プラウド下総中山ってどんなもんでしょ？

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/s-nakayama/index.html
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：区分所有者全員で管理組合結成後、管理会社に委託予定

所在地：千葉県船橋市本中山３丁目453番1（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩4分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩8分

ついに下総中山にもプラウドが登場しました。

【物件情報を追加しました　2014.3.21　管理担当】

[107: 匿名さん]

営業の方から、耐震性や構造についての説明が一切ありませんでしたが、あえて触れず？

[108: 匿名さん]

防災性も気になります。
西船より西の総武線沿いは揺れやすさ、液状化、延焼性、全部リスク高いんですよね。
京葉線沿いの新築マンションは液状化対策されているのに総武線沿いはされていない。
311では震度5強でしたが震度6強~7になれば千葉県のハザードマップではここら辺も液状化する可能性が高いです。
そして液状化では別に死なないけど、大規模火災が起きたらまず死ぬ。
総武線沿いのごちゃごちゃした地域は火災に弱い。
津田沼、稲毛まで行けば防災性は高まりますが…そこらへんまで下りたくないという気持ちもあり…難しいです。

[109: 匿名さん]

確かに昔に比べて割高な印象はありますが、今後さらに値段が高騰してくるらしいので私は買いかなと思っています。オリンピックが終わるまで賃料払い続けるのはもったいなさすぎるので。

[110: ご近所さん]

どうしても下総中山に住みたい人でなければ、もう少し調べてから決めたほうが良いと思いますよ。
静かな街ですが、鉄道の便は近隣駅に劣りますし。
価格が周辺実態に則しているのか、かなり気になります。

[111: 匿名さん]

本八幡は高いと思いこっちを考えていたのですが、ここが高くプラウド本八幡ディアージュがまだ残ってるので見てこようと思います。
いい部屋は残ってないでしょうが…
本八幡が即日完売にならないならここは相当苦戦するでしょうね。

[112: サラリーマンさん]

本八幡か下総中山かと考えていましたが、両方ともやめにしました。よくよくコスパを考えるとこの価格なら都内でもっと立派なマンションがあります。豊洲でも板橋でもここよりはコスパはいいですよ。それにリセールを考えると船橋地区は将来性は全くありません。迷ったのが間違いでした。あっさりとここは止めます。

[113: 匿名さん]

「船橋地区は将来性は全くありません。」の根拠はなんでしょう？

[114: 匿名さん]

まぁ都内を考える人からしたら船橋は価値が低いのは確かでしょう。
豊洲だの板橋区だの言う方がなぜここを検討してたかは謎ですが…
ここが割高なのはたしかですが、同じ価格帯で都内にもっと立派なマンションってそんなありますかねぇ。
同じ価格帯でプラウドより立派なマンションが都内にそんなにあるとは思えない。
大規模なだけで立派に見えるマンションはあるかもしれませんが。

[115: 匿名さん]

本八幡ディアージュと比べて立派ですか？同じですか？
価格の割高感を踏まえると、本八幡より設備が優れていてもおかしくないかと。構造はハセコーだから…。

[116: 匿名さん]

ハセコーだと構造がどうなるんですか？

[117: 物件比較中さん]

ハセコーのマンションには住みたくないな。

[118: 匿名さん]

マンションの施工会社って大手ゼネコンが手がけてるのはごく少数で、聞いたことないような建設会社ばかりなんだけ（ハセコーは知ってたけど）、どこが良い、悪いって何か判断基準ありますか？仕様なり、設計なりは、結局売主のデベロッパーが決めてるんですよね。

[119: 匿名さん]

本八幡は同じようなもんでしょう。
別に仕様が良くなったから高くなったわけではなく建築コスト増の煽り喰らって高くなっただけなんだから。

大手ゼネコンはタワーマンションや大規模マンションでなければまずやりませんね。
スーパーゼネコンがやったとしても市川の三井野村(施工清水)の鉄筋不足タワーや今話題のパークハウス南青山(施工鹿島)のコア抜き億ションみたいなことがあるんだから全く信用できない。
会社というより現場監督次第でしょう。(つまり我々にわかるような判断基準はない…)
野村の営業ができるときは施工会社に現場監督指名すると言っていました。
ここがどうかはわかりませんが。

[120: 匿名さん]

日本の土木工事は、設計で2割、現場で3割、合計5割の手抜きが日常的です。いくら矯正を指導しても、下請けの方が元請けよりも力が強いから手抜きを止められないんですよ。3次、4次と複雑な下請け構造もありますからね。

[121: 匿名さん]

ここは高いんだろうけれど、都内または近郊でこれ以下でよい物件って具体的にどのこと？

[122: 匿名さん]

賃貸に出した時の賃料で考えると
やっぱり千葉は厳しいよね

[123: 匿名]

賃貸の事を考えるなら中古のGTTを買う方が良いよ。

[124: 匿名さん]

賃貸でも江戸川区よりは断然、市川、本八幡でしょう。でも賃貸物件を探すときに、総武線で探すことはあっても、下総中山から探すツウな人は少ないですよね。

[125: 匿名さん]

モデルルームは盛況ですか？このスレは閑散としていますけども。

[126: 匿名さん]

モデルルーム案内会を3月になっても繰り返し開催しています。これは、案内会参加者希望者が多いからでしょうか、それとも少なすぎるのでいつまでも開催しているのでしょうか。参加された方いかがでしたか。

[127: 匿名さん]

モデルに行かなくてもここのスレの反響見てればわかるでしょ。下総中山なんて地元民以外興味無い。価格を見たら普通は西船か本八幡に目がいくよね
。

[128: 匿名さん]

ハセコープラウドならいらねぇかな

[129: 匿名さん]

どこプラウドだと要るの

[130: 匿名さん]

西船は却下！

[131: 匿名さん]

下総中山駅で野村不動産が抽選会をしてる…。並んでいるのは、おじいちゃんおばあちゃん。目的を果たせているのか？そもそも目的はなんだ？

[132: 匿名さん]

本八幡ですら即日完売しなかったのですからここはかなり厳しいでしょう。
本八幡は竣工までには余裕で売れるでしょうが、ここはプラウドにしては珍しく竣工しても売れ残るかもしれませんね。
GW以降に出る物件が更に値上がりしててここの割高感が薄れれば売れるかもしれませんが。

[133: 匿名さん]

確かに販売は時間がかかりそうな気がしますね〜
終盤の値下げ販売を期待して待つのも手かな。

[134: 匿名さん]

終盤には値下げがあるのですか？それなら他の物件と比較してゆっくりと考えますが。第2期の販売を待つのも一つ考えられますね。いずれにしろ、急ぐことはないようです。

[135: 匿名さん]

もう部屋の要望って出し始めてるんでしょうか？まだまだ客集めの段階でしょうか？一期でどれぐらい埋まるのか楽しみです。

[136: 匿名さん]

135
どういう意味ですか？
予想に反して意外と売れた場合の楽しみ？それとも、予想通り大量に売れ残って楽しみ？

[137: 匿名さん]

高くても売れると思いますよ。
下総中山って1路線のみだけど、総武線で通勤する人には便利だし、何より周りが閑静で住環境がとてもいい。
本八幡や西船橋のように便利ではないけど、住むことを考えるといいですよ。
北口にたまに築浅の中古が出るけどすぐ無くなるし、下総中山は供給量がとても少ないので、高くても完売はすると思いますよ。

[138: 匿名さん]

中山には一流企業の社宅が多く、相応の収入がある人がたくさんいるように思います。今までは一軒家でも3～4000万円台が中心で、そういう人たちに見合うだけの価格帯の物件がなかったことからもこのプラウドは下総中山にようやく適当なモノが出たと思う人は多いのでは？
北口の某幼稚園の保護者たちを見ているとそう思いますね。

[139: 匿名さん]

宣伝文句の通りこのエリアはマンションの出物が少ないからこれくらいの規模感なら地元の人たちで完売できてしまうのでしょうね。総武線を広く見ているユーザーからすると割高ですけど親が住んでるとか地縁があれば申し込みたくなるでしょうし。

[140: 匿名さん]

私も売れると思います。

[141: 匿名さん]

なんだか焦らせるような書き込みが多いですね。しかもこの辺りの事情をよく調べているようですが、近隣の住人とも思えないし、マーケットリサーチをした人なんでしょうか。購入検討者とも思えないし、何でしょうか。

[142: 匿名さん]

ただの暇人でしょう。

[143: 匿名さん]

今週号のSUUMOには、もうプラウド下総中山が載ってないけど、なんででしょう？

[144: 匿名さん]

人気ないからじゃない？

[145: 匿名さん]

広告費が莫大な大規模物件なら毎週載せますが数十戸の物件は最初と各期販売直前とかに絞って載せます。
一回見開きで載せるのに100万かかりますから。
人気なかったら毎週載せると思いますが今のところモデルルームに人は集まっているようです。
まぁみなさんモデルルーム行ったところで想定より高くうーんという状態でしょうが。

[146: 匿名さん]

液状化リスクの高い場所なんですねぇ。

[147: 匿名さん]

国道14号線の南側はどこもそんな感じでしょ？

[148: 匿名さん]

千葉県のホームページにハザードマップ載ってますが真っ赤っかです。
本八幡もここも西船も。
311では震度5弱~5強でしたが6とか7来たら液状化する可能性はあるでしょうね。

[149: 匿名さん]

情勢が不安定ですね。景気が冷え込んで、高値掴みでしたってことにならないといいですけども。前回のマンションブームからのリーマンショックのような。

[150: 匿名さん]

既に建設が決まってる(事業費が決まってる)2、3年後くらいまでの物件は確実に上がり続けます。
それ以降はわかりませんね。きっと下がるでしょうが。
今はまだやや割高くらいでしょう。
2、3年後は確実に高値掴み、この物件はどうでしょう…微妙なところ…
まぁ1、2年前より優遇金利も住宅ローン控除も拡大してるのでやや割高くらいでもまだマシとなと考えてます。

[151: 匿名さん]

今晩のＷＢＳで、統計的には昨年10月から住宅販売が急激に落ち込んでいると放送していますよ。この物件が高値掴みになることは間違いないでしょう。それを承知で買うかどうかです。

[152: 匿名さん]

不動産の粗利益率は35％ですから、リセール価格は、購入した直後にそれくらいは値下がりするということです。ここはそれ以上かもしれません。

[153: 匿名さん]

リセール価格=原価となるってことですか？それはなぜ？？
別に世の中の中古マンションそうなってないですよね。
中古の価格はそのときの相場間、周辺の供給と需要のバランス、利便性(駅距離)、築年数が主な要因であってデベの粗利は関係ないと思いますが。
リセールするときに新築時の原価を査定するわけではないですし。
原価は原価であって価値ではありません。

[154: 匿名]

やっぱり高すぎですよね。４LDk角で７１８０万円なんて。。あと線路沿いで二重サッシとはいえ音も気になります。

[155: 匿名さん]

だけど売れると思うよ。総武線駅近の新築ってなかなか出てこないから。
同じプラウドだけど、新船橋より立地が格段に上です。
廉価プラウドの新船橋に対して、ここは施工が長谷工ですがマンションとしての価値が完全に上ですね。

[156: 匿名さん]

幹線である総武線に対して、あえて東武野田線を比較に出したのはなぜ？

[157: 匿名さん]

駅徒歩4分も線路沿いなので魅力にかける、なんでこのご時世いにこの価格設定したのか分からん。買う人いるのだろうか？

[158: 匿名さん]

155
新船橋に勝ってるのは、販売価格と土地代だけですよ。中古になれば、新船橋と同じ位の価格でしか売れないのでは。

[159: 匿名さん]

155
因みに、新船橋のプラウドは新築時2700万円位の東向低層が、一年後に3770万円で中古販売しすぐに売れています。日が当たらず最も安い住戸にも関わらずです。街の解放感や敷地の使い方、広い歩道、先進のスマートシステムや共用施設、ライトアップや自走式駐車場などその差は歴然です。
ここは下総中山でなきゃ駄目な人のみをターゲットにしてますので、そうでなければ、新船橋を一度みてみることをお勧めします。中古が出れば瞬間蒸発ですので競争は熾烈ではありますが。

[161: 匿名さん]

嫌だよ、最寄り駅が新船橋なんて。。。
>159は何も知らないんだな。成約価格は新築価格をもちろん下回ったよ。あほだな。

[162: 匿名さん]

161
けんかごしは良くないですね。
東向きの成約価格は幾らになったんでしょうか？

[163: 匿名さん]

161
南東向きは、3890万円で販売し、3850万円で落札されました。新築価格は、3600万円位です。161は何も知らずに知ったかぶりですか？

[164: 匿名さん]

プラウド船橋は超特殊ケースですよ。
土壌汚染の土地を安く買い
1500戸を野村お得意の即日完売させるために薄利多売の値段設定
1500戸のスケールメリットを活かして資材は大量バルク発注
建築コストはアベノミクス影響前
そんな割安物件と比べても何の意味もありません。
高く売ることが一番の目的ならここ数年マンションを買うのは辞めた方が良いでしょう。

[165: 匿名さん]

先日モデルルームに行って価格を確認しましたが、かなり高めの設定でした。これでは他の物件と比較しない人しか申込み出来ないと思います。

[166: 住民でない人さん]

このエリア買う人は新船橋とかそもそも検討外だろ。

割安かどうかなんてどうでもいい。そもそも新船橋には住みたくない。

[167: 匿名さん]

新船橋はスレ違い。

朝3分置きに10両で都心直通電車が走る環境と、10分置きに6両の船橋行きが走る環境とを比較してもねえ。

良いと思えばモデルルームに行く、思わなければ関連ページを見ないし、意味のない書き込みをしないこと。

[168: 匿名さん]

10分は昼間で朝は5分おきですね。

[169: 匿名さん]

船橋からわざわざ乗り換えて新船橋まで行かなきゃならないなんて面倒だよ。
総武線沿線でマンション検討してる人は新船橋とか興味ないよ。
野田線から名前変わったみたいだけど、相変わらずダサくて不便な路線に変わりはない。

[170: 匿名さん]

新船橋は今風の団地でしょ？

[171: 匿名さん]

新船橋をテーマにして、かつてないほどこのスレが盛り上がる。下総中山は、それほど何もないということ。「どちらにお住まいですか？」「下総中山です」「…。房総ですか？」

[172: 匿名さん]

>169
じゃあ一々反応するなよ。子供か？

[173: 匿名さん]

下総中山はいい街ですよ。

[174: 匿名さん]

プラウドシリーズでもかなり安めの設定なのに、これで高いとか言ってる奴はプラウドから願い下げだろ。

[175: 匿名さん]

稲毛海岸とか新船橋のチープラウドよりは全然高いよ。

[176: 匿名さん]

マンションバブルの破裂が、消費税が１０％になった後で起こる。その後は、すべてのマンション価格が１０％は下がる。交通不便のところは20％は下がる。今でも価格が上がっているのは都心の一等地の中古のマンションだけだもの。港区とか中央区とか。

[177: 匿名さん]

立地と仕様を考えて高く感じてるだけでしょ。
プラウドならどんな田舎にあってもどんなしょぼい仕様でも高くなきゃいけないの？
アホだね。
どんだけ名前だけに囚われてんの。

[178: 匿名さん]

高い高い言ってるだけで買わないやつが何を今更ここでグダグダ言ってるんだか。。。
早くよそ行けよボケが。。。

[179: 匿名さん]

野村の社員乙。

[180: 匿名さん]

178みたいのが住むのかぁ…。

[181: ご近所さん]

ここ（といっても東中山駅の近くですが）に住んで３０年になるものです。

お世辞にもおしゃれな街とはいえないかもしれませんが、都心から
３０分圏内でこれだけの環境があるのはかなり恵まれてると思いますよ…。

[182: 匿名さん]

178は野村の社員じゃね？

[183: 匿名さん]

177は何がしたいのか分からない。
178は社員か購入者だろ。

[184: 匿名さん]

買える買えないじゃなくて割高って意味で高いと感じてる人が多いんだと思うんですけどね。
ちょっと前に100円のものが150円で売られてたら別に買えるけど高いと思うでしょ。
建築費の高騰によってそう感じてるんですよ。
でもこれから2、3年は更に上がるので割高感は多少薄れると思いますけどね。
津田沼みたく供給過多になるわけでもないし。
3、4年後にこのプチバブルがはじけたらどうなるかはわかりませんが…

[185: 匿名さん]

>181 東中山は下総中山ではないです。京成の東中山とは全く別のエリアですね。
東中山は何もないので静かなのは当たり前です。
東中山は都心30分圏から外れます。

[186: 匿名さん]

もしここが音などの問題がなければ、条件がもっと良ければ
今の価格でもこれほどまでに割高と言われなかったのではなかろうか？

[187: 匿名さん]

東中山と下総中山ならそんなに離れてはないでしょ
便利さなら下総中山だけど。

それに快速使えば日本橋辺りまでなら
30分くらいだったような。

[188: 匿名さん]

京成線とJR総武線を一緒にしてはいかんぜよ。

[189: 匿名さん]

東中山ってマンションが何棟かあるけど、新築から中古への値下がりが酷い。やっぱ京成って不便だから人気ないんでしょうね。

[190: 匿名さん]

京成さんは、台風のときに力を発揮されます。

[191: 匿名さん]

昔、東中山駅の近くに住んでた者です。
駅前には、だだっ広い畑が広がってたのを
子供心に良く覚えています。

確かに何もないところだけど、意外に都内から
は時間が掛らない場所だと思います。

下総中山もそうだけど、この辺りは道が狭いのを
我慢できれば十分にお値打ちな場所ではないでしょうか。

[192: 匿名さん]

京成沿線にマンションはあんまりでしょ。
通勤や通学先がかなり限定されてる方はいいですが。
私用の時など京成が最寄りだとかなり不便です。
まあ、そのぶん総武線より格段にマンション価格が下がりますが。
東中山駅周辺は道が細すぎて車での移動も大変。抜け道にされてて、結構危ないですしね。

[193: 匿名さん]

京成は先月の雪のときにJRより復旧が遅かった。

東中山にはスーパーや商店がなく、ローソンくらいなので不便。

日本橋までは40分はかかる。

東中山駅近くのマンションは、建設前に縄文ころの遺跡調査をしていた記憶があるなあ。

[194: 匿名さん]

どうしても下総中山以外のネタで盛り上がりをみせますね。
このマンションのことを語らいましょう。今週末から、登録ですけどどれぐらい申込みが入りますかね？

[195: 匿名さん]

全戸一斉販売なので要望書は相当入っていると予想します。
即日完売に拘る野村なのである程度見込みがないと全戸一斉販売はしないでしょう。

[196: 匿名さん]

野村が即日完売に拘るのは何故ですか？本八幡がなかなか完売出来ない中、下総中山の方が先に完売するなんてことがあるってことですね？

[197: 匿名さん]

人気ですとアピールしたいからじゃないですか？

本八幡は完売済みですよ。

[198: 購入経験者さん]

そりゃ、完売するか否かで商品価値が分かるので大事。
ここも完売しますよ。
さて、地盤はだいじょうぶかね。最近、また地震起きるので。

[199: 匿名さん]

下総中山住民ですが
本日、新聞チラシで価格が入ったものを
初めて見ましたよ！

1000万～2000万ぐらい高すぎます。
駅南側の新築で売れ残りが長期にわたって出た
マンションの記憶が甦りました。

コスト積み上げ＋一定利益での
値付けなのでしょうが。

[200: 購入検討中さん]

もうほとんど売れてましたけどね。

[201: 匿名さん]

全戸の価格が載ったチラシがポスティングされました。こんなチラシは見たこと無いですね。
近所に、あの部屋いくらだったんだって全部バレちゃいますね。なんでこんなことするんでしょうか。野村の意図がわかりません。
みなさんのコメントを見ている限り、人気はありそうなので客寄せする必要無いでしょうし、価格の割安感を訴求することも出来ないでしょうし、購入検討中の方の感情を逆撫ですることになるでしょうし。
個人的には、ギャラリーに行かなくても価格表が手に入り参考に成りましたけどね。

[202: 匿名さん]

間違いなく完売するよ。下総中山で駅近なんて希少だから。
この価格だと買える人は限られるから住民の質は高くなりそうだね。

[203: 匿名さん]

201は分かってないね。コソコソ売れないでしょうが。

[204: 匿名さん]

私も初めて見ましたよ、価格表付のチラシ。しかもDMじゃなくて、近隣一帯にポスティング。
高いっすよぉってアピール？

[205: 匿名さん]

下総中山駅近新築物件でも
6000万とか7000万なんて
見たことないですね～

同じハセコーさんがバブル期に建てた
駅3分（住所は市川）
の物件のほうが古くてもいいかも
値段も3500～4500万で過去に出てますね。
築20年以上たっているが、駐車場も無線で扉が開いたりして
エントランスもなかなかいい。

完売とかいっても、キャンセル住戸発生
という感じが個人的には読めるのだが。

[206: 匿名さん]

近隣の人では買えないでしょう。この辺の
戸建てはミニ戸建てばかり、どれも狭小地に無理やり建てた安いものがほとんどです。昔からある広い戸建てもありますが、そのような方はマンションには無縁です。
いつも思いますが、狭小地に3階建建てる人ってなに考えてるんでしょうね？？
庭もないし、部屋は狭いし、隣との距離が無いので修繕時に特殊な足場になってかなり高くなるし。