ガーデンヒルズ甲子園口はいかがでしょうか？

[匿名はん]

優先案内会の案内が届きました。
予算の欄は一番下が〜3500万となっているので、
なかなか高そうな雰囲気もあります。
どうでしょう？

所在地：兵庫県西宮市熊野町13番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本）「甲子園口」駅から徒歩7分

[2: 匿名はん]

http://www.gardenhills194.com/

リッチな感じですね。どれくらいの価格帯が中心なのでしょう。
西宮市で高級感があるのは、夙川や苦楽園ですけど、実質、サラリーマン世帯が快適に暮らすには、
こちらの方が利便性は優れているように思います。

[3: 匿名はん]

この間２号線沿いのグランスイート甲子園口のＭＲに行ってきました。
武庫川が見えるしガーデンヒルズより眺望は良さげ。
でも駅から徒歩11分と2号線が気になります。
ちなみに87㎡の東南角の上層階で４２００万でした。
そこの営業さん曰く、ガーデンヒルズはもっと高い価格設定で来るだろうと・・・。
（駅に近いし当然そうなるかと思いますが）

グランスイートは南側だし、あんまり参考になってないですかね。
私も早く価格帯が知りたいです。とりあえず案内会予約しましたがどうなんでしょうね〜？？？

[4: 匿名はん]

このマンションの東（松並町）にJR西日本が同規模のマンション、
南（甲子園口北町）にはアーバンコーポレーションが50ヶ程度の
少しハイグレードのマンションを予定しています。
それぞれ、特徴があるのでよく吟味されては如何でしょうか？

[5: 匿名はん]

松並町のほうが公立の場合
学校環境はいいかもしれませんよ。
私立に行く、お金持ちが多いから関係ないかな。

[6: 匿名はん]

校区で選ぶなら阪神甲子園北側の鳴尾北、学文エリアでしょう。
（このあたりはなかなかマンションがでなく高いですが）。
甲子園口北側は校区の問題上、同和教育がうるさい。

[7: 匿名はん]

まだ現地は確認してないですが、
北側にかかる高速道路は環境面で何か影響ありそうですか？

[8: 匿名はん]

現地に行きました。北側にマンションが建っているので影響はないように思います。
どちらかといえば東側の方が気になります。そんなに大きい道路ではありませんが、
ひっきりなしに車が通っていました。せっかく公園があっていいのにね。

[9: 匿名はん]

あの道は交通量はすごいですよ。
歩行者のための道路も狭いので、夜はとても危ないです。
街灯が少ないイメージもあります。
何だかあの辺りは昔から暗いんですよね〜〜〜。

[10: 匿名はん]

確かに東側の道は交通量が多くて狭いですね。
西宮市に溝蓋つけてくださいと頼んだら
名神までですが、付けてくれました。
なかなか西宮市はやってくれます。

住友不動産に歩道はつきますよね？と聞いて見てください。

私は危ないので駅まで行くのも裏道を通ります。
JR南と比べれば、環境は抜群ですよ。利便性も抜群。
甲子園口駅もエレベーターができるしお勧めです。

[11: 匿名はん]

東側の道の交通量もすごいですが、北側マンションのあたり
路駐がすごいですね。ただでさえ道狭いのに。

無法地帯っぽいのですが、警察もなにか強く言えない理由があるのかなぁ

[12: 匿名はん]

>11
どんどん言えばいいんじゃないかな。
あの辺のマンションは古くて駐車場がないか
所得が低いのかもね。
車庫法違反だよね。

兵庫県警はしょうもない踏み切りや信号のないとこの交差点の影で
一旦停止ばかり捕まえてる。

[13: 匿名はん]

購入検討者です。やっぱり価格帯が気になります。坪単価はどのくらいになるのでしょうか?
南隣のジェイグランはどのくらいだったのでしょうか？
底地は三井住友銀行だったし、販売も同グループだから土地の取得価格は安く済んでるのでしょうか？
HPを見るととても一般サラリーマンが購入できるものではない気がします・・・・。
共有スペースも豪華で管理費が高くつきそうな・・・。

[14: 匿名はん]

>13
南のジェイグランでは最高価格でも5030万円でしたから
。本物件もそんなに高額になるとは思えません。
住友ですから相場よりは高めでしょうが、東に建設中に
ジェイグラン-2との競争なので無茶は出来ないでしょう。

[15: 匿名はん]

ここのマンションギャラリー駐車場無いし
車はどこに停めるのだろう？

[16: 匿子さん]

敷地の南東は松の緑が爽やかでしょうね。
目白ガーデンヒルズの学習院の緑に面した部屋のような住戸になるのかしら？
すてき！でも高そうで我が家にはご縁はなさそうですが・・。

[17: 匿名はん]

>14
情報ありがとうございます。

ジェイグランの５０３０万円の物件の面積はどのくらいだったのですか？
それと、東に建設中のジェイグラン２についてお聞きしたいのですが、この物件の完成時期はいつですか？
質問だらけで申し訳ございません。
今すぐ購入するわけではないのですが、将来的に購入するとすれば、この地区がとても気にいっています。
参考情報でいただきたいのです。

[18: 匿名はん]

>17
確か90ｍ２程度と記憶しています。ジェイグラン２は来年の10月頃
完成のようです。まだ建築確認は下りていないかもしれません。

[19: 匿名はん]

＞１８
ありがとうございました。ということは坪180万円程度ですか・・・。
それでは、このガーデンヒルズは少なくともそれ以上の坪単価になるのでしょうか？
けっこうしますね。

[20: 匿名はん]

うわさによると土地の取得にかなりお金がかかったらしいです。
だから結構な値段になるかも・・・
駐車違反は時々取り締まっているみたいですよ・・・
友人があのあたりのマンションに住んでいますが、住んでいる方々の車ではないみたいですよ
お客様用駐車場がないか、アベックなどなどみたいです。
＞１２さん
私が住んでいるわけではないのですが、発言に少しいやな気持ちになりました

[21: 匿名はん]

昨年竣工の三井不動産パークホームズ甲子園浦風町で坪180万程度でした。
大阪市内〜阪神間は土地の仕入れ額がこのところ急上昇しています。
住友もからんでるし、この物件は坪220万はいくのではと予想しています。
ただし、仕様は良いでしょうね。
ガーデンヒルズ千里中央は、週刊誌のランク付けで関西Ｎｏ．１の評価を得ていました。
が、価格が高く、結局竣工後も売れ残っていましたが。
（住友は竣工後ですら値引き販売しませんので）

[22: 匿名はん]

住友は竣工前に全部売れたら、担当が安売りしすぎた責任をとらされるって
不動産やってる友人に聞きましたよ。
それにしても、甲子園口ってお屋敷が立ち並んでたり環境よさそうですね。

[23: 匿名はん]

＞２１
甲子園口北町で建設中のウォームスヴィル甲子園口北町（3月末竣工）
でも5000万円ー80m２（坪206万円）の部屋が売れ残っています。
弱小デベロッパーとはいえ環境的にはこちらの方が良いし、今回は
三井とのジョイントですからさすがに坪220万はいくらなんでも。。

この近辺ではアーバンビュー甲子園口北町がそれぐらいの価格
だと想定しています。

[24: 匿名はん]

>21
確かに西宮市の新築マンションの平均坪単価からすれば、人気地区とはいえ確かに高額すぎる気がします。
最近の地価上昇傾向も確かにありますがいくらなんでも坪220万円では200室近い物件の販売は難しいのでは。
この地区ではＪＲ，ＮＴＴ，金融機関等の寮もたくさんあり、今後、そういった施設の売却による競合も予想されるから、竣工前に完売するだけの販売実績と企画力が必要なのでは？
高額物件を竣工後まで売れ残すことは企画力（市場調査不足）自体が問われるところ。いくら大手でも・・・。
販売価格も気になりますが、ランニングコストも気になるところ。
コミュニティースペース等共用スペース、ガーデンの草花等確かに高い魅力がありますが、その維持管理費は・・・。

[25: 匿名はん]

このマンションって、ペット可なんですよね。私はちょっと犬や猫が苦手なんですが、
いまどきのマンションは、みんなペット可が当たり前なんでしょうか？
　やはり、皆さんはペットを飼いたいと思われているのですか？　　　

[26: 匿名はん]

逆梁じゃないんですね。
高級な仕様とはいえないかもしれないですね。
コストダウンかな。
でも販売価格は高いんだろうな。
周りの物件即完ばかりですから。
野村の7000万からの建売も即完でしたよね。

[27: 匿名はん]

私も他の新築の物件の申し込み間際だったので、電話して９５平米くらいで
どのくらいなのか電話しました。
でも教えてはいただけませんでした。
なので結局、うちは違う新築マンションに決めました！
場所がいいので、もっと早く検討できるくらいに色んなものが公開されていたらなぁ。と残念です。

そうそう松並町の野村不動産のマンション（熊野神社のすぐ東側）ですが
入居して間もなく１階の部屋がすぐに売りにでたそうです。
暗くて住めるような感じではなかったそうです。でも売り出してすぐに売れたそうですよ。
（不動産屋さんの話しです）
場所がいいと、明るいとか暗いとかは二の次と考えられる方もいらっしゃるでしょうね。

しかしこの辺り、ちょっと暗いかなぁ。というのが気になります。
ホント昔からあまり明るい場所ではなかったので。街灯をもっと増やしてくれてもいいのになぁ。
夜東側の道を運転するのも怖いです。

[28: 匿名はん]

>26
「逆梁じゃないんですね」　すごい情報ですね。もうそんなことまでわかってるんですか？

[29: 匿名はん]

近くに住んでいる者ではないので教えて下さい。
街頭がなくて暗いというのは、マンション周辺のみですか？
駅までの道はどうなのででょう？

[30: 匿名はん]

>２０さん
周辺の情報ありがとうございます。

近くに住んでいない人が、車を駐車しにくるのはちょっと問題ですね。
些細なことかもしれませんが、路駐のことや街灯の数も改善していけば
ガーデンヒルズにとってもいいことだと思うのですが

[31: 匿名はん]

>28さん

優先案内会は今週末からですね。
でも、物件ＨＰのイラストとかを見れば、想像できなくはないですよ。
逆梁だと、ベランダの外側の壁に梁を通すから分厚くなりますけど、
「植栽計画」や「ファサード」のページのイラストを見れば、ベランダに梁が通ってないのは明らかです。

[32: 匿名はん]

南側にジェイグランがありますが、日当たりはどうなんでしょうかね？

[33: 匿名はん]

>31さん

ありがとうございました。勉強になります。

これから、本を買いにいって勉強します。　また教えてくださいね。

[34: 匿名はん]

案内会に行った皆さん、
どれくらいの価格帯なのか教えてもらえてたら、
教えてください。
やっぱりめちゃ高ですか？

[35: 匿名はん]

>28
間取り見ればすぐにわかりますよ。
サッシの横に柱があるのでサッシの上を梁が通ります。
そうなるとサッシが、必然的に低くなって少し開放感がなくなります。
高級と呼ばれるマンションは逆梁がほとんどですね。
階高が高ければいいですけどね。

[36: 匿名はん]

カタログも概要も見てないから、この物件は分からないけど、最近は偏平梁（デベによっては
フラットビーム工法とかよぶ）というのもあって、それなら、従来工法、逆梁とも違って、最新工法です。
メリットは梁が部屋にでなくて、なおかつベランダが明るい。
以前検討していたマンション（竹中）がこの工法でした。ここがどうかは、調べてみて下さい。

[37: 匿名はん]

35さん36さん
ありがとうございます。　本当に勉強になります。
過去に住んだ賃貸マンションでは、ずいぶんと梁に悩まされました。
家具の置き方ひとつにしても、苦労しますし・・・。狭く感じますよね。

[38: 匿名はん]

>34さん

今日行ってきました。坪単価１９０万でした。一部の価格しか出してくれませんでしたが、
南向きはかなり高かったです。共用スペースの豪華さの割りに駐車場がすべて３段の機械式と
いうのが気になりました。

[39: うさぎさん]

私も今日行ってきました。駐車場が機械式というのは私も、気になりました。
あと、西館だと、ドアツウドアで、駅から徒歩7分にはなりませんね。夜は暗いだろうなとも思いました。
近くにできる、アーバンコーポレーションの物件も見たいなと考えています。

[40: 匿名はん]

３４です。
なるほど、じゃあ９０平米で5000万あたりということですね。
ジェイグラン甲子園口と同程度かなというところです。

[41: 匿名ちゃん]

内装は、かなり高級感ありましたよ。フローリングも幅広を使い、部屋ドアの枠も太いのを使い高級感ありま
した。後、食器洗い機も標準でありました。ただ、2重床ではなかったのが気になります。かなり高級物件なの
で、何故と思ったのですが・・。後、ハイサッシじゃなかったし・・。でも価格は強気に設定してましたね。
後、駅につながる道路は結構、狭い割りに飛ばす車が多く、路上駐車している車が多かったので、雨の日とか
結構あぶないかも。水しぶきとんじゃうかもね。

[42: 匿名はん]

２重床は、かえって騒音の元になると聞きました。
価格、やはり高いんですね。
電話した時にもかなり強気な感じの返事しかなかったので予想はしていましたが。

[43: 匿名はん]

でも、住友も三井も高額物件は二重床らしいよ。
かなり強気ですよね。いい場所ですもんね。高級感もあるし

[44: 匿名はん]

>34さん
南向き４階の８１平米で４９００万だったと思います。
同じ南向きでも神社寄りの方を高く設定してました。
やっぱりバルコニーから緑が見える方が人気なんでしょうね。

>41さん
食洗器はオプションと説明されました。あれ？ちがうのかな？
私も二重床でないのが気になりました。太鼓現象で余計騒音になるという話は聞いたことありますが
実際、床も天井も二重の野村物件に住んでいる友人が騒音はほとんどないと言っていました。
二重床と言ってもフローリングとスラブの高さが１５０ミリ以上ないと意味ないみたいです。
でも窓の二重ガラスはいいですね。結露が少なくて。

それにしてもほんと強気の価格ですよね。
ジェイグラン松並町が同じ価格帯なら、間違いなくガーデンヒルズを買いますが・・・
どうなるのかな。

[45: 匿名はん]

西側の部屋は、東と南に比べて視界はいいのですが、部屋が７３平米台がほとんどで、
もっと、広さにバリエーションがあればよかったのに・・。
南は、神社とマンションが邪魔し、東は、松の木が寂しげだし・・。
ジェイグランが気になるところですね。
>44さん

食洗機は、標準でついているようですよ。
ＭＲについていたのは、オプションの食洗機でミスト機能がついているタイプで、
標準はミスト機能がないものです。。。と説明受けましたよ。

[46: 匿名はん]

二重床は太鼓現象で・・・と私も聞きます。
でもようは、住んでらっしゃる方々にもよるのではないでしょうか。
私の住んでるマンションは水まわりだけ二重床になっていてメンテナンスが楽になっているようです。
住んでても、とーっても静かですよ。直床でも気になりません。
でもやはりリフォームするにしても、階高が高い方がいいみたいですね。

[47: 匿名はん]

>45さん
ミスト機能付きがオプションになるんですね。ありがとうございます。
ちなみに１２万くらいと言ってました。

[48: 匿名はん]

34です。
>南向き４階の８１平米で４９００万だったと思います。

げ！まじですか？高すぎやなあ。
早々に、見送り決定とさせてもらいますよ。

[49: 匿名はん]

現在、野村の2重床に住んでいますが、まったく音が聞こえません。
以前の賃貸はスラブは200あって騒音防止のフローリングなのに
もろに音が筒抜けでした。住んでる人にもよるでしょうけど。
2重床の効果は大きいでしょうね。

この辺、土地も高いから、値段的にはかなり強気で高いでしょうね。
なかでも環境的にはかなりいいところですからね。
もうこんなまとまった土地ないしね。

[50: 匿名はん]

この土地とこの内容からすれば、
妥当な価格じゃないでしょうか、
他の物件で、この環境と規模とで探したら、
ないと思いますよ。