パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART7

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[486: 匿名さん]

どちらにしろ、五反田から大崎にかけてタワマン林立でリセールのライバルは多い。
高輪の中古もライバルになるだろうし。

[487: 匿名さん]

方角や眺望、広さで他のタワマンも含めて同じ条件の部屋が多いかにもよる。
倍率の問題ではない。

[488: 匿名さん]

価格次第です。安くしさえすればリセールはできます。

[489: 匿名さん]

下げないと、やはり厳しいか、ここは。

[490: 匿名さん]

1倍ということは、すでに人気ない？契約考えるな、、キャンセルもかんがえてます。

[491: 匿名さん]

1倍は担当さんが守ってくれたからとも解釈できます。

[492: 購入検討中さん]

階によっての価格差が少なかったから、調整もしやすかったんでしょう。

[493: 匿名さん]

価格差が少ないから、できるだけ上の階に行きたかった。

[494: 匿名さん]

武蔵小杉なんかも、階による価格差ほとんどなかったですよね。震災後は、高層階がいいという人ばかりではないのでは？

[495: 匿名さん]

東と西の高層は20万刻みで、南と北の高層が10万刻みだったのは何故？
途中から南の高層にお得感が出てきて、結構東から流れてきたような。

[496: 匿名さん]

人気ないからでしょ。単純に。

[497: 匿名さん]

眺望が大きく変わらないと価格差は少ないよ。

[498: 匿名さん]

それでも10万刻みは極端です。

[499: 匿名さん]

28階以上高層の20万刻みは東、西、北東ですね。
確かに眺望の差が出やすい方角と言えるかもしれません。
そういう視点では北もそうかもしれませんが。。。
ちなみに坪単価の高い90Cは10万刻み。
こちらは人気が出ると読んでるから最上階から値段を設定し、
少しでも高く売りたいという雰囲気を感じます。

[500: 物件比較中さん]

今のプチバブルに乗じて相場より値上げした物件のため、倍率低いところはリセール厳しいでしょう。
実際、購入予定の大半は永住目的、倍率高いのは一部希少間取りに限られ、それらが引っ張っての1.9倍。

ほとんどの方が1倍で抽選なしとなったのを幸運と思って永住する方が幸せと思います。

[501: 匿名さん]

富久クロスは第一期平均1.6倍、最高8倍。これで大騒ぎだから、ここの1.9倍、最高14倍が正式アナウンスされるとそもそも坪単価368万という物件ということも後押しして、更に大騒ぎになりそう。。

[502: 購入検討中さん]

今回東や南で抽選で漏れた人達はどこにいくのかな？

まさか西には行かないだろうし、今後の展開が読めないね。。

[503: 匿名さん]

今後の展開としては、事業協力者の部屋が
グランアルトのオリックス分譲みたいに出てくるか？ってのもある。

[504: 物件比較中さん]

ＯＷＣＴの事業協力者住戸は今年２フロア分くらいまとまって出ました。
全く値下げなしの価格でいつの間にかあと１部屋。

[505: 匿名さん]

大崎はまだまだイケるね

[506: 匿名さん]

住んでみると本当に快適

[507: 匿名さん]

「倍率低いところはリセール厳しい」って、あくまでもネガりたいんですね。リセールなんてタイミングだし、中古になると分譲時の人気は必ずしも一致しないよ。

[508: 匿名さん]

504
ＯＷＣＴって、最終期もまだ売っているんですね。最終期１次ですって。

[509: 匿名さん]

スミフはそう言う会社だから

[510: 匿名さん]

アレ？
グランスカイだって最後の１戸を長く売っていたのでは？

[511: 匿名さん]

グランスカイはいまだ三井保有の売り出ししていない部屋ありますよ。

[512: 匿名さん]

じぇじぇじぇ！

[513: 匿名さん]

角部屋保留中の者です。
ここのFIX窓の清掃は年何回と聞いてますでしょうか？

[514: 物件比較中さん]

プラウドタワー白金台の場合は販売途中で市況がガラっと変わったので
一部の地権者住戸が販売住戸に切り替わってましたよ。
高値がつくなら売りに出す地権者もいるかもしれませんね。

[515: 匿名]

明日、重説です。
宜しくお願いします。

[516: 匿名さん]

坪単価は億住戸除けば359万だから、そんなに高くないのでは？

[517: 匿名さん]

億を超えてる住戸だってプレミアムでなければ平均単価に入れるべきでは、、
そうでなければ、正しい情報にはならない。

[518: 匿名さん]

参考情報としてですよ。割高連呼してる人がいるので。

[519: 匿名さん]

永久眺望の東向き中住戸高層階が350〜360程度ですから、当選した方はラッキーだったと思います。

[520: 匿名さん]

除いて359？ 含めたらより高く。このレベルでね、、

[521: 匿名さん]

億の部屋はずして単価計算する？ 意味不明。

[522: 匿名さん]

東向きで苦戦してる部屋は間取りが問題？
永久眺望もそこまではカバーできないのかな。

[523: 購入検討中さん]

心配してくださらなくて結構！
次回(2期）では瞬間蒸発だよ。

[524: 匿名さん]

結局、約半分の人が抽選落ちしてるから、ネガも半分は生き残ってるわけか(笑)
キャンセルして欲しいんでしょうね。

[525: 匿名さん]

東以外はね。落ちた人は他の物件いくよ。我が家は決めましたが。

[526: 匿名さん]

今回外れた人、が次回の他の部屋を妥協して買うかどうかですね。
最上階角部屋で外れた人の大半はもう買わないでしょうけど。

[527: 匿名さん]

最上階角部屋が14倍なんての事実はないよ。

[528: 匿名さん]

やはりモデルルーム効果は絶大でしたね。

[529: 匿名さん]

モデルルームは盲目的に人気がつきますからね。
東以外の中住戸や角部屋を狙う人からみれば
人気が東に偏ってくれて助かったというのはあるでしょう、きっと。

[530: 匿名さん]

東には眺望の良さがあるんだから、多少間取りが悪くても売れる。
今回のような見栄えのよいＭＲを他の方角や通常の角部屋にしておけば、
もっと均等に売れたと予想します。
一期二次以降が三井にとっても、真の勝負になるでしょう。

[531: 匿名さん]

東向きは間取りも良かったですからね。人気集中も頷ける。そういえば御殿山トラストシティはライトアップとか良さげですね。

[532: 購入検討中さん]

東向きは眺望に自信があるから
ちょっと無理して戸数増やした結果の間取りですね。
でも、実際、景色はいいし、立地もいいから売れるんでしょうね。
東向き以外は高層階にしないと厳しい物件かなー。
東向きの人気に釣られて変なとこ買わないように気をつけたいですね。

[533: 匿名さん]

まず低層の影響を受けるのは東と北東。小学校が目の前ですから。
北も１０階くらいまではＳＯＮＹが邪魔。
南・南東は低層の影響をさほど受けず？。
西・南西は結局３０階以上に行かないと抜けないから、低層でもＯＫなのかも。

[534: 匿名]

ここの高層って何階から？？
苦戦の西は何階からを高層ととらえるんでしょうか？

[535: 購入検討中さん]

眺望的には目の前の遮蔽さえなければ、別に高層階でなくても良いと思っています。
15階以上あれば、どの向きもそこそこだとは思いますが。
タワマンは眺望優先で超高層志向の方が多いのは存じあげていますが、
そんなに毎日外ばかり眺める方ばかりではないと思いますので。
抽選外れても、価値観次第ではチャンスはあると思いますよ。
高層階になれば買値が高くなるのは確定ですが、その分高く売れるという保証もないわけですし。

[536: 匿名さん]

タワマン眺望は良い方が
高くなるというより、売れ易くなります。
結果としてあまり値引きしないで売れます。

[537: 536]

リセールの話です。内覧客は現物を見て買いますから。

[538: 購入検討中さん]

東の20階前後がいいなぁと思いつつ間取りがなぁ。
西の30階以上は間取りも眺望もいいけど値段が限界のちょっと先って感じで
とても悩ましいです。。。

[539: 匿名]

西の高層じゃないファミリー向け部屋はどうだったんでしょうね？
眺望重視じゃなければ間取り＆価格で需要がありそうだったような。
リセール重視だと難しいのかな？

[540: 匿名さん]

リセールするときは高層階の印象は良さそうですね。
高層じゃないと買わないって人も居そうですし。
ただし住む方としては高層ゆえのリスクが付き物ですが。

[541: 匿名さん]

タワーで高層じやないとリセール悪いよ。考えればわかるしょ。

[542: 匿名さん]

高層志向の人は眺望最優先で、次にリセール時の有利さ。
不確定な地震時のリスクには目をつむっていますよ。

[543: 匿名さん]

地震こわがるなら、タワーやめることだな。

[544: 匿名さん]

低層階を買った人なら地震も安心。

[545: 匿名さん]

まあリセール気にするなら何より大事なのは売る時期だよな。同時に売り出す新築の場合は部屋ごとの価格差を厳密に決めるけど中古なんて同時に同条件でゆっくり検討なんかできないからフロア低い方が高かったとか逆転現象が平気で起きるし、半年違えば数百万違うとかザラ。

[546: 匿名さん]

ここは壊れるタイプのダンパー。あと、３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れた。共用部分が壊れたら、住人全体で負担して補修。長期修繕計画は自然災害が考慮されていない。

[549: 匿名さん]

目指せ2次！
２次はどのくらい出すか？

[550: 匿名さん]

二次は一期の落選者救済。今から行っても相手にされないよ。

[551: 匿名さん]

一応タイミングさえ合えば、新規の人も登録はできるみたいですよ。

[552: 匿名さん]

少し前にもあったけど、高層って何階以上のことを指してるの？
20階以上？、30階以上？

[553: 匿名さん]

新規と言っても対象はローン仮審査とかで一期に間に合わなかった人。これからって人は対象外。

[554: 匿名さん]

新規の人は２次でなく、２期になるよ。来年ね。でも東以外は？　業務棟のお見合いはお勧めしない。誰がどこから見ているかわからないからね。カーテンするしかなく、折角の開放感がパーに。まだ、お見合いマンションの方がいいよ。

[555: 匿名さん]

>552

低中高と三区分するなら概ね25階以上が高層では？

[556: 匿名さん]

東側も高台だから低層10階あたりまではお見合いだよ

[557: 匿名さん]

東の下はうるさいね。

[558: 匿名さん]

東の下は小学校の校庭があり、さらに2Fのベランダ部分が幼稚園の庭なので
子供の声はかなりしそうですね。

北も小学校の通用口がありますから登校時はにぎやかになりそうです。

[559: 匿名さん]

低降伏点鋼のネガがありましたが、大地震の後に性能が落ちるかどうかなんて、実験的に検証済みで、地震で発生する程度の歪みの大きさなら影響はないですよ。ネットで検索してもその手の論文とかいろいろ出て来ますね。

最近低降伏点鋼が増えてきてるのは、導入コストが低いのもありますが、オイルダンパーと違ってメンテナンスが要らないというのも大きですね。ダンパーと低降伏点鋼を両方使ってたりするのは、低降伏点鋼の実績がまだ少ないから念のためってとこですね。

[560: 購入検討中さん]

ここは投資用物件としての適格性はありますか？

1LDKタイプを購入して賃貸に回す場合、入居者確保見通しは良好でしょうか？

坪16,000円程度の賃料は可能ですかね？

[561: 匿名さん]

無理

[562: 匿名さん]

管理費が高いから、投資には向かないでしょうに。

[563: 匿名さん]

552
竣工後の現実としては、使うエレベーターで、低層と高層が区切られそう。覚えてないけれど。

[564: 購入検討中さん]

エレベーターは２３階までが低層用。
２４階から高層用とわかれています。

[565: 匿名さん]

>560

投資は自己責任。自分で判断できないのなら止めたほうがいいってのがアドバイスかな。

賃料とかは仲介業者に査定してもらうのが良いでしょ。ここの売主である三井は避けて、複数社に当たるってのがポイントかな。

[566: 匿名さん]

長周期対策で免震装置に組み込まれている鉛ダンパーも低降伏点鋼ダンパーと同じく壊れて力を吸収するタイプ。３・１１後に仙台の免震を調べたら交換が必要ってのが複数以上見つかってる。

降伏点を越えなければ大丈夫ってだけ。

[567: 購入検討中さん]

管理費高いと賃貸投資に向かない、、そうですね。

でも東向きが当選したので、ここの東向きよりよいマンションが近隣にないと思い、契約しようと思ってます。

[568: 匿名さん]

＞566
免震装置は建物の下端で全ての変位を吸収しないといけないので、制震装置と比べると吸収する変位の大きさがケタ違いです。免震で交換が必要になったのは、破断歪（破断点）を超えたために亀裂が入った部分があったのでしょう。制震装置の場合、そもそもそこまで大きな変形は発生しないので、破断はしません。制震装置で低降伏点鋼の交換が必要になったというのは聞いたことがありませんね。

また、書き間違いだと思いますが、降伏点を超えないと塑性変形が始まらないので、そもそも制震効果は得られないし、長周期振動対策にもなりませんよ。

[569: 物件比較中さん]

２ＬＤＫを検討しましたが、私も不安になりキャンセルしました。営業マンずるいね。

[570: 匿名さん]

この程度で管理費が高くて払えないと思うならやめたら？
それすらも自分でシュミレーションが出来なければ投資以前の問題
投資は他人にまかせるものではなく自己責任ですよ

営業マンずるい？自己責任でしょ！

[571: 匿名さん]

管理費は、投資はもちろんリセールの時にも重要。
ローンを組んで購入する人にとっては、毎月の支払いがコストアップになる…1億位までなら高額ローンの人もいるのでは。

[572: 匿名さん]

キャッシュで買う人も居れば、5000万～１億のローンを組む人もいる。
お隣さんにそれだけの開きがある事実を、お互いに把握していればOK。
後者でも平均年収1500くらいはあるだろうから、金銭感覚はそこまで違わないでしょう。

[573: 匿名さん]

ここをキャッシュで買うような人は、明らかに金銭感覚違いますよ。
資産に圧倒的な余力がありますから。
ただし本人の年収が高いかといえば、それもまた別問題。

いろんな意味でご近所さんは違う人種なのかも。

[574: 匿名さん]

ここの管理費が他と比べて月3000円程度高いと仮定すると、10年払っても36万円しか違いませんよ？その程度のコスト増は不動産投資では誤差範囲だから関係ないと思いますが・・・

[575: 匿名さん]

「管理費が高い」と気になる人、気にならない人、これも金銭感覚の違いなんでしょうね。。。

[576: 匿名さん]

月々数千円の違いだったら、毎月20～30万円のローンを組んでる人にとっては誤差では？その程度を吸収できないならそもそも買わないはず。
むしろここは修繕費に余裕を持っているので経年で値上がりする割合が低く、売るころには他のマンションよりもランニングコストが低くなってるかもしれませんね。

[577: 匿名さん]

574さん、理屈ではそうなのですけど
中古の広告を見たときに管理費の数字が高いと気になるのが人情でしょう。

[578: 匿名さん]

＞575
金銭感覚というよりも、リセールや生活に与える影響を計算するかしないかじゃないですか？
管理費単独で単価を計算すると確かに高いですが、影響を考えると大したことないし、他より高いなら契約更新時にしっかり見直しして無駄を削減すればいい。

[579: 匿名さん]

管理費を削減するには、管理会社を変更するのが一番効率的なのですが、三井の管理を変更するなんて１００％有り得ない。
なので一番効率的な削減ができません。

[580: 匿名さん]

管理費よりも物件価格の方がずっとウェイト大きいから、あまり気にする人いないと思いますよ。

良い物件があったけど、管理費高いから諦めたなんて人はいないと思う。

[581: 匿名さん]

＞579
なんで？それを決めるのは住人じゃない？？
管理組合で見積もりとって、安い方と高い方どっちにするか決議をとったら結果は見えてると思いますが。

[582: 匿名さん]

これだけの規模だと、組合まとまらないよ。年収、生活レベル、価値観が違うでしょ。管理会社変更なんてありえんな。三井の子会社でしょう。

[583: 物件比較中さん]

というか、トータルでの三井の安心感を買う人が多いから、変更の議決を求めても過半数を取れないということです。
特に三井の大規模マンションでは、ほとんど非現実的。

[585: 購入検討中さん]

管理は金額だけでは判断できないですよね。
どんな管理をしてくれるのか内容が重要。
勿論！同じ管理内容でしたら！安いほうがいいでしょうが、「マンションは管理を買え」と専門家に言われ三井のマンションを購入した私は、その後我が家をリセールする際にも、反対に自信が中古物件見る際も、「管理会社がどこか」は重要なポイントでした。