プラウド下総中山ってどんなもんでしょ？

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/s-nakayama/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、管理会社に委託予定

所在地：千葉県船橋市本中山３丁目453番1（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩4分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩8分

ついに下総中山にもプラウドが登場しました。

【物件情報を追加しました　2014.3.21　管理担当】

[63: 匿名さん]

ここ数年、特に若い世代の人には車離れが進んでいると聞いたことがあります。
でも、車に慣れてしまった人たちには、車を手放すのはとても大変な事なのですよね。
カーシェアリングとかもあると、駐車場も少なくて済むのかもしれませんが。
駅近物件に住んで、今まで２台あった車を１台に減らすのなら、
問題ないのでしょうけど、全くなくなるとちょっと不便さを感じますね。

[64: 匿名さん]

確かに車を最初から乗っていない人なら車がないとしてもバスや電車など利用すれば
時間がかかりますが何とかなりますからね。
それに車を維持するには実家に車の駐車場があれば問題ないですが
月極駐車場を借りたら車を利用しなくても駐車場料金がかかり
そして2年ごとの車検や税金など毎年払うとなると維持費が大変です。
ただ今まで車移動が慣れている人にとっては
車があれば移動にしても買い物にしても
便利なので最低でも1台置ける駐車場は確保したいところです。

[65: 匿名さん]

週末にプラウド本八幡ディアージュでここのことも聞いてきましたが(それが目的)、あまり安くないみたいです…
ここは建築費のFIXが遅れた分最近の建築費↑の煽りを受けて本八幡と100万くらいしか変わらないそうです。
(本来なら本八幡は坪230万、下総中山は200万ちょいくらい)
そんなら本八幡買っておこうというプラウド本八幡ディアージュの営業トークかもしれませんが…

施工が長谷工なのも少しでも安くしようとしたからなのかもしれません。
義兄がゼネコンなんですがやっぱり長谷工は安いそうです。
そんな長谷工でも最近はかなり強気になるくらい仕事があるとか…

まあ来週末の事前案内会で百万円台までわかるでしょう
私はキャンセル待ち組なので報告お待ちしております。
本来に本八幡と同じくらいなら残念です。
野村としても売るの苦労するでしょう

[66: 匿名さん]

ディアージュのスレを拝見したところ、中部屋70平米で4500、角部屋85平米で5800、７F中部屋で4800、西4LDK6200、東5300などの価格が散見していました。

上記価格に対して、下総中山で100万落ち程の価格というのは、ちと暴利な気がしてしまいます。65さんがおっしゃるように、本八幡と下総中山の坪単価の対比をとっても見合わないし、増税分を鑑みても高い。しかも長谷工。

下総中山ということで、もう少し手頃な価格かと思っていたので残念。

[67: 匿名さん]

価格っていくらくらいなんですか？
６６さんが書かれているくらい？
皆さんの書き込みを見ていると安くはないみたいですね。

Ｎｒタイプの間取り、それぞれの部屋は狭いですが
キッチンやバスルームが広くていいなと思うのですが高そうですね。
家族は興味ないようですけど、私的にはコンサバトリーというのも気になります。

予算からすると、やはり無難な間取りで中部屋になってしまうのかな。
お手頃でいいマンションがみつかるといいなあ。

[68: 住まいに詳しい人]

66、67さんの言われるような価格だと下総中山としては少し割高なような気がしますね。盛んにCMを出して割安感を植え付けようとしていますが、申し込みは少ないような気がします。

[69: ご近所さん]

66さんの価格を信じるとすると、うろ覚えではありますが、数年前に駅の北側で国道14号との間にあるマンションとの比較では、1000万単位の差になると思います。
下総中山は住みやすいけれど、そこまで払う価値があるのか疑問。

[71: ご近所さん]

>>70
本八幡の物件も、何回も折り込みチラシを入れ続けている状況ですからね。
プラウドの名前ではなく、立地とディべをきちんと見られているのでしょうね。
ただ、松戸よりはニーズがあるでしょう。

[72: 匿名さん]

プラウド松戸は竣工前早々、秋には売り切れていたみたいだよ。

[75: 住まいに詳しい人]

削除された、No.3とNo.7の内容は何だったのか知りたい。それと、プラウドの人もいるみたいだなぁー。No.72さんのことを言っているんじゃありませんよ。とにかく、週末に下見に行ってみればすべてわかることだなぁー。

[77: 申込予定さん]

ギャラリー行けた人、値段いくらでしたか？

[78: 匿名さん]

＞76さん
建築がHCとは？
こちらの施工会社は株式会社長谷工コーポレーションですが、会社に問題があると言う事ですか？

ロケーションを確認すると、駅徒歩5分でありながら第一種住宅地域に指定された立地なのですね。
そうなると、電車の騒音以外は静かで恵まれた環境と評価して宜しいのでしょうか。

[79: 匿名さん]

価格はどの程度でしょうか？
価格次第では検討したい！

[80: 周辺住民さん]

電車以外は静かです。
でもその電車の音が問題なのです。

[81: 購入検討中さん]

近くに住んでますが、電車慣れました！賃貸よりちゃんと対策されてるようですし。

[82: 住まいに詳しい人]

モデルルーム案内会へ行かれた人にお尋ねします。騒音対策としては2重サッシになっているとか、壁が厚いとか、空気抜きが開閉式だとか、何かありましたか。モデルルームではそこまでしてないのかもしれないけど。

[83: 匿名さん]

真夜中の貨物列車と線路保全工事の音はかなり気になりますよ。

[84: 匿名さん]

鉄道沿線と飛行場の近くはもともと地価が安いところですよね。飛行機の騒音にも慣れますが、大阪空港の周辺住民は訴訟を起こして賠償金を勝ち取りましたよ。もちろん飛行場が先にあって、住民は騒音を承知で後から引っ越してきたのですが。

[85: ご近所さん]

始発が4時台、終電が1時台で、緩行線は5分に1本以上の本数ですから、一日中電車が走っています。
それでも眠れるという人なら大丈夫。

[86: 匿名さん]

電車に乗っているとついつい眠くなってしまいますが、そういうレベルの話ではないんですね。一日中電車の音がするとなると、それなりの覚悟は必要かもしれませんね。電車の音には慣れるという話しもよく耳にしますが、夜中も聞こえてくると眠れるかどうか住んでみないことにはわからないです。実際の部屋で確認できると一番良いのですが、そうもいかないですものね。マンションの防音対策はどの程度なんでしょうね。

[87: 匿名さん]

緩行よりも快速や特急の轟音が…。

[88: 匿名さん]

南向き4階 71.6:4800万　77.1:5300万
6階で400～500万up
二重サッシあり

[89: 検討中さん]

価格の情報ありがとうございます。
下総中山も随分高くなりましたね・・・。

[90: 匿名さん]

No.88さん、価格を教えて下さいましてありがとう。予想よりも500万円高いですね。今のマンションブームを表した価格でしょうか。この価格なら、豊洲あたりでもっとましなのがありそうですね。

[91: 匿名さん]

狭くて４階で４８００万。高いですね！

[92: 匿名さん]

ここまで上がるとは思ってなかったので2、3年前に買っておけばよかったと後悔しています。
せっかく頭金を貯めてきたのに値上がりで全てパーになってしまいました。。。

[93: 匿名さん]

↑さん下総中山でなきゃだめなの？

[94: 匿名さん]

価格、本八幡と変わらないですね。
野村としても頭が痛いでしょう。

割高に感じますが、でもこれを逃すとまた高くなるだろうからな…

[95: 匿名さん]

切り替えて本八幡の第3期に申し込んだ人はいるでしょうね。
同じ価格帯なら特別な理由がない限り本八幡選ぶでしょう。

予算越えてしまった人は総武線沿いだと奏の杜まで下るかな。

[96: 匿名さん]

そこどこ？というリアクションをとられ続ける町に五千万…。

[97: 匿名さん]

騒がし過ぎなくて駅前の利便性もあるしいい街だとは思いますけどね。
ただ予算が着いてこないかもしれないという不安がありますね。

[98: 周辺住民さん]

我が家は下総中山から徒歩12分ですが、
12年前に新築（83平米）で4400万でした。
そう考えると高いのか安いのかよくわからないですね。

[99: 匿名さん]

駅から徒歩12分も掛かるマンションとここでは全く比較になりませんよ。徒歩10分を越えると、マンションとしての価値はほぼ無いです。戸建ての徒歩時間ですね。

[100: 匿名さん]

価値が無いなんてオーバーなことを。駅から少々離れれば安くなるし、閑静になるとか、色々と違う意味での価値が出てくるでしょう。投資だけで考えている人なんてあんまりいないと思うけど。5分余計に歩いて、500万、1000万安くなるなら、選択肢として充分に考えられるのでは。

[101: 88]

うちはこの価格だとここでなくても、と思い候補から外れそうです。
もう少し具体的に書いておきます。

プラウドHPにある3タイプだと
Nr:6階南西7100
Ig:1階南東側4300
E:南西　2階:4300,4階:4800,6階:5300
Eg:Eの1階:4500

3,5,7階は次期。

駐車場は25台でルーフバルコニー宅が優先

[102: 匿名さん]

4500万円以下で考えようかと思っていたので、これでは４階の７１m2の4800万円くらいが候補で、または次回の売り出しを待つかの思案中です。次期の売り出しも安くなることはないだろうし困ったものです。それにしても5000万円以上ではローンの支払いが不安です。

[103: 匿名さん]

今回は見送りです。次期の売り出し予定日はいつなんでしょうか？

[104: 周辺住民さん]

「駅から徒歩10分を越えるとマンションとしての価値はほぼ無いです。」って馬鹿にもほどがある。
もし本当ならマンションの中古市場なんて成り立たないですよ。

[105: 匿名さん]

駅から徒歩10分を超えると価値がなくなるかどうかは別として、徒歩5分以上では価格が低くなることには間違いがないでしょう。中古市場では駅近は絶対の条件ですからね。

[106: 匿名さん]

野村不動産のHPによると、総武線沿線のリセールバリューを駅からの所要時間別に統計を取ると、10分以内で93.2%、15分以内で88.8%、16分以上で84.8%となっているそうです。まあだいたい5%刻みということで、5千万の物件であれば、250万刻みということになるでしょうか。この程度だと、検討ポイントのひとつであることは確かですが、決定的な判断基準とはとても思えない気がします。

[107: 匿名さん]

営業の方から、耐震性や構造についての説明が一切ありませんでしたが、あえて触れず？

[108: 匿名さん]

防災性も気になります。
西船より西の総武線沿いは揺れやすさ、液状化、延焼性、全部リスク高いんですよね。
京葉線沿いの新築マンションは液状化対策されているのに総武線沿いはされていない。
311では震度5強でしたが震度6強~7になれば千葉県のハザードマップではここら辺も液状化する可能性が高いです。
そして液状化では別に死なないけど、大規模火災が起きたらまず死ぬ。
総武線沿いのごちゃごちゃした地域は火災に弱い。
津田沼、稲毛まで行けば防災性は高まりますが…そこらへんまで下りたくないという気持ちもあり…難しいです。

[109: 匿名さん]

確かに昔に比べて割高な印象はありますが、今後さらに値段が高騰してくるらしいので私は買いかなと思っています。オリンピックが終わるまで賃料払い続けるのはもったいなさすぎるので。

[110: ご近所さん]

どうしても下総中山に住みたい人でなければ、もう少し調べてから決めたほうが良いと思いますよ。
静かな街ですが、鉄道の便は近隣駅に劣りますし。
価格が周辺実態に則しているのか、かなり気になります。

[111: 匿名さん]

本八幡は高いと思いこっちを考えていたのですが、ここが高くプラウド本八幡ディアージュがまだ残ってるので見てこようと思います。
いい部屋は残ってないでしょうが…
本八幡が即日完売にならないならここは相当苦戦するでしょうね。

[112: サラリーマンさん]

本八幡か下総中山かと考えていましたが、両方ともやめにしました。よくよくコスパを考えるとこの価格なら都内でもっと立派なマンションがあります。豊洲でも板橋でもここよりはコスパはいいですよ。それにリセールを考えると船橋地区は将来性は全くありません。迷ったのが間違いでした。あっさりとここは止めます。

[113: 匿名さん]

「船橋地区は将来性は全くありません。」の根拠はなんでしょう？

[114: 匿名さん]

まぁ都内を考える人からしたら船橋は価値が低いのは確かでしょう。
豊洲だの板橋区だの言う方がなぜここを検討してたかは謎ですが…
ここが割高なのはたしかですが、同じ価格帯で都内にもっと立派なマンションってそんなありますかねぇ。
同じ価格帯でプラウドより立派なマンションが都内にそんなにあるとは思えない。
大規模なだけで立派に見えるマンションはあるかもしれませんが。

[115: 匿名さん]

本八幡ディアージュと比べて立派ですか？同じですか？
価格の割高感を踏まえると、本八幡より設備が優れていてもおかしくないかと。構造はハセコーだから…。

[116: 匿名さん]

ハセコーだと構造がどうなるんですか？

[117: 物件比較中さん]

ハセコーのマンションには住みたくないな。

[118: 匿名さん]

マンションの施工会社って大手ゼネコンが手がけてるのはごく少数で、聞いたことないような建設会社ばかりなんだけ（ハセコーは知ってたけど）、どこが良い、悪いって何か判断基準ありますか？仕様なり、設計なりは、結局売主のデベロッパーが決めてるんですよね。

[119: 匿名さん]

本八幡は同じようなもんでしょう。
別に仕様が良くなったから高くなったわけではなく建築コスト増の煽り喰らって高くなっただけなんだから。

大手ゼネコンはタワーマンションや大規模マンションでなければまずやりませんね。
スーパーゼネコンがやったとしても市川の三井野村(施工清水)の鉄筋不足タワーや今話題のパークハウス南青山(施工鹿島)のコア抜き億ションみたいなことがあるんだから全く信用できない。
会社というより現場監督次第でしょう。(つまり我々にわかるような判断基準はない…)
野村の営業ができるときは施工会社に現場監督指名すると言っていました。
ここがどうかはわかりませんが。

[120: 匿名さん]

日本の土木工事は、設計で2割、現場で3割、合計5割の手抜きが日常的です。いくら矯正を指導しても、下請けの方が元請けよりも力が強いから手抜きを止められないんですよ。3次、4次と複雑な下請け構造もありますからね。

[121: 匿名さん]

ここは高いんだろうけれど、都内または近郊でこれ以下でよい物件って具体的にどのこと？

[122: 匿名さん]

賃貸に出した時の賃料で考えると
やっぱり千葉は厳しいよね

[123: 匿名]

賃貸の事を考えるなら中古のGTTを買う方が良いよ。

[124: 匿名さん]

賃貸でも江戸川区よりは断然、市川、本八幡でしょう。でも賃貸物件を探すときに、総武線で探すことはあっても、下総中山から探すツウな人は少ないですよね。

[125: 匿名さん]

モデルルームは盛況ですか？このスレは閑散としていますけども。

[126: 匿名さん]

モデルルーム案内会を3月になっても繰り返し開催しています。これは、案内会参加者希望者が多いからでしょうか、それとも少なすぎるのでいつまでも開催しているのでしょうか。参加された方いかがでしたか。

[127: 匿名さん]

モデルに行かなくてもここのスレの反響見てればわかるでしょ。下総中山なんて地元民以外興味無い。価格を見たら普通は西船か本八幡に目がいくよね
。

[128: 匿名さん]

ハセコープラウドならいらねぇかな

[129: 匿名さん]

どこプラウドだと要るの

[130: 匿名さん]

西船は却下！

[131: 匿名さん]

下総中山駅で野村不動産が抽選会をしてる…。並んでいるのは、おじいちゃんおばあちゃん。目的を果たせているのか？そもそも目的はなんだ？

[132: 匿名さん]

本八幡ですら即日完売しなかったのですからここはかなり厳しいでしょう。
本八幡は竣工までには余裕で売れるでしょうが、ここはプラウドにしては珍しく竣工しても売れ残るかもしれませんね。
GW以降に出る物件が更に値上がりしててここの割高感が薄れれば売れるかもしれませんが。

[133: 匿名さん]

確かに販売は時間がかかりそうな気がしますね〜
終盤の値下げ販売を期待して待つのも手かな。

[134: 匿名さん]

終盤には値下げがあるのですか？それなら他の物件と比較してゆっくりと考えますが。第2期の販売を待つのも一つ考えられますね。いずれにしろ、急ぐことはないようです。

[135: 匿名さん]

もう部屋の要望って出し始めてるんでしょうか？まだまだ客集めの段階でしょうか？一期でどれぐらい埋まるのか楽しみです。

[136: 匿名さん]

135
どういう意味ですか？
予想に反して意外と売れた場合の楽しみ？それとも、予想通り大量に売れ残って楽しみ？

[137: 匿名さん]

高くても売れると思いますよ。
下総中山って1路線のみだけど、総武線で通勤する人には便利だし、何より周りが閑静で住環境がとてもいい。
本八幡や西船橋のように便利ではないけど、住むことを考えるといいですよ。
北口にたまに築浅の中古が出るけどすぐ無くなるし、下総中山は供給量がとても少ないので、高くても完売はすると思いますよ。

[138: 匿名さん]

中山には一流企業の社宅が多く、相応の収入がある人がたくさんいるように思います。今までは一軒家でも3～4000万円台が中心で、そういう人たちに見合うだけの価格帯の物件がなかったことからもこのプラウドは下総中山にようやく適当なモノが出たと思う人は多いのでは？
北口の某幼稚園の保護者たちを見ているとそう思いますね。

[139: 匿名さん]

宣伝文句の通りこのエリアはマンションの出物が少ないからこれくらいの規模感なら地元の人たちで完売できてしまうのでしょうね。総武線を広く見ているユーザーからすると割高ですけど親が住んでるとか地縁があれば申し込みたくなるでしょうし。

[140: 匿名さん]

私も売れると思います。

[141: 匿名さん]

なんだか焦らせるような書き込みが多いですね。しかもこの辺りの事情をよく調べているようですが、近隣の住人とも思えないし、マーケットリサーチをした人なんでしょうか。購入検討者とも思えないし、何でしょうか。

[142: 匿名さん]

ただの暇人でしょう。

[143: 匿名さん]

今週号のSUUMOには、もうプラウド下総中山が載ってないけど、なんででしょう？

[144: 匿名さん]

人気ないからじゃない？

[145: 匿名さん]

広告費が莫大な大規模物件なら毎週載せますが数十戸の物件は最初と各期販売直前とかに絞って載せます。
一回見開きで載せるのに100万かかりますから。
人気なかったら毎週載せると思いますが今のところモデルルームに人は集まっているようです。
まぁみなさんモデルルーム行ったところで想定より高くうーんという状態でしょうが。

[146: 匿名さん]

液状化リスクの高い場所なんですねぇ。

[147: 匿名さん]

国道14号線の南側はどこもそんな感じでしょ？

[148: 匿名さん]

千葉県のホームページにハザードマップ載ってますが真っ赤っかです。
本八幡もここも西船も。
311では震度5弱~5強でしたが6とか7来たら液状化する可能性はあるでしょうね。

[149: 匿名さん]

情勢が不安定ですね。景気が冷え込んで、高値掴みでしたってことにならないといいですけども。前回のマンションブームからのリーマンショックのような。

[150: 匿名さん]

既に建設が決まってる(事業費が決まってる)2、3年後くらいまでの物件は確実に上がり続けます。
それ以降はわかりませんね。きっと下がるでしょうが。
今はまだやや割高くらいでしょう。
2、3年後は確実に高値掴み、この物件はどうでしょう…微妙なところ…
まぁ1、2年前より優遇金利も住宅ローン控除も拡大してるのでやや割高くらいでもまだマシとなと考えてます。

[151: 匿名さん]

今晩のＷＢＳで、統計的には昨年10月から住宅販売が急激に落ち込んでいると放送していますよ。この物件が高値掴みになることは間違いないでしょう。それを承知で買うかどうかです。

[152: 匿名さん]

不動産の粗利益率は35％ですから、リセール価格は、購入した直後にそれくらいは値下がりするということです。ここはそれ以上かもしれません。

[153: 匿名さん]

リセール価格=原価となるってことですか？それはなぜ？？
別に世の中の中古マンションそうなってないですよね。
中古の価格はそのときの相場間、周辺の供給と需要のバランス、利便性(駅距離)、築年数が主な要因であってデベの粗利は関係ないと思いますが。
リセールするときに新築時の原価を査定するわけではないですし。
原価は原価であって価値ではありません。

[154: 匿名]

やっぱり高すぎですよね。４LDk角で７１８０万円なんて。。あと線路沿いで二重サッシとはいえ音も気になります。

[155: 匿名さん]

だけど売れると思うよ。総武線駅近の新築ってなかなか出てこないから。
同じプラウドだけど、新船橋より立地が格段に上です。
廉価プラウドの新船橋に対して、ここは施工が長谷工ですがマンションとしての価値が完全に上ですね。

[156: 匿名さん]

幹線である総武線に対して、あえて東武野田線を比較に出したのはなぜ？

[157: 匿名さん]

駅徒歩4分も線路沿いなので魅力にかける、なんでこのご時世いにこの価格設定したのか分からん。買う人いるのだろうか？

[158: 匿名さん]

155
新船橋に勝ってるのは、販売価格と土地代だけですよ。中古になれば、新船橋と同じ位の価格でしか売れないのでは。

[159: 匿名さん]

155
因みに、新船橋のプラウドは新築時2700万円位の東向低層が、一年後に3770万円で中古販売しすぐに売れています。日が当たらず最も安い住戸にも関わらずです。街の解放感や敷地の使い方、広い歩道、先進のスマートシステムや共用施設、ライトアップや自走式駐車場などその差は歴然です。
ここは下総中山でなきゃ駄目な人のみをターゲットにしてますので、そうでなければ、新船橋を一度みてみることをお勧めします。中古が出れば瞬間蒸発ですので競争は熾烈ではありますが。

[161: 匿名さん]

嫌だよ、最寄り駅が新船橋なんて。。。
>159は何も知らないんだな。成約価格は新築価格をもちろん下回ったよ。あほだな。

[162: 匿名さん]

161
けんかごしは良くないですね。
東向きの成約価格は幾らになったんでしょうか？