シティタワー武蔵小杉 パート3

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート３です。
引き続きいろいろと情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[451: 匿名さん]

こんな重たいタワーマンションが安全・確実にジャッキアップできるのかね？

ジャッキアップできたとして、その最中に余震があったらどうなるんだろうか？

[452: 購入検討中さん]

免震のゴム、いつかは交換が必要になるが50年だか60年だか大丈夫と営業さんが言ってました。
が、大地震後も本当に交換しなくていいのかについてはお尋ねになったほうがいいと思います。

[453: 匿名さん]

免震装置には長周期対応で鉛ダンパーとかが組み込まれてるんだけど、鉛ダンパーって自身が壊れて力を吸収する。実際に３・１１のあとに仙台市で免震の建物を調査したら免震装置の補修が必要ってのがわかってる。

[454: 匿名さん]

積層ゴムの中央に鉛ダンパーが入っているものもありますね。

[455: 匿名さん]

>454

そのタイプだと免震装置ごと交換になるだろうね。そういうの説明しないで、何十年も持つって説明するのはどうかと。

ちなみに自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれてない。乾式壁は免震、制震にかかわらず３・１１のときに結構あちこちで壊れていて、補修費用をどう調達するかってのが問題になってる。ちょっと前に修繕積み立てのことが話題になってたけど、こういうこともあるからローンぎりぎりってのは危険。

[456: 匿名さん]

乾式壁は構造部じゃないから壊れたら直せばいい。

[457: 匿名さん]

大抵何処も乾式壁だから、それを敢えて色んなトコでウザい位書き込むのはなぜ？

[458: 匿名さん]

直せばいいんだけどその費用をどうするかってのが問題。構造部分でないから建築基準の対象外で、震度５強どころかそれ以下で壊れても設計上問題なし。

[459: 匿名さん]

免震装置については下記の通りだそうです。

免震装置に用いられているゴムの寿命を調べるための加熱促進劣化試験で、60年～80年は劣化しないという結果が得られています。
オーストラリアでは約100年前に橋に設置された免震ゴムが現在も使用中で、まったく問題ないという実例があります。このことから、一般的な建物の供用期間を50年～60年と想定すると、その期間中に取り替えを必要とするような劣化は生じないと言えます。
ただし、定期的なメンテナンスは必要になります。

免震装置の両側に油圧ジャッキを入れて建物を仮受けした後、古い免震装置を取り外し、新しい装置と取り替えます。
免震装置をはさんだ上下の梁や床は、装置の取り替え作業時の荷重を考慮して設計されています。

免震装置の種類によってやや異なりますが、標準的な免震装置の場合、定期点検は竣工5年後、10年後、それ以降は10年毎に行います。
また、大地震、強風、水害、火災などを受けた場合には免震装置の応急点検を行い、異常がないかチェックします。

[460: 匿名さん]

ここのタワー長期優良住宅認定の話しはどう？

[461: 匿名さん]

458の目的不明…

[462: ご近所さん]

シティハウス武蔵小杉の住民です。管理会社は住友不動産系列ですが、管理自体に満足していますよ。居住面積は80平方弱で、管理費は２万円台です。

[463: 匿名さん]

シティハウス武蔵小杉は共用施設何もないのに管理費はやたら高いですよね。

[464: ご近所さん]

188戸数のシティハウスには共有ラウンジ以外に共有施設がありません。2万円台の管理費は「やたらに高い」のですか？！（笑）まあ、いろいろ見方がありますからね。ご参考になれればと思い、書き込みました。
シティタワーが戸数が多いので、管理費がこちらより易くなるでしょうね。

[465: 匿名さん]

あの設備で平米単価293円はかなり高いほうですよ。
他と比べてみてください。
○万円、とかじゃ比べられませんので(笑)

[466: 匿名さん]

確かに、ジム、ゲストルーム、シアタールームなどがあってもいい単価だね。
戸数が少ないからかな。

[467: 匿名さん]

共用施設は規模次第だし、その規模で内廊下しょーがないのでは？

[468: 匿名さん]

内廊下って管理費、高いの？清掃費？

[469: マンション住民さん]

電気代ですよ。

[470: 匿名さん]

空調費と照明費ですね。外廊下だと、そもそも空調はないし、明るさで照明を間引いたりしますし。

[471: 購入検討中さん]

昨日はモデルルームの中はすごい人でごったがえしてた。
来場者制限してたな、確かに立地は素晴らしい。建物も豪華で

[472: 匿名さん]

来場者制限するほど人気なんですね。
やはり、今人気の街だけありますね。
武蔵小杉は住みやすい街ランキングに入っていますからね。

[473: 匿名さん]

こんなライフサイクルが縛られるマンションだと、マンション内住み替えできませんね。

[474: 匿名さん]

ここは全部売れるのかな？
坪単価の高さは異常です。
都心の新築と変わらない価格で大丈夫かね。

[475: 匿名さん]

モデルルーム来場者のうち契約に至る割合って一般的には１割と言われている。モデルルームが盛況でも成約率が低いければアウト。

武蔵小杉って話題だからとりあえず見に来たけど、都心並の価格で撤退って人も少なくないと思うけどな。

[476: 匿名さん]

>474

すみふは完成後数年に渡って売り続けるって戦略で、価格設定もそれが前提。未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、それを承知の上で買わないとしまったと思っても後の祭り。

[477: 匿名さん]

武蔵小杉は二子玉川より利便性は高いので、神奈川ということを差し引いて今の坪単価でも問題はないと思う。

[478: 購入検討中さん]

たまプラーザの駅遠徒歩８分、坂有りのブラウドでさえ
平均坪単価330.しかも最低75平米からですよ。
それを考えたら異常な金額までとは言えないのでは。

[479: 匿名さん]

残念ながらたまプラは不便過ぎるのでこのスレで宣伝しても比較対象とはならないと思います。

[480: 物件比較中さん]

住友は低金利前提で好業績を維持している会社だから、さすがにそろそろリスクが出てきたことは分かっています。これまでほど鷹揚には構えていません。
ここ以外も全体的に面積を削ってグロスを下げ、早めに売り切る戦略に出てきているのがよく判ります。
にもかかわらず、第１期売り出しは２００戸にも満たないようで、要望も特定住戸にばかり集中し、あまり数を集められていません。それでも短期的にはもう一度山がありそうなのでそこまでは強気に行くでしょうが、その後はどうでしょう？
もっとも、売れ行きにかかわらず値下げすることはしない会社ですので、ここが欲しいのであれば様子見しても意味はないと思いますよ。

[481: 購入検討中さん]

不便なところで330なら小杉のこの物件
高くないのでは。

[482: 匿名さん]

>480

完成してから現物見てからって作戦もありでしょ。青田売りはリスキー。今日は、工事中の人身事故。昨年末には施工ミスで、引渡延期なんてのもある。補修されても傷ものってのは消えない。

[483: 匿名さん]

＞478
田舎のたまプラの某物件スレの荒しに引っ掛かっちゃ駄目だよ。330のはず無いじゃん。

[484: 検討中の奥さま]

エクラスやGWTも検討しただけに、そちらの2棟より駅から遠いのにこのお値段はどうなのと考えてしまいます。
しかも隣はアリオだし。目の前の道路も拡張されてしまいますし。
第一期は見送って、完成してから考えようかと思い始めた今日この頃です。

[485: 匿名さん]

ここは二子ライズが参考になるよ。値段的にもほぼ同じだしかんせいご３年程かかってやっと完売。
焦って買う必要ない。

[486: 匿名さん]

売り方は三井不動産のパークシティ新川崎の方が上手い。

[487: 匿名さん]

外廊下新築、内廊下新築、両方を経験しましたが、もう外廊下のマンションには、住む気はないですね。

[488: 匿名さん]

内廊下にも色々あるし、外廊下にも色々あるので単純比較じゃ参考にもならないですね。
ショボい内廊下なら外廊下の方がマシです。

[489: 匿名さん]

武蔵小杉に限って、内廊下の物件がいくつもありますが、この中のどれかがしょぼい部類に入りますか？

[491: 匿名さん]

小杉タワマン仕様の豪華さは

SFT
MST
コスタ
GWT
シティハウス
プラウドタワー
エクラス
リエト
ブリリア
レジデンス
セント

コスパで考えると

リエト
レジデンス
セント
MST
プラウドタワー
ブリリア
エクラス
GWT
SFT
コスタ
シティハウス

って感じですかね、too muchかjust muchかはその方次第でしょうが。

[492: 匿名さん]

仕様はコスタ以外は、いい線かな。
コスパはよくわからない。どんなランキング？

[493: 匿名さん]

やはり中古の目ぼしい物件は瞬間蒸発しますね。
坪300強の新築か、5年弱落ちの割安物件か悩みどころ。
浮いた資金でリフォームも考えられるしなあ～

[495: 匿名さん]

見た目（外観）のスタイリッシュさはどうでしょう？

レジデンス・ザ・武蔵小杉
プラウドタワー武蔵小杉
Brillia(ブリリア)武蔵小杉
エクラスタワー武蔵小杉
ザ・コスギタワー
シティハウス武蔵小杉
パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー（GWT）
リエトコート
パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー（SFT）
パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（MST）
セントスクエア武蔵小杉

シティタワー武蔵小杉は？

好みによりますけどね。

[496: 匿名さん]

セントスクエアとプラタがコスパワーストでしょ（笑）

[497: 匿名さん]

コスパワーストはシティタワーがあっさり抜いてくれるでしょ。

[498: セントスクエア住民]

うちはタワマンではないんですよ
3.11の時も停電せず、エレベータも動いていましたから。
さすが元病院w

[499: 匿名さん]

タワマンじゃないレジも入ってますし、シティハもタワマンではないですね。
セントとプラタが高値掴みで間違いないです。
SFTとMSTで差を付けてる人も、所詮中身を知らない人ですね。

[500: 匿名さん]

>>498
恥ずかしげもなくよく出てくるなセントスクエア住民。
エレベーターが止まらなかった程度しか自慢できない残念マンション。

小杉のタワマン意匠でブッチギリナンバー１はＧＷＴですよ。
中に入れば一目瞭然。

風呂があるとかゲストルームがあるとかどうでもいいです。
意匠が第一です。