債＋住み替え費用）
だったとしても待ったなし。

しかし、元利はとりあえず5年間様子を見れる。（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）のタイミングが5年の間に出てくるかもしれないでしょ？

[47: 匿名さん]

>>34

そもそも元金さんが「金利上昇時は元金が有利」って言ってたから違うよって否定してるだけですが？

[48: 匿名さん]

10万円返済で未払い利息が6万円あった場合、4万円しか元本+利払いに使えません。
未払い利息がなかった場合との差額6万円には金利がかかりますが、未払い利息に対して二重にかかることはありません。
翌月から未払い利息がの支払いが始まる銀行より、次回まで待ってくれる銀行の方が得ですね。

[49: 匿名さん]

>47
「金利上昇時も元金が保証料分有利」って言ってほしいの？

[50: 匿名さん]

繰上返済進めてれば残債は減ってるので何年か後に1％や2％になっても金利負担の月々の影響は微々たるものですよね。
返済額軽減で繰上していれば10年後くらいだったらそれまで払ってた額と変わらないし、
月数千円や1万円くらいの余裕では破綻もなにもない。
そんなので破綻しそうなら家を売るほうがいい。

金利上がっているのだから家を売って現金変えるならベストタイミングですよ。
その後に金利が下がるならその時には家の価値も落ちてるわけで今度は買い時。

元金だと返済比率が厳しいからかなり余裕持って借りるしかないです。
それに対して破綻確率がひくいとか言ってもイマイチピンとこないのでは？

[51: 匿名さん]

>50
破綻確率なんて結論出ませんし、前スレ>922等を見て各自で判断、で良いのではないでしょうか。
あれ見れば元金派ならばほぼないとわかるし、元利派も0ではないと言えます。

[52: 匿名さん]

>>50
まずもって「破綻」という言葉の解釈を整理しておいた方がいいと思います。ここでいう「破綻」とは「住宅ローンの破綻」（≒返済滞納）であって、家計の破綻ではないようです。家の売却も広義では「破綻」に含まれるのかなと。私もここの解釈が統一できておらず過敏に反応した時期がありました（＾＾；

その上で、破綻確率は、そもそも今の低金利の時代には元利だろうが元金だろうが限りなく低い（ほぼゼロ？）であるという認識ではあるが、相対的に比較すると元利の方がわずかながら低い（返済自由度、125%5年ルールに基づく）という論調のようです。

[53: 匿名さん]

>>49

保証料の差は金利が高かろうが低かろうが変わりません。
よって「金利が上昇したからといって保証料が低金利時に比べて元金のほうが有利」とはならないので

金利上昇時のみ元金が有利になる要素は何一つ有りません。

[54: 匿名さん]

＞４６

＞元利はとりあえず5年間様子を見れる。
まさに、これこそ、塩漬けのもと、危険な考えと思います。

過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
金利の変動が遅行している。

[55: 匿名さん]

>>54

>過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
>金利の変動が遅行している。

んなこたーない。そもそも政策金利は地価の高騰を抑えるために上げるのだからまず、地価の高騰が有った後に金利の上昇が有る。よって、地価の上昇局面では売るのが遅ければ遅いほど高く売れる。

だいたい所得の上昇は一番最後だからまず返済額が急騰しても所得が変わらない状況がしばらく続く事を考えると5年125%ルールが無い元金は一気に所得から住宅ローンを差し引いた自由に使えるお金が減る。

[56: 匿名さん]

金利上昇で、ルール発動はもう天上のシグナルと思います。

頭はくれてやるぐらいの気持ちでないと、逃げ遅れるような気がします。

5年も待ってたら、平成6～7年、阿鼻叫喚
堕ちてくるナイフを掴む方は居ないかと

順張りか逆張りの違いみたいなものと思いますね。

[57: 匿名さん]

>>56

そんなことないでしょう？
前回の発動時もバブル崩壊後に金利はゼロ近くまで下がったんだから。

[58: 匿名さん]

ゼロ金利になって、物件価格も暴落
売却益どころか、売却損で売るに売れない
固定資産税も評価替えで多くなったりとか

中野の叔母が、以前税金高くて、
貸してた昔からの土地を売却したとか、
聞き覚えありますね。

どの様な選択が得なのかは、後々でないと
わからないのは確かと思います。

[59: 匿名さん]

その通り。でも、がんりの方が選択の自由度が多い。

それが結果的に良かったかは別だけど。

[60: 匿名さん]

訂正、0金利で暴落では無いですね。
下落が止まらずデフレの結果0金利で今に至るんですよね。

勝手な相場感ですが、今は当時の真逆と思いますね。

[61: 匿名さん]

5年125%ルールなんだけど、

いつまでたっても平行線なので、

・可能性は低いけどゼロではない。
・ゼロでは無い可能性なので有った方がいい→元利派
・ゼロではないけど可能性が低いから必要ない→元金派

で、いいんじゃないでしょうか？
お互い譲らず、不毛な言い争いになっていますが、そもそも価値観が違うのだから折り合えるはずもなく。

[62: 匿名さん]

真逆の意見があるからこそ、健全と思います。
売主と買主が、いるからこそ、
取引は成立するわけで。

[63: 匿名さん]

スレチかもしれませんが、うちは元金で500万だけ当初10年固定のミックスにしました。
変動の利率が変わらないとして、利息の差が10年後で約16万円です。

10年後にそちらは一括返済の予定。
1個のローンとしての取り扱いだったので、ミックスにする手数料は特にありませんでした。

金利急上昇の時の保険として、元利にするよりこちらの方が有効かなと思いました。

10年にしたのは、住宅ローン控除が10年のため、どうせ繰り上げしないと思ったため。
500万にしたのは、10年後に一括返済が容易にできる金額を考えて。

利息の差16万が保証料の差とほぼ同額だったのはたまたまです。

[64: 匿名さん]

＞＞６３

まさに元金と元利の違いが分かってなくて勘違いした人の典型じゃん

[65: 匿名さん]

はい。。。

繰り上げベースでシュミレーションしていたので、元金と元利が総利息額が同じというのはわかっていましたが、5年125％ルールとかは全くわからずに組みました。

間際になって、金利急上昇したら…と怖気づき、上記の理由でミックスに変更。

このスレを読んで、この保険の仕方も悪くなかった！と思っていたのですが…。

もう組んでしまっているので変更はできませんが、今後の計画のため、どういう場合によくなかったのか教えていただけるとありがたいです。

借入は2000万変動0.725％、500万10年固定1.1％　35年ローンで15-20年で返済予定です。

[66: 匿名さん]

良い返済プランと思いますよ。
2500万を、15～20年で完済予定なら
年150～170万ぐらい支払予定と思います。

優遇も-1.75%あるなら、店頭金利が8.5%に
上昇して初めて繰上が出来なくなるぐらいです

5年125%ルールは無視して良い思います。

金利が上昇しても、
10年後の残債1000万切るのは確実

残りを25年かけて返済してもよく
なりますね。

個人的には、固定を15年固定1.5%？をミックスなら
10年後、固定を残す選択も出来て安心と思います

[67: 匿名さん]

実際は元利で全額借りて減税有効期間は繰上げ無しで切れた後は一気に返済額軽減で繰上げで元本減らしてその後も定期的に返済額軽減で繰上げが最も安全で低コストだったけどな。

[68: 匿名さん]

>67
繰り上げしなくて減税メリットをフルに受けても保証料の差額に届かないから、それは間違いです。
このかんちがいも、定期的に出てきますね。

[69: 匿名さん]

>最も安全で低コストだったけどな。
最もっていうのは条件によって変わるのに、
言い切っちゃうところが、こういったたぐいのスレに出没する
「ぼくのかんがえたさいきょうのくりあげへんさい」の人らしいですね(笑)

[70: 匿名さん]

保証料の差額分の金額を
固定の金利差額分に充当する考えは
なかなか賢い選択と思いました。

この低金利下、発動するケースは
限りなく低い125%5年ルールよりは
現実的な気がします。

借入3000万未満、15年程度なので、元利元金の差は、
このケースの場合、差がほとんど無いですが

[71: 匿名さん]

なんか、すでに結論が出てるから
議論することがなくなってきたね。

[72: 匿名さん]

そのうち新たな勘違い元金さんが現れて無限ループするから大丈夫。

[73: 匿名さん]

皆さんが、ウダウダやってるうちに完済しました。
元金均等です。

[74: 匿名さん]

>66
>70
レスありがとうございます。
5年125％ルールはあまり考えなくてもよさそうなので、安心しました。

元金にした発端は、単純に保証料をケチっただけでしたので
元金と元利の差をそこまで考えていませんでした。（そういう人多いと思う）
まとめとしてはどちらでも大差ないとのことですが、このスレはとても勉強になりました。

それにしても、みなさんそれほど金利上昇した時の事まで考えてるんですね。
余裕をもって借入したつもりでしたが、自分の想定は甘かったと認識させられました。
もしそこまであがると、どちらにしろローンに追われる人生になりそうです。。。

[75: 匿名さん]

>73
あなたが完済したことと、元金元利の話してるこのスレが何か関係あるの？

[76: 前スレの７８９です]

前スレの７８９です。
借入先を決定しないといけない時期が近づいているので、再度質問して申し訳ありませんが、アドバイスをお願いします。

当方、新築マンションを契約し、来年２月に借り入れ予定です。
借り入れ額は、２５００万円です。
毎年、５０万円前後を繰り上げ返済に充てたいと考えています。

☆質問内容）
いずれも２５年で完済できた場合、Ａ（元金均等）・Ｂ（元利均等）のおおよその返済総額が分かれば教えて下さい。
（将来の変動金利は回答者様の予測で構いません。下記は参考までに今月の金利を記載しています。）

☆設定条件）
■Ａ（元金均等）フラット３５Ｓエコ
　　　借　入：２５００万円
　　　金　利：１．１０％（１～５年目）
　　　　　　　１．５０％（６～１０年目）
　　　　　　　１．８０％（１１年目以降）
　　　期　間：３５年
　　　手数料：182，500円（融資価格の0.73％・販売会社の提携により値下げされたもの）
　　　団　信：約1,582,100円（35年分として）
　　　備　考：マンション販売会社の提携金融機関で本承認済み

■Ｂ（元利均等）三井住友信託銀行ミックスローン＝「（１）＋（２）」
（１）借　入：２０００万円
　　　金　利：１．７３％（当初２０年間固定・残り期間年▲１．４２％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：401,440円（他、保証取扱手数料31,500円）
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）
（２）借　入：５００万円
　　　金　利：０．７０５％（変動・全期間▲１．７７％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：100,360円
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）

■Ａ・Ｂ共通事項
Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、２５年以内での完済を目指しています。（フラットの場合は１００万円からしか繰上げ返済できないのは承知しております。）

以上長文になりましたが、ご意見をお願いします。

[77: 住まいに詳しい人]

76さん
> Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、

よくわからないのですが、月々の返済額が違うのに、年間の繰り上げ返済の金額が同じで計算する意図があるのでしょうか？
計算する場合は、年間に住宅ローンで支払える金額を想定して、そこから月々のローン額を引いた分が、繰り上げになります

[78: 匿名さん]

固定のフラットを元金にするメリットがいまいちわからないのだけど・・・

信託銀行が団信込で
5年固定0.63%、10年固定1.08%、20年固定1.73%

フラットだと、団信込にすると
5年1.46%、10年1.86%、20年固定2.16%
ぐらいになるのでしょうか？

金利も高いし団信も高いと思います

[79: 販売関係者さん]

76さん

何を知りたいのかがよくわからないです
金利変動なしで総支払額を知りたいだけなら、シミュレーションソフトがその辺にいっぱい落ちています

・月々の支払いが違うのに繰り上げ額が同じなのはおかしい
・金利変動を想定しないなら、すべて変動で借りるのが一番お得ですよ
　想定するなら、どの程度を考慮しているのか、不明

[80: 匿名さん]

＞78
＞固定のフラットを元金にするメリットがいまいちわからないのだけど・・・
それはあなたに能力が無いからです。

[81: 匿名さん]

フラットにも元利元金の選択あるんだ？
フラットって、保証料無いんじゃないの？
保証料無しのフラットなら元金にするメリットは全くないよね。
保証料ありのフラットなら保証料がやや得するたろうけど。
固定、変動に関わらず元金のメリットは保証料の差だけでしょう。

[82: 匿名さん]

＞80
是非、ご教示願いたいです。

[83: 匿名さん]

フラットは毎月繰上ができないから元金の方が総利払いが減る、と言いたいんじゃないのかな？
でも、月々の支払が初期は月1万円ちょっと違うので、24万円元利が先払いすれば総利払いは元利の方が減る。
100万円縛りは以上であれば良いので、例の場合23ヵ月後(2月実行2年目の1月)繰上げの時に元利は100万と、それまでの23万にその先の24万の合計147万繰上げて、後は2年に1回124万繰上げれば、総利払いは元利の方が減る。

ただし、フラットだと金利変動リスクがないので元利のメリットである自由度も月1万程度と少なくなる。
病気や事故で失職したりしたときの余裕には余りならないので、元利でもメリットが薄い。
保証料が安いと言う元金のメリットはないから、気持ち元利のほうがマシ程度だね。

[84: 匿名さん]

フラットは、出資者（投資家）に有利な仕組みと思いますね。

繰上されて予定していた、金利が得られないのは、困りますもんね。
だから、敷居をあげてるのかな？

[85: 匿名さん]

フラットで元利金等にするのに最初の初期段階で借入額を減らすっていっても、
元金でも同じように借入減らすと差は変わらないのから元金のほうが利払いが少なくなるのは変わらないよ。
2年に1回100万円が返済額軽減で繰り上げる場合の利払いは元利319万円と元金297万円だから22万円の差。

月の返済の差が1万円ほどあるので収入が減ったりした時などのリスクをどう考えるか。
最低22万円（繰上が遅れればさらに差は広がる）ので月1万円月々の返済をおさえたいかどうかだね。
月1万円ならパートでも小遣い稼ぎでもどうとでもなるレベル。

個人的には金利の上がることのないフラットで借入額が足りない以外で元利にするメリットはないと思う。

[86: 匿名さん]

そもそもフラットにするメリット自体殆ど無いからね。団信加味すると表面上の金利がどんなに低くても実質金利は割と高い。

[87: 匿名さん]

その差額を先に繰り上げるだけで、元利の方が利払いは減る。

[88: 匿名さん]

>76
25年返済が余裕あるかどうかにもよるけど、変動の額の少なさから金利が上がったら
実際は自信がなさそうな印象を受けるのでフラットでいいんじゃないの

[89: 匿名さん]

>65　と　>76
同じ2500万借入で、変動多めか、固定多め、どちらも、年５０万程度繰上げ
10数年後、どちらが得しているのかわかりませんが、

結果がたのしみですね。

[90: 匿名さん]

>87
それ差額を常に一定で計算してるからじゃない？
差が縮まっていく場合の計算はしてる？