クイーンズフォレスト流山おおたかの森

[買い換え検討中]

複合施設も近くにあるし、クイーンズフォレスト流山おおたかの森って良さそうです。
大手ハウスメーカーが集結したプロジェクトのようです。
情報交換しませんか。

公式URL:http://www.qf95.jp/


所在地：千葉県流山市十太夫2番27他（地番）
交　通：つくばエクスプレス［快速停車］・東武野田線「流山おおたかの森」駅徒歩10分
総区画数：95区画
売　主：ミサワホーム東関東株式会社、住友林業株式会社、積水ハウス株式会社、大和ハウス工業株式会社
トヨタホーム株式会社東京本社、パナホーム株式会社、三井ホーム株式会社
コーディネーター：一般財団法人 住宅生産振興財団

[90: 匿名さん]

トヨタホームちばのクイーンズフォレストのホームページは
2月から更新すらないし、なんか全然やる気が感じられないですね。
せめて間取りぐらい一通り載せたらいいのに。

[91: 物件比較中さん [男性 40代]]

物件概要のページに更新日が書いてありますが2月ではなくちょこちょこ更新されてますよ。

間取りも全部載せているところは少ないですよ。
全部載せていたら特に資料請求しなくていいですし。

[92: 匿名さん]

それもそうですね。

それに間取りだけで判断してっていうのではなくて、
実際に行ってみて、
設備や資金計画などについてもさらーっと聞くだけでもかなり勉強になるので、
間取り図などを貰いがてら、行ってみるのはいいんじゃないでしょうか。

[93: 匿名さん]

資料請求すると、突然家に押しかけてきたり、
しつこく電話してくる業者がいまだに一部いますから、
その前にweb見たり現地を見たりしますよ。

webの情報が不十分なら、その時点で検討対象から
外れる。

資金計画なんて、どこか１社で１回聞けば
十分だし、ネットでいくらでも計算できますよね。

[94: 匿名さん]

ここっていま話題の道路族いたりはしますか。ずっと子供が道路で遊んだり、親同士ずっと井戸端会議してるような。新興住宅に住みたいですが、民度が低いところもあるみたいでここだと価格も割と高いし民度も高いかなぁとも思うのですが。住んでいらっしゃる方、教えてください？

[95: [男性 40代]]

井戸端会議はみかけないですね。

子供たちは小さなコは見かけます。小学生は習い事で忙しいんじゃないでしょうか。
おおたかの森は中学受験が当たり前みたいなことを聞きましたから。

[96: 購入検討中さん]

戸建てが欲しくてこちら気になってます。

値引き後の価格はどれくらいでしょうか？
3000万円は下回りませんか？

[97: 購入検討中さん]

>>96
うちはモデルルームの家具も合わせて1000万弱値引きしてもらいましたよ

早めに売り切りたい感じでした
検討中ならお早めに！

[98: 匿名さん]

>>96
土地だけという意味？
さすがに建物入れて3000は無理ですよね。

建築条件付きなので、土地だけの
価格ではなくて、総額での価格交渉に
なりますよね。

[99: 匿名さん]

子供が道路で遊んだり、親同士ずっと井戸端会議してたりすると、道路族って呼ばれているのは初めて聞きました。
上の方もおっしゃっていますが、最近の子供ってとても忙しいです。
習い事がたくさんで、友達同士で平日遊び回っている子って少ない気はします。
あと、道で医炉端会議って時間に余裕がないとなかなかできないですから。
共働きの人って今の世の中多いのではないでしょうか？

[100: 購入検討中さん]

質問させて下さい。
仮換地というのが、今ひとつ理解できておりません。
結論的には、30から40万円程度の支払いが必要になると言われました。
本来、区画整理事業が終わってみないとわからないものだが、将来に渡る負担はないし、大幅な増額はほぼないと思って良いと聞いていますが、区画整理のことを調べても今ひとつ理解ができません。。。
皆さんは、どのように聞かれていらっしゃいますか？
皆さん同様に2～3年後頃に30万円～40万円程度の支払いが生じると言われているのでしょうか？
無知で恐縮ですが、お教え頂ければ幸いです。

[101: 匿名さん]

>>100
言ったのは営業さん？
仮換地は買っても土地の分の登記がすぐにはできません。
何年か後に換地処分が終了した後に登記することになります。
建物は完成後すぐに登記できます。

登記の際、登録免許税や司法書士への報酬
などの費用がかかります。

登録免許税は評価額で決まるので、地価に
よってはそれなりの額になります。

現金で買った場合は関係ありませんが、
住宅ローンを組んでいる場合は抵当権設定の
ための実費や司法書士報酬などがかかります。

ちなみに完済時に抵当を抜くにも
費用がかかりますが、これは比較的安い。

土地区画整理事業の清算金の授受が
あるかどうかはケースバイケース。

土地の登記と抵当設定が換地処分まで
できないので銀行によっては、換地の
住宅ローンを扱わないところも結構あります。

[102: 購入検討中さん]

>>101
ありがとうございます。
営業さんから話をきいております。
後で請求されるものがいくらになるのかわからない、というのが怖くて…
皆さん、実際おいくら位と聞かれているのでしょうか？
広さや場所によって多少の違いはあるのだろうとは思いますが…

[103: 匿名さん]

登録免許税は土地の評価額で決まります。

登録免許税の税率は本則2%ですが、H29年3月まで
ということで1.5%に軽減されています。
もし軽減措置が延長されないと、
評価額（固定資産税評価額）の1.5%だったのが、
2%になります。

固定資産税評価額は実勢価格の7割と言われていますので、
実勢価格の1%程度だったのが、1.4%程度になります。

軽減が延長になるかどうかは不明です。
ずっと2%の本則から軽減されていますが、
1.0→1.3→1.5と少しずつ高くなっています。

あと、司法書士の手数料は事務所によって
差があります。自分でやればこれは節約できます。

評価額、税率、司法書士手数料といくつか
不確定要素があるので、わからないというのは
正しいと思います。

[104: 購入検討中さん]

>>103
ありがとうございます。
やっぱりその時になってみないとはっきりしないんですね…。
うーん…
やっぱりいくらになるかわからないのは怖いですね。
いくらかわかっていれば、ちゃんと計画もできますが…
営業さんから聞いている金額と大差なければ良いのですが、実際わからないとなるとやはり躊躇してしまいます。

かといって、おおたかはほとんど区画整理エリアでしょうし…

[105: 104]

評価額があがれば資産価値はあがるのでしょうが、個人的には永住するつもりで、売る予定もないので、固定資産税や登録免許税が上がらないほうが助かるのですが…
おおたかはまだまだ開発されるでしょうし、もしTXが東京駅まで延伸したりしたら、評価額はあがりそうですね。
資産価値が上がるのは嬉しいですが…永住希望者からすると、税金を考えると複雑です…

[106: 匿名さん]

固定資産税評価額の基礎となる、固定資産税路線価ですが、
調べてみるとクイーンズフォレスト内はH27に
およそ3割ぐらい上がっていました。
これはおそらく宅地が整備されたことによるもの
ですので、今後短期間にこれほど上がることは
ないように思います。
しかしあくまで個人的見解ですので、ご判断は
各自で。

区画整理事業がいつ終わるかも不確定要素です。
延びることはよくあります。

あと、区画整理事業の清算金がもしあれば、
それは売主帰属になる場合と買主帰属
になる場合があります。契約によります。
清算金が発生する場合、受け取る場合と
払う場合がありますが、売主帰属だと
買った人には実質的な金銭授受はありません。
買主帰属で支払となると、これも負担に
なります。ケースバイケースですし、
営業さんに聞いてみると良いと思います。

[107: 匿名さん]

固定資産税路線価については、どうなるかというのは不透明ではあるけれども、
基本的にはそこまでべらぼうに上がってしまうという可能性は
もう高くはないということなのでしょうか。
難しいですよね。
この辺りを買う方は永住希望の方がほとんどでしょうから
資産価値云々よりも上がらないほうがいいなと思う人が多そう。

[108: 匿名さん]

>>94
道路族はいなくても、庭でどんちゃん騒ぎをやる人はいるかもしれない。

[109: 匿名]

>>108
こんな所に火種投下しないで直接苦情伝えるべきでは？
こんな所に書いたって何の解決にもならないし、ご近所間で疑心暗鬼といったら大袈裟かもだけど、陰口みたいなこと言う人がいると思うと過ごしにくくなります。
これでは騒いでなくても、子供を遊ばせるだけでも気を使ってしまう…
因みに、私は特に騒音を感じたことはありませんが、騒音の感じ方は人それぞれなので、本当に迷惑してるなら、無記名で陰口みたいなことしないで、きちんと伝えたほうが良いと思います。
ここに書いたって遺恨を残すだけで、解決もしなければ気分良くもならないと思います。
とりあえず、騒音にはより気をつけようとは思いましたけど。

[110: いつか買いたいさん [女性 30代]]

おおたかの森で戸建を検討しているものです。
クィーンズフォレストの南の積水ハウスの土地、陽当たりも良さそうだけど、結構余ってる。土地も建物も高いからでしょうか？なにかあるのかな？

[111: 匿名さん]

ふつうに高いからじゃないでしょうか。
おおたかの森は全体的に戸建てもマンションもすごく高いなと感じます。
便利な街なので仕方がない部分ではあると思いますが。
数駅茨城側にいくだけで、物件価格がすごく下がるので、という感じになっているのかなと推測しています。

[112: いつか買いたいさん [女性 30代]]

ありがとうございます。
他のエリアは結構売れているので気になったのですが、特に悪いところはないかんじでしょうか。土地を見たときにどこを確認するのでしょうか？陽当たり、駅や学校の距離は良さそうです。
やはり高いみたいなので他の駅も検討しようかな

[113: 購入検討中さん [男性 40代]]

この流れに便乗して。
いま残っている区画（F9,G7,G8,G10,B12）で選ぶとしたらどこが良さそう？
F9が角地でいいかなと思っているんですが。
土地詳しい方や住んでいる方の意見を聞けたら嬉しいです。

[114: 匿名さん]

>>113
ゴミステーションを気になさらないのであれば、f9は良いと思います。3面道路、南向き、整形地。
南側が一般の住宅の駐車場のようですので、日当たりも良さそう。ただ南西は貸し駐車場のようなので、将来何か建つかも。
あとは住宅メーカーの好みとか。

[115: 匿名さん]

G7、G8、F9などは
南側も北側も道路で、玄関や車の出入りが
北側という立地ですね。
このタイプだと、南道路で日当たりのよい南側に
大きな窓が3面取れるケースが多くなります。

一般的な4LDKの間取りだと、リビングダイニングに２つ、
一階の居室（和室など）に１つという感じ。
南玄関だと一階の南側は玄関があり、リビングダイニングに２つ、
もしくはリビングダイニングと１階居室各１になるケースが
多いように思います。

つまり日当たりのよい窓が、通常の２つではなく、
３つ取れる。
日当たりのよい南道路という立地はそれだけで
結構高くなりますが、それを1.5倍に活用できる
わけです。

欠点は南道路南玄関だと庭と駐車場、アプローチが
一体的にできるので、広々した感じになります。
南北道路、北玄関だと庭と駐車場が分かれて、
庭の奥行が狭くなる点。

ただ、南北に道路という配置の分譲地はなかなか
ないので、結構貴重なのではないかと思います。
QFは外周道路から直接出入りしないように設計
されているので、こんな区画がいくつも出てきます。
普通の分譲地は仕入れた土地をなるべくたくさん売るために、
こんなにたくさん道路面積をとる設計にはしないですから。

[116: 周辺住民さん]

専門的過ぎる書き込みは業者ですかね？

[117: いつか買いたいさん [女性]]

答えていただいた方々、ありがとうございます！

自分では気づけなかったこともあり、とても勉強になります。
詳しく説明してくださり、ありがとうございます。

[118: 匿名さん]

>>110
地域によっては保育園建設反対運動が起きる時代なので、学校のすぐ近くは敬遠する方もいらっしゃるのかもしれません。
廃校になってマンションが建つリスクは非常に低いので、よい点でもあるのですが。

[119: 周辺住民さん]

>>109
当事者が必死に言い訳してるようにしか読めない!!

[120: 購入検討中さん]

道路沿いってメリットですか？デメリットですか？
私は家が密集してるよりも道路沿いの方が良いとおもってたんですけど、人通りとか、車が通るようなら音や振動も気になるからやめた方がよいと、競合のハウスメーカーの営業さんに言われました。
よそを落とすための言葉にも思えますが、一理あるなとも思いまして。

[121: 匿名さん]

>>120
道路に接していないと家は建てられませんが、道路沿いではない土地とは、いわゆる旗竿地でしょうか。
極めてケースバイケースですが、交通量の少ない南道路は人気が高いので大抵高めです。
大規模分譲地の価格設定を見てみるとよくわかります。

[122: 匿名さん]

道路の太さとか、交通状況にもよるのではないでしょうか？
大きな道路だとそれなりに交通量もあるでしょうから、
小さい子供などの飛び出しがとても危険です。
大きな道路でなくても、細い道路が交通量多いともっと危険ですし。
でも、旗竿地は面倒です。
私有地になっていれば、排水とか道路とかの補修を自分たちでしないといけないです。

[123: 匿名さん]

いつの間にか、Gの区画も販売が進んで、
残り区画もあとわずかになっていますね。

都市軸道路沿いのラーメン店がもうすぐオープンですが、
QF西側の道路からも出入りできるので、交通量などが
増える可能性はありますね。

[124: 匿名さん]

ラーメン店だけならまだ交通量が変わることはないのでしょうか。
家電量販店レベルの広さや影響力でないとそこまで心配しなくても大丈夫なのではないでしょうか。
人気のお店だったりするのでしょうか。
行列ができるくらいだとさすがに考えたほうがいいのかもしれませんが。

[125: 購入検討中さん]

ラーメン屋の看板のセンスがちょっと残念ですね。
駅に行くのに毎日見なくてはならないのがちょっと嫌かも…
部屋から見えるわけではないので看板が決定を左右することにはなりませんが、24時間営業というのは？
治安的には良いのでしょうか？
騒ぐ輩やなんかがいなければ防犯的には良さそうですが、看板からは、あまり客層が良いイメージが持てないんですが…

[126: 周辺住民さん]

>>125
流山おおたかの森の開発(周辺住民専用)その２にも同じようなこと書いてませんか？
ここはラーメン屋の看板についてではなく、クイーンズフォレストのスレなのでね。
ラーメン屋の看板などどうでもいい。
あなたも少しは大きな心を持ったらどうですか？

[127: 匿名さん]

しかし、においが届きそうなほど近いですよね。区画にもよりますが。

[128: 匿名さん]

そうでしょうか。
風向きと、ダクトがどこにできるのかにもよるけれど、
ラーメン屋ってそこまでにおうのかなぁ。
大丈夫そうに思うけれど。
ラーメンがとても嫌いな人だと感じたりするのかもしれないけれど、、、

[129: 匿名さん]

公式ホームページが終了したみたいですね。
あと２社残っていますけど。

[130: 匿名さん]

あら、そうだったんですか。
もうてっきり完売なの？と思っておりましたが…。
ホームページを閉めてしまっているということは、
もう販売の見通しは立っているということなのでしょうか。
状況が読めないですよね。
現地に行けばわかるんだろうけれども。

[131: 匿名さん]

大堀川周辺の高濃度汚染問題は解決したのでしょうか？

[132: 周辺住民さん]

中古でダイワハウスの物件出てますけど一度入居された物件ですかね？

[133: 匿名さん]

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/list/area/chiba/12220021/
これでしょうか？
外観写真はちょっと生活感あるような気がしますね。車とか。
しかし中古の値段じゃないような？
新古的な価格設定でしょうか。

[134: 周辺住民さん]

リンクが切れてる。売れたの？　あの値段で？

[135: 周辺住民さん [男性 30代]]

売れたみたい、金額はわかりませんが。

[136: 匿名さん]

売れたのでしょうか。いくらくらいだったのでしょう？
あの値段で・・・ということは、けっこう高かったのだろうと思いますが。
戸建てで快速停車駅徒歩10分なのは、やはり魅力なのでしょうか。
土地の代金だけでもけっこうするみたいで、建物込みなのかと思ってしまいました。
広さはけっこうあるみたいですから、それなりの価格なのでしょうが。

[137: 匿名さん]

残りは積水ハウスひとつですか？

[138: 匿名さん]

>>137
そうみたいですね。

[139: 匿名さん]

無事完売のようですね。