Tomihisa Cross Comfort Tower （トミヒサクロスコンフォートタワー）Part14

[富久愛]

Tomihisa Cross Comfort Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371810/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～81.79平米
売主・販売代理：野村不動産
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：積水ハウス
売主・販売代理：阪急不動産
復代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：戸田建設・五洋建設共同体
管理会社：野村リビングサポート


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[151: 匿名さん]

区画整理事業だから、換地したときに地番も変わるでしょ。

[152: 匿名さん]

>149

デュアル制震のうち一方は壊れるタイプ。次の大地震が来たときに壊れたマンションって有名になるよ。

[153: 契約済みさん]

新宿区では住民登録の時に，30戸以上のマンションはマンション名を登録せず
それ以下の場合はマンション名も登録するそうです
これは区によって違うけれど，新宿区はそういうルールだと新宿区のタワー買って
登録するときに言われたことがあります

[154: 匿名さん]

>152

ここに限らず
大崎も壊れるタイプの制震だそうだが。

[155: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野スレにも壊れるタイプの制震と書かれているよ。

[156: 匿名さん]

壊れるとかよく平気で書けますね。完全にネガは僻み意外何者でないことの馬脚を現しました

[157: 匿名さん]

補修費用調達の問題も絡むから検討者には重要なポイント。知らずにローンぎりぎりで買ったら悲惨なことになる。本人だけでなく、未納になったら全体の問題。分譲マンションって運命共同体。

[158: 匿名さん]

壊れることが前提の設計なのに、長期修繕計画には組み入れられてないって説明しないのって重要事項説明義務違反かも。

[159: 匿名さん]

こういった重要な問題をネガ扱いして排除しようとする立場の人が検討者の振りして書き込むのも問題でしょ。

[160: 匿名さん]

そんなに重要と思うなら、他の制震タワマンスレにも積極的に書いてあげたら？

[161: 匿名さん]

耐震基準の震度５強で損傷せずって構造部分が対象。乾式壁とか非構造部分の多いタワマンって壊れることを覚悟して買わないと後で大変なことになる。実際に３・１１では制震、免震にかかわらず乾式壁は結構あちこちで壊れてる。

[162: 匿名さん]

最近は、タワマンじゃなくても乾式壁を使ったマンションが出てきているのを知らないの？

[163: 匿名さん]

デュアルだから頑丈って思わせて売るのもいかがなものかと。一方はコストダウン仕様なのに。

[164: 匿名さん]

ここみたいなデュアルじゃなくて、コストダウン仕様しか使ってないタワマンの立場はどうなる？

[165: 匿名さん]

低層物件の乾式壁ってコストダウンでしょ。タワマンは頑丈に作ろうとすると自重が重くなって支えられなくなる。なので乾式壁を採用せざるを得ないんだけど、そういうものってのは知っておかないと。

[166: 匿名さん]

地盤が一番重要です。湾岸に比べたら安心。地盤までカバーは出来ません

[167: 匿名さん]

>164

五十歩百歩って言葉知ってる？

[168: 匿名さん]

>167

五十歩百歩を言うなら免震も、
大地震で免震装置が壊れたときの費用は長期修繕計画に組み込まれていない。

制震も免震も五十歩百歩

[169: 匿名さん]

地震で被害0はそもそも無いからね。何処が壊れるかわかっておくことが重要。制振装置、免震装置は地震保険対象ですか？誰か教えて。ボード類は多少は修理できるし、内装はそもそも消耗品だからそんなに騒がなくてもね。

[170: 住まいに詳しい人]

契約者であろうが知ってるのでは？これはネガでなく技術の話
壊れなきゃエネルギーは吸収できないんです
そして壊れる部材は交換できるようになっています
言葉の響きだけでネガと認定するのは感心できませんね

[171: 匿名さん]

地震保険は全損で無いと保険金がほとんどおりないよ。それもあるのか管理組合で地震保険をかけてる割合って低いってのが３・１１で分かったこと。

それと壁紙って部分的に張り替えるとつなぎ目が目立つから、一部でもだめになったら全面張替えが必要になったりする。

[172: 匿名さん]

オイルダンパーは可逆性があるから壊れることが前提ではないよ。従来とは前提が大きく異なるのに説明が不十分なのが問題だと思う。

[173: 匿名さん]

管理計画に地震保険が含まれてるかも確認だね。

[174: 匿名さん]

171さんが全損でなければ保険金がほとんどおりないと書いたのに？

[175: 匿名さん]

>171
地震保険は余り期待出来ないですね。災害時は、考えようによっては、技術の進歩でアップグレードも可能な良い機会かもしれませんね。壁紙くら良いんじゃないですか？その分新しくなりますからね。

[176: 匿名さん]

壁紙が破れるようだと、裏の石膏ボードにもダメージ入ってるでしょ。

[177: 匿名さん]

乾式壁って防音のために隙間がないように張り合わせてるわけだから、交換となるとそれなりに大事でしょ。

[178: 匿名さん]

NHKスペシャルでやってたけど、高層ビルって地震で壁が壊れた後の火災が恐ろしいらしい。防火機能が少なからず失われるわけだし。スプリンクラーは機能したら後片付けが大事になるし。燃えるよりはましだけど。

[179: 匿名さん]

170番の住まいに詳しい人さ〜ん
176と177と178に技術の話で答えてあげてください。

[180: 匿名さん]

余り細かいことを気にしなければ、ワイヤーメッシュとパテくらいで誤魔化せるよ。DIYでもできるし、湿式壁にすれば先ず分からないけどね。戸建じゃないから唯の内装だしね。

[181: 匿名さん]

やっぱり南がいいかなー資産価値高いよなーきっと。

[182: 匿名さん]

安く買いたいなら北だよ。

[183: 入居予定さん]

かけるなら西側。

[184: 匿名さん]

転売するなら南。賃貸なら北だよ

[185: 匿名さん]

ヨドバシ建物で眺望がかけるかもしれない西側。

[186: 匿名さん]

南は割高。

[187: 匿名さん]

南の高層階にさえ坪340万や380万前後の部屋がたくさんあったのに
割高ってことはないなあ。

[188: 匿名さん]

大崎と同じだね。資産性は山手線駅の大崎の方がいいでしょ。

[189: 匿名さん]

大崎の最上階も、ここでは中層エレベータの階数ですから。
南に大した景色のない大崎。南に新宿御苑を見下ろす富久。
って書き込み、昨日もあったような。

[190: 匿名さん]

新宿御苑が見えるはどれだけ価値あるんだろ！？

[191: 匿名さん]

坪340と坪380は全然違うよ

[192: 匿名さん]

大崎は間取りが良いしな。全戸バルコニー向きっていうのはいいね。

[193: 匿名さん]

大崎も行灯部屋がある。

[194: 匿名さん]

大崎住みやすそうでいいんだけど利益出すならトミヒサだろうし、、、うーん

[195: 匿名さん]

高層階で間口狭くてバルコニーが半透明だと閉塞感が凄いと思うよ。
バルコニーの外に出てまで眺めることなんて滅多にないから眺望はあってないようなものかと。

[196: 匿名さん]

50階くらいからマジックミラーになるので室内から普通に外を眺められます。
中住戸にも透明ダイレクトウィンドウタイプの部屋があるし。

[197: 匿名さん]

>194
利益だけなら大差ないから好きな方選びな
相続税対策じゃないならリート買った方がマシ位の利回りしかでないって
相続税対策には強烈に効くけどね

[198: 匿名さん]

お買得だけどこのマンションの中で割安はどこ？北以外で。

[199: 匿名さん]

>197
タワマン林立地帯で利益を求めても無理じゃない？
あちら、オリンピックと関係なさそうだし。

[200: 匿名さん]

>198
西向き、中高層以上。
新宿ビューが望めて価格は東と全く同じ。晴れていれば富士山も見える。
タワマンはビューが大事。南は割高だし、東は大したビューがない。丸の内、スカイツリーともに離れている。

[201: 匿名さん]

194さん
高層なら大崎の方が利益でると思う。

[202: 匿名さん]

大崎ねぇ、曰く付きの地名だしな。
品川だろう。敬遠。

[203: 匿名さん]

なんだかんだで実需で検討している人いないの？

[204: 匿名さん]

住民板見たら、セロテープ貼れば曇りガラスからも夜景を見られるんだって。
すごいチエリアン。

[205: 匿名さん]

大崎は割高。以上。

[206: 匿名さん]

大崎の高層階が、ここでは中層階。

[207: 匿名さん]

だから？

[208: 匿名さん]

201の
>高層なら大崎の方が　
って言われても、大崎の高層とここの中層とを比較するのかな？
大崎に４１Ｆ以上はないから比較にならない。

[209: 購入検討中さん]

北西角検討中です。新宿の夜景は乗り出さなくてもリビングから見えますかね～？
FIXのある洋室は潰してリビング拡張するつもりですが…

[210: 匿名さん]

北西からは厳しいじゃないかと思いますが。
ＭＲのシミュレーションでよく確認を。

[211: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
モデルルームのシュミレーション、角の眺望はいまいちよく分からなかったんです…。もう一度営業さんに確認してみないとですね。折角FIX７枚分(真ん中１枚分は柱で潰れますが…)抜けても、新宿のビル群見えないのであれば北向の方がコスパ良いいな～とか揺れてきてます。

[212: 匿名さん]

三次も勢い止まらないみたいですね。北東申し込みします。

[213: 匿名さん]

>198
東向き。
ややお見合いになる部屋もあるけど、
南より1割以上安く、
西より少し安い東向きってそうないよね。

[214: 匿名さん]

スカイツリー思った以上によく見えますね

[215: 匿名さん]

高層東は穴馬ですね！ありがとうございます

[216: 匿名さん]

東は、34階以下はお見合い、ビィーも特に何も無く空だけ! スカイツリーは遠過ぎ。
買う価値はあるのでしょうか。

[217: 購入検討中さん]

確かに、中層以下の東は厳しいね。

[218: 匿名さん]

高層ならスカイツリーよく見えます

[219: 匿名さん]

東の中層以上の2Lいいなと思ったけど、さすがに60Mのような間取りに坪330万は厳しい
3L買えるならいいけどねえ

[220: 匿名さん]

みんないろんな部分を妥協してるんですよ。
結婚と一緒。
パーフェクトな部屋は何億も出さないと無理ですよ。
何億も出せば、パーフェクトな相手も見つかるでしょう。

[221: 匿名さん]

私は中層以下の東向き買いました〜
1LDK 50Gです♪

[222: 匿名さん]

高島屋のレストラン街からもスカイツリーは見えてますから、
ここからも見えるでしょう。

[223: 匿名さん]

高島屋の空中庭園から景色を眺めてると心が和みますね。
富久の位置関係もわかるし。

[224: 匿名さん]

今まであまり話題になってなかった東に関心もちました。ありがとうございます

[225: 匿名さん]

東向き中層以下購入
北東なら完全お見合いだけど
そんなに気になる？

[226: 購入検討中さん]

ちなみに、最初にデベが出した予定価格表では確か東が西より１００万ほど高かったはず。
たぶん、一般的な東西の人気度を加味したのかな。
結局新宿高層群の眺望ということで西が人気があることが分かり、同じ値段に変えたのでしょう。
ということで私は東も捨てたものでは無いと思っています。
特に新宿高層群の眺望が余り望めない低層やダイレクトウインドウがない間取りでは倍率次第では東もありかと。

[227: 匿名さん]

西は高層、上位中層ならいいけど、低層は賃貸等で眺望なし、下位中層はビル街だよ。

[228: 匿名さん]

賃貸棟のまちがい

東低層は外苑西でうるさそう。
だけど、普通のマンションよりは距離があるから、問題ないかな。

[229: 匿名さん]

西の下位中層は30F前後だからビル街ってことは無いんじゃない？
ヨドバシクロス次第ではアウトだけれど。

[230: 入居予定さん]

227さん、
近隣のオフィスビルは13階位しかありませんよ。マンションで15階MAXだったのでは。
低層と中層のわけ方がわかりませんが、18階以上であれば完全に抜けると思います。

[231: 匿名さん]

北東角と東の中高層はなかなか良さそうで検討に入れたいと思います。
西はやはりリスキー。

[232: 匿名さん]

大崎が良いって書かれてたので間取り見ましたがろくな間取り有りませんでした。週末の閑散とし街に住むより新宿御苑を散歩するイメージが出来るからやはり富久クロスにします

[233: 匿名さん]

MRの眺望シミュレーションは広角すぎて、
遠いものがかなり小さくに見えてます。
Google Earthを使えば（Mapじゃないよ）、
実際の視野角に近いものが
自宅から確認できます。

[234: 匿名さん]

>233
のらえもんさんがブログで、ここのGoogle眺望シミュレーションをやってくれましたが、
明らかに実際の眺望とは、高さが間違っています。

[235: 匿名さん]

1カ月ぶりにGoogle Earth起動したら、
富久クロスが途中まで立ってました（笑）
高さは操作しにくいですが、自分で変更できますよ。

[236: 匿名さん]

あの高さ、は地面からではなくて
標高の分が含まれるのではないですかねえ。

[237: 匿名さん]

60Mってそんなに悪く思わない。西なら中層で景観確保できるし間取は使い易そう。新宿区って立地考えると坪330なら納得！柱だけが唯一の妥協点！柱なかったら倍率高そう

[238: 匿名さん]

柱無かったらうちも60M考えてた

[239: 匿名さん]

柱にミラー貼るだけでずいぶん違いますよ！
だめだめ言うだけでなく、少しは工夫しないとね。

[240: 匿名さん]

飲食店が良くやるインテリアデザインですね

[241: 匿名さん]

239さん参考にします。
ありがとうございます。

[242: 匿名さん]

おっしゃっている間取りとは違いますが、モデルルームは柱にミラーを貼っていますよ。
イメージとしては参考になるのではないでしょうか。
インテリアオプションで対応できるそうなので、うちも参考にしようと思っています

[243: 匿名さん]

ミラーは広く見せるためのトリックでもある。モデルルームの柱は張りぼてだから取り付けられるけど、実際の柱はコンクリ。

[244: 匿名さん]

三次の申し込み状況わかりましたら教えて頂けますか？

[245: 匿名さん]

うちが６０Mを検討外たりゆ理由の柱は、ベランダの柱です。

[246: 契約済みさん]

>243

コンクリだとつけられないとでも言いたいのでしょうか。
インテリアオプションで対応可能なんですけど。
モデルルームに行かず、この板だけ見てる人なら分からないかも、ですが。

[247: 匿名さん]

西日からの直射を柱が防いでくれていいんじゃない？
夜景見るならバルコニー出るんだし住んだら気にならなそう。
うちはまだ候補に入ってますが倍率次第！

[248: 匿名さん]

コンクリって熱を伝えやすい。西日の当たる大きな柱はしっかり熱を内部に取り込んでくれるよ。
柱のところは断熱してないでしょ。

[249: 匿名さん]

>248
それって夏は夜も暑くて、冬は寒いってことにならない？

[250: 匿名さん]

床暖房があるから何も問題なしと思っておりますが…。