東京サウスゲート計画＜9＞

[あざらし住民]

東京サウスゲート計画とは─────？
港南・芝浦・高輪地区を東京の南玄関とする計画です。

【良く読むべき基本情報】
対象区域（PDF注意）：http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/topi045_1.pdf
現計画：「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン」
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/shinagawa/

はじめに対象となる３つのトリガー地区
・　田町車両センター　→　仮)泉岳寺新駅＋周辺再開発　┐水陸交通結節
・　芝浦水再生センター　→　エコ利用＋上部＆周辺整備 ┘
・　品川駅高輪口　→　15号線拡幅＋ペデストリアンデッキ

品川・田町駅の周辺地区が、もっと水と緑が溢れる街になり、
山手線新駅や水上交通拠点、親水公園などが出来る．．．予定です。

関連情報は>>1-5あたり

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177056/

[661: 匿名さん]

カタカナ好きな、変な人。
カジノで国内のITが発展するとかイミフな事書いてたのは取り下げたみたい。削除されてる。

[662: 匿名さん]

どれ？オタク説を書いてたレスくらいしか削除は見付からないが。

[663: 匿名さん]

1戸/200戸
斬新な発想ですね。
恐らく日本にあるマンションの殆どが該当しますね。
一般の方に公開していない物件もあるんですよ。
B2BやC2Bもありますし。

都心部は永住ではなく投資購入者がいるのはご存知でしょうか。

問題は販売個数ではない。
成約価格が指標では？

[664: 匿名さん]

人気のところは、賃貸はあれど、中古はあっという間に売れるんだけどねぇ。知ってるくせに。

港南が、2090戸のうち60戸も中古と賃貸が出て2.8％だから、焦ってる？
しかも、中古35で賃貸25だから、中古の方が多い(汗)

[665: 匿名さん]

3.11で急に売りが出てしまった事実は、やはり埋立地の天災リスクに危機感を抱いた人々が、
安くてもいいから速攻で売り払って、高輪以北の高台に移転したのでしょう。お金ある組が。
中古売出中が0.5％以下はそれは最高でしょうが、せめて１％以内の物件を次は選びたいものです。

[666: 匿名さん]

中古売り出し率なんか築年数が経つほど上がるものでしょ。

[667: 匿名]

[日本経済新聞]：東京、世界の金融拠点に　舛添知事「特区」提案に意欲 http://t.co/XQHJMPrC0t 東京都の舛添要一知事は11日の定例記者会見で、政府が新設する国家戦略特区を利用して東京を世界の金融センターに育て上げる意向を示した。「思い切った規制緩和をやって、株でも何で…

[668: 匿名さん]

それにしても、築２９年もの古い昭和の広尾ガーデンヒルズでさえ、中古の売出は1.7％だよ？
中古21戸／全1,181戸＝1.7％
港南は、それとほぼ同じ値です・・・・・

[669: 匿名さん]

品川Vタワーは何戸分譲されたか知らないけど、中古は今２戸しかない。

[670: 匿名さん]

港南は、と、品川Vタワーは、とは違うわけね。

[671: 匿名さん]

同じ港南でも駅直結と駅歩15分は大違い

[672: 匿名さん]

言葉って面白いね。

徒歩６分でも駅直結というと近そうに聞こえる。
徒歩１３分でも１５分とウソを付くと遠そうに聞こえる。

[673: 匿名さん]

この辺りはビルはたくさんあるけど、賑わいのある商業施設が欲しいよね。
新駅辺りにいい施設出来ないかな？
そうなれば、価値は上がるし住んでて楽しいな。

[674: 匿名さん]

>>673
サウスゲートのコンセプトはワンストップだから
いま足りてないショッピングなどは充実する


──ことになってるけどね、いちおう、プラン上では、ね

[675: 匿名さん]

674さん、そのプランはどんな内容かご存知ですか？
もちろん、詳細はわからないでしょうが
､わかる範囲で教えてください。

[676: 匿名]

けどサウスゲートに都営団地はやはり勘弁だ。
高層界隈には同レベルな形をとってほしい。六本木や西麻布の低層雑居とか、昭和バブル期の輝きかりしの残像だけで、パッ初見しただけなら、港区の高級地帯も単なるオンボロ低層雑居ばかり。だから六本木ヒルズやミッドタウンや、泉ガーデンや全日空ホテルとかが価値を辛うじて牽引してるところ。そんなとこでの旧IBM跡地の再開発決定は吉報だった。港区品川区の湾岸開発計画は、そこらへん将来的なビジョンも含めて整備してくれたらありがたい。

【一部テキストを削除致しました。H26.4.12　管理担当】

[677: 匿名さん]

何でそこに、品川区が入るの？品川区はサウスゲートに関係ないでしょ。
どこかのタワーはすぐ近くが品川区の天王洲で、
どこかのタワーは敷地の一部が品川区ではあるけど。

[678: 匿名さん]

サウスゲートはただの業務ビルと飲食だけでしょ。

[683: 匿名]

>681 >682 もはやスレ趣旨の逸脱で、たんなる誹謗中傷だろそれ。議論にならん

ここは、サウスゲート開発に関する情報や恩恵や期待や懸念を語り合う板でしょう

[684: 匿名]

港区 品川区 中央区の既存の横綱ベイエリアも、江東区の新興ベイエリアも交通機関の再整備が開発の成功を左右するでしょう。 路線き駅の延伸や増設など、早く知りたいところですね。

[685: 匿名さん]

>>675
普通にサウスゲートの資料に書いてある
ただし「千客万来」の機能として誘導されるので
居住者向けじゃなくビジネスや観光で訪れる人向け

もちろん具体的に何が来るかは全く決まっていない
以前のスレでは都道府県のアンテナショップが集合してたら楽しいね
とか妄想されていたけれども

[686: 匿名さん]

アンテナショップいいねしましたｗ
有楽町はよく行きますが
あれのもう少し綺麗な感じになればすごくいいですね。
海外の方のうけもいいと思います。
685さん是非計画に組み込んでくださいｗ

[687: 匿名さん]

サウスゲートの資料って業務機能の集積としか書いてなかったと思うけど。何をみたの？

[688: 匿名さん]

車輌基地の中にある土の山が大きくなっているような気がしますがあの土はなんなんでしょう
外から持ってきたものなのか工事で出た土なのかもよくわかりません、なにか作業をやってるらしいということだけはわかりますけども

[689: 匿名さん]

位置とタイミングから新・高輪橋架道橋の工事かなと思ってますよ
今度のはトラックが通れる双方向道路なので
出てくる土も多いのだろう、と

以上あくまで推測

[690: 匿名さん]

2027年完成の渋谷再開発はJRの正式発表でたね。先を越されちゃったね。

[691: 匿名さん]

う～ん、渋谷が先ですか。
新駅は来年発表と思ってましたが。
もう2020年に新駅開業は難しいかな。
なんかガッカリです｡

[692: 匿名さん]

東京都や港区が金出すって言わない限りＪＲの発表はあり得ない

[693: 匿名さん]

東京都がお金を出すのが筋でしょう。
JRが出すわけがない。まあ少しは出すでしょうけど。
東京都は早く折れてほしい。

なんか再開発はオリンピックの後になりそうですね。
それまでは、広大な更地が広がっていそう。

[694: 匿名さん]

新高輪橋架道橋に関してなんですが、線路前の高いビルがあると工事出来ないですよね。
地権者と話し合いは済んでるんでるんでしょうか。

[695: 匿名さん]

新駅も2027の可能性ありますかね？

[696: 匿名さん]

>>693

地元要望により作られる駅を請願駅という。
この場合駅の建設費用よ大半は地元自治体の負担（税金）によりまかなわれる。

だが山手線新駅は地元要望で作られるというわけでもないし、新駅を作ることで最大の利益を得るのは広大な車両基地の土地を所有するＪＲ東日本なので税を使う大義が薄い。なので折れるべきはＪＲだと思うが費用負担の割合を正当化するロジックを作るのが大変だ。

品川駅東西自由通路作るのだって費用負担で大もめだった。

[697: 匿名さん]

ＪＲが折れるべきと書いたが、表向きはＪＲは新駅を作るなんてことは一度も言っていない。
そもそも新駅なんてＪＲの計画にないのだから折れるもクソもない。もし駅のご希望があれば請願駅として作りますよ。その代わり建設費は負担してねというのがスタンスではないし企業の姿勢としては正しい。

[698: 匿名さん]

落とし所としては車両基地の容積率を大幅緩和する見返りに駅作れとか、東京駅でやったように容積率の移転（東京駅の余剰容積率を丸ビルに移転）スキームを使うとかいろいろ手はある。

東京都としては税は使わず規制緩和で余剰床を生み出し、民間ベースの売買において駅建設費用の原資を生み出すとかそんな感じではないかな？

民間ベースだから景気に左右されるしオリンピックとの関係も深い。

[699: 匿名さん]

新駅ができても山手線、京浜東北線の旅客が大幅に増加するとは考えにくいので、新駅建設は運賃収入の拡大にさほど貢献するわけではない。

なので山手線新駅は鉄道屋としてというより不動産屋としての発想になる。

すなわち資産である車両基地跡地をどう活用するか。
昔なら不要な土地は基本売却し、旧国鉄の債務返済に当てたが、今ならいかに高く売るか、もしくはいかに高く貸すかという話になり、車両基地跡地の不動産価値を上げるにはどうしたら良いかという発想になる。

品川駅前と東京駅前のオフィスでは賃料単価が倍くらい違うから、新駅跡地がどこまで東京駅の坪単価に近づけるかが焦点となる。

[700: 匿名さん]

何をいいたいかといえば駅を作ることは経済合理性があるけど、時期、規模、コンセプトにおいて非常にブレ幅が大きいと言わざるを得ない。

だから新駅近辺にすでに不動産をお持ちの方は、過剰な期待はせずに楽しみにしてれば良いし、これから買おうという人はすでに開発折り込み済みの価格になっているが、実際不確実な将来性にどこまでコミットできるかがポイントでしょう。

私の感覚は投資目的ならは買い、だけど実需ならは支払った価格に対してすぐにメリット得られるわけでもないので、将来性は考慮せず現状の環境と価格に満足した場合のみ買い。という感じだ。

[701: 匿名さん]

１０年後も落としどころを探ってそうですね。
もう新駅はやめにして、どういったコンセプトでまちづくりを行うか事業体どうし話し合い、詰めていってほしい。
聞こえてくるのは、東京都の勇ましい発言ばかり。

東京都の構想は、基地跡再開発によるJRの利益を最大化するものではないのなら、営利企業であるJRは利益を最大化しようとするのは当然で、東京都の構想に協力してもらうには、JRにとって相応のインンセンティブが必要と思います。

容積率緩和は確かにとてもいい考えだと思います。

[702: 匿名さん]

容積率を緩和しても、羽田との絡みの高さ制限や
風の道を確保との絡みもあるのでは？

[703: 匿名さん]

この辺りは航空法で言うところの空港周辺ではないんではないでしょうか。

風の道は北寄りの一部に確保する構想のようです。

[704: 匿名さん]

容積率緩和された場合、必ずしも上に伸ばすとは限りません。特にオフィスの場合は高さよりワンフロアの面積が大きいことが望まれます。

高さは羽田を中心とした逆円錐に入らないよう高さ制限があります。よって品川駅周辺ビルよりは高く、浜松町よりは低くって感じですね。

[705: 匿名さん]

容積率緩和は、全くもってここでは不要でしょ。もともと敷地が広くレイアウトできるんだから。
高さじゃなく、おもいっきりデブビルにできるから？
広場も作らず、道路に接するまでめいっぱい建築物を建てたって、景観は悪いし、街のデザイン失格。

[706: 匿名さん]

容積率緩和が不要？車両基地の容積率は４００%だよ。
例えば品川駅東口の高層ビル街は容積率７００%。
汐留も７００から８００%と倍近い。
大規模オフィスにするのだから容積率緩和は必須でしょ。

[707: 匿名さん]

車両基地の基地部分も一団の土地として開発するなら
むしろ容積なんて余りそうなくらいかと思う

新駅が出来るのは間違いない
日本電設の発表資料に完成予定で載っちゃったし

費用負担はJRと東京都が負担すべき
なぜなら西はJRの敷地、東は東京都の敷地だから

このへんはそう動かないだろうからループはもう勘弁して

[708: 匿名さん]

ちなみに東京都は新駅メリットを
相場より高いシーズンテラス敷地の定借賃料として既に貰ってる

もちろん入札側のNTT都市開発も知ってたんだろう
──もしかしたらリニア駅のことも
NTT村に「となり掘るかも」とJR東海から打診があったとか、で

[709: 匿名さん]

容積率が余るってどういう意味？
公園とかならともかく港区の事業用土地で容積率余らせるとかあり得ない。東京ミッドタウンだってあんな広場がありながら容積率６７０%を使い切っている。

[710: 匿名さん]

まあだけど汐留みたいに街区を区切って分譲してデザインバラバラの高層ビル建てるとか勘弁して欲しいね。
東京駅はクラッシックだから思いっきりモダンにして駅と街並みもすべてデザイン統一してもらいたい。

たなると近隣は浮いちゃうね。