元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[81: 匿名さん]

フラットにも元利元金の選択あるんだ？
フラットって、保証料無いんじゃないの？
保証料無しのフラットなら元金にするメリットは全くないよね。
保証料ありのフラットなら保証料がやや得するたろうけど。
固定、変動に関わらず元金のメリットは保証料の差だけでしょう。

[82: 匿名さん]

＞80
是非、ご教示願いたいです。

[83: 匿名さん]

フラットは毎月繰上ができないから元金の方が総利払いが減る、と言いたいんじゃないのかな？
でも、月々の支払が初期は月1万円ちょっと違うので、24万円元利が先払いすれば総利払いは元利の方が減る。
100万円縛りは以上であれば良いので、例の場合23ヵ月後(2月実行2年目の1月)繰上げの時に元利は100万と、それまでの23万にその先の24万の合計147万繰上げて、後は2年に1回124万繰上げれば、総利払いは元利の方が減る。

ただし、フラットだと金利変動リスクがないので元利のメリットである自由度も月1万程度と少なくなる。
病気や事故で失職したりしたときの余裕には余りならないので、元利でもメリットが薄い。
保証料が安いと言う元金のメリットはないから、気持ち元利のほうがマシ程度だね。

[84: 匿名さん]

フラットは、出資者（投資家）に有利な仕組みと思いますね。

繰上されて予定していた、金利が得られないのは、困りますもんね。
だから、敷居をあげてるのかな？

[85: 匿名さん]

フラットで元利金等にするのに最初の初期段階で借入額を減らすっていっても、
元金でも同じように借入減らすと差は変わらないのから元金のほうが利払いが少なくなるのは変わらないよ。
2年に1回100万円が返済額軽減で繰り上げる場合の利払いは元利319万円と元金297万円だから22万円の差。

月の返済の差が1万円ほどあるので収入が減ったりした時などのリスクをどう考えるか。
最低22万円（繰上が遅れればさらに差は広がる）ので月1万円月々の返済をおさえたいかどうかだね。
月1万円ならパートでも小遣い稼ぎでもどうとでもなるレベル。

個人的には金利の上がることのないフラットで借入額が足りない以外で元利にするメリットはないと思う。

[86: 匿名さん]

そもそもフラットにするメリット自体殆ど無いからね。団信加味すると表面上の金利がどんなに低くても実質金利は割と高い。

[87: 匿名さん]

その差額を先に繰り上げるだけで、元利の方が利払いは減る。

[88: 匿名さん]

>76
25年返済が余裕あるかどうかにもよるけど、変動の額の少なさから金利が上がったら
実際は自信がなさそうな印象を受けるのでフラットでいいんじゃないの

[89: 匿名さん]

>65　と　>76
同じ2500万借入で、変動多めか、固定多め、どちらも、年５０万程度繰上げ
10数年後、どちらが得しているのかわかりませんが、

結果がたのしみですね。

[90: 匿名さん]

>87
それ差額を常に一定で計算してるからじゃない？
差が縮まっていく場合の計算はしてる？

[91: 前スレの７８９です]

前スレの７８９（本スレ７６）です。
趣旨が分かりにくい質問をしてしまい申し訳ありません。
それにもかかわらず、たくさんのレスをいただき、皆さんありがとうございます。

以下に私の返済計画を記載します。
この計画での、Ａ（フラット３５Ｓエコ）とＢ（三井住友信託ミックス）の総支払額の見込みについて、将来的な変動金利の予測も含め、皆さんに教えていただきたかったのです。２択しかないなら皆さんどちらを選ぶ（お勧め）かも教えていただけると幸いです。

■返済計画
毎月９万円を住宅ローン関連の固定支出と考え、その９万円から住宅ローンの支払いをします。
（変動金利が急騰しなければ）住宅ローン支払いは９万円以下となるので、その余剰金を繰り上げ資金にします。
ボーナスは、夏・冬それぞれ２５万円ずつ、年間５０万円を繰り上げ資金に充てます。


※参考
①フラットで元金均等返済にしたのは、１００万円からしか繰り上げ返済ができない（毎月繰上ができない）からです。
②フラットでは団信保険の金額が元金の方が安くなります。（以下の金額は、借入2500万／35年の場合の保険料総額）
元金≒1,582,100円
元利≒1,732,900円

[92: 匿名さん]

>91
みか住宅ローンで自分で計算したほうが早いよ

[93: 匿名さん]

改めて団信って高いね。

変動で借りればその二百万弱の団信分を繰上げに回せる。

[94: 匿名さん]

>90
やっぱり元金さんて計算苦手な人が多いね。

[95: 匿名さん]

年齢や既往症の有無にもよるけど民間の収入保障のほうが安いよ
たぶん半額から3分の2で済む

[96: 匿名さん]

＞94
元利は後から支払いが増える設定になってるから
後半はむしろ元利の方が支払が大きくてマイナスの差額がでるでしょ？
ちゃんとやろうとするとけっこう面倒な計算だから
初期の差額だけで計算してるんじゃないのかって確認しただけだよ

常に20万円の差があるわけじゃないのに定期的に
初期の差を繰り上げればそりゃ元利の方が少なくて当然だから

[97: 匿名さん]

>96
毎年きっちり元金との差額を繰り上げても、先にまとめて繰り上げたら元金より支払額は少なくなります。

[98: 匿名さん]

今は1％以下の低金利だからほぼ同じだが
2％や3％になったら、やはり元利の方が有利なのだろうか。
保証料の差が開くから変わらないのか？

元利のメリットにどのくらいの価値があるのか？
今は3000万で13万で拮抗ってことは、やはり妥当な差額なんだろうな。

[99: 匿名さん]

＞97
借入額を減らしたら、ローンの支払額が減るよ
と同じで

返済方法とは、別の話しでは？

同じ額を繰上たら、元金のほうが総支払額少なくなりますよね？

[100: 匿名さん]

＞同じ額を繰上たら、元金のほうが総支払額少なくなりますよね？

そもそも元利と元金は毎月の支払い額が違うので
同じ額というのは、元金の繰り上げ＝元利の繰り上げ（元金との差額＋元金の繰り上げ）
という意味を＞９７さんは言っているように思います。
確かにこのイコールの同じ額を繰り上げすると元利のほうが総支払額が少なくなるケースはあります。

しかし、あなたたちの場合は
お互いの認識が少しずれているようなので話が噛み合っていないようですね。