外断熱マンションの資産価値

[ビギナーさん]

今話題の外断熱マンションは、１０年後、２０年後は、内断熱マンションより
資産価値が高くなるでしょうか。

立地等の影響は、この際無視して、世の中の情勢が外断熱でなければマンション
でないまで、外断熱が常識になる可能性はあるでしょうか。

大手の不動産会社が雪崩を打って、外断熱に移行する可能性はあるのでしょうか。

[2: 匿名さん]

全く無いでしょう。
資産価値などもありません。

[3: 匿名さん]

無いに1票
外でも内でもどれだけ高い断熱性能を持っているかが重要だと思う。
もし資産価値が上がるとすれば日本人の考え方が激変したときくらいだと思う。

[4: 匿名さん]

可能性はあるでしょう。

但し、前提として外断熱特有の革新的な断熱技術が発明されるという前提で。

そうでない現状の外断熱物件ならば、現時点でも資産価値の差は誤差範囲内でしょうし、
10年20年後の資産価値ということであれば、その差はほぼ皆無となるでしょう。

[5: 匿名さん]

「外断熱特有の革新的な断熱技術」と「現状の外断熱物件」の相違点が分からないのですが・・・

[6: 匿名さん]

某「お宝鑑○団」でも常々言われているとおり、
価格＝資産価値というものは
需要と供給で決定されます。

外断熱に関していえば、
いまのところ資産価値を「上げる」ほどの
需要がありません。
正確にいうと、資産価値を決定する数ある要素のうち
断熱方法の順位というものは、かなり低いということです。

しかし、念のため申し上げておけば、
外断熱物件の資産価値が「上がる」かどうかということと、
住む方にとって価値がある物件であるかどうか
ということは、全く別の問題です。

他の「資産価値」関連スレでも、この点が
存外抜け落ちているようですが、
「持ち家＝資産」という考え方はすでに過去のものです。

人生のうちのある時期に、そのときのライフスタイルに
いかに沿った物件に住むか。
これこそ重要な「価値」であって、
不動産で資産運用を考えられているような方を除けば、
資産の上がり下がりをむやみに追い求めることはあまり意味のない
ことだと思います。

[7: 匿名さん]

ドイツでは内断熱方法によりカビ・結露などが生じた場合、建築に関わった企業が責任を追及されるとの事。そんなこともあり内断熱のコンクリート建築物など考えられないらしい。

ビルド＆スクラップの方がゼネコンは儲かる。さんざん内断熱を扱ってきた大手不動産会社（供給戸数100万戸越え）がいまさら内断熱はいいですよ、なんて方向転換出来るわけ無い。

よって誰もが外断熱は良いと分かっていても行政の指導でもない限り全面的に外断熱に移行するのは難しい。啓蒙が進めば希少価値で外断熱マンションの価値は上がるかも。

[8: 匿名さん]

>>07
あなたはドイツと日本の気候の違いを理解していますか？
カムチャッカ半島に住むのと北アフリカに住むくらいの違いがあるんですけど。

[9: 匿名さん]

スレ主が言っているのは資産価値の話。「外断熱」の資産価値は「現状ほぼゼロ」。

また「現在の外断熱物件」について言えば、
「外断熱でなければマンションでない」ほどの効果が無く、
10年後20年後に、外断熱という理由での資産価値が付く事はまず考えられない。

可能性があるとすれば、断熱に関する飛躍的技術革新により、
差別化が出来るほどの効果が出てきた場合。
但しそれが内断熱にも応用できる技術であれば、「外断熱」という理由での資産価値はない。

そもそも「今話題の外断熱マンション」と>>1に有りますが、一般的には殆ど話題性無いですね。
明確な資産価値と言うには、ネットの検索条件に「外断熱」という項目が出来るくらいで無いと。
ま、そんな事はまず無いと思いますがね。

分かりましたか?　>>5さん

[10: 匿名さん]

外張り断熱の方が先にメジャーになりそう。皮肉なもんだ。

[11: 匿名さん]

＞08さんへ　
　気候の違いが外断熱と何か関係があるのかしら？
　よい子はもっと学習しなさいね。

[12: 匿名さん]

よい子なので、質問です。
マンションで外断熱と言われても、ピンと来ません。。
上下左右に部屋がある位置なんて、すでに究極の外断熱状態にありませんか？
あとは、ベランダ側と玄関側のみ外気に触れますけど。。
マンション自体（躯体とか？）の寿命のお話ですかねぇ？

7さんへ
（8さんではありませんが）
気候の違えば当然適切な建築方法は違いますし、発生頻度（カビの件ね）が違えば
当然責任の追及レベルも日本と違うのは当然と思いますが？？

日本は四季の多様さ、湿度の高さ、地震や台風の多さからして、素人的にも厳しい環境と
感じます。

[13: 匿名はん]

内断熱マンションの限界が７５年(仮定）
外断熱マンションの限界が１００年(仮定）
耐用年数の違いで資産価値が２０年後に下がりにくい(中性化などが遅くなれば）
可能性はあるかも

外断熱は、はたして現実的に耐用年数に大きな差が出るのでしょうか？

[14: 匿名さん]

某デベのHPによると、内断熱を採用している日本のマンションは、30年程度で建て替えざるを得ないとか。
しかし、外断熱を採用している欧米では、100年以上経っているマンションが高値で売買されているとあります。
それが事実なら、30年後には資産価値はまったく違ってくることになりますね。

[15: 匿名さん]

＞14
それが日本にも当てはまるかどうかでしょう。

「１００年以上経っているマンションが高値で取引されている」というのも、
供給が少ないエリアなのかもしれませんし、アンティークとしての価値があるのかも
しれません。

[16: 入居予定さん]

内断熱だから３０年で立て替えで、外断熱だから１００年というわけではないと思う。
地盤やら湿気やらで建物の耐用年数は国によってかわるし、
国民意識からして、建物をメンテナンスして育てるということを
日本では現在あまり考えていないので、建物の資産価値はすぐ０になるし、
中古は高値ではなかなか売れないというだけかと。

今の日本のマンション（内断熱）だって、きちんとメンテナンスすれば
３０年で立て替えなければいけないということはないよ。
考え方の問題があるので中古としての資産価値はなくなるけどね。

[17: 匿名さん]

>マンションで外断熱と言われても、ピンと来ません。。
>上下左右に部屋がある位置なんて、すでに究極の外断熱状態にありませんか？
>あとは、ベランダ側と玄関側のみ外気に触れますけど。。
>マンション自体（躯体とか？）の寿命のお話ですかねぇ？

外断熱を全然わかってないな。

外断熱（そとだんねつ）とは、主にコンクリート構造物など熱容量の大きい建物の外側に、断熱層を設け、建物を外気から断熱して、建物に貯められた熱(または冷却した状態)を逃がさないようにする方式。

建物が全て断熱材に包み込まれるため、躯体が外気の寒暖から守られると同時に、大きな熱容量によって建物の温度変動が小さくなり、室温が快適な環境に保たれる。冬季にも室内の水蒸気が接する外壁は室温と同調して高い温度に保たれるため、寒暖の差から発生する結露が起こらず、カビやダニの発生を防ぐことができる。また、コンクリートの膨張収縮が減少し、躯体の劣化を防ぐことや、風雨に直接晒されないので雨滴のコンクリートへの浸入を防ぎ鉄筋の腐食防止にもつながる。これらの結果、内断熱建物に比べ健康で快適かつ長寿命の建物を容易に造ることができる。

これまで外断熱工法は外壁耐火性能の観点から高価な工法に限定されていて、外断熱建物の普及が遅れていたが、３０年以上にわたる欧米での実績と、実大試験などによる耐火性能の確認を行った安価な外断熱工法の導入や、京都議定書に基づく省エネ効果への対策などが追い風となって、外断熱建物の新築や改修が増加している。 これまで内断熱で仕上げられることが普通だったマンションでも、外断熱を利用したマンションが販売され始められている。ただ、外断熱のマンションは現在１％程度だと言われている。

木造住宅の場合はコンクリート構造物に比べて熱容量が大きくないので、外断熱と同様な仕上げをしても断熱についてそれほど恩恵を受けることはない。このため、木造住宅では同様の工法を「外張り断熱工法」と法律用語で定義している。

[18: 匿名さん]

>14
そのＨＰを教えてくれ。ＨＰで公開してるなら、某デベとかいう必要ないだろ。
３０年など、ありえない論理。

[19: 匿名さん]

>>10

「外断熱」というキーワードが近年、注目されていますが、コンクリート造の「外断熱工法」と木造住宅の「外張り断熱工法」は性能も概念もまったく違うのに、同一視される傾向がありますね。「外断熱」はコンクリートという蓄熱部位がある場合に使われる断熱用語なんですよ。木造では木が蓄熱体にはならないので、正しくは「外張り断熱」と呼んで区別されています。
　鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の断熱は、大きく分けて、断熱材をコンクリート壁の内側に入れる「内断熱」と、外からすっぽりおおう「外断熱」があります。
　外断熱は、コンクリートの外側を他の建材と断熱材でおおうため、コンクリートの躯体が直射日光や酸性雨に直接あたらないので劣化しにくく、建物が長持ちします。真夏や真冬の外気温にも左右されにくく、室温が安定して冷暖房の省エネにもなりますね。それに最大のメリットは結露しないことなんです。
　木造住宅の場合は、木材自体がある程度の断熱性能を持っているので、充填断熱でも外張り断熱でも大丈夫ですね。ただ木材の最大効果は、「木は呼吸する」といわれるように、それ自身が湿気を吸ったり吐いたりする機能があることです。木造住宅の充填断熱工法は、この木材の特質を活かした工法ですし、外張り断熱を行う場合は通気層を設けるなどの配慮を行うべきですね。

[20: 匿名さん]

>>18

14じゃないが、参考ページ

SOTODAN FORUM

http://cashback.heteml.jp/sotodan/effect/index.html

[21: 匿名さん]

ここにも、内断熱日本と外断熱欧米について同じような主旨のことが取り上げられています。
↓

日本では、鉄筋コンクリートのマンションが「築３６〜３７年」、木造住宅にいたっては「築２６年」で壊され、再建されている。
一方、欧米の住宅サイクル年数は、英国「１４１年」、米国「１０３年」、フランス「８６年」、ドイツ「７９年」と報告されている。
http://eco.goo.ne.jp/business/csr/global/clm14.html

[22: 匿名さん]

ここのところの「出羽守」さんたちのレスを要約すると、
建物の「寿命」の差は
建物の断熱方式の違いによるというより、
住居政策、国民の住居に対する考え方の違いによる
ってことですね。

確かに、建て替えの理由で「躯体の寿命が来たから」って話は聞きませんしね。
実際の建て替え理由のほとんどは
「設備が老朽化した（建て替えたほうが安い）」
「現状では耐震基準に適合しない」
がほとんどでしょ？

それを「断熱」の話に持っていくのは、ちと無理があるかな・・・。

[23: 匿名さん]

自動車メーカーが10年しかもたない車を造って、
7年毎に買い替えさせて利益を得ているように、
マンションメーカーは30年しかもたないマンションを造って、
親、子、孫と世代が代わるごとに、マンションを売り付けて利益を上げているってことでしょうか？

[24: 匿名はん]

外断熱＋最低限の換気装置　ＶＳ　内断熱＋必要十分な換気装置

イニシャルコスト、ランニングコスト、耐用年数、快適性でどちらに軍配が上がりますか。

[25: 匿名さん]

２０さん、サンキュー。まるで夢の工法がごとく書いてあったが、うなずける部分もある。
しかし今内断熱で現実的にネガを感じていないこともあり、どうあっても外という気には
ならないが。今後仮に選べるなら、額面通りなら選ぶだろうけど。本題の資産価値については、
マンションの資産価値を構成する要素で大きいのは立地であるため、外断熱の寄与度が大きい
（外断熱だから買う）とは思わない。中古物件でオプションがいくつかついてた程度だな。
そうでないなら、ビンテージマンションは構造的には相当古いから資産価値が低いことになる。

もっと、誰の目からみても劇的に差が感じられるなら別だが、住んでる人はどうなのかな。
東京の気候ではあまり感じないとか。

[26: 匿名さん]

自動車メーカーが10年しかもたない車を造って、

→そんなことはない。日本のクルマは耐久性は十分あるが、車検制度がネックだった。
かつて10年超えると毎年車検というおかしな制度あったため、
10年超のクルマを所有しにくかっただけ。

現在は10年越えても2年おきの車検だから、クルマの使用年度が延びていて、新車が売れなくなっている。

住宅も、中古よりも新築の方が融資枠が大きいとか、税金の優遇が大きいとか、あきらかに新築優遇＝中古不利　の制度にしてあるので、
建物が古くなったら取り壊し、建て替えるという産業構造に日本がなっているだけ。
役所も建築業者がどんどん新築を立てやすくさせて産業育成しようとしたわけ。
断熱構造の問題なんか関係ない。
新築優遇の住宅政策が変らない限り、建物寿命はのびないね。

[27: Ｎ０．7です。]

だから言ったでしょ。外断熱に関して行政からの指導や啓蒙活動が必要だと。Ｎ０．１７さんの様に外断熱を理解している人は僅か。

下記参照を
http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/support/comfortable/01.html

屋上は外断熱で施工しておいて、外壁は良いわけ？大手デベのジレンマが見えます。
外断熱工法だとコスト高となり販売価格が上がり、売るのに苦労するから採用しないだけ。
所詮企業なんて、今期・来期の決算のことしか考えてないんだから30年後50年後の事は
行政が考え指導するしかない。そして消費者が賢くならないと日本で外断熱マンションが普及するの難しい。

[28: 匿名さん]

>>27
『外断熱工法だとコスト高となり販売価格が上がり、売るのに苦労するから採用しないだけ。』
・・・それのどこが問題なの？
ものごとには「経済合理性」ってものがあるんだよ。

「行政指導」とおっしゃいますが、現状では一部の企業を利する利益誘導と
取られかねないような行政指導はできませんね。

外断熱の大義名分は、高耐久→長寿命化ってことらしいけれど、
日本と外国の建物の寿命の差にしたって、断熱方式の関与はほとんどゼロに近いってことは
これまでのレスを見ればわかるでしょ？

その証拠に
「躯体の寿命が来た」って理由で建て替えた例って、一体どれだけあるのよ？

[29: 物件比較中さん]

>>27
勘違いしている。
世の中予算がないとモノは動かない。
外断熱が内断熱より格段に優れていて、予算を上げても欲しいという状況になれば外断熱は広がる。
もしくは法律で強制してしまえば広がるでしょう。24時間換気や火災報知機などの設置と一緒です。
しかし、消費者が賢くなっても買えない値段じゃ意味がない。

内断熱と同じ予算で手にいられるように頑張ってもらうしかないですね。もちろん品質を落とさずにです。日本においては断熱より耐震に重きを置いている。それは仕方の無いことです。命あってのものですから。今後省エネルギー住宅という目標が定まればさまざまな競争が働き経済的な外断熱住宅が出てくるかもしれませんね。

[30: Ｎ０．27です。]

＞28さん
・・それのどこが問題なの？⇒問題なんて表現使ってないけど。

「行政指導」とおっしゃいますが、現状では一部の企業を利する利益誘導と
取られかねないような行政指導はできませんね。
　　　　　　　　　　　　　⇒外断熱に移行することがなぜ一部の企業に利益誘導につながるの？


http://www.mansiondata.co.jp/main/141.html
　　　　　　　　　　　　　⇒ここでは理由は分からないけど建替え事例です。こんご増えること　　　　　　　　　　　　　　は間違いないでしょうね。


＞29さん

消費者が賢くなっても買えない値段じゃ意味がない⇒その通りです。

行政（建築基準法）でも大きい地震の度（宮城沖・阪神）に厳しくなっているのが現状。当初から今のレベルで強度を上げていれば、不幸な人を作らずにすんだかも。何十年後に断熱に関しても同じ様な事がおきる可能性は０とは言えない。

No.27の ⇒行政が指導するしかない。そして消費者が賢くならないと日本で外断熱マンションが普及するの難しい。はスレ主さんの大手の不動産会社が雪崩を打って、外断熱に移行する可能性はあるのでしょうか。に対する答えです。

[31: 匿名さん]

外断熱の良さをうたうHPみても、べランダや外廊下のヒートブリッジ対策が
見えてこない。
　一方、最近の内断熱物件も最上部を外断熱にして、地下は駐車場等でワン
クッションいれている。

　内廊下でベランダの無いマンションなら外断熱の効果は高いであろうが、
普通のベランダあり外廊下のマンションで高い金かけて、壁面までALL外断熱に
しても意味無さそう。

[32: 匿名さん]

施工現場見たことあるけど「隙間無く」が難しそう。
作業員の経験不足もあるだろうし、考えるとしてもまだ先かな。

[33: 匿名さん]

>>31

ベランダや外廊下のヒートブリッジ対策

ベランダや外廊下は切り離して、断熱材をはさむ。両者を結ぶブリッジ部分はのこるが、幅を狭くして熱を伝える量を減らす。

[34: 匿名さん]

http://www.soto.jp/technology/window.html?link_id=side

従来のマンションではバルコニーと居室の床のコンクリートは繋がっています。ここをヒートブリッジと呼びますが、普通のマンションはここを通して、寒さが伝わってきます。弊社の外断熱マンションはこのヒートブリッジを切り離しているので、床も壁もコンクリートの温度は冬期においても20℃前後に保たれています。そのため冬の暖房は非常に小さなエネルギーで十分です。

[35: 匿名さん]

>>34
外断熱だとバルコニーは本体と独立した構造とするか、本体から出した取付金具にバルコニーを接続させてヒートブリッジを最小限にしようとしますよね。
心配することじゃないんだろうけど、地震や火災にその金具や独立した構造体となったバルコニーが耐えられるのかが心配です。
鉄にしてもステンレスにしても火災の熱を受けたら簡単に曲がってしまうだろうし、本体と別となった構造物が地震で本体と違う揺れ方をしてしまいなんて心配をしてしまいます。

[36: 入居予定さん]

確かに、詳しくないけど、図だけみていると
地震の不安は感じますね。
普及しているのが地震の少ない国々だというのも気になるかも。

耐久性の実証がないってことですもんね。

[37: ココ]

ホイっ動画あったよ。
ttp://club-cc.com/?50

[38: 入居済み住民さん]

そう、地震の多い国と少ない国、気候の違う国で
同じ建物構造の優劣は競えない気がする。
日本は高温多湿で地震が多いから。
うちは内断熱だが、ガラスも防熱だし、とくに支障はないな。

[39: 匿名さん]

既に竣工済みですが結構本格的な外断熱工法でしたよ。
http://www.nobi.co.jp/me/index.html

しかし本格的だから魅力かといえばそうとも言えないのが残念なところ。
性能が落ちてもいいからベランダが欲しいとか・・・

[40: もるこき]

うん

[41: もるこき]

うん

[42: 匿名さん]

外断熱で１００年持つとかはナンセンスな話しです。ヒートブリッジの話しが出てましたが、バルコニーや廊下の手摺り部分の外壁は外断熱にすることはまずなく、理屈から言えば１００年は持たないことに。バルコニーと廊下が崩れてしまってはスクラップでしょ。
コンクリートが凍結する零下１０度以下になる北欧やドイツイギリスなどと温暖な日本とでは違冬の気温が違い過ぎです。躯体の耐用年数より保温効果によるエコや結露カビの問題で、効果を論ずるべきとおもうが内断熱でも充分効果はありますから。
北海道や東北の一部を除いて温暖な日本では外断熱はコスト的にも、施工の難しさからもりメリットは言われているほど無いと思いますね。外断熱でもタイル張りが可能ですが、そのタイルは断熱材の外にあるわけです。タイルが崩壊してはなにをかいわんです！
メーカーの宣伝におどらされることなきよう冷静に！これはすべての買い物にあ言えることですが。

[43: 匿名さん]

ヒートブリッジとなる外老化、ベランダは作らないということですか？
ドイツにありそうな感じのイメージ？
東京にソー言うマンションありますでしょうか。

[44: 匿名さん]

温暖なところではバルコニーは必須でしょ。バルコニーのないリビングは魅力なしです。外断熱の効果より広いバルコニーの方が魅力と感じる人の方が多いのでは。外断熱の効果は角部屋において効果がありますが、バルコニーがあった方が角部屋の恩恵を得られる訳ですから。角部屋なら窓も取れるわけで換気は容易ですし外断熱の効果も希薄になりますよね。
結露はペアガラスや二重サッシとエアコン併用で充分防げますよ。
あまり外断熱にこだわらなくてもよろしいのではと思います。
外断熱は零下１０度以下の厳寒地ではメリットはかなりありでしょうが………
関東以南ではどうかと！

[45: 匿名さん]

ドイツやイギリスではスタンダードかもしれない。
アメリカではそうでもないようだ。
ということは、まず日本でははやらないでしょうね。

[46: 匿名さん]

イギリスドイツの緯度は北海道より北ですから。
コンクリートはマイナス１０度以下にならないと凍結しないと聞いてます。コンクリートの凍結が耐久性に影響すると聞いてます。

断熱材は発泡スチロールとか熱に弱いものが多く火災に弱いとも言われます。
デメリットはかなりありますよね。
日本ではＲＣマンションでは内断熱で充分だと思う。

[47: 匿名さん]

メーカーの宣伝文句におどらされすぎですね。
バルコニー無マンションなら外断熱の効果確かにあるでしょう。でも、南向きで日当たりの良い広いバルコニーがあり、ベランダで読書なんてのが一番でしょうな。
ハワイのホテルはバルコニー付きがほとんどでしょ。

[48: 匿名さん]

ベランダ、バルコニー、テラスは同じようなものですがベランダは屋根あり、バルコニーは２階以上で手摺りと壁で囲まれている、テラスはそれらがない床がメインなものだったと思う。

[49: ご近所さん]

興味があって投稿します。
スレが立って約15年が経過していますが、外断熱マンション資産価値に対する考え方は変化ありませんか？
古くなったマンションは改修工事や管理費が問題となり、建て替え時期を迎えたマンションは、その費用のせいで建替え工事にたどり着けていない話も聞こえてきます。建替えとなればその間どこに住むのかも大きな問題です。
価格が下がったマンションにはどんな人が引っ越してきていますか。問題は起こっていませんか。
バルコニーやテラスが老朽化しても、補修工事で対応可能です。もちろん設計時には老朽化対策が取られています。
仕組みを勉強したら様々なメリットがあることに気づきましたし、
資産価値が変わらないなら、同じような価格で購入できるということになりますよね。となれば、私は迷わず外断熱が施されているマンションを選びます。