元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[21: 匿名さん]

土地本位制が崩壊したとはいえ、
土地から得られる利回り（家賃）と借入金利（ローン≒短期金利）が、連動しないで変動するのも考えにくいかなと
（ギャップがあれば、裁定が）
素人ながら思ったり

破綻云々は、ローンの中身にもよるかもしれませんね。

同じ借入でも、
建物代がほとんどの地方物件と
土地代のみローンの都内物件、

単純には、言えないと思いますが、
消費（消却）する分より多く払っていれば
さほど心配する必要は無いかなと思います。

[22: 匿名さん]

>>18

それ元金のメリットじゃないよ。
元金が金利上昇時耐えられるのならば元利でも同じ額の繰り上げが可能なので差は出ない。

繰り返すが元金には保証料以外のメリットは一切有りません。

[23: 匿名さん]

金利急騰時にもローンを払い続けることができるなら元金が有利だと思う。
（ただし、破綻リスクは最大）

金利急騰時は、返済額は元金より少ないが利息だけを払い続けることに同意できるなら元利押し。
（６年目以降も未払い利息が解消するまでは元本が減らず利息のみ払い続ける）

しかし、同じ人の元金・元利の比較なので
結局は未払い利息発生時も繰り上げすれば元金・元利一緒なので

保障料の得をとるなら元金
返済自由度（５年１２５％）をとるなら元利

にしか差はないんだよね。

[24: 匿名さん]

>15
バブルをうまく読みきって売却益を出せるような人は、こんなとこ読みませんから、そう言う部分は考慮しなくて良いと思います。
毎月価格が上がるなか、売っても次の家はもっと高い価格で探す必要があるわけで、そんな中、決断できるのはプロだけです。
バブル後に多くのひとが損したように、損する可能性もあるわけですから。

[25: 匿名さん]

>20
そうですよね。5年ルールを元利計算のタイミングと勘違いされている元利さんがいるのではと思ってしまいました。あくまでも元利計算は半年ごとの見直しにより（元利・元金関係なく）、単に返済金額の算定のみが５年ごとってことでいいんですよね？

とすると、>2の例にある元本が一定なのはやはりおかしいってことでいいんですかね？

[26: 匿名さん]

金利急騰時にもローンを払い続けることができるなら元利にして元金との差額を繰り上げれば利息は同じになるので元金が得にはなりません。

[27: 匿名さん]

>>26

自分は元利ですけど

＞元金が得にはなりません。

それでも保障料分元金の方が得だとは思いますよ。
元利が得なのは、あくまで返済の自由度ですから。

[28: 匿名さん]

＞＞２４

プロかどうかは別の話。
いつ売るかの自由が元利の方が高いって話。結果として儲かるかはまた別。

[29: 匿名さん]

>>25

元本が一定なのは間違っていないと思いますよ？
利息は、あくまで利息ですから。元本と利息は別です。

[30: 匿名さん]

＞＞２７

だから元金が得なのは保証料の数万円だけとずっと言っているのにも関わらず、

相変わらず「金利急騰時は元金のが有利」と言う人が後を絶たない。

[31: 匿名さん]

＞19
ごもっともと思いますが

＞金利急騰で返済額が一気に上昇する元金は収入が追いつかない場合、貯蓄を切り崩すか早期売却を検討する必要が有ります。

自分としては、
先送りしないで、早期に気がつきたいと思ったので元金にしました。
（ミックスなので、繰上をどちら優先か決めたい為）

逆に、塩漬けに至り、元本が減らない、
金利負担が残るほうが、怖いと思います
損切り？利益確定が早いほうが良いかと

[32: 匿名さん]

>>25

１０００万円借りたとして、１５００万円返すとします。
差額の５００万円は利息です。
金利が上がって２０００万円返すとします。
差額の１０００万円も利息です。

１０００万円借りたとして、元本として返すのはあくまで１０００万円です。
借りた金額が１０００万円だからです。
これが利払いのために、元本が１２００万円になったらおかしいでしょ？

[33: 匿名さん]

>29
未払い利息は元本には組入れられないってこと？ではなくて、未払い利息は新規借り入れ相当としてこれにも利息が発生？そもそも複利計算ではない？すいません、ちょっとこんがらがってしまいました（＞＜）

[34: 匿名さん]

>30
保証料の分だけ元金が得ってご自分で言ってるんだからそれでいいんじゃないの？
なんで元利の人は少しでも元金が有利って表現が出てきたら目くじら立てるんだろう？

[35: 匿名さん]

>2のペーパーは分かりやすくするために、未払い利息残高という別枠を作っているから元本が増えてないんです。

[36: 匿名さん]

>32
ありがとうございます。元本の解釈については納得しました。
疑問なのは>33にも書きましたが、未払い利息の扱いです。返済遅延に対しての対価って発生しないんですかね？

[37: 匿名さん]

>>33

未払い利息と言うのは、言い方を変えれば利息の積立ですね。
後々には（６年目から）その積み立て分は返す必要があります。
利息に対して利息は付きません。
あくまで元本に対してつくのが利息です。

[38: 匿名さん]

>32
未払い利息というのは銀行が新たに自動貸付するという制度です。
なので、元本が増えてしまうんです。
自動貸付が嫌ならソニー銀行等の、125%ルールのない銀行が良いと思います。

[39: 匿名さん]

>>36
＞返済遅延に対しての対価

というより、返済者を不履行から守るための救済措置。
という意味合いが強いと思います。
対価？は、　結局未払い分の利息は払う必要があるということですね。

[40: 匿名さん]

>>38
それ違うと思いますよ？

[41: 匿名さん]

>>38

未払い利息を自動貸付制度として元本に入れてしまうと言うなら
６年目から未払い利息を払う必要がなくなりますよね？
おかしくないですか？

[42: 匿名さん]

＞28
下記で無いかぎり売却はムリと考えたほうが良いと思います

（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）

自由に売買というのは、抵当が無くなってからの話しと思います。

自由なんて無いのに、自由と勘違いすると、
痛い思いをすると思います。

[43: 匿名さん]

正解は銀行によって違うみたいです。
未払い利息は別枠で管理する銀行が大半。
返済順位は未払い利息、利息、元本の順。
ただし、未払い利息が支払い対象になるのが翌月からか次回見直しからかはバラバラ。
こんな感じてした。
元本に充当は正しくない。先送りは正しい。。と言えそうです。

[44: 匿名さん]

なんか勘違いしている人がいるようなので基本的なことをおさらいしておきますが
住宅ローンは単利です。複利ではありません。
利息を元本には組み入れることはないです。

[45: 匿名さん]

全銀協に一般的に未払い利息にさらに利息がかかることはない。とありました。
ですので、未払い利息は毎月で確定する。
翌月(あるいは次回見直し)以降、未払い利息が優先する分、元本が減りにくくなりその分の利息を損をする。でした。でした。
お詫びして訂正します。

[46: 匿名さん]

>>42

だから元金は家を手放さなければならない状況になった場合、（売却額－諸費用）＜（借入残債＋住み替え費用）
だったとしても待ったなし。

しかし、元利はとりあえず5年間様子を見れる。（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）のタイミングが5年の間に出てくるかもしれないでしょ？

[47: 匿名さん]

>>34

そもそも元金さんが「金利上昇時は元金が有利」って言ってたから違うよって否定してるだけですが？

[48: 匿名さん]

10万円返済で未払い利息が6万円あった場合、4万円しか元本+利払いに使えません。
未払い利息がなかった場合との差額6万円には金利がかかりますが、未払い利息に対して二重にかかることはありません。
翌月から未払い利息がの支払いが始まる銀行より、次回まで待ってくれる銀行の方が得ですね。

[49: 匿名さん]

>47
「金利上昇時も元金が保証料分有利」って言ってほしいの？

[50: 匿名さん]

繰上返済進めてれば残債は減ってるので何年か後に1％や2％になっても金利負担の月々の影響は微々たるものですよね。
返済額軽減で繰上していれば10年後くらいだったらそれまで払ってた額と変わらないし、
月数千円や1万円くらいの余裕では破綻もなにもない。
そんなので破綻しそうなら家を売るほうがいい。

金利上がっているのだから家を売って現金変えるならベストタイミングですよ。
その後に金利が下がるならその時には家の価値も落ちてるわけで今度は買い時。

元金だと返済比率が厳しいからかなり余裕持って借りるしかないです。
それに対して破綻確率がひくいとか言ってもイマイチピンとこないのでは？

[51: 匿名さん]

>50
破綻確率なんて結論出ませんし、前スレ>922等を見て各自で判断、で良いのではないでしょうか。
あれ見れば元金派ならばほぼないとわかるし、元利派も0ではないと言えます。

[52: 匿名さん]

>>50
まずもって「破綻」という言葉の解釈を整理しておいた方がいいと思います。ここでいう「破綻」とは「住宅ローンの破綻」（≒返済滞納）であって、家計の破綻ではないようです。家の売却も広義では「破綻」に含まれるのかなと。私もここの解釈が統一できておらず過敏に反応した時期がありました（＾＾；

その上で、破綻確率は、そもそも今の低金利の時代には元利だろうが元金だろうが限りなく低い（ほぼゼロ？）であるという認識ではあるが、相対的に比較すると元利の方がわずかながら低い（返済自由度、125%5年ルールに基づく）という論調のようです。

[53: 匿名さん]

>>49

保証料の差は金利が高かろうが低かろうが変わりません。
よって「金利が上昇したからといって保証料が低金利時に比べて元金のほうが有利」とはならないので

金利上昇時のみ元金が有利になる要素は何一つ有りません。

[54: 匿名さん]

＞４６

＞元利はとりあえず5年間様子を見れる。
まさに、これこそ、塩漬けのもと、危険な考えと思います。

過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
金利の変動が遅行している。

[55: 匿名さん]

>>54

>過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
>金利の変動が遅行している。

んなこたーない。そもそも政策金利は地価の高騰を抑えるために上げるのだからまず、地価の高騰が有った後に金利の上昇が有る。よって、地価の上昇局面では売るのが遅ければ遅いほど高く売れる。

だいたい所得の上昇は一番最後だからまず返済額が急騰しても所得が変わらない状況がしばらく続く事を考えると5年125%ルールが無い元金は一気に所得から住宅ローンを差し引いた自由に使えるお金が減る。

[56: 匿名さん]

金利上昇で、ルール発動はもう天上のシグナルと思います。

頭はくれてやるぐらいの気持ちでないと、逃げ遅れるような気がします。

5年も待ってたら、平成6～7年、阿鼻叫喚
堕ちてくるナイフを掴む方は居ないかと

順張りか逆張りの違いみたいなものと思いますね。

[57: 匿名さん]

>>56

そんなことないでしょう？
前回の発動時もバブル崩壊後に金利はゼロ近くまで下がったんだから。

[58: 匿名さん]

ゼロ金利になって、物件価格も暴落
売却益どころか、売却損で売るに売れない
固定資産税も評価替えで多くなったりとか

中野の叔母が、以前税金高くて、
貸してた昔からの土地を売却したとか、
聞き覚えありますね。

どの様な選択が得なのかは、後々でないと
わからないのは確かと思います。

[59: 匿名さん]

その通り。でも、がんりの方が選択の自由度が多い。

それが結果的に良かったかは別だけど。

[60: 匿名さん]

訂正、0金利で暴落では無いですね。
下落が止まらずデフレの結果0金利で今に至るんですよね。

勝手な相場感ですが、今は当時の真逆と思いますね。

[61: 匿名さん]

5年125%ルールなんだけど、

いつまでたっても平行線なので、

・可能性は低いけどゼロではない。
・ゼロでは無い可能性なので有った方がいい→元利派
・ゼロではないけど可能性が低いから必要ない→元金派

で、いいんじゃないでしょうか？
お互い譲らず、不毛な言い争いになっていますが、そもそも価値観が違うのだから折り合えるはずもなく。

[62: 匿名さん]

真逆の意見があるからこそ、健全と思います。
売主と買主が、いるからこそ、
取引は成立するわけで。

[63: 匿名さん]

スレチかもしれませんが、うちは元金で500万だけ当初10年固定のミックスにしました。
変動の利率が変わらないとして、利息の差が10年後で約16万円です。

10年後にそちらは一括返済の予定。
1個のローンとしての取り扱いだったので、ミックスにする手数料は特にありませんでした。

金利急上昇の時の保険として、元利にするよりこちらの方が有効かなと思いました。

10年にしたのは、住宅ローン控除が10年のため、どうせ繰り上げしないと思ったため。
500万にしたのは、10年後に一括返済が容易にできる金額を考えて。

利息の差16万が保証料の差とほぼ同額だったのはたまたまです。

[64: 匿名さん]

＞＞６３

まさに元金と元利の違いが分かってなくて勘違いした人の典型じゃん

[65: 匿名さん]

はい。。。

繰り上げベースでシュミレーションしていたので、元金と元利が総利息額が同じというのはわかっていましたが、5年125％ルールとかは全くわからずに組みました。

間際になって、金利急上昇したら…と怖気づき、上記の理由でミックスに変更。

このスレを読んで、この保険の仕方も悪くなかった！と思っていたのですが…。

もう組んでしまっているので変更はできませんが、今後の計画のため、どういう場合によくなかったのか教えていただけるとありがたいです。

借入は2000万変動0.725％、500万10年固定1.1％　35年ローンで15-20年で返済予定です。

[66: 匿名さん]

良い返済プランと思いますよ。
2500万を、15～20年で完済予定なら
年150～170万ぐらい支払予定と思います。

優遇も-1.75%あるなら、店頭金利が8.5%に
上昇して初めて繰上が出来なくなるぐらいです

5年125%ルールは無視して良い思います。

金利が上昇しても、
10年後の残債1000万切るのは確実

残りを25年かけて返済してもよく
なりますね。

個人的には、固定を15年固定1.5%？をミックスなら
10年後、固定を残す選択も出来て安心と思います

[67: 匿名さん]

実際は元利で全額借りて減税有効期間は繰上げ無しで切れた後は一気に返済額軽減で繰上げで元本減らしてその後も定期的に返済額軽減で繰上げが最も安全で低コストだったけどな。

[68: 匿名さん]

>67
繰り上げしなくて減税メリットをフルに受けても保証料の差額に届かないから、それは間違いです。
このかんちがいも、定期的に出てきますね。

[69: 匿名さん]

>最も安全で低コストだったけどな。
最もっていうのは条件によって変わるのに、
言い切っちゃうところが、こういったたぐいのスレに出没する
「ぼくのかんがえたさいきょうのくりあげへんさい」の人らしいですね(笑)

[70: 匿名さん]

保証料の差額分の金額を
固定の金利差額分に充当する考えは
なかなか賢い選択と思いました。

この低金利下、発動するケースは
限りなく低い125%5年ルールよりは
現実的な気がします。

借入3000万未満、15年程度なので、元利元金の差は、
このケースの場合、差がほとんど無いですが