元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[41: 匿名さん]

>>38

未払い利息を自動貸付制度として元本に入れてしまうと言うなら
６年目から未払い利息を払う必要がなくなりますよね？
おかしくないですか？

[42: 匿名さん]

＞28
下記で無いかぎり売却はムリと考えたほうが良いと思います

（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）

自由に売買というのは、抵当が無くなってからの話しと思います。

自由なんて無いのに、自由と勘違いすると、
痛い思いをすると思います。

[43: 匿名さん]

正解は銀行によって違うみたいです。
未払い利息は別枠で管理する銀行が大半。
返済順位は未払い利息、利息、元本の順。
ただし、未払い利息が支払い対象になるのが翌月からか次回見直しからかはバラバラ。
こんな感じてした。
元本に充当は正しくない。先送りは正しい。。と言えそうです。

[44: 匿名さん]

なんか勘違いしている人がいるようなので基本的なことをおさらいしておきますが
住宅ローンは単利です。複利ではありません。
利息を元本には組み入れることはないです。

[45: 匿名さん]

全銀協に一般的に未払い利息にさらに利息がかかることはない。とありました。
ですので、未払い利息は毎月で確定する。
翌月(あるいは次回見直し)以降、未払い利息が優先する分、元本が減りにくくなりその分の利息を損をする。でした。でした。
お詫びして訂正します。

[46: 匿名さん]

>>42

だから元金は家を手放さなければならない状況になった場合、（売却額－諸費用）＜（借入残債＋住み替え費用）
だったとしても待ったなし。

しかし、元利はとりあえず5年間様子を見れる。（売却額－諸費用）＞（借入残債＋住み替え費用）のタイミングが5年の間に出てくるかもしれないでしょ？

[47: 匿名さん]

>>34

そもそも元金さんが「金利上昇時は元金が有利」って言ってたから違うよって否定してるだけですが？

[48: 匿名さん]

10万円返済で未払い利息が6万円あった場合、4万円しか元本+利払いに使えません。
未払い利息がなかった場合との差額6万円には金利がかかりますが、未払い利息に対して二重にかかることはありません。
翌月から未払い利息がの支払いが始まる銀行より、次回まで待ってくれる銀行の方が得ですね。

[49: 匿名さん]

>47
「金利上昇時も元金が保証料分有利」って言ってほしいの？

[50: 匿名さん]

繰上返済進めてれば残債は減ってるので何年か後に1％や2％になっても金利負担の月々の影響は微々たるものですよね。
返済額軽減で繰上していれば10年後くらいだったらそれまで払ってた額と変わらないし、
月数千円や1万円くらいの余裕では破綻もなにもない。
そんなので破綻しそうなら家を売るほうがいい。

金利上がっているのだから家を売って現金変えるならベストタイミングですよ。
その後に金利が下がるならその時には家の価値も落ちてるわけで今度は買い時。

元金だと返済比率が厳しいからかなり余裕持って借りるしかないです。
それに対して破綻確率がひくいとか言ってもイマイチピンとこないのでは？

[51: 匿名さん]

>50
破綻確率なんて結論出ませんし、前スレ>922等を見て各自で判断、で良いのではないでしょうか。
あれ見れば元金派ならばほぼないとわかるし、元利派も0ではないと言えます。

[52: 匿名さん]

>>50
まずもって「破綻」という言葉の解釈を整理しておいた方がいいと思います。ここでいう「破綻」とは「住宅ローンの破綻」（≒返済滞納）であって、家計の破綻ではないようです。家の売却も広義では「破綻」に含まれるのかなと。私もここの解釈が統一できておらず過敏に反応した時期がありました（＾＾；

その上で、破綻確率は、そもそも今の低金利の時代には元利だろうが元金だろうが限りなく低い（ほぼゼロ？）であるという認識ではあるが、相対的に比較すると元利の方がわずかながら低い（返済自由度、125%5年ルールに基づく）という論調のようです。

[53: 匿名さん]

>>49

保証料の差は金利が高かろうが低かろうが変わりません。
よって「金利が上昇したからといって保証料が低金利時に比べて元金のほうが有利」とはならないので

金利上昇時のみ元金が有利になる要素は何一つ有りません。

[54: 匿名さん]

＞４６

＞元利はとりあえず5年間様子を見れる。
まさに、これこそ、塩漬けのもと、危険な考えと思います。

過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
金利の変動が遅行している。

[55: 匿名さん]

>>54

>過去の事例を見るに、実際の売買額の騰落に対して、
>金利の変動が遅行している。

んなこたーない。そもそも政策金利は地価の高騰を抑えるために上げるのだからまず、地価の高騰が有った後に金利の上昇が有る。よって、地価の上昇局面では売るのが遅ければ遅いほど高く売れる。

だいたい所得の上昇は一番最後だからまず返済額が急騰しても所得が変わらない状況がしばらく続く事を考えると5年125%ルールが無い元金は一気に所得から住宅ローンを差し引いた自由に使えるお金が減る。

[56: 匿名さん]

金利上昇で、ルール発動はもう天上のシグナルと思います。

頭はくれてやるぐらいの気持ちでないと、逃げ遅れるような気がします。

5年も待ってたら、平成6～7年、阿鼻叫喚
堕ちてくるナイフを掴む方は居ないかと

順張りか逆張りの違いみたいなものと思いますね。

[57: 匿名さん]

>>56

そんなことないでしょう？
前回の発動時もバブル崩壊後に金利はゼロ近くまで下がったんだから。

[58: 匿名さん]

ゼロ金利になって、物件価格も暴落
売却益どころか、売却損で売るに売れない
固定資産税も評価替えで多くなったりとか

中野の叔母が、以前税金高くて、
貸してた昔からの土地を売却したとか、
聞き覚えありますね。

どの様な選択が得なのかは、後々でないと
わからないのは確かと思います。

[59: 匿名さん]

その通り。でも、がんりの方が選択の自由度が多い。

それが結果的に良かったかは別だけど。

[60: 匿名さん]

訂正、0金利で暴落では無いですね。
下落が止まらずデフレの結果0金利で今に至るんですよね。

勝手な相場感ですが、今は当時の真逆と思いますね。