SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）part24

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367174/

ザ・洋介タワー誕生！！

日経の首都圏の素顔特集

首都圏で発展性・成長性のある街　　　　第1位
首都圏で子供と一緒に出掛けたい街 　　第2位
首都圏で祖父母と遊びに行きたい街 　第2位
首都圏で恋人とデートに行きたい街　 第3位
首都圏で住んでみたい街　　　　　　 第1位
首都圏で家族と暮らしたい街　 　　　 第2位


住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363284/

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、
　　　　東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施行地区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主：三井不動産レジデンシャル 、東京建物 、三菱地所レジデンス 、東急不動産 、住友不動産 、野村不動産
土地売主：東京電力
施工会社：清水建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）

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【スレッド名を修正致しました。2013年11月25日管理担当】

[781: 匿名さん]

カジノできたとしても、中央防波堤とかでしょうし、そんなに影響なさそうだけどね。

単に豊洲の価値が上がるだけじゃないですかね。

[782: 匿名さん]

まずはオリンピツクまで上がり、終わったら供給過多で下落。少子化で追い討ち。それまでよい物件ですね。

[783: 匿名さん]

素晴らしい眺望が独身にはたまらないらしい。

[784: 契約済みさん]

供給過多でも選ばれるマンションになっていけばよい。この物件が破綻する前に豊洲駅周辺の金額高い被災マンション晴海のマックスまで上がりきった値ずけのマンション。そちらの方が深刻でしょう。
高く買えば高く出さざるをえないリセール。

[786: 匿名さん]

２、３丁目のマンションの方が格段に立地、良いから、高いの当たり前だと思うけど。新築プレミアムのない中古市場は、その差が顕著になる。

[788: 匿名さん]

ここしばらくは例の頭のかしいネガが弾き出されてるようで
建設的な議論が出来るスレになりましたね。
引き続き運営さんお願いしますね。

[789: 匿名さん]

どこに最終期のお知らせあるんですか？？

[790: 匿名さん]

HPトップの左上の物件概要をクリックすると出てきますよ。

[792: 匿名さん]

782

残念。ここはオリンピック終わっても変わらないよ。発展するタイミングが早まっただけ。

[793: 匿名さん]

792さんへ 冷静になって考えるとあなたの考え方は正しいと思いました。

[794: 匿名さん]

供給過多になるとマンション値上がりします？

[795: 匿名さん]

過去、都心近くで、特定地域だけが、供給過多になったケースがないからわからんな。
想像すると、日本の不動産価格のベンチマーキングとなりうる都心部および周辺部が、供給過多を原因となり値崩れを起こした場合、日本全体が値崩れすると思われますね。

[797: 匿名さん]

＞781

今、三井フジ鹿島で構想中なのが船の科学館から東京テレポート駅、シンボルプロムナード公園一帯
あのあたりは東京都でもオリンピックに合わせた大型客船ターミナルの整備もあるし丁度いい。
敷地面積が微妙な気がするけど世界的に見て広さはどうなんだろう？

[798: 匿名さん]

狭いでしょ
ビーナスフォートあたりの森ビル所有地も潰してどうにかってところじゃないですかね

[799: 匿名さん]

カジノしたい？マカオ、ラスベガスと対等になれますか？

[800: 匿名さん]

カジノができることで、周辺開発が進む。
そして資産価値倍増っていうのが、一番住民にとっても良いものだと思いますよ。

[801: 匿名さん]

カジノ人気なければ逆に資産価値なくなりませんか？

[802: 匿名さん]

街が開発されて資産価値があがるパターンだよ。

[803: 匿名さん]

マカオの住宅地が上海より高くなるとかあり得ないでしょ。

[804: 匿名さん]

新市場もこれまでの築地市場とは違って、国内外の集客力を一層高めた施設になる。そこへ、近隣地区台場にカジノができれば、間違いなく新豊洲界隈の未開拓地域（SKYZ含む）の資産価値は上昇することはあっても、オリンピック終了後も下落する可能性は極めて低いとの見方を多数の不動産及び投資家からされているようです。
SKYZ含む新豊洲はまだ何も無いに等しい未開拓地区、だからこそ資産価値上昇の可能性をより多く秘めているという理屈が成り立つのですよね。

豊洲がシンガポールのようにはならない、といったコメントがありましたが、豊洲地区がカジノを招致する訳ではないので、シンガポールのようになる必要はなく、恩恵にあやかる可能性が非常に高い地区として更に変貌するということです。

[805: 匿名さん]

あたかも専門家の記事のような自論はいいよ。
要らない。

[806: 匿名さん]

特に間違ってないと思うけど
805は何がいいたいんだ

[807: 匿名さん]

住民にとっては資産価値が上がるという良い状況だと思いますよ。

[808: 匿名さん]

専門家の記事で、カジノで海外の資産家が周辺不動産を買いにくる、
ってのが以前ありましたよ。

[809: 匿名さん]

新駅ができるって言って出来てから上がらないのと、
スカイツリーができて、できてから上がらないのと、同じだと思うな。

個人が倍率なしで買えるのも変だし、もし本当に価値があるなら、
個人のしかもファミリーが、売れ残り物件を含めて選べて、買えるわけないよ。

投資、相場で２０年生きてきた経験上の話だけど。

[810: 匿名さん]

カジノは地方じゃないのかな。韓国や中国みても。

[811: 契約済みさん]

809
意味が解らない。
これから価 価値が出るでらあろう。土地だからでは。未開発だから面白い。とずっとその流れのトークでしょ？

[812: 匿名さん]

>809
豊洲駅は２５年前にできた新駅ですが

出来てから上がりましたよね？

[813: 匿名さん]

812　いや、この２０年で豊洲地価は、５分の１の価値に激減してるよ。駅ができたところが天井。でもだから買っても損はしないし、いいと思うよ。

[814: 匿名さん]

豊洲駅ができてから、上がって、下がる。でもバブルがあったから、何が要因で上下したか。。経済情勢に左右されるからね。

[815: 匿名さん]

813

じゃあ20年前は豊洲が日本一高かったって計算になるね。

[816: 契約済みさん]

813
20年前に5倍？
史実と相反するご意見ではないですか？

[818: 匿名]

最終期も、１次とか２次とか最終次とかあるのですかね？

[819: 匿名さん]

もちろんあると思います。申込みがあまりにも多いと一次で終わってしまうということもあるかもしれませんが…

[820: 匿名さん]

カジノのできない可能性ありますか？

[821: 匿名さん]

まだ決定してないからあるんじゃないですか？

[822: 匿名さん]

カジノは品位がないと思いました。

[823: 匿名さん]

カジノの街自体ではないから品位に関係なく、近隣するメリットだけ貰う。

[824: 匿名さん]

メリットないよ。

[825: 匿名さん]

契約者の皆様

ここは検討者スレです

人気マンションを購入して鼻息荒いのはわかりますが、契約者同士のやりとりは契約者板でお願いします

[826: 匿名さん]

フィリピンの台風の高潮は大丈夫ですか？

[827: 匿名さん]

フィリピンの場所知ってるのか？（笑）

[828: 匿名さん]

知ってますよ。今後フィリピンのような台風がきたら資産下がるのが怖い。

[830: 匿名さん]

はあい

[832: 契約済みさん]

それなりの高さですよ。けれど、馬鹿高いというほどでも無い。
今時、ファミリータイプ70m2ぐらいで、対した共用施設なくとも2万越えは普通ですからプラス1万5千を
あの共用部と免震制震で、高いとは私はおもいませんでした。
ただ、欲をいえば、プールやバーベキューゲストルームなどの利用料をもう少し安くしてほしかったです。

[833: 匿名さん]

＞プラス1万5千

いったい、いくらなんだ？　高すぎる。
共有施設や免しんを売りにしてるわけでもないのに。

[835: 匿名さん]

最初から高い管理費、にプラスしての引き上げられる積み立て金。

[836: 匿名さん]

今は3万5千円ぐらいでも20年後には修繕費4倍になっている。20年後に6万って永住を考えるとキツイ

[837: 匿名さん]

6万どころじゃないでしょ。４万超えると、リセールは難しくなります。

[838: 匿名さん]

20年も住むの？
オリンピックやカジノで上がってる７年後頃が売り時だよ。
別な街の新築に買替。

[839: 匿名さん]

7年から10年でみんな売ろうとしているみたいだけど、その時期に大量に中古が出回って価格が落ちる心配あり。ババ抜き状態になりかねない。

[840: 契約済みさん]

4年後で数千円増だったとおもいますよ。もっというと、被災している湾岸タワマンだって同じくらいの金額でしょうし、この後続々建設されるであろう晴海ドトールを初めとする免震、共用施設たっぷりは物件価格の高騰だけでなく管理費も高いでしょう。。そんなにマイナス要素ではないと思いますが。
最新鋭の設備で安心安全の生活をしたければ、維持コストがかかるのはしょうがないこと。
子供のスイミング教室の月謝分が浮けばおつりがくるなーぐらいに思ってます。
タワマンって月々の数千円1万円の出費にどうこう言う方々が背伸びして購入する物件じゃないと思いますがね。
江東区あたりなら一戸建てもかえますよ。管理費いらないし。。。ね。

[841: 匿名さん]

一戸建ては自分で管理人の仕事をしなきゃいけないから大変。
町内会の付き合いや掃除当番や回覧板や、隣人との付き合いなど。
もちろん修繕補修のコストも掛かる。

[842: 匿名さん]

840さん、将来的に修繕費が1万円程度しか上がらないのは印象ではなく事実ですか？
永住しても1万程度の上昇であれば永住でもリセールでも問題はないと思います。

[843: 契約済みさん]

4年後で数千円は確認しましたが、その先は今出先でわかりません。
MRで購入予定のお部屋の予定表を見せてくださいといえば教えてもらえると。
責任はもてませんので詳細はご自身でご確認を。
けれど、数年後に6万とか10万とか大げさに言う方いますがそんなことはないかと思いますよ。

[844: 匿名さん]

>841

マンションの修繕積み立ては共用部分だけのため。専用部分の修繕費用は別に確保しておかないと。

[845: 匿名さん]

>836

段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす元になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。マンションって運命共同体だから、未納があると他人事では済まされない。

三井の某タワマンでは入居後数年で定額積み立てに移行するのを管理組合で決めたってのが週刊ダイヤモンドの記事になっている。そういう事実があるのに相変わらず、入居時点での積立金を安く見せかけて後のことは知らないという売る側の態度っていかがなものだろうか。

[846: 匿名さん]

ここの制震の境界梁ダンパーって自身が壊れて力を吸収するタイプ。ところが長期修繕計画では自然災害は想定できないってことで、交換費用は組み込まれてない。大きな地震が来たら、費用をどう工面するかってのが問題になるのは確実。

あと乾式壁も３・１１では、免震・制震にかかわらず結構、都内のあちこちで壊れてる。

[848: 匿名さん]

846が書いたように、免震も311で完璧ではなかったからなあ。

[849: 匿名さん]

免震でダメだった実例挙げてみてくれ。聞いたこと無いが。
耐震とは次元が違うし、制振ともレベル違いだよ。

[850: 匿名さん]

ニコタマライズの、311頃のレスを読んでみよう。

[851: 匿名さん]

ここって免震と制震のハイブリッドで耐震設計してるわけだから、どちらかの機能がダウンしたらアウトでしょ。

境界梁ダンパーの制震って今年になって急に増えた。このタイプのダンパーが問題になるのは次の大きな地震のあとでしょ。免震の鉛ダンパーも３・１１ノアと仙台で調査したら交換が必要だってのが発覚してる。

[852: 匿名さん]

みなとみらいの耐震等級３と最強を謳った免震タワマン（当時は免震も住宅性能評価の耐震等級の判定対象）でも被害。免震最強伝説は崩壊してるんだけど。

[853: 匿名さん]

パークタワー豊洲は境界梁ダンパーとは違うのを使ってるの？
あちらのスレで制震批判を読んだことないなあ。

[855: 匿名さん]

戸境壁である乾式壁は防火機能も担ってるわけだから、壊れたあとに火災が発生したらアウト。地震のあとに失火って多いよ。

[856: 匿名さん]

ちょっと話しはそれるけど、エコキュートってタンクの中に水が入っていて、地震で揺れて配管が損傷して水漏れ事故ってのも３・１１ではあった。水漏れすると階下にまで迷惑がかかって大変なことになる。

[858: 匿名さん]

ハイブリッドで最強って印象を与えてるけど、そうではないってこととを認識した上でないと。補修費用徴収の問題が発生する可能性は特にだけど。

[859: 匿名さん]

境界梁ダンパーが壊れることを前提とした設計であることをちゃんと説明していないことは問題かな。

ここは、汚染土壌埋め戻しの件を重要事項のときに説明しないで、契約したあとに郵送で追加説明を送付してお終いなんてことしてるわけだし。

[860: 匿名さん]

ここの制振ダンパー壊れるような地震が来たら、他の建物は倒壊してるわ。

[861: 匿名さん]

高潮きたら低層きつい？

[862: 匿名さん]

東京湾の津波は最大3メートル、
ここは、旧防波堤の前だし、さらに前に東雲と有明がある。
最大3メートルの津波が、これらを乗り越え、新豊洲まで来ることがいまいち想像できない。

[863: 匿名さん]

安心しました。もちろん液状化も大丈夫ですか？

[864: 匿名さん]

>860

建物が壊れないように、低降伏点鋼のダンパーが壊れて力を吸収する仕組み。

[865: 匿名さん]

液状化対策してるのは建物のところだけ。他の敷地は対策してるから液状化リスクは残ってる。建物のところだけ対策しても周りが液状化したらアウトなんだけどね。特に配管がやられたらタワマンは陸の孤島になる。

[866: 匿名さん]

864
そもそも、制振ダンパーは、建物が壊れるより安いようになってる。
あと、ホームベージにあるように高価な免震ゴムの消耗を防ぐようにしていると書いている。
つまり、通常の地震ではビクともしないし、大規模地震が起きた時に被害を最小限に抑えるように設計していると理解しています。


基礎と建物の間に積層ゴムと呼ばれる免震装置を設置し、建物に伝わる地震エネルギーを低減させる「免震システム」。そして地震エネルギーを建物内部で吸収する「制震システム」。「スカイズ タワー&ガーデン」では、2重の安心で地震から暮らしを守る、清水建設の先進技術「シミズ・トライスター型ハイブリッド免制震システム」（特許出願中）を日本で初めて採用しました。「制震システム」は大きな地震による免震装置の損傷を抑える役割も果たします。

[867: 匿名さん]

問題なのは設計ではなく、壊れることが前提なのに補修費が計画に組み込まれてないこと。

あと、壊れるってこと説明してないこともか。

[868: 匿名さん]

ここって修繕積立金安く見える

10年後にどんと値上げするパターンかな？

[869: 匿名さん]

話が通じないなぁ。
免震している上に、制振なんだから、そもそも壊れることは通常ないんだよ。
もっと言うと、どこのマンションの重要事項説明書に、引き渡し後、大地震が起きたらマンションが壊れる可能性がありますって書いているのかな。
火災は？竜巻は？泥棒は？
残念ながら、お目にかかったことがないね。
さらにさらに言うと、地震保険って知ってる？

[870: 匿名さん]

>867
どのぐらいの地震で壊れるかしってる？
制震ダンパーや免震がないマンションは躯体が壊れた時の費用はいってるの？
詭弁はやめなよ。

[871: 匿名さん]

またまた、面白いこと言うね、きみ。
そんな事は、制振でも免震でもないマンションスレで議論しなさいよ。
スレ違い。

[872: 匿名さん]

＞867

壊れる壊れると言うだけで、どんな状況でどんな風に壊れて何を補修しなきゃいけないの？
その補修費用はいくらぐらい？補修費の計画と言うけど、仮に補修費を徴収したとして入居
してから出て行くまで壊れなかった場合はどうするの？

曖昧な話ばかりでまったく何が問題なのか見えないよ。真剣に検討しているので詳細をよろしく。

[873: 匿名さん]

>868

段階的値上げと定期的な一時金徴収って、未納問題を引き起こすリスクがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

ただ、それやるとイニシャルの修繕積み立てが高くなるから、安く見せかける設定をする。

壊れるダンパーの補修費も見込んでないし。

[874: 匿名さん]

ダンパー壊れたら、保険で直すでしょ。

[875: 匿名さん]

３・１１のときは都内の結構あちこちのタワマンで乾式壁が壊れた。そして計画外の補修費の調達が問題となった。

乾式壁って構造部分ではないから耐震基準の対象外。耐震基準の対象となる構造部分なら、震度５強では壊れないってことになってるんだけど。あと、ALCも壊れてるか。

[876: 匿名さん]

共用部分に地震保険をかけてるマンションって少ないってことが３・１１で発覚した。ここはどうするだろう。

それから地震保険って部分損だとほとんど保険金は下りない。

[877: 匿名さん]

少なくとも、ダンパー壊れるような被害が出たら半壊以上の判定だろう。
焼け太りするよ。

[879: 匿名さん]

いや、3.11の時に、制振ダンパー動くまでもない地震で半壊の事例たくさんあるし。
実際ウチのマンション、制振だけど。

[880: 匿名さん]

ダンパーも乾式壁と同じく非構造部分って設計だと、震度５強未満でも壊れるかも。

壊れることが前提のところが構造部分な訳ないか。