元金均等返済と変動金利 その３

[匿名さん]

テンプレートとして>>1を活用ください。

過去スレは
「元金均等返済と変動金利」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/

「元金均等返済と変動金利　その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370807/

[1: 匿名さん]

※同じ人が元金にするか、元利にするかの比較となります

●元金のメリット＝保証料が元利より少ない
●元利のメリット＝５年１２５％ルールと、元金との差額を繰上げするかしないかの選択の自由
　（元金との差額を繰り上げしない場合は総利払いは元利の方が多くなります）

※元金と元利が支払う条件を同じにした場合、利息はほぼ同じなので保証料以外の差は出ません

[2: 匿名さん]

５年１２５％ルールが実際に発動された例

[3: 匿名さん]

結局破綻率低下とるか保証料数万円とるかの違い

[4: 匿名さん]

>2
ちょっと細かい数字が見にくくて間違ってるかもしれませんが、未払い利息には利息はかからないんですかね？

[5: 匿名さん]

利息は元本にかかります。
利息に利息がつくと、元金も元利も借金自体が減りませんから・・・

[6: 匿名さん]

昭和63年頃は、バブルピーク
地価も坪100万が、半年毎に倍々の400万とかなった時代
日経も38000円

それぐらいの事が起きないと、適用される事態にならないのかな？

[7: 匿名さん]

そうみたいですね。
可能性の低い破綻リスクの対策をとるか、保証料数万円をとるかの違いです。

[8: 匿名さん]

僅かな保障料ももったいないと思う人は元金
万が一の金利急騰時に助かる可能性を選ぶなら元利

[9: 匿名さん]

>5
未払い利息は翌月には元本に組み入れられます。

>6
そうですね。ほぼないであろうリスクにも備えるか、わずか10万弱得するかという小さな差です。

[10: 匿名さん]

>9

返済額の見直しが５年ごとなので
５年後に残っていた未払い利息分が元本に組み入れられるのではないでしょうか？

[11: 匿名さん]

破綻と決めつけるのは、語弊があると思います。

短期金利急騰ということは、
地価も急騰3000万借入で元金月々9万の返済が
10万、14万、16万と増えていくと同時に
投資資金が、過剰に流入地価も2倍3倍になり、売却したら利益が1億とか
相場に乗れた、勝ち組かもしれませんよ。


当時を思い起こせば、バイト1年で120万ぐらい貯めて
（郵貯半年定期預金4%ぐらいで預けた気がする）
就職祝いと合わせて240万ぐらいの新車を現金で買いましたね。

[12: 匿名さん]

元利を生命保険に喩えるのが気に入らない元金さんがいるみたいだけど、万一の生活苦の対策にコストをかけているということで妥当な比喩だね。
そりゃ生命保険はお金が払われるのに対して元利は先延ばしにするだけのメリットだけど、掛けてるコストが全然安いのだから、そんなものだろう。

[13: 匿名さん]

>>11

そう思うのがセオリーだとは思いますが必ずしもそのシナリオ通りに進むとは限りませんので
景気基準はあえて議論にあげていない感じですね。

[14: 匿名さん]

>11
そんな状況や収入減等も全部含めても元利は元金より破綻リスクは少ないからいいんじゃないの？

[15: 匿名さん]

思い出した、パソコンも黎明期で、
皆買ってましたね。
親に買ってもらったSHARPのX68000が40万ぐらい
金持ちの友人は、macintosh、100万はしてたと思います。
あとは、NECのPC98とか

駄文すみません

[16: 匿名さん]

>9

未払い利息についての解釈ですが

＞２の文章では
＞過去の金利上昇局面において未払い利息が発生していたケースはあるが、その後の金利低下により未払い利息は解消し

とあるので

>>10
＞返済額の見直しが５年ごとなので
＞５年後に残っていた未払い利息分が元本に組み入れられるのではないでしょうか？

これが正解だと思います。

そう考えると、万が一バブル並みの金利急騰が発生した場合
元金だとダイレクトに利息が発生し、金利改定の翌月にはローン返済額が上がりますが
元利だと、１２５％ルールが発生して５年以内に金利が低下した場合には
未払い利息が解消する可能性があるってことですよね。

[17: 匿名さん]

障害物競争に例えてみました。
障害物の難易度は将来の金利によって変わるのでスタート前には推測しかできないです。
過去の例では、ほぼ誰でもクリアできるイージーモードと推測されますが、保証はありません。
元金は少し前からスタート出来ます。
元利はキツければ距離は伸びますが迂回する権利が有ります。
万が一障害物を越えられず、リタイアすると家を失います。
制限時間があるので迂回しすぎはお勧めできません。

元利は難易度を見ながら、距離(支払総額)は増えるが楽なルートをクリアすることも可能です。
元金は、距離は短いが決められたルートしか走れません。

ただし、金利が上がらない限り、ほとんど障害物が出てこないので、同じルートになる可能性は高いです。
体力にあわせて好きな方をお選び下さい。

[18: 匿名さん]

>>16の追記ですが

その祭の元金のメリットを上げるとするならば
元金は金利上昇時にも耐えることができれば利息と同時に元本も払っているので
借金は着々と減り続けますが
元利は金利上昇時には１２５％ルールの縛りで、逆に元本は減らないことになりますね。

[19: 匿名さん]

＞＞１１

破綻ばかりクローズアップするのに異議アリです。

あなたの言うような状況が起きた場合、金利急騰で返済額が一気に上昇する元金は収入が追いつかない場合、貯蓄を切り崩すか早期は売却を検討する必要が有ります。

考えてもみて下さい。バブル期は確かに地価は急騰しましたが、それに伴って所得が同じように上昇したかというとそうでも無いと思います。当時マイホームは庶民には無理となってました。そんな中、金利が年々上昇し、返済額がうなぎ登りになって来る時、まさかこれがバブルとは誰も思ってなかったわけです。

方や元利は表面上返済額は変わらないので自分の生活を５年間は変える必要が有りませんのでゆっくり売りどきを探せます。
ようするに地価高騰の際、ルール適用期間をうまく利用すれば売却益を出せるような場合でも元利は有利になるのです。もちろん、タイミングを逃してバブル崩壊となる可能性も有りますが、そうすれば金利は元に戻りますので売却せずに済むというメリットも有ります。

病気失業による収入減などの破綻リスクへの耐性は元利の方が高いと思います。
逆にバブルなどの地価高騰による売却益をより多く出せるのも元利の方が高いと思います。

この辺も自由度が有る事の結果だと思います。

[20: 匿名さん]

>16
ちがいますよ。
翌月には組み入れられます。
しかし、少し位元本が増えても金利が下がれば、本来の支払額も下がるので翌月にでも未払い利息が発生する状態は解消します。(正確には6か月毎ですが。)
5年ルールはあくまでも払わなくとも良いだけで、利息はきちんと計算されます。