シティタワー武蔵小杉 パート3

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート３です。
引き続きいろいろと情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[901: 匿名さん]

>899
実際、いくつか挙がっているが、それ以上に挙げたらきりがないのでは？

[904: 匿名さん]

坪330はないよ。
住友価格とはいえども。

[906: 匿名さん]

こんな大っきいマンションが目の前にそびえ立つなんてかわいそう。

[909: 匿名さん]

ここが高い理由を皆さんどのように解釈していらっしゃいますか?
購入検討中なので真剣な質問です。

[910: 匿名さん]

>>909
すみふだから、でしょ

[911: 匿名さん]

土地の仕入れが高かったからでは？
調べれば出てくると思いますよ

[912: 匿名さん]

エクラスやＧＷＴと比べらて高いと思われているのでしたら、
人件費・材料費が上昇しているので、当然価格もあがりますよ。

[913: 匿名さん]

リエトの中古の価格より上じゃなきゃおかしい。

[915: 匿名]

160億で土地を仕入れて800戸売るから平均で2000万という話。

材料費もあがり職人だって未熟な人でも高い。


スミフの販売計画で損益分岐点は何戸ぐらいに設定してあるのだろうか？

たっぷり５〜７年はかかるのかな？

[916: 匿名さん]

>915
あとの4000～5000万の内、建物と内装費はどのくらいでしょう?

[917: 匿名さん]

>910

一言で言うとそうなんだけどね。すみふは周辺相場より高い価格設定して、時間をかけて販売する。売る側としてはそれはそれでいいのかもしれないけど、竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。そういったことも考慮して判断。

[918: 匿名さん]

半年以上も売り渋りして価格吊り上げ。

[919: 物件比較中さん]

武蔵小杉では
野村は安いけど、立地悪いし間取り悪いしで見送り

三井の3本目は住友とあんまり金額変わらないけど
結局、間取りが悪いから見送った。
あの窓無しで4.5畳の部屋と、窓はあるけど4.5畳の部屋を合わせて3LDKというのは、子供部屋にしてはかわいそうで
無いと思った。

間取りが悪くて見送った人は多かったって思う

[920: 匿名さん]

>919
GWTの間取りは広さや階によって多様だった印象なので、
こちらがこんな値段になるのだったら無理してでもGWTにしておけば良かったと
今になって猛烈に後悔しています。
とは言え、ローンの関係で次の他新規分譲まで待つのも厳しいし正直悩みますね。

[921: 匿名さん]

悩んでたら、
どんどん高くなりますよ。

[922: 匿名さん]

消費税も10％に上がるかもしれないし。

[923: 匿名さん]

GWTとシティタワーは全然価格違うけどね。
GWTの一番いい部屋とここの条件悪い部屋が同水準だから買うならGWTのほうが良かったと思うが。

[924: 匿名さん]

まぁ、間取りが良くても、駅直結には負けるよね。

[925: 匿名さん]

ていうか、同じ価格帯の住戸で比べてGWTに勝ってるところはどこだ？

[926: 匿名さん]

>925 坪単価と築年数くらいか。

[927: 匿名さん]

今日発売のフライデーに、住友の耐震偽装が出てるそうなんですが、記事見た方いますか？

[928: 匿名さん]

>927
8年間も放置！ 住友不動産の高級マンション（シティハウス道庁前）「二重の耐震偽装」で大騒動

ってやつですね。

[929: 匿名]

925さんGWTの一番の違いはもうすぐ住める点。

引き渡し後に必ず何戸か中古が出ますからGWTに心残りがおありの方は今のうちから三井のりハウスに顔作っとけばよいです。

でも恐らく当初価格より手数料分ぐらい高くなりますからシティタワーと大差ない。

てか窓なしも辛いけどあの窓際通路みたいな部屋で南や西向くのは辛いですよ。

[930: 物件比較中さん]

グランドウイングは
南向き、建物のかぶりがない2列は7200～6600ぐらいで
4.5畳窓あり、4.5畳窓無し部屋だだったよ

下の階は安かったけど
アリオが出来て、一日じゅう真っ暗ですし

西はミッドタワーかぶり
北はエクラスかぶり
北西はプラウドかぶりで
せっかくタワーマンションなのに眺望は全滅

抜けて眺望の良い部屋、25階以上ぐらいで
間取りの良い部屋は7200～7400ぐらいだから

安い部屋は悪くて、良い部屋は高いって
はっきりしていた

だから迷ってやめたんだけどね

[931: 匿名]

フライデー、読んでみます。ググっても別件が引っ掛かって、内容わからないので。

[932: 匿名さん]

短所ばかり見えて、決断出来ない人は、


そのうち、元々賃貸派だからって
言ってプライドを維持するしかないでしょうか？

[933: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-1182.html

必死にGWTを咎めてる人いるけど
上の間取りや広さや価格で駅直結。
シティータワーが勝ってるところは？
眺望がそんなに素晴らしいの？
そもそも湾岸や横浜のオーシャンビューような
眺望ならまだしも小杉の眺望なんて大したことないし
いつ塞がれるか分からないわけで
あまり期待しない方が良いのでは？

[934: 匿名さん]

代わり映えのない眺望はすぐ飽きるよね。
特に南や西向きだと暑いからカーテン閉めるぐらい。
ダイレクトウインドウなんて都心の独身貴族なら
まだしもファミリーの郊外住宅には不要でしょ。

[935: 匿名]

そっくりそのままＧＷＴに当てはまる。

眺望がなくても陽はしっかり当たるからＧＷＴで夏の低層線路側のダイレクトウィンドウ部屋ってエアコンがんがんつけて電気代すごいことになるのだろうね。
防災備蓄もものすごい量だから消費期限が過ぎたら廃棄だろうし、
あんまエコじゃないね。

[936: 匿名さん]

必死にGWTを推してる人がいますね。駅直結は確かに便利でしょうし、GWTがいいと思うならそれでいいんじゃないでしょうか。でもリンクは１年半ほど前のもの。相場も変わっているだろうから今だったらもっと高く価格設定されてるかもしれませんよ。

小杉の眺望なんて大したことないし

ご自分もGWTに住んでるから書き込みしてるんじゃないのかな。わざわざおとしめた書き方しなくてもいいのに。

[937: 匿名さん]

同じ7000万強払うならGWTの80平米超の方が良かったなあと正直思う。
後悔先に立たずってヤツですよ。タイミングって難しいですね。

[938: 匿名さん]

坪270ぐらいだった小杉は過去の話。今はもうその水準では買えないのだから、既存マンションの新築当時の価格がああだったこうだった言われても困るってのが正直なところ。再開発が進んで、購入時に比べて眺望が悪くなったマンションについては御愁傷様というしかない。

[939: 匿名]

既存タワーからの眺望に関しては今のところ想定以上には悪化してないと思いますよ。

強いて言えばリエトクラッシーの北西とミッドの低層が、
シティタワーやアリオの形状がはっきりしないうちの販売だったぐらい。

元々たいした眺望じゃないし、そんなにたいして変わってない。

[940: 匿名さん]

眺望がどうとかもだが、生活していくうえで見合いかどうかは重要だと思う。

[941: 匿名]

ですから皆さんそういう前提でそれなりの価格で買ってるという話ですよ。

有明のブリブリ物件みたいな話ではないというネガ対策。

[942: 匿名さん]

とりあえず日が当たらないとこは嫌だな。

[943: 匿名さん]

最近更新されましたね。http://31haseko.blog106.fc2.com

[944: 匿名さん]

違う物件の話等はこのぐらいで。。

ワンクッション入れます。
こちらは「シティタワー武蔵小杉」です。

にしても小杉のタワーの数ってどこまで増えるんですかね。
自分的にはもしここに住んだとして今後もタワーが周りに増えると空が狭くなっちゃいますよ。
発展はいいことだと思うけどバランスが難しい時期に突入してる気がします。

[945: 匿名]

計画は今のところ15本、すべてシティタワーより北側なのであまり関係ないと思いますが。

[946: 匿名さん]

うーん、特徴がなくて戸数多いだけだから、高い以外に語るネタがない。
北側なんて陽は当たらないし眺望も最初から全滅だし。

[947: 匿名さん]

北東と北側高層階は夜景がきれいだと思うよ。

[948: 匿名さん]

947も書いてるけど、上層階なら北の眺望が最初から全滅ってことはないだろう。好んでそういう向き買う人もいることだし。933が貼ってるGWTのリンクも思いっきり北東。個人的には日が当たらないとこは論外だが。

[949: 購入検討中さん]

現在タワーの西南に住んでいますが日当たりが良すぎて夏の暑さは半端ないよ。
タワーは北東がいいかな。
特にここは都心ビューがきれいだし、、

[950: 匿名さん]

>949
へー。そんなもんか。北東とか北向きなら安いし狙い目かもね。

[951: 匿名]

現在タワー北東に住んでます。他のタワーの反射で十分明るいのですが冬場の陽射しは低く弱くしっかり暖まらないうちに日影に入ります。

個人的には夕日が長く富士山も見れる西が良いのではと思います。

[952: 匿名さん]

確かにどの方角にするか、長年住むことになるのだから重要ですね。

日当たりは重視したいですが・・・
このマンションの売りのひとつ、Low-Eガラスって日射熱を反射してくれるのではなかったっけ？
それでも夏は暑いのでしょうか？

[953: 匿名さん]

小杉のタワーから眺望は個人的には南東高層階（40階以上）から見る羽田空港の離発着と東京湾に浮かぶ大型船が一位、
2位は冬の朝の西側の富士山　3位は室内の電気を落として楽しむ　東　北側の東京の夜景　かな？
南側は夏の夜の横浜方面の花火位か？　しかしシティタワーは東側ダメですかね。

[954: 匿名さん]

現在東向き居住。共働きだから昼間不在→北や東向きの部屋でも問題ないというのは大間違いでした。土日だって洗濯はするし、衣類を乾かす目的以外でも、やっぱり生活にある程度の日の光は欲しい。自分の周囲でも後悔している声をよく聞きます。

[955: 購入検討中さん]

西陽を甘く見ると痛い目にあいます。
Low-eどころか車のサンバイザー貼っても防げません。
タワー上層部なら良く考える べし。

[956: 匿名]

二軒購入して季節や花火大会などで使い分けるのがよいですね。

両親を住まわせる手もありますが相続対策になりますかね。

ダメかな？

[957: 匿名さん]

なるほど！夏は北東向き住戸、冬は南西向き住戸とかさいこーですね。

[958: 匿名]

都心で100平米超の億ション買うより良いと思います。

[959: 匿名]

新川崎のシティタワーにはコネクティングルームプランもあるそうですから次の三井では期待できそう。

【テキストを一部削除しました。　管理担当】

[960: 匿名さん]

次の三井は、もっと高いでしょ。

景気持ち直して来てるし、インフレーションがはじまってはじまって、資材価格が上がって

[961: 周辺住民さん]

モデルルームで聞いたんだけど、ここの換気は第一種換気ではあるものの全熱交換ではないんですね。見えないところコストダウンしてるんだなと思ってがっかりしました。

[962: 匿名さん]

えー全熱交換じゃ無いなんて考えられません、小杉で全熱交換じゃないタワマンってここ以外どっかあるのでしょうか？

[963: 匿名さん]

換気システムでコストダウンとは信じられません。
この調子だとあって当たり前で気にしない部分でも無かったりしそうで、仕様に関しては細かく見た方が良さそうですね。

それにしても心配ごとは、昨今の住友は大量売れ残り物件ばかり。
いつまでも大きな垂れ幕さげて広告も使って。
このマンションもそうならないかがとても心配。

[964: 匿名さん]

太陽光マンションって、電気代どのぐらい安くなるんでしょうか？

[965: 匿名さん]

全熱交換の場合冬場いつ帰ってもホテルのように暖かい、第一種換気だ冬場帰ったら極寒の部屋でがっかりしますよ。
これって住環境の決定的マイナス点じゃないのでしょうか。
全熱交換の場合室温が20度で外出しても7割の14度での保温効果あるそうです。
第一種交換だと外気が入るので帰ったら冬場部屋の中氷点下ってこともあるのでは？
あり得ない！
私の了解違いかしら？

[966: 匿名さん]

全熱交換がディスポーザー位普及してたら決定的かもしれないけど、まだまだ特別な設備なのが現状でしょ…外出時の部屋が冷えるのが嫌なら、リモート操作できるエアコンを導入しても解決できるし。

[967: 匿名さん]

パークは3棟すべて全熱交換ですよ。
いつ帰ってもホテル並の部屋の温度ですよ、エクラスとコスギタワーは外廊下だから全熱交換ありえない。
今の所パークだけなのかな。

[968: 匿名さん]

うん、了解違い

[969: 匿名さん]

パークは3棟すべて全熱交換ですよ。
いつ帰ってもホテル並の部屋の温度ですよ、エクラスとコスギタワーは外廊下だから全熱交換ありえない。
今の所パークだけなのかな。

[970: 匿名さん]

リエトは全熱交換じゃないの？

[971: 匿名希望さん]

リエトは外気がバンバン入ってきてうるさいです。
賃貸仕様ですから。

[972: 匿名さん]

今は冬だから寒さが話題になってるけど、内廊下のタワマンって窓を開けても部屋の中を風が抜けないから夏はエアコンに頼ることになる。全熱交換って暑い時期の空調効率アップに威力を発揮する。

外廊下でも全熱交換を設置することはできるけど、内廊下に多いのはこういった理由のはず。内廊下で全熱交換じゃないなんて・・・。

[973: 匿名さん]

なんだ、パーク住民の自画自賛ネタか。

[974: 匿名さん]

全熱交換とは夏は涼しくなった外の空気をひたすら暑くして室内に取り込み、冬は湿気と一緒に臭いやウイルスを撒き散らすというアレですか。

[975: 匿名さん]

＞９７４
ホテルの換気と同じ方法ですよ。

[976: 匿名さん]

>973
真面目な議論に残念な解釈ですね。

>974
詳しく知りたいです。
どこかで同様の情報は閲覧できますか?

[977: 匿名さん]

熱交換器の中がカビだらけというリスクも。

[978: 匿名さん]

立地も中身もいいと思うんだけど、この住友価格ですべて台無しなんだよなぁ・・・
勝どきのやつもそうだけど。。

[979: 匿名さん]

公共工事でさえ、入札不調なほどの人手不足。

しゃーないやんか。

鉄筋工と型枠工集まれー。

円安による資材価格の上昇も。

これからのマンションは当面上がり続けるでしょう。

[980: 匿名さん]

熱交換気の中が、カビだらけ？

それはまずいですね。

カビアレルギーの人はどうなるの？

[981: 購入検討中さん]

東横線、JR線駅4分、
大規模タワーマンション
再開発地の中心部
南向き、西向きの眺望は良く
値段が高い
最高の条件ですね

[982: 匿名さん]

これから販売される三菱地所のパークハウス川崎も広さはここと同じくらい。狭いと言われながら、これからのボリュームゾーンはコンパクトマンションか。

[983: 購入検討中さん]

昨日マンションギャラリー見学して来ました。
49から40と、19から10の売り出しだったけど
もうほとんど要望書入っていたよ。

とりあえず第1期登録が15日からだって
やっぱり低層階の南向き、西向きはほとんど要望済み
だってそりゃ売れるよな

[984: 匿名さん]

ようやくリアルな情報ですね。助かります。

[985: 購入検討中さん]

私も昨日要望書入れて来ました。
ブロック価格でしたが
低い階が希望なので気になりませんでしたよ

[986: 購入検討中さん]

1Fに入るコンビニってどこになると思いますか？

個人的にはセブンが入るならば、購入へ向けてちょっと背中が押される感じです。

住友系のコンビニってありましたっけ？

[987: 購入検討中]

今日、見学してきましたが、結構賑わっていました。
第1期は高層階と低層階の売出ですが、南向きでも40～43階辺りや低層階などではまだ要望書が出ていないところもありました。全体的には西側が最も要望書が出ており、次いで南→北→東という印象でした。

[988: 匿名さん]

皆さん西側の東急線の音は気にしないのですかね?
ちょうど加速減速位置に当たるので心配です。
30階くらいまではかなりダイレクトにうるさいと思いますが。

[989: 購入検討中]

騒音よりも抜けた眺望に魅かれているということでしょうか。
駅近に住む以上は、多少の騒音は気にしないということかもしれませんね。

[990: 匿名さん]

今出てるフロアで
南西角（高層7690万、低層7190万）は全部埋まってる。
南東角（今期は高層のみ7690万）もほぼ埋まってる。
営業も予想外と話していたのが北と東の人気。１日の段階では
北の高層（6690万、5690万）と低層（6290万、5290万）もほぼ埋まってた。
南は高層（7190万）、低層（6790万）とも上の階から埋まってる。低層エリアはもう残りが少ないイメージ。
西は高層（6990万）、低層（6590万）とも順当に埋まってる。
ちなみに、価格は東も同じ。

今期出してない20〜39階についてはよく教えてくれなかったが、高層エリアと同じ額で出すか、下げてもわずかであろうと言っていた。

[991: 購入検討中]

20～39階の価格を見てから決めたい・・・という気持ちにもなりますね。

[992: 匿名さん]

しかし20〜39階の値段を待ってると、今の第１期エリアの目ぼしい部屋は売約済みになっちゃいますもんねえ。

[993: 購入検討中]

確かにそこが難しいところですね。現在の情報できちんと判断することにします。
ちなみに、私を担当した営業の方は20～39階は、40階～の高層階よりも高値で出す可能性があると言っていました。本当かな？？と思いましたが。。

[994: 匿名さん]

今期は49階までですが、プラス100万すれば50階を出しますと言われました。>南西角部屋。そこまで角部屋にこだわりはなかったので、向きを変えて要望書提出しました。

[995: 匿名さん]

990さんのコメントだと、だいぶ埋まっているようですね。何戸売り出しで何割ぐらい埋まっているのでしょうか？

[996: 匿名さん]

担当営業が出してくるシールが貼ってある価格表は当てになりません。
契約がなくてもバンバン売れている雰囲気作りで大変そうです。
実際にはそれほど芳しくないと思えます。
所得の低い人やそもそもローンに通りそうも無い人に対しての対応は最悪です。
当たり前ですけどね。

[997: 匿名]

窓締めたら大丈夫でしょ。
タワマンは、窓開けてると予期せぬ音が、
聞こえることも、ありますよ。
テニスコートや、運動会とか、
グランドが見える所は、そういうの聞こえるときがあります。二重サッシなので、窓閉めると聞こえませんがね。

[998: 匿名さん]

タワー上層だと強風が抜けるのも怖いですから窓はあまり開けないほうがいいと思います。もとから開けられない仕様のタワマンも多いですが、こちらは開放できるようになっているのですか？

空気の入れ替えも時にはしたいですから仕様のバランスは難しいですよね、
これがタワー上層の悩みどころかなぁ。

[999: 匿名さん]

コスタやパークの角部屋の一部を除いて、武蔵小杉のタワーで窓が開けられない物件なんてきいたことがないですねぇ。ここもダイレクトウィンドウだけど、MRではリビングでも一部開閉できましたよね。

[1000: 匿名さん]

ようやく営業さんの活動が一段落でしょうか。
急に書き込みがなくなりましたね。