元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[1: 匿名さん]

※同じ人が元金にするか、元利にするかの比較となります

●元金のメリット＝保証料が元利より少ない
●元利のメリット＝５年１２５％ルールと、元金との差額を繰上げするかしないかの選択の自由
　（元金との差額を繰り上げしない場合は総利払いは元利の方が多くなります）

※元金と元利が支払う条件を同じにした場合、利息はほぼ同じなので保証料以外の差は出ません

[2: 匿名さん]

５年１２５％ルールが実際に発動された例

[3: 匿名さん]

結局破綻率低下とるか保証料数万円とるかの違い

[4: 匿名さん]

>2
ちょっと細かい数字が見にくくて間違ってるかもしれませんが、未払い利息には利息はかからないんですかね？

[5: 匿名さん]

利息は元本にかかります。
利息に利息がつくと、元金も元利も借金自体が減りませんから・・・

[6: 匿名さん]

昭和63年頃は、バブルピーク
地価も坪100万が、半年毎に倍々の400万とかなった時代
日経も38000円

それぐらいの事が起きないと、適用される事態にならないのかな？

[7: 匿名さん]

そうみたいですね。
可能性の低い破綻リスクの対策をとるか、保証料数万円をとるかの違いです。

[8: 匿名さん]

僅かな保障料ももったいないと思う人は元金
万が一の金利急騰時に助かる可能性を選ぶなら元利

[9: 匿名さん]

>5
未払い利息は翌月には元本に組み入れられます。

>6
そうですね。ほぼないであろうリスクにも備えるか、わずか10万弱得するかという小さな差です。

[10: 匿名さん]

>9

返済額の見直しが５年ごとなので
５年後に残っていた未払い利息分が元本に組み入れられるのではないでしょうか？

[11: 匿名さん]

破綻と決めつけるのは、語弊があると思います。

短期金利急騰ということは、
地価も急騰3000万借入で元金月々9万の返済が
10万、14万、16万と増えていくと同時に
投資資金が、過剰に流入地価も2倍3倍になり、売却したら利益が1億とか
相場に乗れた、勝ち組かもしれませんよ。


当時を思い起こせば、バイト1年で120万ぐらい貯めて
（郵貯半年定期預金4%ぐらいで預けた気がする）
就職祝いと合わせて240万ぐらいの新車を現金で買いましたね。

[12: 匿名さん]

元利を生命保険に喩えるのが気に入らない元金さんがいるみたいだけど、万一の生活苦の対策にコストをかけているということで妥当な比喩だね。
そりゃ生命保険はお金が払われるのに対して元利は先延ばしにするだけのメリットだけど、掛けてるコストが全然安いのだから、そんなものだろう。

[13: 匿名さん]

>>11

そう思うのがセオリーだとは思いますが必ずしもそのシナリオ通りに進むとは限りませんので
景気基準はあえて議論にあげていない感じですね。

[14: 匿名さん]

>11
そんな状況や収入減等も全部含めても元利は元金より破綻リスクは少ないからいいんじゃないの？

[15: 匿名さん]

思い出した、パソコンも黎明期で、
皆買ってましたね。
親に買ってもらったSHARPのX68000が40万ぐらい
金持ちの友人は、macintosh、100万はしてたと思います。
あとは、NECのPC98とか

駄文すみません

[16: 匿名さん]

>9

未払い利息についての解釈ですが

＞２の文章では
＞過去の金利上昇局面において未払い利息が発生していたケースはあるが、その後の金利低下により未払い利息は解消し

とあるので

>>10
＞返済額の見直しが５年ごとなので
＞５年後に残っていた未払い利息分が元本に組み入れられるのではないでしょうか？

これが正解だと思います。

そう考えると、万が一バブル並みの金利急騰が発生した場合
元金だとダイレクトに利息が発生し、金利改定の翌月にはローン返済額が上がりますが
元利だと、１２５％ルールが発生して５年以内に金利が低下した場合には
未払い利息が解消する可能性があるってことですよね。

[17: 匿名さん]

障害物競争に例えてみました。
障害物の難易度は将来の金利によって変わるのでスタート前には推測しかできないです。
過去の例では、ほぼ誰でもクリアできるイージーモードと推測されますが、保証はありません。
元金は少し前からスタート出来ます。
元利はキツければ距離は伸びますが迂回する権利が有ります。
万が一障害物を越えられず、リタイアすると家を失います。
制限時間があるので迂回しすぎはお勧めできません。

元利は難易度を見ながら、距離(支払総額)は増えるが楽なルートをクリアすることも可能です。
元金は、距離は短いが決められたルートしか走れません。

ただし、金利が上がらない限り、ほとんど障害物が出てこないので、同じルートになる可能性は高いです。
体力にあわせて好きな方をお選び下さい。

[18: 匿名さん]

>>16の追記ですが

その祭の元金のメリットを上げるとするならば
元金は金利上昇時にも耐えることができれば利息と同時に元本も払っているので
借金は着々と減り続けますが
元利は金利上昇時には１２５％ルールの縛りで、逆に元本は減らないことになりますね。

[19: 匿名さん]

＞＞１１

破綻ばかりクローズアップするのに異議アリです。

あなたの言うような状況が起きた場合、金利急騰で返済額が一気に上昇する元金は収入が追いつかない場合、貯蓄を切り崩すか早期は売却を検討する必要が有ります。

考えてもみて下さい。バブル期は確かに地価は急騰しましたが、それに伴って所得が同じように上昇したかというとそうでも無いと思います。当時マイホームは庶民には無理となってました。そんな中、金利が年々上昇し、返済額がうなぎ登りになって来る時、まさかこれがバブルとは誰も思ってなかったわけです。

方や元利は表面上返済額は変わらないので自分の生活を５年間は変える必要が有りませんのでゆっくり売りどきを探せます。
ようするに地価高騰の際、ルール適用期間をうまく利用すれば売却益を出せるような場合でも元利は有利になるのです。もちろん、タイミングを逃してバブル崩壊となる可能性も有りますが、そうすれば金利は元に戻りますので売却せずに済むというメリットも有ります。

病気失業による収入減などの破綻リスクへの耐性は元利の方が高いと思います。
逆にバブルなどの地価高騰による売却益をより多く出せるのも元利の方が高いと思います。

この辺も自由度が有る事の結果だと思います。

[20: 匿名さん]

>16
ちがいますよ。
翌月には組み入れられます。
しかし、少し位元本が増えても金利が下がれば、本来の支払額も下がるので翌月にでも未払い利息が発生する状態は解消します。(正確には6か月毎ですが。)
5年ルールはあくまでも払わなくとも良いだけで、利息はきちんと計算されます。

[21: 匿名さん]

土地本位制が崩壊したとはいえ、
土地から得られる利回り（家賃）と借入金利（ローン≒短期金利）が、連動しないで変動するのも考えにくいかなと
（ギャップがあれば、裁定が）
素人ながら思ったり

破綻云々は、ローンの中身にもよるかもしれませんね。

同じ借入でも、
建物代がほとんどの地方物件と
土地代のみローンの都内物件、

単純には、言えないと思いますが、
消費（消却）する分より多く払っていれば
さほど心配する必要は無いかなと思います。

[22: 匿名さん]

>>18

それ元金のメリットじゃないよ。
元金が金利上昇時耐えられるのならば元利でも同じ額の繰り上げが可能なので差は出ない。

繰り返すが元金には保証料以外のメリットは一切有りません。

[23: 匿名さん]

金利急騰時にもローンを払い続けることができるなら元金が有利だと思う。
（ただし、破綻リスクは最大）

金利急騰時は、返済額は元金より少ないが利息だけを払い続けることに同意できるなら元利押し。
（６年目以降も未払い利息が解消するまでは元本が減らず利息のみ払い続ける）

しかし、同じ人の元金・元利の比較なので
結局は未払い利息発生時も繰り上げすれば元金・元利一緒なので

保障料の得をとるなら元金
返済自由度（５年１２５％）をとるなら元利

にしか差はないんだよね。

[24: 匿名さん]

>15
バブルをうまく読みきって売却益を出せるような人は、こんなとこ読みませんから、そう言う部分は考慮しなくて良いと思います。
毎月価格が上がるなか、売っても次の家はもっと高い価格で探す必要があるわけで、そんな中、決断できるのはプロだけです。
バブル後に多くのひとが損したように、損する可能性もあるわけですから。

[25: 匿名さん]

>20
そうですよね。5年ルールを元利計算のタイミングと勘違いされている元利さんがいるのではと思ってしまいました。あくまでも元利計算は半年ごとの見直しにより（元利・元金関係なく）、単に返済金額の算定のみが５年ごとってことでいいんですよね？

とすると、>2の例にある元本が一定なのはやはりおかしいってことでいいんですかね？

[26: 匿名さん]

金利急騰時にもローンを払い続けることができるなら元利にして元金との差額を繰り上げれば利息は同じになるので元金が得にはなりません。

[27: 匿名さん]

>>26

自分は元利ですけど

＞元金が得にはなりません。

それでも保障料分元金の方が得だとは思いますよ。
元利が得なのは、あくまで返済の自由度ですから。

[28: 匿名さん]

＞＞２４

プロかどうかは別の話。
いつ売るかの自由が元利の方が高いって話。結果として儲かるかはまた別。

[29: 匿名さん]

>>25

元本が一定なのは間違っていないと思いますよ？
利息は、あくまで利息ですから。元本と利息は別です。

[30: 匿名さん]

＞＞２７

だから元金が得なのは保証料の数万円だけとずっと言っているのにも関わらず、

相変わらず「金利急騰時は元金のが有利」と言う人が後を絶たない。

[31: 匿名さん]

＞19
ごもっともと思いますが

＞金利急騰で返済額が一気に上昇する元金は収入が追いつかない場合、貯蓄を切り崩すか早期売却を検討する必要が有ります。

自分としては、
先送りしないで、早期に気がつきたいと思ったので元金にしました。
（ミックスなので、繰上をどちら優先か決めたい為）

逆に、塩漬けに至り、元本が減らない、
金利負担が残るほうが、怖いと思います
損切り？利益確定が早いほうが良いかと

[32: 匿名さん]

>>25

１０００万円借りたとして、１５００万円返すとします。
差額の５００万円は利息です。
金利が上がって２０００万円返すとします。
差額の１０００万円も利息です。

１０００万円借りたとして、元本として返すのはあくまで１０００万円です。
借りた金額が１０００万円だからです。
これが利払いのために、元本が１２００万円になったらおかしいでしょ？

[33: 匿名さん]

>29
未払い利息は元本には組入れられないってこと？ではなくて、未払い利息は新規借り入れ相当としてこれにも利息が発生？そもそも複利計算ではない？すいません、ちょっとこんがらがってしまいました（＞＜）

[34: 匿名さん]

>30
保証料の分だけ元金が得ってご自分で言ってるんだからそれでいいんじゃないの？
なんで元利の人は少しでも元金が有利って表現が出てきたら目くじら立てるんだろう？

[35: 匿名さん]

>2のペーパーは分かりやすくするために、未払い利息残高という別枠を作っているから元本が増えてないんです。

[36: 匿名さん]

>32
ありがとうございます。元本の解釈については納得しました。
疑問なのは>33にも書きましたが、未払い利息の扱いです。返済遅延に対しての対価って発生しないんですかね？

[37: 匿名さん]

>>33

未払い利息と言うのは、言い方を変えれば利息の積立ですね。
後々には（６年目から）その積み立て分は返す必要があります。
利息に対して利息は付きません。
あくまで元本に対してつくのが利息です。

[38: 匿名さん]

>32
未払い利息というのは銀行が新たに自動貸付するという制度です。
なので、元本が増えてしまうんです。
自動貸付が嫌ならソニー銀行等の、125%ルールのない銀行が良いと思います。

[39: 匿名さん]

>>36
＞返済遅延に対しての対価

というより、返済者を不履行から守るための救済措置。
という意味合いが強いと思います。
対価？は、　結局未払い分の利息は払う必要があるということですね。

[40: 匿名さん]

>>38
それ違うと思いますよ？

[41: 匿名さん]

>>38

未払い利息を自動貸付制度として元本に入れてしまうと言うなら
６年目から未払い利息を払う必要がなくなりますよね？
おかしくないですか？

[42: 匿名さん]

＞28
下記で無いかぎり売却はムリと考えたほうが良いと思います

（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）

自由に売買というのは、抵当が無くなってからの話しと思います。

自由なんて無いのに、自由と勘違いすると、
痛い思いをすると思います。

[43: 匿名さん]

正解は銀行によって違うみたいです。
未払い利息は別枠で管理する銀行が大半。
返済順位は未払い利息、利息、元本の順。
ただし、未払い利息が支払い対象になるのが翌月からか次回見直しからかはバラバラ。
こんな感じてした。
元本に充当は正しくない。先送りは正しい。。と言えそうです。

[44: 匿名さん]

なんか勘違いしている人がいるようなので基本的なことをおさらいしておきますが
住宅ローンは単利です。複利ではありません。
利息を元本には組み入れることはないです。

[45: 匿名さん]

全銀協に一般的に未払い利息にさらに利息がかかることはない。とありました。
ですので、未払い利息は毎月で確定する。
翌月(あるいは次回見直し)以降、未払い利息が優先する分、元本が減りにくくなりその分の利息を損をする。でした。でした。
お詫びして訂正します。

[46: 匿名さん]

>>42

だから元金は家を手放さなければならない状況になった場合、（売却額－諸費用）＜（借入残債＋住み替え費用）
だったとしても待ったなし。

しかし、元利はとりあえず5年間様子を見れる。（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）のタイミングが5年の間に出てくるかもしれないでしょ？

[47: 匿名さん]

>>34

そもそも元金さんが「金利上昇時は元金が有利」って言ってたから違うよって否定してるだけですが？

[48: 匿名さん]

10万円返済で未払い利息が6万円あった場合、4万円しか元本+利払いに使えません。
未払い利息がなかった場合との差額6万円には金利がかかりますが、未払い利息に対して二重にかかることはありません。
翌月から未払い利息がの支払いが始まる銀行より、次回まで待ってくれる銀行の方が得ですね。

[49: 匿名さん]

>47
「金利上昇時も元金が保証料分有利」って言ってほしいの？

[50: 匿名さん]

繰上返済進めてれば残債は減ってるので何年か後に1％や2％になっても金利負担の月々の影響は微々たるものですよね。
返済額軽減で繰上していれば10年後くらいだったらそれまで払ってた額と変わらないし、
月数千円や1万円くらいの余裕では破綻もなにもない。
そんなので破綻しそうなら家を売るほうがいい。

金利上がっているのだから家を売って現金変えるならベストタイミングですよ。
その後に金利が下がるならその時には家の価値も落ちてるわけで今度は買い時。

元金だと返済比率が厳しいからかなり余裕持って借りるしかないです。
それに対して破綻確率がひくいとか言ってもイマイチピンとこないのでは？

[51: 匿名さん]

>50
破綻確率なんて結論出ませんし、前スレ>922等を見て各自で判断、で良いのではないでしょうか。
あれ見れば元金派ならばほぼないとわかるし、元利派も0ではないと言えます。

[52: 匿名さん]

>>50
まずもって「破綻」という言葉の解釈を整理しておいた方がいいと思います。ここでいう「破綻」とは「住宅ローンの破綻」（≒返済滞納）であって、家計の破綻ではないようです。家の売却も広義では「破綻」に含まれるのかなと。私もここの解釈が統一できておらず過敏に反応した時期がありました（＾＾；

その上で、破綻確率は、そもそも今の低金利の時代には元利だろうが元金だろうが限りなく低い（ほぼゼロ？）であるという認識ではあるが、相対的に比較すると元利の方がわずかながら低い（返済自由度、125%5年ルールに基づく）という論調のようです。

[53: 匿名さん]

>>49

保証料の差は金利が高かろうが低かろうが変わりません。
よって「金利が上昇したからといって保証料が低金利時に比べて元金のほうが有利」とはならないので

金利上昇時のみ元金が有利になる要素は何一つ有りません。

[54: 匿名さん]

＞４６

＞元利はとりあえず5年間様子を見れる。
まさに、これこそ、塩漬けのもと、危険な考えと思います。

過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
金利の変動が遅行している。

[55: 匿名さん]

>>54

>過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
>金利の変動が遅行している。

んなこたーない。そもそも政策金利は地価の高騰を抑えるために上げるのだからまず、地価の高騰が有った後に金利の上昇が有る。よって、地価の上昇局面では売るのが遅ければ遅いほど高く売れる。

だいたい所得の上昇は一番最後だからまず返済額が急騰しても所得が変わらない状況がしばらく続く事を考えると5年125%ルールが無い元金は一気に所得から住宅ローンを差し引いた自由に使えるお金が減る。

[56: 匿名さん]

金利上昇で、ルール発動はもう天上のシグナルと思います。

頭はくれてやるぐらいの気持ちでないと、逃げ遅れるような気がします。

5年も待ってたら、平成6～7年、阿鼻叫喚
堕ちてくるナイフを掴む方は居ないかと

順張りか逆張りの違いみたいなものと思いますね。

[57: 匿名さん]

>>56

そんなことないでしょう？
前回の発動時もバブル崩壊後に金利はゼロ近くまで下がったんだから。

[58: 匿名さん]

ゼロ金利になって、物件価格も暴落
売却益どころか、売却損で売るに売れない
固定資産税も評価替えで多くなったりとか

中野の叔母が、以前税金高くて、
貸してた昔からの土地を売却したとか、
聞き覚えありますね。

どの様な選択が得なのかは、後々でないと
わからないのは確かと思います。

[59: 匿名さん]

その通り。でも、がんりの方が選択の自由度が多い。

それが結果的に良かったかは別だけど。

[60: 匿名さん]

訂正、0金利で暴落では無いですね。
下落が止まらずデフレの結果0金利で今に至るんですよね。

勝手な相場感ですが、今は当時の真逆と思いますね。

[61: 匿名さん]

5年125%ルールなんだけど、

いつまでたっても平行線なので、

・可能性は低いけどゼロではない。
・ゼロでは無い可能性なので有った方がいい→元利派
・ゼロではないけど可能性が低いから必要ない→元金派

で、いいんじゃないでしょうか？
お互い譲らず、不毛な言い争いになっていますが、そもそも価値観が違うのだから折り合えるはずもなく。

[62: 匿名さん]

真逆の意見があるからこそ、健全と思います。
売主と買主が、いるからこそ、
取引は成立するわけで。

[63: 匿名さん]

スレチかもしれませんが、うちは元金で500万だけ当初10年固定のミックスにしました。
変動の利率が変わらないとして、利息の差が10年後で約16万円です。

10年後にそちらは一括返済の予定。
1個のローンとしての取り扱いだったので、ミックスにする手数料は特にありませんでした。

金利急上昇の時の保険として、元利にするよりこちらの方が有効かなと思いました。

10年にしたのは、住宅ローン控除が10年のため、どうせ繰り上げしないと思ったため。
500万にしたのは、10年後に一括返済が容易にできる金額を考えて。

利息の差16万が保証料の差とほぼ同額だったのはたまたまです。

[64: 匿名さん]

＞＞６３

まさに元金と元利の違いが分かってなくて勘違いした人の典型じゃん

[65: 匿名さん]

はい。。。

繰り上げベースでシュミレーションしていたので、元金と元利が総利息額が同じというのはわかっていましたが、5年125％ルールとかは全くわからずに組みました。

間際になって、金利急上昇したら…と怖気づき、上記の理由でミックスに変更。

このスレを読んで、この保険の仕方も悪くなかった！と思っていたのですが…。

もう組んでしまっているので変更はできませんが、今後の計画のため、どういう場合によくなかったのか教えていただけるとありがたいです。

借入は2000万変動0.725％、500万10年固定1.1％　35年ローンで15-20年で返済予定です。

[66: 匿名さん]

良い返済プランと思いますよ。
2500万を、15～20年で完済予定なら
年150～170万ぐらい支払予定と思います。

優遇も-1.75%あるなら、店頭金利が8.5%に
上昇して初めて繰上が出来なくなるぐらいです

5年125%ルールは無視して良い思います。

金利が上昇しても、
10年後の残債1000万切るのは確実

残りを25年かけて返済してもよく
なりますね。

個人的には、固定を15年固定1.5%？をミックスなら
10年後、固定を残す選択も出来て安心と思います

[67: 匿名さん]

実際は元利で全額借りて減税有効期間は繰上げ無しで切れた後は一気に返済額軽減で繰上げで元本減らしてその後も定期的に返済額軽減で繰上げが最も安全で低コストだったけどな。

[68: 匿名さん]

>67
繰り上げしなくて減税メリットをフルに受けても保証料の差額に届かないから、それは間違いです。
このかんちがいも、定期的に出てきますね。

[69: 匿名さん]

>最も安全で低コストだったけどな。
最もっていうのは条件によって変わるのに、
言い切っちゃうところが、こういったたぐいのスレに出没する
「ぼくのかんがえたさいきょうのくりあげへんさい」の人らしいですね(笑)

[70: 匿名さん]

保証料の差額分の金額を
固定の金利差額分に充当する考えは
なかなか賢い選択と思いました。

この低金利下、発動するケースは
限りなく低い125%5年ルールよりは
現実的な気がします。

借入3000万未満、15年程度なので、元利元金の差は、
このケースの場合、差がほとんど無いですが

[71: 匿名さん]

なんか、すでに結論が出てるから
議論することがなくなってきたね。

[72: 匿名さん]

そのうち新たな勘違い元金さんが現れて無限ループするから大丈夫。

[73: 匿名さん]

皆さんが、ウダウダやってるうちに完済しました。
元金均等です。

[74: 匿名さん]

>66
>70
レスありがとうございます。
5年125％ルールはあまり考えなくてもよさそうなので、安心しました。

元金にした発端は、単純に保証料をケチっただけでしたので
元金と元利の差をそこまで考えていませんでした。（そういう人多いと思う）
まとめとしてはどちらでも大差ないとのことですが、このスレはとても勉強になりました。

それにしても、みなさんそれほど金利上昇した時の事まで考えてるんですね。
余裕をもって借入したつもりでしたが、自分の想定は甘かったと認識させられました。
もしそこまであがると、どちらにしろローンに追われる人生になりそうです。。。

[75: 匿名さん]

>73
あなたが完済したことと、元金元利の話してるこのスレが何か関係あるの？

[76: 前スレの７８９です]

前スレの７８９です。
借入先を決定しないといけない時期が近づいているので、再度質問して申し訳ありませんが、アドバイスをお願いします。

当方、新築マンションを契約し、来年２月に借り入れ予定です。
借り入れ額は、２５００万円です。
毎年、５０万円前後を繰り上げ返済に充てたいと考えています。

☆質問内容）
いずれも２５年で完済できた場合、Ａ（元金均等）・Ｂ（元利均等）のおおよその返済総額が分かれば教えて下さい。
（将来の変動金利は回答者様の予測で構いません。下記は参考までに今月の金利を記載しています。）

☆設定条件）
■Ａ（元金均等）フラット３５Ｓエコ
　　　借　入：２５００万円
　　　金　利：１．１０％（１～５年目）
　　　　　　　１．５０％（６～１０年目）
　　　　　　　１．８０％（１１年目以降）
　　　期　間：３５年
　　　手数料：182，500円（融資価格の0.73％・販売会社の提携により値下げされたもの）
　　　団　信：約1,582,100円（35年分として）
　　　備　考：マンション販売会社の提携金融機関で本承認済み

■Ｂ（元利均等）三井住友信託銀行ミックスローン＝「（１）＋（２）」
（１）借　入：２０００万円
　　　金　利：１．７３％（当初２０年間固定・残り期間年▲１．４２％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：401,440円（他、保証取扱手数料31,500円）
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）
（２）借　入：５００万円
　　　金　利：０．７０５％（変動・全期間▲１．７７％引下げ）
　　　期　間：３３年
　　　保証料：100,360円
　　　備　考：当方の勤務先を対象とした優遇金利（金利に生命保険料を含む）

■Ａ・Ｂ共通事項
Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、２５年以内での完済を目指しています。（フラットの場合は１００万円からしか繰上げ返済できないのは承知しております。）

以上長文になりましたが、ご意見をお願いします。

[77: 住まいに詳しい人]

76さん
> Ａ・Ｂいずれで借り入れした場合でも、年間５０万円程度の繰上げ返済を計画しており、

よくわからないのですが、月々の返済額が違うのに、年間の繰り上げ返済の金額が同じで計算する意図があるのでしょうか？
計算する場合は、年間に住宅ローンで支払える金額を想定して、そこから月々のローン額を引いた分が、繰り上げになります

[78: 匿名さん]

固定のフラットを元金にするメリットがいまいちわからないのだけど・・・

信託銀行が団信込で
5年固定0.63%、10年固定1.08%、20年固定1.73%

フラットだと、団信込にすると
5年1.46%、10年1.86%、20年固定2.16%
ぐらいになるのでしょうか？

金利も高いし団信も高いと思います

[79: 販売関係者さん]

76さん

何を知りたいのかがよくわからないです
金利変動なしで総支払額を知りたいだけなら、シミュレーションソフトがその辺にいっぱい落ちています

・月々の支払いが違うのに繰り上げ額が同じなのはおかしい
・金利変動を想定しないなら、すべて変動で借りるのが一番お得ですよ
　想定するなら、どの程度を考慮しているのか、不明

[80: 匿名さん]

＞78
＞固定のフラットを元金にするメリットがいまいちわからないのだけど・・・
それはあなたに能力が無いからです。

[81: 匿名さん]

フラットにも元利元金の選択あるんだ？
フラットって、保証料無いんじゃないの？
保証料無しのフラットなら元金にするメリットは全くないよね。
保証料ありのフラットなら保証料がやや得するたろうけど。
固定、変動に関わらず元金のメリットは保証料の差だけでしょう。

[82: 匿名さん]

＞80
是非、ご教示願いたいです。

[83: 匿名さん]

フラットは毎月繰上ができないから元金の方が総利払いが減る、と言いたいんじゃないのかな？
でも、月々の支払が初期は月1万円ちょっと違うので、24万円元利が先払いすれば総利払いは元利の方が減る。
100万円縛りは以上であれば良いので、例の場合23ヵ月後(2月実行2年目の1月)繰上げの時に元利は100万と、それまでの23万にその先の24万の合計147万繰上げて、後は2年に1回124万繰上げれば、総利払いは元利の方が減る。

ただし、フラットだと金利変動リスクがないので元利のメリットである自由度も月1万程度と少なくなる。
病気や事故で失職したりしたときの余裕には余りならないので、元利でもメリットが薄い。
保証料が安いと言う元金のメリットはないから、気持ち元利のほうがマシ程度だね。

[84: 匿名さん]

フラットは、出資者（投資家）に有利な仕組みと思いますね。

繰上されて予定していた、金利が得られないのは、困りますもんね。
だから、敷居をあげてるのかな？

[85: 匿名さん]

フラットで元利金等にするのに最初の初期段階で借入額を減らすっていっても、
元金でも同じように借入減らすと差は変わらないのから元金のほうが利払いが少なくなるのは変わらないよ。
2年に1回100万円が返済額軽減で繰り上げる場合の利払いは元利319万円と元金297万円だから22万円の差。

月の返済の差が1万円ほどあるので収入が減ったりした時などのリスクをどう考えるか。
最低22万円（繰上が遅れればさらに差は広がる）ので月1万円月々の返済をおさえたいかどうかだね。
月1万円ならパートでも小遣い稼ぎでもどうとでもなるレベル。

個人的には金利の上がることのないフラットで借入額が足りない以外で元利にするメリットはないと思う。

[86: 匿名さん]

そもそもフラットにするメリット自体殆ど無いからね。団信加味すると表面上の金利がどんなに低くても実質金利は割と高い。

[87: 匿名さん]

その差額を先に繰り上げるだけで、元利の方が利払いは減る。

[88: 匿名さん]

>76
25年返済が余裕あるかどうかにもよるけど、変動の額の少なさから金利が上がったら
実際は自信がなさそうな印象を受けるのでフラットでいいんじゃないの

[89: 匿名さん]

>65　と　>76
同じ2500万借入で、変動多めか、固定多め、どちらも、年５０万程度繰上げ
10数年後、どちらが得しているのかわかりませんが、

結果がたのしみですね。

[90: 匿名さん]

>87
それ差額を常に一定で計算してるからじゃない？
差が縮まっていく場合の計算はしてる？

[91: 前スレの７８９です]

前スレの７８９（本スレ７６）です。
趣旨が分かりにくい質問をしてしまい申し訳ありません。
それにもかかわらず、たくさんのレスをいただき、皆さんありがとうございます。

以下に私の返済計画を記載します。
この計画での、Ａ（フラット３５Ｓエコ）とＢ（三井住友信託ミックス）の総支払額の見込みについて、将来的な変動金利の予測も含め、皆さんに教えていただきたかったのです。２択しかないなら皆さんどちらを選ぶ（お勧め）かも教えていただけると幸いです。

■返済計画
毎月９万円を住宅ローン関連の固定支出と考え、その９万円から住宅ローンの支払いをします。
（変動金利が急騰しなければ）住宅ローン支払いは９万円以下となるので、その余剰金を繰り上げ資金にします。
ボーナスは、夏・冬それぞれ２５万円ずつ、年間５０万円を繰り上げ資金に充てます。


※参考
①フラットで元金均等返済にしたのは、１００万円からしか繰り上げ返済ができない（毎月繰上ができない）からです。
②フラットでは団信保険の金額が元金の方が安くなります。（以下の金額は、借入2500万／35年の場合の保険料総額）
元金≒1,582,100円
元利≒1,732,900円

[92: 匿名さん]

>91
みか住宅ローンで自分で計算したほうが早いよ

[93: 匿名さん]

改めて団信って高いね。

変動で借りればその二百万弱の団信分を繰上げに回せる。

[94: 匿名さん]

>90
やっぱり元金さんて計算苦手な人が多いね。

[95: 匿名さん]

年齢や既往症の有無にもよるけど民間の収入保障のほうが安いよ
たぶん半額から3分の2で済む

[96: 匿名さん]

＞94
元利は後から支払いが増える設定になってるから
後半はむしろ元利の方が支払が大きくてマイナスの差額がでるでしょ？
ちゃんとやろうとするとけっこう面倒な計算だから
初期の差額だけで計算してるんじゃないのかって確認しただけだよ

常に20万円の差があるわけじゃないのに定期的に
初期の差を繰り上げればそりゃ元利の方が少なくて当然だから

[97: 匿名さん]

>96
毎年きっちり元金との差額を繰り上げても、先にまとめて繰り上げたら元金より支払額は少なくなります。

[98: 匿名さん]

今は1％以下の低金利だからほぼ同じだが
2％や3％になったら、やはり元利の方が有利なのだろうか。
保証料の差が開くから変わらないのか？

元利のメリットにどのくらいの価値があるのか？
今は3000万で13万で拮抗ってことは、やはり妥当な差額なんだろうな。

[99: 匿名さん]

＞97
借入額を減らしたら、ローンの支払額が減るよ
と同じで

返済方法とは、別の話しでは？

同じ額を繰上たら、元金のほうが総支払額少なくなりますよね？

[100: 匿名さん]

＞同じ額を繰上たら、元金のほうが総支払額少なくなりますよね？

そもそも元利と元金は毎月の支払い額が違うので
同じ額というのは、元金の繰り上げ＝元利の繰り上げ（元金との差額＋元金の繰り上げ）
という意味を＞９７さんは言っているように思います。
確かにこのイコールの同じ額を繰り上げすると元利のほうが総支払額が少なくなるケースはあります。

しかし、あなたたちの場合は
お互いの認識が少しずれているようなので話が噛み合っていないようですね。