Tomihisa Cross Comfort Tower （トミヒサクロスコンフォートタワー）Part14

[富久愛]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371810/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[22: 匿名]

2年後なのに、かなりの富久おたくですね。

[23: ご近所さん]

でしょ〜

[24: 匿名さん]

若松河田になにかありますか？

[25: ビギナーさん]

リセール考えるのなら多少高くても高層階がよいですか？

[26: 匿名さん]

散々議論されていますが、このマンションの高層階はデメリットだらけです。
もちろんリセールも高層階は最上階と一部の角部屋を除き、不利になります。

[27: 匿名さん]

11の地図を徒歩５分の400メートルにしてみたら何もない。御苑駅すら円の外。
エレベータ待ち考えると10分でもどこにも行けず、結局ヨーカドーになりそう？

[28: 契約済みさん]

若松河田に住んでいますよ
女子医大と国際医療センター
合気道道場の本部
3階建てのライフが建築中
くらいかな…何もなくて静かなとこが一番いいとこです

[29: 匿名さん]

今度MRの帰り道歩いてみますね

[30: ご近所さん]

近くで1番ディープなのは荒木町なんだけど、
早く出没したい！

[31: 匿名さん]

最上階は殆どが予定より3000万円ほど安くなっていたと思います。全体平均でいうと現状は坪360を切っているかと。プラウドやグラスカの中古価格見てしまうと、普通はそれより割安な新築のここを選択すると思います。

[32: 匿名さん]

26へ 詳しくお話しを

[33: 匿名さん]

エレベーターの仕様など詳しいかたいらっしゃいますか？

[34: 匿名さん]

31さん、大崎ポジさんですね。
ここへは間違えて投稿なさったようで。

[35: 匿名さん]

東芝かな？

[36: 匿名さん]

例えば着床制限の仕組みや、何人乗りのものかなど。エレベーターの仕様が結構ガッカリな物件など見たことがあるので。

[37: ビギナーさん]

26さん
何で高層階だと不利なんですか？

[38: 匿名さん]

大崎はそんなに安くなったの？富久に流れた人が多くて対抗上さげざるを得なかったのでしょうか。

[39: 匿名さん]

26さんでてこいやあ

[40: 匿名さん]

大崎下がってないよ。

[41: 匿名さん]

大崎は1~2割高いよ

[42: 匿名さん]

ここは富久ですよ！

[45: 匿名さん]

26さんではないですが、高層階の中部屋は、曇りガラスで唯一のメリットである眺望も無いので、リセール不利なのでは？

[46: 匿名さん]

↑それだけじゃ弱いな。他ないの？

[47: 匿名さん]

リセール、１３３％だった。唯一ケープだけに負けた。
やはり最初に安く買わないとダメということ。

だけどあのよい時期に、-１０％とか多いんだね。
ということは普段はもっと中古って下がるんだ。悲惨。
友人が投売りしても売れなかったって意味がわかった。

売れる物件買わなきゃダメだよ。ここは１１０％～１１５％程度ですね。
プレミアつかない値段が高い部屋はトントンくらいかな。

[48: 匿名さん]

47さん
大崎の三井はもっと％下がりますかね？

[49: 匿名さん]

高層階ほど高く売れるというデータにはタワマンが希少だった頃のものが入っているので、こんなに増えたら今後はわからないよ。
最上階や角、他にない眺望などのプレミアムがないと、買い叩かれるかも。
駅近でないし、高層階は坪単価もそれなりに高額なので、リセールや投資用はそんなに期待しないほうがよいのでは？

[50: 匿名さん]

このあたりはタワーは希少ですよ。高層階だからと言っても低層とそこまで価格差ないし

[51: 匿名さん]

大崎初めて見た。真面目に検討してみる。
まず、交通は山手線6分でOK、あの地域はますます発展すると思う。
海抜は19.8mで大崎にしては良い。(自分的にはこの時点でアウト)
直越基礎は良い。地盤も良いと思われる。
川が近いが標高が他が低いので、そちらに流れると思うので問題ないかな？
三井の再開発はまず期待できる。
１階は富久より高級感を感じる。
フィットネスはサウナあるのかな？(自分的には重要)
ラウンジはシンフォニーラウンジは素敵だけど、富久の方がカフェが沢山あって、使い勝手がよさそう。
高層ラウンジは大崎のジュエルラウンジは小さいね。富久のスカイラウンジ、アッパーラウンジのほうが良い。
大崎のエグゼクティブルームって、富久のクリエイティブラウンジのような感じかな？詳細不明なのでわからない。
ただ自分的には富久のクリエイティブラウンジは大絶賛。１人用２人用、まるで都会のシェアオフィス。
屋上はあれば便利だけど、雨の時困りそう。でも。お金もかからないのだから、富久も屋上開放すればいいのに。ベンチだけ置けばいいのに。
ということで共用施設は富久の方が上。
値段は、、高いね～
大崎を高級と見るとそうなるのかな？坪３５０～って感じだね。富久は２８０～だからやっぱり富久買うわ。
大崎も初期の再開発時、２００５年は坪２４０～だったから、上がったもんだ。もう１４５％もあがっている。

結論
大崎は場所も物件もいいし、永住する。リセール云々を考えなければ、買えばいいと思う。
高級住宅街に住んでると思えれば。(高級でないのに、高級にしてしまった三井などの再開発デベはさすが)

自分のように過去からの値段の推移を見ていたり、物件を終の棲家と考えていない層にとっては、もう既に湾岸と一緒で大崎は上がってしまった土地。これからも上がるかもしれないけど、伸びしろは少ない。＝儲からない。
富久はまだこれから上がる土地。今まで世間に忘れ去られていた土地。大崎の例で言えば１４５％は上がる可能性があるもね。笑
そこまでいかなくても、確実に大崎よりは上がる。
上がるって、坪単位の価格ではなく、買った値段に対しての相対値ね。
大崎が現在坪最低３５０なら、富久も最低３５０はいく。だから、富久は儲かる。
以上。

[52: 匿名さん]

>50
夢を壊すようで悪いが、新宿は既にタワマンだらけで、計画案もどっさり。山手線内側は希少って言うんだろうけど、豊洲も有明も湾岸でくくるのと同じ。新宿周辺で比べる物件の１つに過ぎない。

中古を買う人は新築の我々よりシビアに比較すると思った方がいい。まして我々はMRでの営業トークもできず、最初に部屋と価格を見せるしかない。

[53: 匿名さん]

お見合いが大嫌いなので高層階にしました。
北は低層階でもお見合いリスクがないので悪くないですが、
希望の広さがなかったので。
西新宿は将来のお見合いリスクが高すぎます。

[54: 匿名さん]

三井の大崎は高層に旨味がある。最上階の1つ下でもグロスで低層と坪単価で20万、グロスで300万～500万程度しか差がないから、高層の割安さが際立ってる。高層は富久よりリセールいいと思う。

[55: 匿名さん]

近くに同じ高さの建物のが立つのは、
可能性低いでしょう‼︎

高層にできた理由が理由だし。。

[56: ご近所さん]

東京オリンピックのマラソンコースはまだ不明ですが
毎年の東京マラソンはMRの前を通ります〜

3万人のランナーを見るのは圧巻ですよ

2014.2.24撮影

[57: 匿名さん]

>54
大崎は40階建。大崎の最上階でさえ
ここのタワーでは中層階のエレベータ階です。

高層の割安さを言うなら、ここは最上階でさえ坪単価360万台からありました。

[58: 匿名さん]

最低でなく、平均坪単価はどうなの？
ここは３３０くらいでしょ？
大崎は？

[59: 匿名さん]

ん？違うか。ここは３１０～３２０位？
平均ってどうやって出すの？

[60: 匿名さん]

ここの高層３６０からあるんだ。
そりゃ瞬間蒸発するわな。

[61: 匿名さん]

57だけど、見落としがありました。
最上階北向きに、坪単価340万台が二部屋ありました。安過ぎ。

[62: 匿名さん]

オリンピックは靖国か外苑西のどちらかは通るでしょう。
沿道から応援できますね(*≧∀≦*)

大崎もいいマンションだと思いますよ。
ペンシルマンションや何の変哲もないマンション、駅遠マンションでなければ、あとは自分のお好みで。

[63: 匿名さん]

沿道からのオリンピックマラソン応援、
スタート直後とゴール寸前の２回できそうですね。
国立競技場がスタートとゴールになるから。

[64: ご近所さん]

応援に疲れたらカフェでまったりして
また応援！！

競技場なんかも近いので、楽しみだよ〜

[66: 匿名さん]

東京マラソン見れるだけでも素晴らしいですね。東京マラソンは外苑東がコースのようですが、近いからすぐに見にいけますね。 坪単価はモデルルームに早い段階に、いけばわかるし今さらこんな議論しても、三次でほぼ良いポジションは完売しますし、買う人はさっさと買ってこのレスにはいないでしょう。
契約者限定が買う人に参考になります。私も大変参考になり契約無事完了しましたよ。参考まで

[67: 匿名さん]

富久はセーフでおｋ？

http://rocketnews24.com/2013/11/23/390319/

[68: 匿名さん]

富久は歌舞伎町でも新大久保でもないから。
そりゃあんなところに住めば、毎日キャッチされるでしょ。

それよりこの不動産屋わかってるな。綾瀬より上位なのは納得できないけど、信濃町って本当に何もないんだよね。
飲食店もないし、人さみしいし。
実際住んでたけど、駅3分でも夜遅くなると怖かった。人がいないんだもん。
記事の削除は、某宗教団体の拠点だからだね。

[70: 匿名さん]

そこを辿る富久とモデルルームに、なんてオチじゃなかろうな

[71: 匿名さん]

富久は大通りに面しているから帰り道も安心ですね。
人がいないことが一番危ないですから。

[72: 匿名さん]

え、あの大通り、ここまで駅から離れてると以外に人少ないよ？
この物件がそれを変えるくらいの勢いであることを祈ります

[73: 匿名さん]

街を替える力ありとみた！

[74: 匿名さん]

どなたか三次申し込みされた方いますか？最近情報が書き込まれてないので是非教えて頂けたらと思います。

[75: 購入検討中さん]

もう、申込みってできるんですか？
事前申込みってこと？

[76: 匿名さん]

公式に出てる間取り、
比較的マシなものばかり選んでるね

[77: 匿名さん]

大崎と悩みます。リセールはやはりこちらですかね？

[78: 匿名さん]

今のHPの間取り、どれもひどいと思ってたけど、あれでマシな方なの？ぜーんぶリビングインで、実質廊下ばかりだよ！
あれより悪いって、どんな部屋なのか想像できない。

[79: 匿名さん]

今残ってる富久よりは一期の大崎の方がいいと思います。マンションは当たり前ですが割安な住戸から売れていくので。大崎は倍率高そうですからチャレンジしてからでも富久は間に合うと思いますよ？

[80: 匿名さん]

↑ありがとうございます。凄く悩んでます。

[81: 匿名さん]

↑ありがとうございます。凄く悩んでます。

[82: 購入検討中さん]

1次2次と抽選に漏れ、3次を悩んでます。価格表は、送られて来ましたが、間取りがわからず。60G-Ⅱは、60Bよりましな間取りでしょうか。

[83: 匿名さん]

住んで快適なのは大崎、値落ちの危険が少ないのはここ。なのでは。

[84: 匿名]

間取りは60A, 60Gは60Bよりも良いです（リビングの広さが
確保されているという意味であり、眺望は60Bの方が良いです）。

北向き低層の中では60Cの間取り、価格のバランス感が最も良かったですが、
60A, G, Lであれば間取りは問題ないかと思います。2次の60Cの最高倍率は7倍、
60Lは5倍でした。

60Cの外れ組が60A、60Lの外れ組が60Gに向かうことを想定すると、
60Aは2桁にのるのではないかと期待しています。

[85: 匿名さん]

大崎よりは利益でると思うよ。部屋にもよるけどね。

[86: 匿名]

＞82さん

Give & Takeとしましょう。

60Gの間取りはリビングが11.4畳、洋室1が6.2畳、洋室2が4.4畳、
キッチンが3.3畳です。リビング（キッチン横）の廊下は1.5畳ぐらいだと
思いますので、リビングは9畳弱あるかと思います。気になる点としては
間口は5,675mのため、やや細長い印象です。

60A, Gの価格を教えていただければ幸いです。

[87: 契約済みさん]

私８２さんじゃないけど，書きますね

６０Aは８Fが４８６０，1階ごとに10万上がって　１１Fが４８９０
６０G１は８Fが５１８０，
６０GⅡは８Fが５２００，９F５２１０，１０F５２２０，１１F５２４０

私は1次で買ったんですけど，隣接住戸が2次までクローズで気になっていたので価格表もらいに行ったらくれました．

[88: 匿名]

＞87さん

早速に詳細な情報をいただきありがとうございます。

2次の北向き低層より下の会の3次の坪単価の方が安いんですね！
非常に僅かな値上げでしょうが、それでも富久の規模の2LDKで
坪4800万円台とは驚きです…。60㎡越えで5100万円台も同じく…。

[89: 購入検討中さん]

82です。
84さん、86さん、ありがとうございます。
参考になりました！検討します。
そして、87さん、ありがとうございました。

[90: 匿名さん]

利益出すなら北向き。住みやすさを、求めるなら北向き以外。

[91: 契約済みさん]

なるほど、この値段ならまた倍率があがりそうですね。
抽選回避なら東西の低層の２ＬＤＫかもしれないけど、今回は出てないのですか？
それとも、値段のギャップがあるのかな？

[92: 契約済みさん]

東西の低層２LDKで一番安いのは
２６F　６０P1５８５０　６０K５９９０　（両方とも東西出てます）
だから、さっきの北向きと競合しないんじゃないでしょうか．

[93: 匿名さん]

北以外は利益でないのですか？？

[94: 契約済みさん]

私が考えていたのは、１１階より下の低層の東西の２ＬＤＫ（特に６０Ｉ）ですが、２期みたいですね。
でも、２６Ｆと２７Ｆの値段の差が激しい。中層エレベーターが止まる２８Ｆからの値段アップなら納得できるけど．．．なにか２７Ｆから違うものがあるのかな？

[95: 買い換え検討中]

>>67
偏った意見だね。

[96: 匿名さん]

>>93
北向きも即利益が出るかは微妙だと思いますよ。
このままの投資熱が続けば良いですけど、円安株高も落ち着いてきましたので、ここからの上がり目がどれくらいあるかは微妙な気がします。
賃貸に数年出してある程度回収してから実需向けに売却なら、5年で1割とかは抜ける可能性十分にあると思います。

[97: 買い換え検討中]

>>67

あきらかに新宿界隈を誹謗中傷する記事ですね。
笑ってしまいます。
吉祥寺は憧れの高級住宅地で間違えない。
大久保も昔からの住宅地。

不当に評価されてるのが、このあたりだと目白、池袋、駒込、東中野です。

[98: 購入検討中さん]

なんで大崎と比べてるのかよくわからない。
大崎と新宿は全く違うんじゃないの

大崎の営業がいるのかな(笑)

[99: 匿名さん]

大崎の営業は三井だから、三井が三井と嫌がらせをするとは思えない。
大崎を買いたい人が富久を忘れるために、欠点利点を比較したいんじゃないの？
富久に未練タラタラで。
でも妻には大崎と言われ、、みたいな感じ。
恋は一目惚れと直感が大切なのにね！

[100: 匿名さん]

90は正解。
おなじ2LDKで1千万も違うんだもん。
既にスタートラインが違う。
投資の方は北向きで。
住みご心地、イゴコチ重視は他の向きで。

[101: 匿名さん]

しかし、この立地とこの規模の２LDKを4千万円台で買えるとは!!!
アリエヘン。

[102: 匿名さん]

９３
一番高く売れるのは、南西の角だと思うよ。
南の御苑ビューは国立競技場の斬新な宇宙も見える。
西は定番の新宿ビル街ビュー。
鉄板焼き

[103: 匿名さん]

高層だけに厳しい西日遮るものがないのは勘弁

[104: 匿名さん]

西買うお金持ちは冷房費なんて気にしないので大丈夫。
3時～5時まではカーテン開けられないけど。
でも、昼はともかく、夜景が一番なのは西だよ。

南も東京タワーどれくらいの大きさで見られるんだろう？
東は海見られるの？銀座とか東京駅の夜景も綺麗そう。
北はどんどんゴージャスになっていく池袋の夜景が楽しみ。

[105: 匿名さん]

東京タワーは見えませんよ。

[106: 匿名さん]

銀座とか東京駅ってどんな距離感してるの？ほとんど見えませんよ。。

[107: 匿名さん]

タワーの威力しらないんだね。前のタワマンからは７～８kmの建物は見えたよ。
そりゃ大迫力とはいかないけど。
東京タワーも遮るものがなければ見えるはず。
六本木ヒルズが邪魔するかな？
東京駅のタワーは見えるはず。

[108: 匿名さん]

↑モデル行ってないだろ？眺望シュミレーション見せてもらえば真実がわかるよ。

[109: 匿名さん]

東京タワー遮るものがあるから見えないのです。
東京タワーが見たかったら港区か湾岸行かないと
営業さんからも言われましたよ。
タワーの威力って。。。

[110: 匿名さん]

別に東京タワーを見たいわけじゃないですよ。見えるかなと思っただけで。
遮るものがあるんだったら見えませんね。納得。

シミュレーションはあとで苦情が出ないように、近所の確実なビルしかみせません。
高層を希望してなかったので、高層階からの眺望は知りません。
だだ、今までの例より、実際はモデルルームでみるよりも、素敵な風景が広がります。

[111: 匿名さん]

西日は厳しい
>3時〜5時まではカーテン開けられない
は甘いでしょう。
夏は昼過ぎから西は日射が入り、7時頃まで西日が横から照り付けますから。

[112: 匿名さん]

ヨドバシ敷地に高い建物が建てば、西日は多少緩和。

[113: 匿名さん]

都庁45階、展望台からの写真です。
東京タワーも海も見えました。

距離的にはＯＫだと思いますが、角度が違うのでどうでしょう。
写真で見ても障害物は多そう。

[114: 匿名さん]

何度言っても無駄のようですので、直接ＭＲで営業さんに確認してみて下さい。

[115: 匿名さん]

ほんとだ！海が見える。
４５階でこれなら５０階とかもっと抜けそうですね。
恐るべし、高層階。
ラウンジ西だけでなく、南か東もあればよかったのに。残念。
確かに東京タワーは障害物が沢山あって、角度によって見える部屋と見えない部屋になりそうですね。

[116: 匿名さん]

都庁なら階高が高いだろうから
単純に階数比較しても意味ないんじゃないの？

[117: 匿名さん]

対岸も見えるので海と言うより川のイメージになってしまいますね。

[118: 匿名さん]

富久クロス高さ　179.95m
都庁展望台高さ　202m

[119: 匿名さん]

何なに？この嫌味な人たち。

[120: 匿名さん]

階高により階数と高さはそれぞれ同一ではない。
都市で暮らしていれば理解出来るはずだ。

[121: 匿名さん]

オフィス仕様と住宅仕様じゃ随分階高が違うんですね。
都庁でももう少し低い階だと前のビルが障害になりそうです。

確率は低いですが、もしかしたらということですね。
眺望シュミレーションも全ての高さ、全ての部屋の角度から撮っているわけじゃありませんから。
もし見えたら自慢できるかも。気楽な話題としてとらえましょうよ。

ＭＲでは確実なことしか言いませんからね。