管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[63: 住まいに詳しい人]

>ちなみに、39,40さん　特定承継人が支払った滞納金は、もちろん未収金としての計上はもちろん
>回収した場合は、どんな科目で計上されているのすか？（私は、無知で、頭悪いので教えて下さい）

管理組合の会計上は、
管理費の滞納なら、管理費として計上
修繕費の滞納なら、修繕費として計上
ですが、ほかにあるの？

[64: 元不良理事]

管理費や修繕積立金を滞納した場合でも、一旦、全額入金されたとみなして、全額管理費に計上します。　しかし現金（普通預金）が入ったわけでは無いので、その分を未収金として計上します。

その後、入金された場合、未集金額が減らされて、現金（普通預金）が増えるのです。

このように処理をしないと、いくら滞納があったかわからなくなります。

う～ん・・・簿記を勉強していない人に説明するのが難しいのですが、お分かりいただけたでしょうかね。

[65: 匿名さん]

滞納金回収は理事長の責任。
これを管理会社の責任と思って、未回収を管理会社に責任転嫁するバカ理事長が多い。
管理会社は滞納組合員の債権者にあらず。

[66: 匿名さん]

理事長の勘違いが多いね。
滞納管理費は、管理会社が、回収のサポートするね。
督促状、内容証明、駐車場解約、この全てが理事長許可で行われている。

[67: 匿名さん]

滞納は毎期引き継いでるよ。
だから理事長が責任とることはまずない。
ただし、転居して踏み倒されれば理事長が弁済するよ。

[68: 匿名さん]

アホクサ草臭い～　滞納は滞納者の責任、理事長にも管理会社にも責任ないんだべ屋！　笑
無知が大勢集まってもやはり無知のままですねぇ～　ガンバッテね！

[69: 匿名]

>>68
アホなのはあんたでは？よく読め。
滞納の責任ではなく回収の責任の話だよ。
回収不能になった未集金の穴埋めは理事長の自腹だよ。
理事長の善管注意義務違反だから。

[70: 匿名さん]

実際大手の管理会社では管理委託契約書の管理費等の督促の箇所を、「督促業務」から「通知業務」に名称を切り替えて行っているところもありますね。
結局、債権債務の督促を業として行う事は弁護士法に抵触する非弁活動になるらしく、あくまでも相手方に通知を行うとのスタンスらしいです。
っとなると、やはり回収に関する責任は管理組合（の執行機関である理事会もしくはその代表の理事長）となりますね。

[71: 匿名さん]

＞回収不能になった未集金の穴埋めは理事長の自腹だよ。

へぇ～誰が決めたの？　孫に笑われるよ、じいさん。　
嘘つきは泥棒のはじまりなんだってよ、勉強しろや。　ふふっ

[72: 匿名さん]

＞ここはスレッド名：管理会社のあくどい手口（2）

理事長がどうだこうだ、スレ違いの書き込みは削除のお願いしましょうかね。
スレ趣旨わきまえて書いてよ。

[73: 匿名]

悪徳管理会社をのさばらしてるのも理事長の責任だろう。

[74: 匿名さん]

ボチボチ　スレチ　やめとけよ

[75: 匿名さん]

スレチってなに？

[76: 匿名さん]

このスレ内容に悪徳管理会社は、相当なダメージを受けたようなので、このように話を替えて前に書いた内容を他の人の目に触れないようにしたいのです。

だから、こんなことを山ほど書くのです。
　

[77: 匿名さん]

悪徳管理会社の最たるものと言える独立系管理会社グループは、これだけ知られてしまっては、銀行からの借り入れが制約されてしまうので、グループ全体が不安定な自転車操業になっているのではないでしょうか？

[78: 匿名さん]

管理会社のあくどい手口
民事事件に関しては、今後、時間をかけて　弁護士と相談していきます。
もちろん、時が過ぎれば、なんて思っているのでしょうが
延滞利息をきっちり取ります。落としどころがわかってないね～。
反訴しようにも難しいでしょうね。相当の着手金を払う覚悟であれば
悪徳弁護士が受けるでしょうがね（笑）

あそうそう、刑事事件ですが、決定的な証拠が揃ったので
検察に、行きます。

本当に、わかってないですね。実は知っているんです私。この悪徳管理会社と
癒着している理事長は、以前の持ち主が管理費と修繕積立金を滞納していた事。
踏み倒しした可能性もあると思っています。だって、引っ越してきて、2年足らずで
理事長した奴、こいつしかいない。せめて、理事からが今までの流れ。
もちろん指名したのは、前理事長が指名したとなっていますが　嘘です。
この悪徳管理会社が、推薦したのです。理事長＝〇〇さんでというメモ書き出して
決めている。そして、こいつが全ての諸悪の根源。罪名は？なんでしょう？
言ってはいけない事、やってはいけない事やっちゃったんですよ。う～ん罪に問われるでしょう。

ここから、発覚しますね。だって、以前にも警察から注意受けてますから。管理者としての責任。

[79: 匿名さん]

＞＞３
↑これこそ正に末恐ろしい管理会社の悪どい手口そのものですわ！

[80: 匿名さん]

理事長というか理事は立候補では？

[81: 匿名さん]

悪質管理会社のやり方は、大体おわかりになったのではないかと
思っております。
罪が、罪をよんで八方塞がり状態に陥ったようです。
今も何事もなかったかのように、ふるまっているようですが・・・。

生きた心地していないでしょうね。捜査に於いては、もちろん参考人として
お尋ねが入るでしょう。もしかしたら、令状もってこいって
言うかもしれませんね。
あー。面白くなりそう。時間がかかればかかるほど悪質性が暴露されるのだから

管理委託を、更新しないかも？一方的に
そうなると、もっと面白い。

相手を脅迫した、録音はしっかりあります。アホ理事長は、やはりアホ。
刑事も言ってましたよ。悪事を働くやつの特徴。だから、絶対に逃げられない証拠を
収集してくださいとね。　　

[82: 匿名さん]

私が悪徳管理会社の件で、最寄りの警察署に行った時、刑事さんに言われたことをお話しします。
上手く書けませんが、少しでも役に立てばと思い、書きます。

最初は訴えたくて警察署に行ったのですが、話の内容から警官は訴えるには物的証拠など、訴える側が相手の犯罪を明確に証明する必要があるし、それが揃ったとしても必ず起訴出来るとも限らないので、相当な金銭的な負担が掛かる場合もあることを教えてもらい、私が話した内容だと、相手の悪徳管理会社は非常に狡猾で犯罪ではあるが立証が難しいのを知っていて行っているようなので、やり慣れていて法律家などがアドバイスをしてる節もあると言うので、知的犯罪の刑事さんに詳しく話し、他の情報や訴えなどと合わせ一気に動くようにしたほうが良さそうだと言うので、そのようにしました。

表には出ていなくても、私が刑事に話した内容が、少しでも役立ったのかも知れないと思っています。

言っても無駄だと黙っているのではなく、それが積み重なったり、切っ掛けとなってくれることもありますので、泣き寝入りせず、相談でも良いので警察に話しておくことも必要だと思います。

この掲示板に書き込むことも同じだと思います。

[83: 不動産業者さん]

>従って新たな購入者は特定承継人として前所有者の滞納額を支払えば済む事です。

管理組合の請求権は法で認められてるけど、特定承継人の支払義務は法的にはないよ。
裁判所の競売でも管理組合の債権額の明示はあるけど、法的支払義務は民事執行法上は何もない。
このことを知らない理事長が多い。だから確実に取れるものと誤解してる。
管理組合が請求したら払ってくれると思ったら大間違い。
特定承継人がごねて支払い拒否したら管理組合は訴訟提起するしかない。

ただし、任意売却における不動産売買契約で特約条項に支払義務が記載されていれば、拘束力がある。

[84: 匿.名さん]

>>83
>管理組合の請求権は法で認められてるけど、特定承継人の支払義務は法的にはないよ。

区分所有法
第８条（特定承継人の責任）
前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

>ただし、任意売却における不動産売買契約で特約条項に支払義務が記載されていれば、拘束力がある。

不動産売買契約（および特約条項）は、売主と買主の内部関係であり、管理組合には直接関係が
あるわけではない。
旧区分所有者（債務者）と新区分所有者（特定承継人）は不真正連帯債務の関係にあるので、
管理組合は、いずれに対しても請求するができる。

[85: 匿名]

>84
正解、当然ですが。


>83
少しはお勉強してからレスしようね、
組合員なら知ってて当然の事。

区分所有法が何のために出来たのか、勉強してよ。

[86: 住民でない人さん]

>>84の法解釈は正解である。
ただし「請求権がある」という事が正解である。
だから管理組合は請求できる。

ただし、新たに区分所有者になった買主が拒否したら？
そのことを>>83は指摘している。買主側には法律上は支払義務はない。
支払わせるには訴訟で判決をもらうしかない。
もちろん訴訟で管理組合は勝つ。だけど園手間隙がかかると言うことだ。

だから>>83は売買契約書に売主債務の負担をどちらが持つかを特約条項に書かないとダメだと言っている。

でも売買において、売主の債務が精算されるめどがなければ、普通は買主は買わないものだ。
もし売主が滞納債務を秘匿して売買契約を締結したら、それは契約の瑕疵になり、契約解除や損賠になる。

[87: 匿名さん]

何の為の区分所有法か勉強してね、今から読み返しなさい、あ～恥ずかしぃ～

[88: 匿名さん]

机上の法律学問だけじゃ実務は出来ないとの例だろう。

[89: 住まいに詳しい人]

>だから>>83は売買契約書に売主債務の負担をどちらが持つかを特約条項に書かないとダメだと言っている。

　うちで最近その実例があった。

　市に差押されたので、区分所有者が密かに債務精算のために任意売却で不動産売買契約を締結しようとしていたが、理事長が察知して売買契約の媒介をした宅建業者を探し出して詰問したら、その業者は売主から管理費等滞納債務があることを告げられておず、また業者も管理組合に滞納の有無を問い合わせすらしていなかった。
　そのまま売買契約を締結したら、新たな買主の区分所有者は売主から告知されてなかった売主の滞納債務を継承してしまい、管理組合と無用なトラブルになるところだった。

　そこで理事長は、その宅建業者に売買契約書の特約条項に「甲（売主）の滞納管理費等の支払分担」を明記するように業者を指導した。
　その結果、売主がギブアップして手付契約後の売買残金決済兼所有権移転登記時に、差押租税債務、住宅ローン抵当債務と合わせて管理費等債務を精算することが決定した。

　売主は、売却と同時にドロンして滞納管理費等を踏み倒すつもりだったようだ。

[90: 匿名さん]

何を書いても区分所有法どうり、無知な解釈は恥ずかしいですよ。
ドラマ？　

[91: 匿.名さん]

>>86

たとえば、売買契約に「管理費等の滞納分については売主が負担する」との条項が
あった場合、管理組合は「買主」に対して、滞納管理費等の請求はできないと
お考えですか？

あと、コロコロとＨＮを変えるのは止めましょう。

[92: 匿名さん]

>89
住宅に詳しいと言ってるが、このスレが何なのかは理解すらできないようですね。
荒らしの片棒担いでいるのか、荒らしなのか、どちらでしょう？

[93: 匿名]

>>91
その特約条項が守られない限り、売買契約自体が成立せんよ。
売買契約自体が成立し買主に所有権移転して初めて買主は区分所有者になれる。この場合、所有権移転の原点が「売買」になる。
事情はともかく万一管理組合が請求するにしても、買主が区分所有者すなわち区分所有権を取得して以降の話。
売買契約締結だけでは所有権移転はしない。一般に売買契約締結時は手付金だけ入れる。契約後の残代金決済と所有権移転は同時履行で、通常は売買契約から1ヵ月後。この1ヶ月間は、まだ売主が区分所有者である。

[94: 匿.名さん]

>>93

すべて、所有権移転後の話としてお尋ねしています。
新区分所有者（特定承継人）は、管理組合からの請求に対して、この条項を盾に
支払いを拒絶できますか？

[95: 匿名さん]

>93 No.91さんではありませんがレスします。

だからなに？　です、管理費等は区分所有権についてまわるからね、所有者に払ってもらうだけ。
タイミングは無用、無駄な裁判する者はいないよ、得でも有るのかな？

もう、スレ違いの書き込みは結構ですから、スレ趣旨に沿ったレスしてね。

[96: 匿名]

区分所有法の２９条に簡単明瞭にかいてあるよ、あとから買った奴も費用は払えとね。
ハイ終了。

[97: 匿名さん]

　　　　　スレタイは

　　管理会社のあくどい手口

　　　　　　です。
　

[99: 匿名]

>>94

>>86に回答が出てるよ。拒否できると。理由は法に支払義務が課されていないから。
ただし、過去の判例では支払義務が課される判決が出てるので、訴訟起こしたら勝てる。
要するに、粘り強く交渉して支払わせるということ。訴訟おこす手間隙時間金が無駄になるだけ。

この粘り強い交渉で相手をギブアップさせて支払わせるのが理事長の力量になる。

余程のことがない限り管理組合は本件で訴訟を起こすことはない。判決まで長期間要する。
だから、新たに区分所有者になった人とトラブル起こして元の区分所有者の債務を支払わせることはない。
だいたい今まで滞納債権の回収を怠ってた管理組合の失政だろう。

だから管理組合に債権放棄させる、そこに追い込むのが新区分所有者の手腕だ。

[100: 匿名]

なるほど、実務的にはそうなりますね。
双方とも粘ることですね。
根負けした方が負けです。

[101: 匿名さん]

>だいたい今まで滞納債権の回収を怠ってた管理組合の失政だろう。
問題の根本は、そもそも滞納情報を重要事項に記載しなかった不動産屋の責任。
通常は、売却代金から滞納管理費を引いた差額が売主の取り分。
買い主も滞納を把握しているので、滞納額を考慮した購入額で取引される。

管理組合は、事情など関係なく新しい区分所有者に滞納管理費を請求する。
踏み倒おそうもんなら、
その場合、駐車場や共用施設の利用禁止ができる。
滞納区分所有者名を総会で公表できる。(債券も区分所有者共有の財産なので個人情報保護法に違反しないよ。)
住みにくいだろうね。転売も難しいよね。
>だから管理組合に債権放棄させる、そこに追い込むのが新区分所有者の手腕だ。
債券放棄なら、当然総会にかけられ全区分所有者に経緯が伝わる。
住みにくいだろうね。

[102: 匿名さん]

>問題の根本は、そもそも滞納情報を重要事項に記載しなかった不動産屋の責任。

その通りだが、不動産屋からはなかなか聞けない。あくまでも売主が自己申告すべき問題。
物件に存在する債務を隠して売買契約したなら、基本的には売主の詐欺になる。

ところで踏み倒された場合の滞納管理の責任は誰が取るの？
当然債権者代表の理事長だ。理事長が責任取って弁済すれば済む話。

>滞納区分所有者名を総会で公表できる。(債券も区分所有者共有の財産なので個人情報保護法に違反しないよ。)

総会まで引き延ばす必要はない。即時に掲示板に貼りだせばいい。
それと管理組合は個人情報保護法適用外だよ。

[103: 匿名さん]

>>102

差押や抵当権なら登記簿みれば分かるけど、一般に管理費滞納による差押や賃借権は登記簿に載らないから分からない。

[104: 匿名さん]

管理費滞納くらいで差押登記はしないだろう。
まずは預貯金、給与、動産として自家用車が最初じゃないか？

[105: 匿名さん]

>そもそも滞納情報を重要事項に記載しなかった不動産屋の責任

重要事項説明書よりも契約書に特約条項として書かないとだめ。
重要事項説明は契約締結前の説明で、最終的には契約書がすべて。
だから宅建業者は契約書案を先に作成し、重要事項説明書案は後に作る。
そうすれば、重要事項説明書に抜けがなくなる。
逆の場合は、契約書に抜けが起こる可能性がある。

[106: 匿名さん]

訴訟になった場合の証憑書類は重要事項説明書ではなく売買契約書だね。
重要事項説明書に書いてあっても契約書自身に書いてなかったらアウト。

[107: 匿名さん]

素人は重要事項説明書が売買契約書よりもプライオリティーが上だと誤解してる。
実際、重要事項説明書の方が売買契約書よりも分厚いからそう思うのかもしれない。
法で規定されてる重要事項説明は、契約締結に当たっての重要な事項の説明で契約締結ではない。
そして重要事項説明書に署名押印するのは「説明を聞いた」との証であって、契約締結ではない。

[108: 匿.名さん]

>>99-107
一人相撲は楽しいですか？

>>99
>>>86に回答が出てるよ。拒否できると。理由は法に支払義務が課されていないから。

特定承継人には、区分所有法８条（特定承継人に対する先取特権（同法７条１項）の実行）により、
支払義務がある。

[109: 匿名さん]

>特定承継人には、区分所有法８条（特定承継人に対する先取特権（同法７条１項）の実行）により、 支払義務がある。

法では支払い義務は規定していない。承継人に対する請求権の有無を規定しているだけである。

ど素人がデタラメ講釈するな。

[111: 匿名さん]

何だか、滞納者の債務の話になっています。不動産屋の責任だとかなんだとか
言っていますが・・・。そもそも、滞納者の債務は誰が認知しているのですか？
悪徳管理会社は、管理規約を渡す場合に、金とるらしいですし
購入希望者が、会計の開示（権利）をしても、見せないと聞きました。
そうすると、どうやって、滞納額を知ることができるのですか？
悪徳管理会社が、開示しない状態では不動産屋もわかりません。過去にもたくさん
誰が、いくらの滞納をしているか管理組合は知るすべはないです。
だって、回収しているのは悪徳管理会社が依頼契約している某大手銀行回収機関だからね。
直接契約すれば、手数料なんかかなり安いが、間に悪徳管理会社がマージンを取っているから
じゃあー、どうやって把握するのでしょう？
どうも、踏み倒している可能性もありますがね。実際に、どれだけの滞納額があって
どれだけの回収ができたのか？管理組合は知るすべがありません。
悪徳管理会社は、回収しなくても痛くもかゆくもないからね。一応、払ってねという
文書は、送っているんだろうけど・・・・。その実績を作っていれば
今後の運営にかなりの影響が出ることは間違いないですね。公平にしないといけないですし
規約にも載っていますからね。しかし、実績を作っていれば、争うことは不可能。

最終的には、金額が中途半端だと費用対効果からすれば
得策ではなくなるし、滞納者が1円でも払い続けていれば、訴えを起こすようなことも
法的には、難しい。この時に原告になるのは、もちろん代表（管理者）である
理事長ですが、実際には誰しも揉め事に首を突っ込みたくない。
管理会社が、そこまで回収業務をやる責任は無いと言い逃れをする。こんな感じの
構図が出来上がる。

自分たちのマンションであれば自分たちで守れと意見が多いですが
悪徳管理会社は、上記の記載通り見せない開示しないのだから
管理組合は、知るすべがないのが現状です。
1　誰がいくら滞納しているのか？
2　回収状況
3　売却時に、回収できたのか？

だから、悪徳管理会社に管理を任せるべきでないと警鐘しているのです。
ちまちま、細かい手数料を取って、やることはやらない管理組合の決定事項も
やらない。苦情殺到。でも、知らん顔。おまけにお金は、自分のごとく握っている
こんな、会社信用できる？信頼がなくなれば、お終いでしょう。

[112: 匿名さん]

一人相撲ではないが、
>107は
>108、の指摘が分かっていないようだな。