管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[381: 業界人]

>３８０様

Ｇ社は何でそんなことをするのだろうと考えてみました。

①　会計担当者またはフロントがバカで、間違って振り込んだり、返金してもらったりしている。
　　　もしそうなら、間違ったまま、払い過ぎの経費があるかも。

②　資金繰りに苦しんでいる。
　　　　もしそうなら、倒産した時は、一体いくつの管理組合が損害を受けることになるのでしょう。

蛇足

　収納口座というのは、管理費等を受け入れ、一般の支払いをする通帳のことで
通常、多額に資金は残していません。

　支払いに必要な資金を残して、あとは保管口座に移します。
　少なくとも月次決算で、管理費会計の資金以外の資金はその都度、保管口座に移します。
　
　↑　この作業を毎月していない管理会社は不安かも。

　これに対し、保管口座とういのがありまして、これには積立金が保管されていおますので、多額になります。
　こちらの通帳は組合保管でしたか？
　もし組合の口座が一つしかないようでしたら、保管口座を作ることをお勧めします。
　口座は、決済性普通預金が良いと思います。

[382: 匿名さん]

>381
Ｇ社が管理していた時には、管理費だけでなく修繕積立金や駐車場料金など全ての金が入るようになっていたようです。
一度、総会の場で質問が出たのですが、Ｇ社が管理する口座に数千万円が入っているので、マンションの口座に振り替えないと、Ｇ社が倒産した場合に補償の範囲を遙かに超えているので心配だ、と言うような発言で、総会決議では直ぐに移動するように決まったのですが、Ｇ社は色々と理屈を並べ移動しなかったので通帳を見せて欲しいと言うことになったのです。
結局、振り替えられたのは、その翌年の総会の直前で、通帳は最後まで見せることはありませんでした。

マンションには金融関係者もいましたので、通帳を担保にしているとか、他に流用していて金を用意できないとかの可能性もあると言う話も聞きましたが、あくまでも噂話です。

今の管理会社は、通達通り、管理費の１か月分だけしか振り込まれず、修繕積立金などはマンションの口座に振り込まれ、管理会社の口座で月末に残った分はマンションの口座に移動していますので心配ありません。

[383: 匿名さん]

>377 その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分って…

この話題は 365から始まったと思うのだけど、何が違うのか俺には理解できない
監事が会計監査をどうやっていたかが気になるけど。

[384: 匿名さん]

連投すまん　俺も理解した

おれっちは全部組合名義口座だった
あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

それじゃ見せて貰えないし、銀行も応じてくれないはな～

[385: 匿名さん]

ともかく管理組合の共有財産の管理義務がだらしないの一点だね。

[386: 匿名さん]

>385
それはどうかと思います。

まず、分譲マンションを買う人が全て、そのようなことの知識があって、どんな場合には、こんなトラブルが起こるなどを含めた仕組みを理解して、購入しようとするマンションはどうかっているのかを調べてからにするのではありませんね。

私も、このような経験をしたので、初めて、ある程度ですが分りましたが、これまで私が書いた内容のように、他人に説明できるような知識にはなっていないのです。
ただ、このような経験をしたので、注意すべきことなので気を付けようとは思っていますが、この方式なので大丈夫ですと専門用語を並べ立てて説明されても、理解するまでには時間がかかるでしょう。

知っている人にとっては、当たり前のことのようになっているため、知らない私のような人に対して「こんなのは常識」「マンション買うなら知ってて当然」かのように言うのでしょうが、それは違うと思います。

私の専門分野で、専門家にとっては知っていて当たり前のことであっても、それが世間一般の人にとっては、当たり前のことではないのと同じことだからです。

教えて頂けるのは、非常にありがたいことですが、もう少し思い遣りをもって頂ければありがたいと思います。


今後、多くの人が、このような目にあって嫌な思いをしたり損害を負うようなことにならないようにしたいので書き込みました。
ご存じなかった方々の参考になればと思います。

[387: 匿名さん]

>384

ありがとうございます、私が理解できていない説明でしたが、何とか伝わったようですね。

＞おれっちは全部組合名義口座だった
＞あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

私も調べていて気づいたのですが、今の管理会社は違いますが、Ｇ社の時、マンションでそうなっていたと言うことですね。

収納口座と言うのを、知らなくて管理会社名義の口座にしているマンションが今でもあるのかと思うと、何かが起きる前に知らせて上げたいですね。

[388: 業界人]

　管理会社名義の通帳に管理費等を収納する方式を収納一任方式と言いまして
業界団体（高層住宅管理業協会）の保証を受けるように義務付けられています。

　管理委託契約の重要事項説明書には収納・支払に関する方式
（現在はA・B・Cで区別しています）が記載されており、一任方式の場合には
保証を受けている旨記載する義務があります。

　保証を受けていなければ、行政処分の対象になります。

[389: 匿名さん]

委託契約における出納業務の方式
(マンション標準管理委託契約書(国土交通省)より)
1.原則方式
・ 管理費などの預貯金口座の名義を管理組合又は理事長で作成し、管理する方式

2.収納代行方式
・ 管理費などを一度、管理業者名義の口座に収納し、管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の口座へ移管する方式

3.支払一任方式
・ 管理組合が徴収した管理費等を管理組合又は理事長を名義とする収納口 座に収納し、管理業者が管理組合から委託を受けて収納口座から管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の保管口座へ移 管する方式

[390: 匿名さん]

私は経理関係のことが良く理解できないので、ぼんやりとは分っていると思うのですが、他人には上手く説明できないし、質問されても的確には答えられない程度ですが、自分なりに文章にしてみます。

１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。

２はうちのマンションの方式です。
理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

書かれた文章を読めば、このように何となくわかりますが、何とか方式はどんなものかと聞かれても、うまく答えられませんね。

[391: 匿名さん]

誤解を指摘します。
＞１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。
原則と言われるように管理組合の管理会社からの安全を確保される方式です。手間がかかるのは管理会社で管理組合は国交省の標準管理規約と標準管理委託契約に従えば理事長、経理担当理事、監事を機能させれば一番安全と言えます。
これのミソは通帳印鑑は理事長保管、通帳は管理会社保管で、出金は管理会社が銀行支払伝票に押印以外の書き込みを行い、業者請求書、関連議決書類、支払通帳を理事長や会計担当理事に提示の上に捺印をすることです。

2及び3は、管理会社の都合で一ヶ月毎の事務的な内容ですので、一ヶ月間のリスクが伴うので管理会社に第三者（管理業協会が一般）の保証契約が必要条件となっている。出来るなら原則方式が安全であるが大規模管理会社は好まないし、それらの業界団体の圧力で出来た経緯からも理解できる。

＞２はうちのマンションの方式です。
＞理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

＞３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

[392: 匿名さん]

改訂されましたよ。

「マンション標準管理委託契約書」の改定の第１は、財産の分別管理の方式を変えたことです。これまでの「収納代行方式」、「支払一任代行方式」、「原則方式」を廃止して、（イ）、（ロ）、（ハ）の３つの方式に分かれることとなりました。

（イ）方式は、「収納口座」に管理費等・修繕積立金が収納され、１ヶ月以内に修繕積立金及び管理費等の剰余金を「保管口座」（管理組合を名義人とするもの）に移し換える方式です。
「収納口座」が管理会社名義になっていたり、印鑑を管理会社が保管している場合には、「保証措置」が必要になります。

（ロ）方式は、修繕積立金については直接「保管口座」に預入されますが、管理費等については（イ）方式同様「収納口座」に収納され、１ヶ月以内に管理費等の剰余金が「保管口座」に移管される方式です。この場合も、「収納口座」が管理会社名義になっていたり、印鑑を管理会社が保管している場合には、「保証措置」が必要になります。
修繕積立金と管理費等の収納を分けて行うため「口座振替手数料」が２倍かかることになるため、この方式を使うマンションは少ないと思います。

（ハ）方式は、管理組合の口座は「収納・保管口座」１つだけという方法です。
この方式は、従来の収納代行方式及び支払一任代行方式（収納口座の通帳・印鑑とも管理会社保管）の場合は、認められません。

[393: 匿名さん]

原則方式とか支払い一任方式とか真面目に書き込みされているけど、
釣りじゃないの？
３９２さんはうまく釣られたのかな？

[394: 匿名さん]

>391
早速のご指摘、ありがとうございます。
正直なところ、何度か読み返しましたが、分ったような分らないような状態です。
しかし、私が誤解している部分があると言うのは、はっきりと分りました。
それだけでも良かったと思います。
誤解したのを正しいと思っているのとは全く違いますからね。

おそらく、直ぐには無理なのでしょうが、自分のマンションのことでもありますので、時間を掛けて理解できるようにしたいと思います。

[395: 匿名さん]

管理会社のフロントなり管理員が着服したのなら、管理会社に使用者責任があるので
管理会社が支払ってくれますよ。
逆に心配なのは、理事の使い込みです。
修繕積立金を、例えば１億理事が使い込んだとしたら、マンションを売っても
返済できない場合は、どうしようもありません。
毎月の管理費等については、管理会社の収納口座に振り込んであっても、１ヶ月以内に
管理組合名義の保管口座に移し替えをしなければならないので、２ヶ月以上になることは
ないので、心配しないでいいですよ。
もし、倒産したとしても、１ヶ月分は保険を掛けなければならないように、適正化法で
規定されているので、その心配はありません。
殆どの組合は、イ）方式を採用しています。

[396: 匿名さん]

財産の分別管理で検索して調べる必要がありますね。

[397: 匿名さん]

> 392さんが正しい

平成２２年５月１日後に締結する契約から適用。

[398: 匿名さん]

通達
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

[399: 匿名さん]

３９４ですが、３９１は間違っていると言うことですか？

[400: 匿名さん]

３９２を信じればいいと言うことですか？