パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART7

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[526: 匿名さん]

今回外れた人、が次回の他の部屋を妥協して買うかどうかですね。
最上階角部屋で外れた人の大半はもう買わないでしょうけど。

[527: 匿名さん]

最上階角部屋が14倍なんての事実はないよ。

[528: 匿名さん]

やはりモデルルーム効果は絶大でしたね。

[529: 匿名さん]

モデルルームは盲目的に人気がつきますからね。
東以外の中住戸や角部屋を狙う人からみれば
人気が東に偏ってくれて助かったというのはあるでしょう、きっと。

[530: 匿名さん]

東には眺望の良さがあるんだから、多少間取りが悪くても売れる。
今回のような見栄えのよいＭＲを他の方角や通常の角部屋にしておけば、
もっと均等に売れたと予想します。
一期二次以降が三井にとっても、真の勝負になるでしょう。

[531: 匿名さん]

東向きは間取りも良かったですからね。人気集中も頷ける。そういえば御殿山トラストシティはライトアップとか良さげですね。

[532: 購入検討中さん]

東向きは眺望に自信があるから
ちょっと無理して戸数増やした結果の間取りですね。
でも、実際、景色はいいし、立地もいいから売れるんでしょうね。
東向き以外は高層階にしないと厳しい物件かなー。
東向きの人気に釣られて変なとこ買わないように気をつけたいですね。

[533: 匿名さん]

まず低層の影響を受けるのは東と北東。小学校が目の前ですから。
北も１０階くらいまではＳＯＮＹが邪魔。
南・南東は低層の影響をさほど受けず？。
西・南西は結局３０階以上に行かないと抜けないから、低層でもＯＫなのかも。

[534: 匿名]

ここの高層って何階から？？
苦戦の西は何階からを高層ととらえるんでしょうか？

[535: 購入検討中さん]

眺望的には目の前の遮蔽さえなければ、別に高層階でなくても良いと思っています。
15階以上あれば、どの向きもそこそこだとは思いますが。
タワマンは眺望優先で超高層志向の方が多いのは存じあげていますが、
そんなに毎日外ばかり眺める方ばかりではないと思いますので。
抽選外れても、価値観次第ではチャンスはあると思いますよ。
高層階になれば買値が高くなるのは確定ですが、その分高く売れるという保証もないわけですし。

[536: 匿名さん]

タワマン眺望は良い方が
高くなるというより、売れ易くなります。
結果としてあまり値引きしないで売れます。

[537: 536]

リセールの話です。内覧客は現物を見て買いますから。

[538: 購入検討中さん]

東の20階前後がいいなぁと思いつつ間取りがなぁ。
西の30階以上は間取りも眺望もいいけど値段が限界のちょっと先って感じで
とても悩ましいです。。。

[539: 匿名]

西の高層じゃないファミリー向け部屋はどうだったんでしょうね？
眺望重視じゃなければ間取り＆価格で需要がありそうだったような。
リセール重視だと難しいのかな？

[540: 匿名さん]

リセールするときは高層階の印象は良さそうですね。
高層じゃないと買わないって人も居そうですし。
ただし住む方としては高層ゆえのリスクが付き物ですが。

[541: 匿名さん]

タワーで高層じやないとリセール悪いよ。考えればわかるしょ。

[542: 匿名さん]

高層志向の人は眺望最優先で、次にリセール時の有利さ。
不確定な地震時のリスクには目をつむっていますよ。

[543: 匿名さん]

地震こわがるなら、タワーやめることだな。

[544: 匿名さん]

低層階を買った人なら地震も安心。

[545: 匿名さん]

まあリセール気にするなら何より大事なのは売る時期だよな。同時に売り出す新築の場合は部屋ごとの価格差を厳密に決めるけど中古なんて同時に同条件でゆっくり検討なんかできないからフロア低い方が高かったとか逆転現象が平気で起きるし、半年違えば数百万違うとかザラ。

[546: 匿名さん]

ここは壊れるタイプのダンパー。あと、３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れた。共用部分が壊れたら、住人全体で負担して補修。長期修繕計画は自然災害が考慮されていない。

[549: 匿名さん]

目指せ2次！
２次はどのくらい出すか？

[550: 匿名さん]

二次は一期の落選者救済。今から行っても相手にされないよ。

[551: 匿名さん]

一応タイミングさえ合えば、新規の人も登録はできるみたいですよ。

[552: 匿名さん]

少し前にもあったけど、高層って何階以上のことを指してるの？
20階以上？、30階以上？

[553: 匿名さん]

新規と言っても対象はローン仮審査とかで一期に間に合わなかった人。これからって人は対象外。

[554: 匿名さん]

新規の人は２次でなく、２期になるよ。来年ね。でも東以外は？　業務棟のお見合いはお勧めしない。誰がどこから見ているかわからないからね。カーテンするしかなく、折角の開放感がパーに。まだ、お見合いマンションの方がいいよ。

[555: 匿名さん]

>552

低中高と三区分するなら概ね25階以上が高層では？

[556: 匿名さん]

東側も高台だから低層10階あたりまではお見合いだよ

[557: 匿名さん]

東の下はうるさいね。

[558: 匿名さん]

東の下は小学校の校庭があり、さらに2Fのベランダ部分が幼稚園の庭なので
子供の声はかなりしそうですね。

北も小学校の通用口がありますから登校時はにぎやかになりそうです。

[559: 匿名さん]

低降伏点鋼のネガがありましたが、大地震の後に性能が落ちるかどうかなんて、実験的に検証済みで、地震で発生する程度の歪みの大きさなら影響はないですよ。ネットで検索してもその手の論文とかいろいろ出て来ますね。

最近低降伏点鋼が増えてきてるのは、導入コストが低いのもありますが、オイルダンパーと違ってメンテナンスが要らないというのも大きですね。ダンパーと低降伏点鋼を両方使ってたりするのは、低降伏点鋼の実績がまだ少ないから念のためってとこですね。

[560: 購入検討中さん]

ここは投資用物件としての適格性はありますか？

1LDKタイプを購入して賃貸に回す場合、入居者確保見通しは良好でしょうか？

坪16,000円程度の賃料は可能ですかね？

[561: 匿名さん]

無理

[562: 匿名さん]

管理費が高いから、投資には向かないでしょうに。

[563: 匿名さん]

552
竣工後の現実としては、使うエレベーターで、低層と高層が区切られそう。覚えてないけれど。

[564: 購入検討中さん]

エレベーターは２３階までが低層用。
２４階から高層用とわかれています。

[565: 匿名さん]

>560

投資は自己責任。自分で判断できないのなら止めたほうがいいってのがアドバイスかな。

賃料とかは仲介業者に査定してもらうのが良いでしょ。ここの売主である三井は避けて、複数社に当たるってのがポイントかな。

[566: 匿名さん]

長周期対策で免震装置に組み込まれている鉛ダンパーも低降伏点鋼ダンパーと同じく壊れて力を吸収するタイプ。３・１１後に仙台の免震を調べたら交換が必要ってのが複数以上見つかってる。

降伏点を越えなければ大丈夫ってだけ。

[567: 購入検討中さん]

管理費高いと賃貸投資に向かない、、そうですね。

でも東向きが当選したので、ここの東向きよりよいマンションが近隣にないと思い、契約しようと思ってます。

[568: 匿名さん]

＞566
免震装置は建物の下端で全ての変位を吸収しないといけないので、制震装置と比べると吸収する変位の大きさがケタ違いです。免震で交換が必要になったのは、破断歪（破断点）を超えたために亀裂が入った部分があったのでしょう。制震装置の場合、そもそもそこまで大きな変形は発生しないので、破断はしません。制震装置で低降伏点鋼の交換が必要になったというのは聞いたことがありませんね。

また、書き間違いだと思いますが、降伏点を超えないと塑性変形が始まらないので、そもそも制震効果は得られないし、長周期振動対策にもなりませんよ。

[569: 物件比較中さん]

２ＬＤＫを検討しましたが、私も不安になりキャンセルしました。営業マンずるいね。

[570: 匿名さん]

この程度で管理費が高くて払えないと思うならやめたら？
それすらも自分でシュミレーションが出来なければ投資以前の問題
投資は他人にまかせるものではなく自己責任ですよ

営業マンずるい？自己責任でしょ！

[571: 匿名さん]

管理費は、投資はもちろんリセールの時にも重要。
ローンを組んで購入する人にとっては、毎月の支払いがコストアップになる…1億位までなら高額ローンの人もいるのでは。

[572: 匿名さん]

キャッシュで買う人も居れば、5000万～１億のローンを組む人もいる。
お隣さんにそれだけの開きがある事実を、お互いに把握していればOK。
後者でも平均年収1500くらいはあるだろうから、金銭感覚はそこまで違わないでしょう。

[573: 匿名さん]

ここをキャッシュで買うような人は、明らかに金銭感覚違いますよ。
資産に圧倒的な余力がありますから。
ただし本人の年収が高いかといえば、それもまた別問題。

いろんな意味でご近所さんは違う人種なのかも。

[574: 匿名さん]

ここの管理費が他と比べて月3000円程度高いと仮定すると、10年払っても36万円しか違いませんよ？その程度のコスト増は不動産投資では誤差範囲だから関係ないと思いますが・・・

[575: 匿名さん]

「管理費が高い」と気になる人、気にならない人、これも金銭感覚の違いなんでしょうね。。。

[576: 匿名さん]

月々数千円の違いだったら、毎月20～30万円のローンを組んでる人にとっては誤差では？その程度を吸収できないならそもそも買わないはず。
むしろここは修繕費に余裕を持っているので経年で値上がりする割合が低く、売るころには他のマンションよりもランニングコストが低くなってるかもしれませんね。

[577: 匿名さん]

574さん、理屈ではそうなのですけど
中古の広告を見たときに管理費の数字が高いと気になるのが人情でしょう。

[578: 匿名さん]

＞575
金銭感覚というよりも、リセールや生活に与える影響を計算するかしないかじゃないですか？
管理費単独で単価を計算すると確かに高いですが、影響を考えると大したことないし、他より高いなら契約更新時にしっかり見直しして無駄を削減すればいい。

[579: 匿名さん]

管理費を削減するには、管理会社を変更するのが一番効率的なのですが、三井の管理を変更するなんて１００％有り得ない。
なので一番効率的な削減ができません。

[580: 匿名さん]

管理費よりも物件価格の方がずっとウェイト大きいから、あまり気にする人いないと思いますよ。

良い物件があったけど、管理費高いから諦めたなんて人はいないと思う。

[581: 匿名さん]

＞579
なんで？それを決めるのは住人じゃない？？
管理組合で見積もりとって、安い方と高い方どっちにするか決議をとったら結果は見えてると思いますが。

[582: 匿名さん]

これだけの規模だと、組合まとまらないよ。年収、生活レベル、価値観が違うでしょ。管理会社変更なんてありえんな。三井の子会社でしょう。

[583: 物件比較中さん]

というか、トータルでの三井の安心感を買う人が多いから、変更の議決を求めても過半数を取れないということです。
特に三井の大規模マンションでは、ほとんど非現実的。

[585: 購入検討中さん]

管理は金額だけでは判断できないですよね。
どんな管理をしてくれるのか内容が重要。
勿論！同じ管理内容でしたら！安いほうがいいでしょうが、「マンションは管理を買え」と専門家に言われ三井のマンションを購入した私は、その後我が家をリセールする際にも、反対に自信が中古物件見る際も、「管理会社がどこか」は重要なポイントでした。

[586: 匿名さん]

そういう人が多いから三井の管理会社は安泰。

[587: 匿名さん]

単なる天下り的な会社でしょ。

[588: 匿名さん]

大手だから安心。で思考停止。

[589: 購入検討中さん]

だから、三井の管理はいいからって何度もいってるでしょ。
実際自分も住んでいてそう思う。だからです。
管理はどういう管理をしてくれるのかという内容・実・質・対応のよさだと思います。

[590: 匿名さん]

結局は現場の人間次第なので589さんの所が良いからって他も良いとは限りません。

[591: 匿名さん]

三井はよくある管理会社のように丸投げしないから安心です。

[593: 購入検討中さん]

人次第？その程度のレベルで、管理がよいなんて言えません。
またその「人」次第で管理のレベルが変わるなんて企業としてはありえない。個人商店ではあるまいし。

一つのあくまで参考までに、日経ビジネスのアフターサービスランキング：新陳マンション部門で、三井不動産レジデンシャルは毎年１位に選ばれています。
すくなくとも、自分が住んでいるマンションだけでしたら、この結果は無いと思います。

[594: 匿名さん]

コンシェルジュも警備も掃除も修繕も全て孫請なのに、三井がどうとか関係あるの？

[595: 匿名さん]

>594
この人は世の中の仕組みをご存知ないみたいで。

下請けがやってるからどこも同じって言いたいんだろうけど、下請けを発注してコントロールして責任とるのはどこ？
下請けがーというなら建設も製造もどのメーカーも品質は同じってことになるが実際は違いますが。

[596: 購入検討中さん]

1500万くらいの年収の人が買ってるのかな。。。
部屋によるとは思うけど厳しいなー。

[597: 匿名さん]

当選してもキャンセルする人もいれば、契約する人もいる。
普通に考えたら当選してもキャンセルはしないですよね。

そんなことが話題になる時点で、この物件の未来が危ぶまれますね。

特に西側低層と北側低層は余って値引き合戦になるんだろうな。。

[598: 匿名さん]

やはり年収1500万でも厳しいとのお考えですか？？

[599: 入居予定さん]

今日、契約金振り込みました。入居するのが楽しみです。
宜しくお願いします。

[600: 匿名さん]

なんかだんだん論点がずれてる気がするけど、三井の管理は顧客満足度トップだから、リセール心配ないよってこと？？

管理会社変えるかどうかは住んでみてから住人が決めることだけど、他より高いなら、相見積り取るだけでもさらに安くできるかもね。

何にせよ、管理関係に関してはなにも心配ないってことか。

[601: 匿名さん]

資金繰りなんて、貯蓄がいくらあるかとか、援助があるかとかでまるで違うから、気にしても仕方ないと思う。

近隣との経済格差は、部屋の広さが違うんだからあって当然。どこのマンションでも、戸建てでも、地方に行っても変わらないよ。

背伸びしすぎて日々の食事もままならないとかでなければ問題ないんじゃない？

[602: 匿名さん]

書き込み見ていると格差の話しとか出ているが、タワーマンションに住んだことがない方の豊かな想像としか言いようが無いですね。実際、タワーに住んでますが全く不都合にあったことがない。書き込み内容で、その方の経験値が透けて見えるところが微笑ましくもあります（笑）

[603: 匿名さん]

年収1500万あれば、審査金利を3%以上に設定して1億は楽に貸してもらえます。
つまり80平米クラスの部屋のローンを支払う能力は十分にあると言えます。
高額なローンをかかえることが厳しいと感じるかは個人の価値観次第でしょう。
泣いても笑っても人生は１回しかありませんから、ここに住むことに大きな価値を感じるなら
住宅ローンの恩恵を受けて理想的な生活を送るのも一手だと思います。
ただし変動金利１本ではリスクが高過ぎるので、固定金利を組み込むなどの工夫は必要と考えます。

[604: 匿名さん]

この辺りだと、評判の良いインターはどこになりますでしょうか？

出来れば日本人率が四分の一以下が良いです。一番リターンの良い投資は教育投資でしょう。私は、収入も限られていますので、住まいはそこそこに、あとは子供の教育に回します。将来的には、ボーディングスクールもありかなと思っていますが、日本人としてどうするのが良いのかは、悩ましいですね。幼稚園の間は、インターで全く不都合はないでしょうが。

[605: 匿名さん]

あと、私立受験ってされます？

そもそも、良い小学校ってなんなんでしょうね。受験組がおおければ、ペーパーテストの点は高いのでしょうが、だから何？という感じですよね。

[606: 匿名さん]

管理費や管理体制、リセール関連の書き込みが非常に多いですね。
永住目的で購入する方は、この点にそこまで重きを置かないと思うので、
投資目的や転勤リスクのある方の買いが多いってことでしょうか。

[607: 匿名さん]

一度しかない人生、ローンを組みましょう。返済は計画的にですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[608: 匿名さん]

大崎に、永住？

[610: 匿名さん]

マンハッタンのマンション、３億円未満の物件購入は至難の業（ブルームバーグ）
山手線内側やAHQも行くでしょう。永住したい街、大崎。

[611: 匿名さん]

品川区に、永住？

[612: 匿名さん]

ここの発展と不動産価値アップは間違いないので、このタイミングで買える人、もしくは買える人で抽選で当選した人は本当にラッキーだと思う。真剣に羨ましい。

[614: 匿名さん]

間違いない、とか、絶対、とかって言葉を不動産では信じないことにしています。

[615: 匿名さん]

三井のスレはね、、

[616: 匿名さん]

>568

>降伏点を超えないと塑性変形が始まらないので、そもそも制震効果は得られないし

そのとおり。低降伏点鋼を使ったダンパーって自身が変形して、建物のほかの部分を守る。なので変形した後は、同じ効果が得られない。

このタイプのダンパーを使ったタワマンって今年になって急に増えた。問題が発覚するのは次の大地震のときでしょ。そのときには手遅れ。

[617: 匿名さん]

ポジ発言を決して許さないネガの監視が凄いですね。検討するのでもなく。マンションオタクとしては、気になる物件なんでしょうね。

[618: 匿名さん]

>616
だからって、免震の鉛ダンパー亀裂の事実が消えるわけではないよ。

[619: 匿名さん]

免震の鉛ダンパーと低降伏点鋼ダンパーの共通点は壊れるってこと。

免震の鉛ダンパーが３・１１のあと仙台とかで交換が必要になったのと同様なことが、低降伏点鋼ダンパーでも起るって事。

[620: 匿名さん]

制震のダンパーは揺れを抑えるだけなので、もし壊れても建物自体は揺れに耐えれるはずだけど。

免震の建物は、免震装置が壊れた後も大きな揺れに耐えられるのかな？

[621: 匿名さん]

壊れたあとに大きな余震に襲われたらどっちもアウト。

[622: 匿名さん]

免震と比べるのがそもそも間違い。
制震装置での繰り返し応力は実験住みで、既に問題ないって結果も発表されてますよ。

免震は数十センチ動くから、変形の大きさが比較にならない。

車の衝突事故と自転車で転んだのを比べてるようなものですね。
車の衝突事故で自転車用のプロテクターつけても大して変わらないけど、自転車で転んだときなら大きな効果を得られますよね。

[623: 匿名さん]

繰返し応力って降伏点以下なら耐えられるってことなだけ。

[624: 匿名さん]

622さん、制震が自転車で免震が車、ですか？
たとえがわかり難いです。

[625: 匿名さん]

地震対策についての詳しい知識はありがたいのですが、上記の制震構造だから購入を躊躇うという人は、ハザードマップや水害リスクの情報を聞いて買うのをやめるのと同じような思考回路だと思います。購入への強い推進力がある方にとって、気にすべき情報とは思いますが、判断を変える根拠にはならないでしょう。