シティテラス神崎川駅前ってどうですか？

[匿名さん]

シティテラス神崎川駅前

※　現時点で公式発表はありませんが、業界新聞に記事が出ています。
シティテラス、シティハウスシリーズになるのでしょうか。

【情報源】
建通新聞　住友不が駅前再開発に着手　３月に分譲Ｍ３棟　2013/11/29 大阪
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/131128700002.html
陽は西から昇る！ 関西のプロジェクト探訪　阪急神崎川駅前　旧：武田薬品神崎川倉庫跡地 　2008年8月14日の状況
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2008/08/2008814_6b84.html

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/osaka745/
売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

地図：36になってるのが武田薬品工業神崎川倉庫跡地みたいです。
https://maps.google.co.jp/maps?q=阪急神崎川駅前　武田薬品工業神崎川倉庫跡地&ie=UTF-8&ei=AzCYUrvzOofOkwXt24HYDg&ved=0CAgQ_AUoAg
大阪市ハザードマップ　淀川区(津波・水害)：http://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000012193.html
神崎川駅：http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A5%9E%E5%B4%8E%E5%B7%9D%E9%A7%85

住友不動産
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E4%BD%8F%E5%8F%8B%E4%B8%8D%E5%8...
神崎川
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E7%A5%9E%E5%B4%8E%E5%B7%9D

阪急神戸線　梅田駅～中津駅～十三駅～神崎川駅　乗車時間6分　
阪急神戸線　神崎川駅　徒歩1分？
総戸数　745戸
棟数　3棟

所在地：大阪府大阪市淀川区　三津屋北一丁目32-6（地番）　
交通：阪急神戸線「神崎川」駅から徒歩2分

[1016: 通りがかりさん]

ここの物件はやはりシーズンズがいいですね。
ノーブルはちょっと厳しいかな？
住友不動産じゃ無ければもっと厳しいかったと思うけど。
資産価値もシーズンズとノーブルを比べるとかなりの差が出るのではないかと思います。

[1017: 匿名さん]

眺望が不要で、駅近・梅田や神戸、京都までの
アクセスが良い物件を求める方で
価格も手ごろでってなると、結構需要あるようです

たしかに、外観と共有施設と売主・管理会社でだいぶ
有利になってそうです

十三に近い割には落ち着いた雰囲気で
静かな環境ですね

買い物にも困らなさそうですし。

医療機関の評判は未知です。

[1018: 通りがかりさん]

元々の販売価格ですでに差があるじゃん
年中、遮像レースカーテンしっぱなし・淀川花火は会社が目の前な我が家にとってはむしろ好都合でした
家の出入りでリバービューですし

[1019: 通りがかりさん]

確かにいいように言えばリバービューですね。
だけど残念ことに玄関側ですよね。
しかも玄関側の堤防の道路って割と交通多いんですよね。
それと値段が安く設定されていてもそれ以上に資産価値ではシーズンズと比べると販売価格の差以上があるかも知れない！
でも住友不動産が販売してるのはいいところですね。

[1020: 匿名さん]

いちいち人の意見を否定しないと気が済まないとか、可哀想に…

[1021: 通りがかりさん]

>>1020 匿名さん

否定する意見も一つの意見なのでいいと思いますけど。
むしろあなたの書き込みの方が意味なしですね。
可哀想にと言ってるあなたが否定してる書き込みしてるので。

[1022: 匿名さん]

ここに限らずどこでも否定する意見はたくさんあります。
それをだめだと言ったら掲示板の意味がない。
荒れるのはだめですけど。

[1023: 匿名さん]

騒音問題の次は営業の挨拶の問題が出てきましたね。
本当なのか嘘なのかわかりませんが、なんか残念なマンションと思われてしまいますね。

[1024: 匿名さん]

すごく住みやすいマンションなんですけどね

騒音も被害はあるものの限定的でしょうし、
住友不動産販売の方も、柔らかい対応の方が多いです。

他のマンションと比較しても、特別何か
残念なことがあるわけでもないです。

公式ブログは面白いし。

下町に相応しく、親近感の湧くマンションです。

[1025: 通りがかりさん]

騒音問題の中で引き戸の音があるようですが、リビングの引き戸は床にレールがないですよね？
直接接していないのにその音が本当に下の階に騒音として聞こえるのでしょうか？

[1026: 通りがかりさん]

ありぁ〜
住民スレってなくなったんですかね？

[1027: 匿名さん]

ありますよ。
なぜか上のタブでは入れませんが、
住人板：関西から入れます。

[1028: 通りがかりさん]

なんやねんこのマンション…挨拶できんヤツばっかかっ
特に女どもがヒドイな
男にも一部いるな
最低限、挨拶だけはせーやっ
そこがコミュニティとして第一歩目の分かれ道やで
挨拶はできん
全くの無視
なんで集合住宅に住んだんや
戸建に住んでろ

言葉が汚くてすいません
けど正面玄関入ってからエレベーターで目的階着くまでに4人に無視されたら、あまりにも気分悪い
騒音とか知らんわってなるでこれ
てか無視してるような人が発生源？って思ってしまう

[1029: 匿名さん]

よっぽど確率の悪いことが起こったんですね。
けど、挨拶は相手からの見返りを求めて
するもんじゃないし、そこまで気を立てなくても。

ただ、挨拶しない、もしくは挨拶の返事をしない
＝騒音の発生源というのは、ある程度関連性ある
かもでしょうね。

平気で有り得ない騒音を出せる人、
苦情が来ても真摯に受け止めずに
追い返せる人、明らかに挨拶されても
無視できる人。

そんな人達に、マンションを売る際には、
きっと販売員も何かしら困ったり
嫌な気持ちになったりしたことでしょうね。

けど、なかなかそんな人、私は暮らしてて
出会ってないです。
どこかに偏ってるのでしょうか？

そんなたち悪い人が購入しそうなタイプの
マンションではない気がするのですが。
下町的ですし。購買層的にも。

ただ、たぶん、販売員も管理人も
ある程度は分かってるでしょうね。
住んでる人の人間性は。
目星ついてることでしょう。

あー、やっぱりねって。

[1030: 検討板ユーザーさん]

最近入居した者です。

1028さんのおっしゃる様な方は、見学時代から含めてもほとんど居ませんけどね…

挨拶のレベルにもよるんですかね、こんにちはとハッキリ言わなきゃ挨拶じゃないという基準であれば、確かに半分以上の方は不合格ですけども。

[1031: 通りがかりさん]

かなり強気の値段設定で中古出てますね。
ここってそんなに資産価値いいんですか？

[1032: 匿名さん]

みたいですね～

[1033: 匿名さん]

この価格で売れたらかなり資産価値としては高くていいですね。

[1034: マンション検討中さん]

少し住んで売る理由はなんでしょう？
投資目的なら住まないですよね。
調査願います。

[1035: 匿名さん]

過去コメに書いてありましたよ

[1036: なんJ民]

うんち、ぶりっ！ｗ

[1037: 匿名さん]

どなたかのスレに引っ越しは荷物の量や距離に関わらず追加料金がないと書いてありましたが、距離によっては追加料金が発生するんじゃありませんでしたっけ？
移動距離やトラックの容量に制限がなく、国内どこでも利用が可能なのですか？

[1038: 匿名さん]

駐車場2台、1家庭で使うことができるということです。
皆さん、あまり車に乗らなれないのでしょうか。乗らなくても、生活が成立するという点では、便利に暮していくことができるのかなぁなんて感じます。
となると、どちらかと言うと自転車のほうがメインの生活になるかと思いますが、
駐輪場などは充実していたりするものなのでしょうか。

[1039: 匿名]

個人的に車が欲しいかどうかでの問題で、駅まで玄関から5分前後で梅田まで3駅なら車がなくても充分生活はしていけるのではないですかね？
機械式の立駐は将来、負の遺産になるでしょうね。

[1040: 匿名さん]

検討版への書き込みが少なくなってきましたね。
あと何邸くらい残っているのでしょうか？
早く売れて横断幕外れたらいいのにな…（笑）

[1041: 評判気になるさん]

>>1040
営業の人曰く、あと120邸くらいです。

横断幕外れるのは当分無理ですね、親会社は早く売りすぎだからもっとゆっくり売りなさいと言ってるみたいなので、少なくともノーブルの竣工2年目までは値上げして売れない様にして行くでしょうね。

あと、住友は今のところ他に3000万円台の物件が無いので、もしかしたら2年過ぎても売り残すかもしれないですねー。2年過ぎたら新築といえなくなりますけどね。

[1042: 匿名さん]

じっくり売るってことに徹底しているところが
ほんと凄いですよね

しかもそれできっちりと元を取るという

残っているのに売らずに、値上げしていく
あとから買う方が高いとか

すごい戦略ですよね

どういうモデルなのか、どう全体で考えているのか
素人にはパッと考えが及ばないですね

複雑怪奇です

[1043: 匿名さん]

120邸かぁ…横断幕は当分外れなさそうですね。
でも逆に言うと、600超売れたってことですね！神崎川って割とマイナーなイメージだったので、それはそれで凄いな〜と思いますね。

[1044: 匿名さん]

結構な穴場的物件ですからね～
マイナーさが逆にいいかも。

１０分ごとの電車では十三・中津・梅田で快適ですし、
京都、神戸へも行きやすい。

静かな環境で山や川も見えて、
都会のアーバン景色も見える。
敷地内の緑も適度にあり、季節を感じる。
７００邸の割には、過剰な共用施設はない。

ポツポツお店も増えてきているし
いい感じにじわりと活気はある。

しいて言うなら、もうちょい設備が
良かったらいいが、その分、価格は
抑えめなので仕方ない。
この価格でスミフブランド「シティテラス」であるならば
お得だと思われる。

投資向けではないが、永住向けとしては
長く暮らせそうです。

駅前（ガード下）は改良が望まれます。

学区は幼稚園も充実しているし
小学校も近い。
中学校だけが悩ましいところ。

区内であればどこでも選択できるが、
距離があるので実質は所定の
学校を選ぶのでしょう。

完売はして欲しいですが、
でも、焦った様子なく余裕をもって
毎日販売対応されている姿を見ていて
逆に安心感をおぼえます。

確実に値段をあげてきているので
検討されている方は、お早めに。

１００万単位であがっていきますので。

[1045: 匿名さん]

物価は上がるし
消費税は上がるし
給料は上がるからその内完売するだろうね。

給料は上がらず
残業は増え
年金はカットされるけど

相続税は増えるから
富裕層の資産圧縮でマンションはこれからも売れるでしょう。

[1046: 通りがかりさん]

私の場合
給料上がらず
規制で残業が減り
年金カット
で大変です！

[1047: 匿名さん]

規模が大きなマンションなので、管理費や修繕費はあまり高くない…ということなんでしょうか。
小さいところよりは、何をするにしてもスケールメリットは働きますものね。

敷地内は、通行人も通り抜けることができるエリアもあるようです。セキュリティゾーンについては、きっちり厳密に設定されているのでしょうか。

[1048: 匿名さん]

敷地内といっても空地利用の範囲だけで、
マンションの本当の内部には通り抜けできません。
セキュリティーは二重開錠です。

一定のスケールメリットはあります。
設備も過剰なのは無いですし。
エントランスとかはシンプルです。

ただ、そもそもは、日々の維持管理を
しっかりしてるので、その分、
他より管理費は高いかもです。

管理費をとってるだけの
マンションより、きっちりやられてる
ので、納得感はあります。

委託会社の方の給与設定が高い気が
しますので、次はそこの市場競争原理を
働かせて、コストパフォーマンスを
落とさずに安くしていきたいです！

[1049: 匿名さん]

主要プランの間取りを見ました。3LDKで71㎡超えの部屋です。

キッチン横に納戸が0.8畳あるほか、洋室1だけじゃなく洋室2にもウォークインクローゼットあり。洋室3のドアは壁に一体にすればLDKと洋室3とつなげて使えそう（フレキシブルプランというようです）。フルフラットなので、ルンバを新規購入して使うのにもいいでしょうね。

最初は3LDKで71㎡ってそこまで広くなさそうと思いましたが、天井高が2500ｍｍだったりと広く見える工夫もありました。良さそうです。

[1050: マンション掲示板さん]

>>1044 匿名さん
中学校が悩ましいとは何か問題あるんですか？最近ここに越してきたものですが差し支えなければ教えていただけませんか？

[1051: 匿名さん]

指定中学校の美津島中学校は
指定小学校の三津屋小学校と
隣接の加島小学校の児童が通う

そこが悩ましい

[1052: 口コミ知りたいさん]

この土地は地盤がかなり弱いです。

知人は業界人ですが、この土地は数十メートル下まで掘らないと杭基礎の先が支持層に届かないそうで、おすすめしないとのこと。

一応参考まで。

[1053: 匿名さん]

マンション構造体に地盤について書かれていますが、支持層の深さは地下約50メートルだそうです。
N値を見ると支持地盤は硬そうですが、支持層までの距離がありそうですね。
杭の本数は127本となっています。
本数が多ければ多いほど安定するのですかね？

[1054: 匿名さん]

土質柱状図とＮ値を見たところ、杭の長さと
本数は妥当なところです。支持層まで到達させています。
旭化成の杭改ざんがあったので、
きっちりと確認されたようです。
汚染土処理も法令に則り試験を行い
処理実施されているようです。

大阪市のハザードマップによると、
津波の影響よりは、液状化の影響が
あるエリアかと思います。

ですが、それくらいの地震となると
平野部は大体影響あるので、
それをもってマンションを選択する判定基準には
なかなかできないですね。

価格と理想は相反するので、自分が納得して
妥当なところを選んでください。

[1055: 通りがかりさん]

確かここは、液状化対策のためにサンドコンパクションパイル工法と呼ばれる地盤改良を行っているはずです！

[1056: 買い替え検討中さん]

>>1054


>>価格と理想は相反するので、自分が納得して
>>妥当なところを選んでください。


素人です。
この周辺または、大阪市内でしたら　上町台地が無難でしょうか？

[1057: 匿名さん]

上町台地なら間違いないでしょうね。
それ以外はどこも似たようなもんでしょう。
水の都ですから。
自身の暮らし方と照らし合わせて
取捨選択するしかないと思います。
ちなみにこのマンションはタワーでは
ないので、免震ではなく耐震です。

[1058: 匿名さん]

マップナビおおさかで、様々な条件で
調べてみると、いろいろわかります。

[1059: 通りがかりさん]

上町台地も安全では無いですよ。
活断層があります。

[1060: 口コミ知りたいさん]

>>1059: 通りがかりさん　

上町台地　アブないのですか？
坂が駆け降りる松屋町沿いが危ないと聞いたことあります。

台地の上でしたら大丈夫なことないですか？



昔の人は、安全な場所に都の象徴をつくった教えを説くと具体的にはこのライン上です。


大阪城→四天王寺→阿倍野ハルカス

[1061: 匿名さん]

上町断層帯地震
生駒断層帯地震
有馬高槻断層帯地震

中央構造線断層帯地震
東南海・南海地震
南海トラフ巨大地震

それぞれによって影響が違います。

[1062: 匿名さん]

淀川が氾濫した場合
神崎川・安威川が氾濫した場合
大和川が氾濫した場合
寝屋川水系が氾濫した場合
東除川が氾濫した場合

内水氾濫した場合
東南海・南海地震による津波が来襲した場合
南海トラフ巨大地震による津波が来襲した場合


案外、神崎川が氾濫した場合の影響は少ないです。

[1063: マンション検討中さん]

>>1052さん

『数十メートル下まで掘らないと杭基礎の先が支持層に届かないそうで、おすすめしない』とあり、私の受け取り方として2通りの解釈ができるのですが、
数十メートル掘らないと届かない＝本当のところはしっかり届いていないのではないか？という疑い

なのか

数十メートル先ならキチンと届いていても応力・耐力的にそもそも意味がない。

というどちらとも取れました。
建築的なことには全くの素人なので、どちらの意味合いなのか教えていただけませんか？
くだらないことで申し訳ないです。

[1064: マンション検討中さん]

知人が業界人さんのお返事はまだですかね？
それとも上部だけのうっすい知識だったのでお答えいただけないのでしょうか…

[1065: 匿名さん]

ふたつの問いが、どちらもおかしいから
答えられないですね。

『数十メートル下まで掘って杭の先端を支持層に届かせています』

そして、それは応力的に構造計算上、
許容度を満足しています。

ただ、言いたかったのは、
直接基礎や、浅い杭とか少ない杭でも
平気な地盤と比べてはお勧めできないって
ことなんでしょうね。

施工はしっかりされていました。
杭基礎と地盤改良と従来土の入れ替え。

まぁ、気にするほどではなく
大丈夫でしょう。

どうしても気になるなら
他を。