パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？PART7

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[148: 匿名さん]

>>143
そうですね。2倍でも50％の確率で落ちるので。
しかも希望の間取り以外はいまいち合わないので、間取りを変えるかどうかも悩みます。

[149: 匿名さん]

>>134
事実上可能性はゼロに近いと思う。

①まず再開発区域指定を受けていないので容積率緩和が受けられない。
②広い土地に地上げしないと高い建物は立てられないが、
　地割が細かくて現実的に地上げの採算が取れない。

[150: 匿名さん]

この辺の中古相場を見ていれば、少なくとも25階以上は買った瞬間1～2割の含み益が出ると思います。
公開前の株を申し込むようなもので値上がり確実なんじゃないかな。

もちろん25階以下でも、高層ほどではないにせよ益が出ると思います。
坪330ぐらいの手頃な中古が出てきたらあっという間になくなる土地ですよ。

しかもこれは今の時点での話で、復興本格化や東京オリンピックも控え、
土地や工事費が高騰していくことを考えれば今買わなくていつ買うの？と思いますが。。

[151: 匿名さん]

買い煽りすごいね。

アベノミクスの容積率緩和とか都心は下落要因もある。今でしょって、まやかし。

[152: 匿名さん]

>>151
容積率緩和は、土地間の付け替えであって影響は限定的かと。

そもそも、容積率の土地間付け替えの目的は
高いオフィスビルと広い公開空地という組み合わせを推進するものであって、
既存住民からの反発が大きい住宅地に適用されるとは思わないですよ。

[153: 匿名さん]

ここも住宅地じゃないでしょ。

本当、必死。

[154: 匿名さん]

タワマン建てるようなところは、（近隣）商業地や（準）工業地だから、もともと法的に住環境を守るための制約はないってのがポイント。緩和するのに差し障りはない。

[155: 匿名さん]

>>153-154
準工指定されたのは戦後日本がまだ工場だらけだった頃の話。
都心にも町工場が溢れていたし、国としても産業振興のために工場を誘致する必要があった。
その後1970～1980年代から工場は地方や中国やアジアに移転し、
都心は住宅地とオフィスビルが立つようになったが、用途地域だけが50年前のまま残っている。
しかし実体として準工地域は高層住宅用地となっているし、
国も産業の高度化を背景に、そのような都市づくりに転換している。

こういった背景を踏まえれば、そう簡単に154の言うような
緩和は行われないと考えていいと思いますよ。

[156: 匿名さん]

国が政策転換してるのなら用途地域は見直しされているはず。そしたらここにはタワマン建てられなかったけど。

[157: 匿名さん]

むしろ港区が高さ規制を打ち出しているように、今後は特別区の裁量で景観維持のために規制強化する方向になっていくと思う。

欧米に学べば、厳しい規制が美しい街並みを作り出している。こういった方向性に日本もなっていくと思う。

[158: 匿名さん]

150
坪３３０くらいってここは坪３６５だからキャピタルロスじゃん。。近隣のタワーより絶対的に優位性があるマンションじゃないし。厳しいだろ。

[159: 匿名さん]

国が政策転換したら、ここは既存不適格だよ。神奈川は工業地域にタワマン林立ってなったんで、工業地域でも住宅に限り高さ制限なんて設けるようになった。そうなったら悲惨。資産価値などなくなってしまう。

[160: 匿名さん]

規制強化でも緩和でも、良い目見ないのか。

[161: 匿名さん]

容積率緩和のニュースにはマンションを建て易くするためにって書いてありましたよ。
用途地域の問題ではないのでは。

[162: 匿名さん]

容積率緩和しても住居専用地域とかだと高さ制限や日影規制といったほかの制約で恩恵を得ることはできない。容積率緩和してメリットがあるのは（近隣）商業地域や（準）工業地域のはず。そういう意味では用途地域は関係する話し。

[164: 匿名さん]

容積率緩和の話題は何で出てきたのか逆上ったら
>134さんへのレスで
>149さんが始まりだったのですね。
メリットというよりデメリットですね。

[165: 匿名さん]

アベノミクスを待ってから買う人にとっては容積率緩和はメリットになりうる。

今買ってしまうとデメリット。

[166: 匿名さん]

不動産価格はとっくに値上がりしてるから、時期の話をするなら、今売らなくていつ売るの？ってのが真実。

だからこそここもこんなに値上げしてきたんでしょ。

今ここを見てるのは、私も含めて、高いのは承知だけども家庭や仕事の都合で今買わないといけないし、勤務地の都合等で地域が限定されてしまって、競合もない割高なここを買わないといけない不幸な人たちだけだと思ってましたが。

[167: 匿名さん]

売りどきなのは同意。だから買い時じゃないんだよね。

[168: 匿名さん]

>>165-167
だから緩和じゃなくて付け替えだと。。

売り時？アメリカの不動産指数はリーマンショック後から既に1.5倍になりました。
株は史上最高を更新してますよ。日本はこれからアメリカと同じことをしようとしているのですから、

庶民にマンハッタンのマンションが買えないように、
庶民に山手線内側のマンションは買えない時代が来ますよ。

[169: 匿名さん]

>>156
だからこそ今が最後の買い時です。少なくとも今後数十年では。

[170: 匿名さん]

ネガな書きこみが多いのも人気がある証拠。興味が無い物件のサイトは見ないし、ましてや書き込まないでしょ。
買いたいけど買えない人がたくさんいるんですね。

これほどの立地を安く売る理由もないので 高くてもいいと思う人は買うと思います。
現に1期で300戸近く売れちゃうわけで。

[171: 匿名さん]

買えないなんて人を揶揄するのってどういう立場の人なんだろう。将来のお隣さんなら厄介かも。

まあ、買わないだけど。

[172: 匿名さん]

倍率下げネガだと厄介だね。自分だけよければって人が将来のお隣さん候補。

[173: 匿名さん]

湾岸タワーの中古も高層は坪400とか当たり前。湾岸でもなく新築なのに坪370で買えるここは激安ですね。

[174: 匿名さん]

どこの湾岸タワー中古ですか？
坪400なんてザラには無いですが。

[175: 匿名さん]

パークシティ豊洲の中古価格を見てきました。
坪400万近くで出しているのは51階角部屋の１戸だけ。
しかも３ヵ月近く売れていないみたい。
あとは高層でも坪340万程度。

[176: 匿名さん]

中古の売り出し価格は売主の言い値。それで売れるとは限らない。制約価格で議論しないと。仲介業者に聞けば、相場を教えてもらえるよ。業者のデータベースがあるから。

[177: 匿名さん]

登録してきました。結果抽選になりました。モデルルームも初訪問、こういう場合抽選で排除されるのかもしれませんが三井が建前通りにガチンコ抽選やって当たったらごめんなさいね。

[178: 匿名さん]

分譲だって売主の言い値だよ。成約価格はリストプライスとは限らない。

[179: 匿名さん]

中古の成約価格、都内の場合だいたい平均すると5%程度なので坪単価４００万の成約は３８０万。それに手数料が乗っかりますので３９０万くらい。ここの坪単価３７０は安くはないが法外に高くもない。まあ妥当の範囲内。

[180: 匿名さん]

西口住友なんて最上階とは言え坪550だよ
370 400位で…

[181: 匿名さん]

東五反田のプラウドタワーが20階前後で坪400で出てるね。

[182: 匿名さん]

麻布十番のタワーは30階で坪700近い。

[183: 匿名さん]

だから、ここはブランドがない大崎なんだから。勘違いしないでね。

[184: 匿名さん]

179
計算が逆でしょう。
坪４００万の成約が３８０万。それから手数料を引かれて３６８万くらいの価値。

[185: 匿名さん]

谷底低地で頻繁に床上浸水する大崎を他と同じ価格だと思ってなめてもらっては困る。他の土地とは違うんです。

[186: 匿名さん]

こんなお買い得マンションがあったとは。

[187: 匿名さん]

>>184

買い手目線の値段です。だって高いか安いかって新築買うか、中古にするかでしょ？

[188: 匿名さん]

大崎はブランドになっちゃったね。残念！

[189: 匿名さん]

187
売り手目線の値段です。だって湾岸の中古なんて買わないでしょ？
売り手の手取りが現実の物件価値です。

[190: 匿名さん]

ここを抽選で落ちて、即中古に出されてたら坪400出してでもほしいと思う人がいると思ってるのか？？

[192: 匿名さん]

もうどんどんマンション価格が上がっちゃって焦るのもわかりますけどこの程度で高値掴みとかビビってるなら、もう諦めて江東区を買うか、それとも一生賃貸の覚悟をした方がいいですね。

[194: 匿名さん]

豊洲の方がいいんじゃない。子育てなら。抽選はずれたら豊洲がいいいよ。安いしここより仕様がいい物件たくさんあるし。見栄だけすてればいいだけよ。

[195: 匿名さん]

ここを検討してる時点で見栄はあまり気にしてないと思いますが？
うちも初めは大崎だからという理由で見向きもしなかったが、他が高かったり駅から遠かったりで消去法的にここにたどり着いた。

[196: 匿名さん]

ここはある限られた部屋だけに倍率がついているんじゃない？　７０iとか。月島CPGはどこも結構倍率ついて異様に盛り上がっていたがここは、まあ、１倍が多いのかな。東はずれたら他の方角よくないんで他物件にいきますが、明日は楽しみですね。

[197: 匿名さん]

地盤は大事。
ここの地盤分類は台地2であり、良好な地盤。
区全域が軟弱地盤の沖積低地である江東区は検討に値しない。

[198: 匿名さん]

地盤がいいのは確かに強みだね。

[199: 匿名さん]

70Iは先週末時点でほとんど申し込み入ってるから抽選になるのは確実。

[200: 匿名さん]

ここのリスクは治水だけど。

[201: 匿名さん]

古川沿いで治水リスクのある麻布十番が坪700という現実。

[202: 匿名]

大崎は人生の勝利ですか？

[203: 匿名さん]

パークコート麻布十番ですね。確かにそうですね。ちなみに80平米くらすの東向きもビッシリ申し込み入っていたと思います。永久眺望というメリット以外に、夜の景色も結構綺麗な感じなので人気も頷けます。当選しないかな。

[204: 匿名さん]

あそこは大崎みたいに頻繁に床上浸水はしないからね。

[207: 匿名さん]

御殿山小学校は医者の姉弟が多いね。一グラス２５人くらいだけど5人くらいは医者。勤務医なのかな？お母さんが医者ってのも複数いる。

[208: 匿名さん]

グランスカイの時は水害ネタ出ると本気で心配していた検討者いたけど、ここは見事にスルーされてるね。反論すらないのがワロタ。ネガさんもっともっと工夫しないと！

[209: 匿名さん]

検討者不在ってこと。デベのさくらと、ライバルデベのネガの応酬。

[210: 匿名さん]

東京タワービューを狙うなら、ここの場合、北向きよりも日差しもある東向きの中住戸がよいと思っています。先ほど東の夜景が良いとありましたが、やはり夜景といえば東京タワーでしょう。スカイツリーよりも価値があると思います。

[211: 匿名さん]

公式の実績だされたら反論のしようがないでしょ。
買うなら水害は我慢するしかないってこと。みんなで仲良くてるてる坊主でも作りましょうよ。

[212: 匿名さん]

この物件は1LDKでもキャピタルゲイン狙えますか？

[213: 匿名さん]

自分で判断できない人が投資に手を染めたら痛い目にあうだけ。

[214: 匿名さん]

東からだとかなり斜めにしか見えないのでは？
リビングから座って東京タワー見られるのは角部屋だけでは？

[215: 匿名さん]

イケるなきっと

[216: 匿名さん]

えっ？東の中住戸から東京タワー見えるの？

[217: 匿名さん]

ベランダから身を乗り出せば見えるよ

[218: 匿名さん]

ゲートシティとニューシティの間のベデストリアンデッキからもタワー見えるよね。

[219: 匿名さん]

東中住戸から見えますよ。Googleマップで確認済みです。

[220: 匿名さん]

レジデンス三田できたら見えなくなるよ

[221: 匿名さん]

googleマップにそんな機能ないでしょ。

[222: 匿名さん]

マップと、バルコニー及び隣戸との境板がある室内
からの眺望とは違うと思いますが？

[223: 匿名さん]

モデルルームのシュミレーションでは見れなかったけど。。

[224: 匿名さん]

シミュレーションは立ち位置限定でのものです。営業の方に聞いても見えると断言してました。ただ、リビングに座って見えるかと問うたわけでないので、ベランダから見えるといったのかもしれませんが。

[225: 匿名さん]

東向きなら下層階からで東京タワー見れますか？

[226: 匿名さん]

御殿山小学校の屋上からだと見えない

[227: 匿名さん]

１５階からなら見えますかね？

[228: 匿名さん]

ここはやはり東の眺望だけか

[229: 匿名さん]

西の最上階近くなら悪くないのでは。

[230: 匿名さん]

北も都心ビューは最高だと思うよ。

[231: 匿名さん]

相手にされない南…

[232: 匿名さん]

南は楽しさより、気持ち良さでしょう。

[233: 匿名さん]

湾岸で、バルコニーから東京タワーが見える中古タワーを転売した経験があるけど、
内覧客からは「バルコニーからかあ」としか言ってもらえませんでした。

[234: 匿名さん]

タワーみたければ、湾岸買いなよ。

[235: 匿名さん]

湾岸？なんで？

三田とか白金台とか芝公園とかのほうがでかく見えるでしょ？

[236: 匿名さん]

三田買う人、このスレなんかこないっしょ

[237: 匿名さん]

サンウッドの三田はここより安い

[238: 匿名さん]

レジデンス三田買う人はサンウッドは対象外。ここもね。客層がちがうよ

[239: 匿名さん]

大崎以外で比べても意味なし。

[240: 購入検討中さん]

前、失礼します。伏見の地主です。
ちょいとご教授願いたいのですが、
東京都内に土地勘のある方で
世帯年収一千万程度の方から見て、
大崎、五反田、品川の三者の位置づけ
としては、どういう順序に
なりますでしょうか？やはり品川が
優位、次点大崎、ペケ五反田
なのでしょうか？

[241: 匿名]

山手線内か外かでも違うけど。品川大崎五反田の順じゃない？

[242: 銀行関係者さん]

＞240さん
その認識で結構です。

[243: 購入検討中さん]

頭下がります。素晴らしく
参考になりました。
不動産屋は買おうしてるとこが
常に一番ですよ言うので、部外者の
心情として信じて良いのか困ります。
東京では地歴とかは関係ないですね。
どなたも地方買う時は地歴は
十分調べてください。一見、
立地がよくて高級マンションでも
バカとチョンしか住まない地区
で買ったら小馬鹿にされますから。

[244: 匿名さん]

タワマン同士なら大崎の方が上。

[245: 匿名さん]

グランスカイ屋上から東京湾花火が見えるようです。ここも期待大ですね。

[246: 匿名さん]

花火、これも東向きオッケーな感じですかね。

[247: 匿名さん]

北側の部屋なら東京タワーも見えます。