シティタワー武蔵小杉 パート3

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート３です。
引き続きいろいろと情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[257: 匿名さん]

ランニングコストは売りたいがために、管理費、修繕積み立ての見積もりが甘いってケースがあるから要注意。安ければいいってわけではないから難しい。金額だけでなくちゃんと管理計画、長期修繕計画の中身を確認しないと。

特に修繕積み立ての段階的値上げ、定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす要因となるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。パークシティでは入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したって、雑誌の記事でも紹介されている。

[258: 購入検討中さん]

今の武蔵小杉なら駅近だし、6500万ぐらいならすぐ売れるでしょ？モデルルーム2回とも満席だったよ

[259: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
周りのブースのお客さんが何組も「高い高い」言っていて笑いました。

確かに高すぎです。全部売れるまで何年かかることやら。

[260: 物件比較中さん]

我が家もきょうモデルルーム行ってきました。
盛況みたいだったけど、どんな人が契約するのかな。
うちは東横もＪＲも使いたいんで、あの立地は魅力なんですが。

[261: 匿名さん]

住友のランニングコストは何故か安いね。
安いのは見積もりであって実際はどうだか。

[262: 匿名さん]

すみふは再開発の終盤に出てきて最高額を付けます。
豊洲もそうでした。
ここがピークだと思います。

[263: 申込予定さん]

年明けの一般公開でどれだけ来ますかねえ。やっぱり気に入ったとこ抽選になっちゃうと悲しいな。

[264: 匿名さん]

ここを検討する人は都内も検討しますかね？都内もバラ色ばかりでないようなので、選択は慎重に。
http://tocana.jp/i/2013/12/post_3405.html

[265: 申込予定さん]

ついに予定価格でましたね
だいぶ値下げしていたので、この価格なら買ってもいい感じかなって思ってしまったけど、皆さんはいかがですか

[266: 匿名さん]

予定価格教えて下さい。

[267: 購入検討中さん]

うちもおおよその見積もり出してもらいましたけど、目玉が飛び出るほどの値段ではなかったのは確かですね。

[268: 匿名さん]

え？
@330でロイ鶴超えを狙うんじゃないの？

つまらんなぁ。

[269: 匿名]

ご存知の方は予定価格を教えて頂けないでしょうか。
よろしくおねがいします。

[270: 購入検討中さん]

向きと階層によっては5000万台もあるみたいですよ。
価格一覧表みたいのはもらえなかったので、正確な値段はモデルルーム行くのが確実かと。
これから値段が決まるところもあるようなので、一般公開する年明けにならないと全容は見えないと思います。

[271: 匿名さん]

で、いくらなの？
遠くにいておいそれとは出向けないもので、教えてもらえませんか？

[272: 申込予定さん]

思っていたより安く、値下げ後の価格なら検討できそうです
3LDK 6200 6500 6700～ 向きによってです

[273: 購入検討中さん]

一回でもMR行かれたのなら電話でも価格感教えてくれるでしょ？もし、本当に検討するなら、どんなに遠くても1度は行かないと！

[274: 匿名さん]

プラウドが確か6300平均だったから、立地に優れるこちらなら6000後半平均はイケると思ったけど、広さがないから平米単価が高過ぎたか？

[275: 匿名さん]

MRに言った知り合いの話ですと、
坪330万が平均くらいになると言われたそうです。
強くの値付けですね、と言ったところ、
「小杉を知っている人は野村さんのは買わないといいますが、
　野村さんのと違って立地もよく、トレンドになりつつある免震だから」
と説明を受けたそうです。

野村との比較は正しいと思いますが、
免震だから高いってのいうのは個人的には理解できません。

[276: 匿名さん]

なるほど、小杉を知ってる人は買わない立地の野村と、小杉を知ってる人は買わない価格の住友の戦いですね。野村は10か月位で完売(小杉を知らない人が450世帯もいるということ？)したから、住友は値下げしたら負けですかね？

[277: 住まいに詳しい人]

6000万越えると坪300万越えなので高い罠。6000万後半になると350万が射程に。

[278: 物件比較中さん]

１０％ずつ計算がおかしい・・・

[279: 購入検討中さん]

小杉を知ってる人は、そもそも＠３００超でなんか買う気にならない。

[280: 匿名さん]

野村は小学校が今井南だからっていうので買ってる人が多かったと思う。
ほとんど小さい子供連ればっかだし。

ここみたくDINKS狙いだと大崎や大井町と比較されてしまうと高い・・・ってなるからな。
DINKSのほうが住み替え視野に入れてるから相場には結構シビア。

[281: 匿名さん]

野村は半年足らずで完売だそうです。スミフはいつもどおり長期戦でしょうね。

[282: ご近所さん]

確かに今井小はタワーだと、プラウドかエクラスの中古しか無いから買い替え組も多いと思うよ。ここは小さい子供は小学校通いにくいか、私立だろうな。

[283: 匿名さん]

小学校の学区はどこなん？
上丸子説と東住吉説があるみたいだけど。

[284: 匿名さん]

住友不動産は価格一覧表をくれないって本当ですか？

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1144992866

[285: 契約済みさん]

グロス平均で比較する意味無くない？
どうせ比較するなら平均坪単価でしょ
野村は280だっけ？

[286: 匿名さん]

区役所サイトを見ればわかりますが、東住吉小学区です。

[287: 購入検討中さん]

情報交換の場ではありますが、最低限自分で調べられることは調べましょうよ。質問はそれからにしませんか。

[288: 匿名さん]

>287
みんな、あなたほど暇ではないんですよ
283の書き込みは普通でしょ

[289: 匿名さん]

東住吉では？
お隣の地区の中丸子は上丸子ではなく下沼部ですし。
パークとレジまでが上丸子で、それより南は下沼部と東住吉かと。
東住吉の校長は、再開発地区の子供を受け入れるのを
ずっと拒否していたらしいですが。

[290: 匿名さん]

野村は平均270くらいじゃなかったかな。
南向きだけ高かったけどそれ以外の向きは安くて、
低層の安い部屋が平均を下げてた気がする。

このへんで坪300超って眺望抜けてて85平米くらいの高層だけで
低層とかだとたまに坪240とかでも中古売れなかったりするくらい幅があるから
そんな立地で平均で坪300超で出してくるって相当すごいと思う。

[291: 匿名さん]

初期のチラシには、上丸子小学校が通学区と書いてあったけど、東住吉小学校に落ち着いたんですか。

[292: 匿名さん]

ちょうど1年前に変更が決定しましたが、さすがすみふはその頃から宣伝してたんですね！仕事が早い！

[294: 匿名さん]

ここの集客期間は異常に長い。
第１期１次が勝負なので、購入希望者が十分な数に達するまで貯めこむのだろう。

[295: 匿名さん]

一期の場合、販売戸数の総戸数に対する割合とモデルルームオープンから販売開始までの期間が好不調を判断する一つの目安。販売戸数が半数を超えなかったり、時間がかかってるようだと、その後小出しにしてずるずるってパターンになる可能性が高い。まあ、すみふ物件は売れ残るから焦る必要はない。

[296: 匿名さん]

１月上旬販売開始予定ってなってるけど、まだ、正式価格も発表されてないし、さらに遅れるでしょ。

[297: 匿名さん]

これまでGWTもPTも一期で角部屋をほぼ売り切ったけど、こちらは2期以降まで残しておくかしら。

[298: 匿名さん]

売り渋ってた割りに、MRの今準備してます的なバタバタ感はなに？

[299: 匿名さん]

MRが平町といっしょじゃなー。

[300: 匿名さん]

価格の話が一向に出てきませんね。
箝口令でも敷かれているのでしょうか？
価格がわかった途端客が逃げ出すほどのしびれる設定なのか？
客の立場から言わせてもらえば、価格もわからない商品のためにわざわざ出向くほど暇じゃない。

[301: 匿名さん]

スミフは一期一次で値付けを間違える以外でお得物件が出てくる可能性は無いに等しいですからね。
皆さん要望書に高すぎだと書きまくった方がよいです。

あととにかく売れ残り値引きをやりたがらない会社なので
最初に売れ筋の部屋ばかり出し過ぎてあとから手詰まりになることを恐れます。
だから敢えて不人気が予想される部屋を多少安値で要望してみるのも手ですかね？

[302: 匿名]

確かに価格の話が一切出てこないのは気になりますね。
あまりに高額な価格設定で検討をやめた結果掲示板への書き込みがされないか、
意外に安い設定だったため倍率アップを恐れて掲示板に書き込まないのか・・・。
色々と考えてしまいますね。

[303: 購入検討中さん]

もう年末でMRが閉まっているから情報を仕入れようにも術がないからでは？年明ければまた書き込みなどはあるんじゃないでしょうか…

[304: 匿名]

どなたか価格情報をご存知の方、階数や方角等の詳細な価格を教えていただけないでしょうか。
宜しくお願いします。

[305: 匿名さん]

武蔵小杉自体が県都合わせた中で見て抜けて便利だとは思わないですけど
この立地だと小杉内でアクセスナンバーワンになっていることは納得です

かなり賑やかな地上環境の中に建つという点は
外に出た途端に騒がしいと思いますので賛否あると思いますが
便利さを味わう中でメリットが浸透していくのではないでしょうか

[306: 購入検討中さん]

予定価格はでてますよ
年末の最後の3連休に発表されてました
当初の予定価格よりだいぶ安くなっていましたね
グランドオープンしたら見に行ったらいいんじゃないですか

[307: 物件比較中さん]

住友の価格の付け方をご存じない方がいらっしゃるようですが、住友はゾーン単位で同じ価格で売りますのでいつまで待っても個別住戸の価格表は出てきませんよ。
タワーの場合、上下１５戸ぐらいは同じ値段です。つまり、早く申し込みの意思を明確にしてローン審査を通した人が得するシステム。２番手以下の人は営業がブロックして同じ住戸には申し込みさせません。そのあたりが紳士的な三井あたりとは違うところ。
売れ残っても値下げしませんし、どうせ買うことになるのなら初期に買った方がいいです。
逆に、一度見切ったら未練がましくしないこと。時間の無駄になります。

[308: 匿名]

>>306さん
大体で構わないのでご存知なら教えてあげたらどうですか？
正月休みが長いので価格をもとに検討したい人もいるでしょうし。
>>グランドオープンしたら見に行ったらいいんじゃないですか
こんな言い方するくらいなら投稿しても意味ないよ。

[309: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

高い買い物だし、本気で考えてるならグランドオープン前に一度くらい足運ぶものではないのかな？まずこういうとこでおおよその値段聞いてから検討始めるんですか？すみませんよく知らないんですが…

[310: 住まいに詳しい人]

70平米4000～8000の間

[312: 匿名さん]

確かに大分お安くなりましたね。

[313: 住まいに詳しい人]

7000万って坪350？
小杉でこれ安いの？

[314: 買い換え検討中]

330ですよ。
小杉で330は破格です。

[315: 匿名さん]

確かに、破格に高いな。

[316: 物件比較中さん]

７１平米で７０００万だったら＠３２５万ですよ。
１５階だと６６００万だから＠３０７万。

さあ、どう見るか？

[317: 匿名さん]

妥当な価格に収まりそうで安心しました。

[318: 物件比較中さん]

反応がバラバラですね（笑）

[319: 匿名さん]

プラウド買っておけば良かった。

[320: 匿名]

71平米（トランクルームの面積含む）でこの値段ですか。
実際の面積より広く感じるように工夫して設計しているそうですが、この価格帯は割高に感じます。
311さんの詳しい回答で検討するかあきらめるか判断できる人が増えるでしょう。
それと比べて310さんは何を考えて投稿している人なんだろう。

[321: 匿名さん]

この値段だと瞬間蒸発はないでしょうね。
竣工前完売はありえますか？

[322: 買い換え検討中]

GWTの角部屋90平米が7000万ぐらい
だったよね、確か。

[323: 匿名さん]

GWTやプラウドの時とは、世の中変わってしまったんですね。
チャンスを逃しました。新川崎にします。

[324: 物件比較中さん]

欲しい人は買うでしょう。既存タワマンと比べて安い設定するとは考えられないし。高いとおっしゃるのは小杉の違うところにもうお住まいで、自分がうまい買い物したと優越感に浸っている方ですか？ 検討中の方の発言なら諦めました宣言ですかね？

[325: 匿名さん]

確かにGWTやプラウドの時期に比べると確実に時代は変わった。
いまや一割は確実に値段が高くなった。
これから不動産は暴騰の時代を迎えると思う。

[326: 匿名さん]

この値段でも安いと思います。

[327: 匿名さん]

皆さんインフレの世の中知らない人がいると思いますが年３％のインフレだと10年で複利だと4－5割の値上げになるのですよ。もはや武蔵小杉なんか誰も買えなくなります。

[328: 買い換え検討中]

2007年頃も似たような雰囲気でしたね。
あの頃のマンションは平均20％ぐらい
値下がりしてるようですが。

[329: 匿名さん]

311さんありがとうございます。私も同様の説明されましたがうろ覚えで書けませんでした。すみません。しかし「暇じゃない」とかいってモデルルームすら行かない人って何なの。スミフの価格を偵察してる他社の方ですか。ほんとに購入考えてるなら忙しくたって時間つくるでしょ。

[330: 物件比較中さん]

最下階70平米南向きいくらですか？

[331: 購入検討中さん]

329さん、
このサイトには我々も最初そうであったように検討し始めたばかりで手探り状態の人も多くいるのではないでしょうか。

年末年始の時間がある時に夫婦でマンション購入の話が出た。
手始めに今話題の武蔵小杉で新築物件を探したらヒットした。
でも掲示板を見るとなんとなく高そう。
価格が気になるが、問い合わせるにも業者は休み中なのでサイトで聞いてみた。
それに対し311さんが親切に回答してあげた。

投稿者にとって有益な情報交換ができたと考えると当掲示板の趣旨に沿う内容ではないでしょうか。

[332: 匿名さん]

329が言いたいのは聞き方じゃないですか。271みたいに「で、いくらなの？」みたいな言い方されるとね。331が想定されてるような「検討し始めたばかりで手探り状態」ならなおさらもう少し丁寧に聞くべきでは。311の親切な書き込みに対してお礼の言葉もほとんど見られませんしね。

[333: 匿名さん]

あまりにも高過ぎる物件は、モデルルーム行くだけ無駄ですが。

[334: 匿名さん]

高い上限価格を見せてから売り出し価格を下げ、錯覚で安く見えるのを狙っていると見た。

[335: 匿名さん]

高いと思うか許容範囲と思うかは人それぞれだと思うけど

[336: 匿名さん]

だから。高過ぎる物件は、モデルルーム行くだけ無駄です。329へのコメントです。自分の基準で高過ぎる物件のモデルルームに行って、時間を浪費することを防ぐため、この掲示板は有用だよ。

[337: 購入検討中さん]

332さん同感です。272に大体の価格が書いてあるのを見落として、すでにモデルルームに足を運んでいる人を暇人扱いするのはおかしいと思いました。こういう人が見てるのかと思うと今後の価格の記載はためらわれます。

[338: 匿名さん]

336みたいな人が、で、いくらなの？って聞き方するんでしょうね。

[339: 匿名さん]

みんなが知りたかった価格を、MRに行った311さんが親切に教えてくれた。そのための時間を「浪費」とはね。そんなことよく書けますね。失礼だと思いませんか？

[340: 申込予定さん]

うちは要望書出すつもりですけど、モデルルーム行くことで暇人扱いされたり時間の無駄だって言われたりするなら今後詳しい価格が分かっても書く気なくなりますね。

[341: 匿名さん]

暇人扱いは問題ですね。
ただ、価格を曝すことで、購入希望者が増えるのは良いことだと思いますよ。即完売が近づくし、人気が高かったとなれば、資産価値も高まります。私は他物件が本命ですが、そちらでは積極的に価値を曝しています。
曝すことで出るネガ意見も参考になります。
ここの購入検討者は価値を隠そうとするのが、逆に不思議です。

[342: 購入検討中さん]

そうですね。売れ残りがあるといろいろ困りますもんね。

[343: 物件比較中さん]

３０７で言われているとおり、この物件は上下１０数階、同じ価格で販売されます。
つまり、同じ値段でも中古になったときの資産価値に大きく差が出るということ。
だから、真剣に検討している人ほどあまり情報を漏らしたくないのです。ライバルが来る前に、早く割安な部屋を押さえてしまいたいから。
住友も予めそれを見込んで必ずやや割高の価格を付けてきます。そうしないと特定の部屋に申し込みが集まり過ぎてしまいます。

[344: 購入検討中さん]

３４３さん同感です。わざわざ価格教えても暇人扱いされた日にゃあ、ねえ？情報交換の場っていうけど、教えろ教えろ言う人は有益な情報流したことあるんですかね。ぜんぜん交換してないじゃない。

[345: 物件比較中さん]

掲示板をひと通り見たのですが、
ここの検討者？すみふ営業？って性格悪いですね。
入居したときにギスギスしそう。

[346: 物件比較中さん]

いやいや、モデルルームに行く人を暇人扱いしながら情報だけ得ようとするマナー違反者をたしなめてるだけですよ。この流れを性格悪いというのはお門違い。

[347: 匿名さん]

>343
おっしゃっていることは、よく分かりました。ただ、そういったスミフ自身の姿勢とスミフ購入検討者の姿勢が大量の売れ残りを生じさせているのではないでしょうか。申し込みが集まりすぎて、あぶれた人が他の部屋を買うというくらいでないと、竣工前完売はできませんよね。完売ができないのでは多少良い部屋が買えても、マンション自体の資産価値がどうなのか、という話にはなりませんか？

[348: 物件比較中さん]

購入者からすれば、住友は売れ残っても絶対値下げしないので、資産価値的には安心なんですよ。
そもそも竣工前完売にまったくこだわっていない会社ですので。
仕様は必ず地域最高レベルのものを作るので、結局他に選択肢がなくていつかは売れてしまうんです。
それが住友物件。共感できなくても、どうしようもない事実です。

[349: 匿名さん]

完成してから5年くらいたっても普通に売ってるのが住友の大規模物件。

[350: 物件比較中さん]

小杉で探してる方々ってお勤めは都内のケースが多いんでしょうかね？少し遠くなると思うんですが、ここを選ぶ理由は何なんでしょう。

[351: 匿名さん]

モデルルームに行く人を暇人扱いしてないよ。価格情報を有効に活用させてもらい感謝してますよ。自分が行ったモデルルーム情報展開きてギブテクします。ギスギスするのはやめよう

[352: 匿名さん]

優しい351さんありがとうございます。しかし一部に他人への配慮に欠ける人がいるのは確かみたいですね。

[353: 購入検討中さん]

過去の投稿を拝見しましたが、モデルルームへ行かれた方を暇人扱いしているようなやり取りとは感じませんでした。
むしろ物件を確保するため、ライバル増加を望まない人が価格情報が出たことを快く思わず、暇人扱いしている人に情報を教える必要はないといった流れを作って情報囲いこみに走っているように思い、あまりいい流れではないなあ感じました。
私も近々モデルルームへ行く予定があるので有用な情報が
あれば本掲示板で投稿していきたいと思います。

[354: 匿名さん]

そうですかね？あなたのやってることは時間の無駄、浪費だって言われたら頭に来ますけど。ま、人それぞれですから仕方ないですね。
ここ買おうと思ってる人は希望のフロア・間取りの物件買えるといいですね。

[355: 匿名さん]

スミフのマンションって不思議。
カタログの能書き
強気の価格設定
一応大学は出てそうな社員による手売り主義

どれもハイスペック物件を予感させる手法なのですが
中古物件やスミフのオフィスビルやホテルを見に行くと何となくパッとしない印象、外見は派手だしカタログでは超豪華なエントランスに見えたのに閉塞感があったり廊下が妙に暗くて天井が低かったり。

唯一違うなと感じたリエトは自社物件じゃなかったし。
スミフ物件がなかなか売り切れない理由はそのあたりにもあると思います。

[356: 購入検討中さん]

353さん,no.300,336の発言を見てもそう思われますか？価格がわからない状態でモデルルームに行くのは皆同じ条件なのに、自分は暇じゃないから、誰か価格を教えてくれと言う趣旨のことを言ってます。モデルルームにまだ行ってない方なら、あまりカチンとは来ないかもしれませんが。