幕張アクアテラスってどうですか？その7

[匿名さん]

幕張アクアテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-1（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩20分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩1分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.04平米～106.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：新日鉄興和不動産
売主：鹿島建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352753/


[スムログ 関連記事]
幕張アクアテラス　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/1137

[101: 匿名さん]

下層階がリノベーションして3490で出ていました。
その費用を差し引いても3000切ってないんじゃないですかね。

折角のリノベーションなのだから、本体値切って
自分で設計、発注した方がいいと思う。
中古のリノベーションと違って、水回りや床はやらなくていいから、
その分の価格は抑えられる。雑誌見ながら、好きなタイプの部屋にできる
のは、安価になったアクアの特権。

[102: 匿名さん]

ベランダの奥行きは＜天井高―20cm～30cm、それ以上に「広い」なると逆に日照が部屋の中に入り難く、部屋が暗く・寒く感じる。日本のマンションの標準天井高は2m40cmなので、ベランダの奥行きは2m～2m20cmのは限界。アクアは3m以上の天井高が無いのにベランダの奥行きは3ｍ。部屋の中に寒くない？

[103: 匿名さん]

今後、万が一購入したアクアを手放す時に中古価値も考えるべきでは？購入価格はグリーナより大分安い、中古価値もグリーナより安い可能性が高い。（94さん、中古で売る時もランニングコスト分を値段に反映しなければならない）

[104: 購入検討中さん]

ここにきて19番街の中古が数件出てきましたね。でも元が高かったせいか価格設定が強気な感じです。
これなら経過年数が一緒で未入居のアクアのほうがいいかも。
でもここの掲示板の荒れ具合が気になります。。。

[105: 匿名さん]

>103
中古価格は問題ですね。
昨年10月に14階105m2角部屋が4300万で売れたのが、
一年間たって、同様の部屋が3400万で商談中です。
一年で中古価格が20%以上下落しています。
駅からの距離と転借を考えると、坪100万が妥当な線でしょう。
誰かが行っていたように、3000万くらいになったら、買いかもしれません。

[107: 匿名さん]

102
寒くないです。
冬は日差し入るし、夏は入らない。
二重ガラスで保温も良いです。
ベランダ奥行あるので、雨が吹き込まないのも良いです。

[108: 匿名さん]

アクアより高い19番の中古が半年以上売れてない。
19番も同じ価格まで下げないと売れないと思う。
今はそういう状況です。それは、
グリーナの影響が一番大きいと思う。
ベイタウンの価格レンジを変えた。

[109: 匿名さん]

あれ？

>購入価格はグリーナより大分安い、中古価値もグリーナより安い可能性が高い

は当たり前ですよね。購入価格が安いのだから。

[110: 匿名さん]

105 前に中古で売れた14階の部屋と今回中古で出た部屋は明らかに違いますよ。
タイプも売り出し価格も違います。
どんなに値引きしているからといって、慈善事業ではないので、３０００万円を切ることはありません。
未使用物件で、低層階でももともと５０００万円近くした物件です。今度売り出すタワーマンションのこともあるので、大幅な値引きはしないとのことです。
三井から聞きました。

[111: 匿名さん]

ヤバクないですよ。
物件もかなり良いですし、質も高級ですし、もともとの価格帯が高いのと、高級物件を維持するのに見合った管理費を支払って行かなけれならないので、庶民が飛びつくマンションではないですよ。グリーナとは対象顧客が違います。
売れない＝駄目にはなりません。安かろう悪かろうは避けたいですよ。
アクアテラスは明らかに高所得者を対象としています。

[112: 入居済み住民さん]

ここでの管理費は、地代や修繕費を含むものだと理解してますが、
高級物件を維持するのに見合った管理費が高いのではなくて、広いゆえに高いと理解してます。
グリーナで同等広さの部屋は、管理費は同じくらいですもの。

ベイタウン物件、売値安くないのに地代もかかる。
それはごく一部を除き、皆同じ。

私は庶民ですがここに飛びつきました。^ ^
家族が多ければ、部屋の広さは贅沢にはなりません。

[113: 周辺住民さん]

これ以上値段を下げないでほしいですね。
資産価値が下がりますから。

[114: 匿名さん]

来年3月増税前に完売させたいなぁ。。。逆に来年の正月～3月は史上最安で買えるかも

[115: 住まいに詳しい人]

>110
二つの物件は、ほぼ同じでしょう。
それに12年10月に4300万で売れた最上階角部屋は
竣工当時は6000万だっ たわけで、たった2年と7ヶ月で1700万の下落。
それでも世間相場から見たら高いと思います。

海浜幕張しか見ていない人は、世間が見えていないのです。
原点に帰れば、海浜幕張は山手線から、30キロ以上離れているわけで、
これは、昭島、川越、上尾、千葉ニュータウン中央、戸塚と同じロケーションです。
ここから徒歩20分以上のバス便となると新築で坪単価90~100が相場。
そう言った意味では、100m2の中古が3400万で売れたのは、相場に近づいたという事です。

[116: 匿名さん]

今回の物件は最上階じゃないです。

一方で、相場に近づいたという考えには私も賛成です。

大きく落ちることは考えにくい。ベイタウン内の中古色々みれば相場は自ずと分かります。
タワーが完売する頃には、再度、中古価格は少し上がるんじゃないかな。
ベイタウンの北にどれだけ魅力的な街ができるかにもよりますが。。
(海見えないでしょうね)

[117: 匿名さん]

若葉地区に４つタワーがメインにすると聞きましたが、タワーの高層なら海が一応見えると思います。

[118: 匿名さん]

日本語でお願いします。

[119: 匿名さん]

ここの議論を見て有る程度結論が見えたなぁ。坪単価100万円＝買いのライン、色々過去不祥事の心理的壁を乗り越えが必要。自分永住なら良い物件、中古の価値あまり期待しない。

[121: 匿名さん]

転借だから、永住できるでしょう。
更新料と地代がいくらになるか解らないけれど。
単価もユトリシアと同じ位になってきたし、
買い時かもしれない。
中古になっても坪90万以下にはならないでしょう。
坪100万で買えば、20年経って90万で売れて、100m2で
300万の損。
流石にここまで下がれば、買っても良いかも。
管理費だって管理組合で、世間並に落とせるでしょうし。
その気になれば。

[122: 匿名]

海の近くなんだから管理費高いのは仕方ありません。

[123: 匿名さん]

残念ながら、昭島、川越、上尾、千葉ニュータウン中央、戸塚と同じではありません。
ベイタウンの洗練された街並み、リゾート感溢れ、様々なエンターテイメントが楽しめるロケーションは日本にはそうそうありません。単なるベットタウンと一緒にしたらダメですよ！！
腐ってもベイタウンです。希少な街であることは変わりありません。
やっぱり、ベイタウンは素敵ですよね＞

[124: 匿名さん]

不動産屋のアクアテラスの評価は坪150～220万円です。
隣のタワーマンションもだいたい同じ坪単価になりそうです。
むしろ今がかなりお買い得ですよ。
完売後必ず、上昇に転じます。
ベイタウン最後のマンションとなりますし、それこそタワーマンションが完売した頃、2015年以降はベイタウンの価値は上がります。

[125: 匿名さん]

買って損はない。

[126: 匿名さん]

>124
じゃなんで中古100m2、3400万で売ったんだろう？
慈善事業か？

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[127: 匿名さん]

＞１２４
どこの不動産屋？

リハウスや大成に聞いたが、坪１１０が良い所だったぞ！（先週の土日）
ましてや成約価格だと、そこから下がるって！

[128: 匿名さん]

坪110
良い線だと思います。


それより遥かに高い坪単価で売っている19番中古が売れないのも分かる。

[129: 匿名さん]

>123
>残念ながら、昭島、川越、上尾、千葉ニュータウン中央、戸塚と同じではありません。

あなたがどんなに望んでも、
山手線の駅から30km以上離れていて、徒歩20以上
という物理的条件は変わりません。

>128
海浜幕張で100m2以上のマンションは、坪100以下で無いと売れません。
レインズなどをみてください。
110万は小ぶりのマンションの坪単価です。

[130: 匿名さん]

先日、早速買い手が飛びついたのは坪100以上だし、最近高層階が殆ど売れちゃったのも坪100以上です。

東京ベイエリアのマンション工事の入札が、予定価格が安過ぎて落札者無しになった。円安、インフレ、材料費高騰、材料不足でマンション売値がこれから先、安くなる要素が見当たらない。
震災の復旧工事でさえ安過ぎて落札できないと聞く。
これからオリンピックに向けて、需要も上がる。
今が一番安く買えるときじゃないのか？

[131: 匿名さん]

確かに、不動産はあがるかもしれないが、
アクアがあがるのは最後だな。
４年近くも完売出来ず、新古価格も２０％下落し、中古価格も同様な
不人気マンションがそう簡単にあがるとは思えない。

[132: 匿名さん]

ベイタウン最終章です。ベイタウンに新築マンションがなくなる時が、またここの価値が急上昇する時です。
2015年くらいからだとおもいます。
今がはっきり言って買いです。
腐ってもベイタウンですよ。

[133: 匿名さん]

確かに、幕張副都心、ベイタウンは洗練された綺麗な街で、今後も発展し続けるでしょう。
　「幕張ベイタウン」の「パティオス」の分譲単価は170万円〜250万円、大手デベロッパー6グループが競演し、マンション市場が活況を取り戻す時期と重なって、圧倒的な人気になった。ヨーロッパの街並みに似せた明るい基調のデザインも話題になった。今後も発展が見込める。
それからこれまで、計画人口約9,400戸のうち8,592戸が供給済みとなっている。ますまずコンスタントに売れてきた。残りは今回の物件を含めて約800戸と街づくりはいよいよ最終段階にさしかかった。泣いても笑ってもっ最後。

　最近のマンションも水準以上だ。しかし、販売は容易でない。今回の分譲では、液状化対策として万全の地盤改良が行われているうえ、72時間対応の非常用発電機＋蓄電池や防災備品も備えられるので、少なくとも敷地内の液状化は最小限に抑えられるのではないかと思う。
3.11以降、湾岸人気をどう取り戻すのか。今後の湾岸マンションの売れ行きを左右する試金石のマンションの一つになりそうだ。幕張ベイタウンの住宅分譲が終了すれば、今度は、線路を挟んで反対側の「若葉住宅地区」では、千葉県企業庁が平成24年度内の造成工事完了を目指しており、居住人口10,000人、住宅戸数4,000戸の街づくりが始まる。
ベイタウンのようなバブリーで洗練された街は今後なかなか造られないでしょう。
アクアテラスもかなりコストが掛かってます。今が買いですね。

[134: 匿名さん]

2015年、現在アクア隣に建設中のタワー完成してベイタウン開発を終了。次は京葉線反対側の若葉地区、面積はベイタウンより小さいけどタワーマンション4棟を建設予定。ベイタウンの人気下落を加速させるかどうかまた未知数、アクアの中古価値上がるか下がるか現時点また判断できないでは。

[135: 匿名さん]

ベイタウンで100m2なんて絶対的な価格が高くなるし、大家族の割合も少ないのだから、マーケットが小さいところに全室100越えなんていうコンセプトで売ったんだから売り切る方が不思議。
去年の年末あたりから一般的な最多価格帯で100m2を売り出してからずいぶん売れた。
これで値段は落ち着くでしょう。
ネガ達は不人気マンションという短絡的な結論にしたがるが、正しくはマンションが人気かどうかより部屋が人気かどうかが大事。
新規の抽選会でマンションが人気だから全室人気だと錯覚して、不人気部屋を定価で買うより、価格がニーズにマッチしてから買う方がお得。
それにしてもアクアは宣伝下手過ぎ。掲示価格見ても魅力ない。実際の価格聞くと欲しくなるんだけど。
あえて隠して価格破壊にならないように慎重になっているように見える。
まあ、売れなくてもこまるのは販社だからそういう方針ならいいんじゃないの。

[136: 匿名さん]

どうでもいいけど、とにかく一刻も早く実売坪単価100万円を越えるようになるといいですね。

でもここが上がる頃には、より駅近の物件や、総武線津田沼以西の駅近物件はもっともっと上がっているだろうけどね。結局、差は縮まらない、むしろより大きくなる。それは不動産の常識。
「上がり出すと都心から近い順に上がる。下がり出すと都心から遠い順に下がる。」

[137: 匿名さん]

さらに、「上がり出すと駅から近い順に上がる。下がり出すと駅から遠い順に下がる。」
これも不動産の常識

[138: 匿名さん]

人気物件であれば条件の悪い部屋でもそこそこの価格で売れる。
超不人気物件の場合は条件の良い部屋でもそれなりの価格でしか売れない。
ましてや、条件の悪い部屋は・・・

[139: 匿名]

なんだかもう致命的な感じがするだ。
やっぱり駅近なんだね(´Д`)

[140: 匿名さん]

＞１３３
＞「幕張ベイタウン」の「パティオス」の分譲単価は170万円〜250万円、
その素敵なパティオスの最近の中古成約価格をみると、殆どが坪90万以下なんですがね。

駅遠、転借、築３年もうすぐ４年
の三重苦を克服する為には、やはり坪100万以下でしょう。

[141: 匿名さん]

それをいったらおしまいじゃないですか？
本当に検討してるんですか？

[142: 匿名さん]

それ言っちゃおしまいって、どっちですか？

>その素敵なパティオスの最近の中古成約価格をみると、殆どが坪90万以下なんですがね。
こっち？
>駅遠、転借、築３年もうすぐ４年 の三重苦を克服する為には、やはり坪100万以下でしょう。
それとも、こっち？

[143: 匿名さん]

人気物件=条件の良い部屋
不人気物件=条件の悪い部屋
です。

ベイタウンの場合、駅近と言っても広い公園を横断するから10分かかるし、一般的な駅近よりもメリットは小さい。
20年経過した部屋の設備に絶句する。
まあ、中見せてもらうといいよ。

[144: 匿名さん]

内装はリフォームすればいくらでも最新設備に変えられるけど、立地は一生変えられない。

[145: 匿名]

坪100万円であれば100㎡の部屋は3000万ちょっとで買えるからいいなとも思うが、やはり高くても駅近80㎡の部屋を選びたいと思うのは私だけかな？

[146: 匿名さん]

内装リフォームに1000万円かければね。
だけど、ディスポーザーは入れられない。

築20年なら徒歩20分をとる。
駅前で中古がアクアより1000万円安かったら考える。

[147: 匿名さん]

立地が一生変えられないように、階数も日照条件も一生変えられないことも考慮しないとならない。

アクアの場合、海近で景観は良好。タワーが立った後も、低層パテイオスよりほとんどのケースで良い。
それから、あれだけバスが多ければ、立地はもんだいにならない。
駅徒歩10分だと会社から通勤費出ないから、かえってアクアで好都合なんだけど。

[149: 匿名さん]

＞１４７
その眺望の良い部屋はアクアには、全体の２５％もないじゃない？
東向きの眺望はぱっとしないし、鉄塔がかぶる。

眺望が良い部屋は西側の高層階に限られる。
それもタワーができたら、被ってくる部屋も出てくる。

＞駅徒歩10分だと会社から通勤費出ないから、かえってアクアで好都合なんだけど。
徒歩10分のマンションでバスのこと考えてる人は、殆どいないよ。

結局、今のアクアは売りなポイントがないんだよね。
この価格では。

[150: 匿名]

どうすれば完売できるか考えてみたが難しいな｡
部屋は広いし仕様がいいのだから型が古くならない内に売るしかないと思うが、どうしても条件がいいとはいえないんだよな(´Д`)