管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[312: 匿名さん]

＞管理会社と理事長に癒着があるなら管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

経験者は語る？

[314: 匿名]

310
色々御苦労なさってるようですね
雇う側になると心が楽になるかもしれませんよ

[315: 匿名]

実態が良く分かりました

[316: 匿名さん]

>310
一部上場会社の役員をした者が会社をリタイアして理事長になったんだけど、
マンション管理については、全然知識がないのに、管理には自信があると
吠えていて勝手なことをやってるよ。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断で取り崩すし、工事や点検に
ついても、理事会決議なしで理事長判断でやる。
相見積なんて全く関係ない。自分が選んだ業者が一番だと思っている。
規約とか細則なんかはマンションの管理には必要ないといっている。
マンションの管理は会社と一緒だから、その管理をやってきた理事長の
やることに問題はないということだね。
滞納者がいて、３回催促して支払わなければ、弁護士に依頼する始末。
知識のない者が理事長になると最悪。

[317: 匿名さん]

管理会社に相談してみればどうですか
それか自身が管理会社に転職するとか

[318: 匿名さん]

>316

監事は無能ですか？

無脳なら、区分所有者全員にその実態を明らかにし、理事長解任同義で総会を開くようにすべきですね。
その為の手続きは、管理規約に書いてあるはず。

新組織になったあとは、現理事長に損害賠償の裁判を起こしたらよい。

正当な手続き無しで、不法行為を行えば、新、管理組合はきっと勝訴します。

[319: 匿名さん]

無能とか下品な言葉遣いはおやめなさいな
里が知れますよ

[320: 318匿名さん]

理事長解任同義　⇒　理事長解任動議の間違い

無脳なら、区分所有　⇒　無能なら　　

失礼しました。

[321: 匿名さん]

東急コミュ二ティーは契約厳守するすごい会社だ。
マンション玄関先の道路に猫の死骸があろうと、ゲロが吐かれていようが、契約範囲外とのことで、絶対対応しない。

[322: 匿名]

自分のところはどうですか

[323: 匿名さん]

>>321
管理会社3社に勤務歴ありますが、どこでもそうですよ。
玄関先の道路なら保健所に電話しますもん。
道路の管理まではするってどんな人情味あふれる下町感満載の管理会社なんですか？

[324: 匿名さん]

ここで、指摘しているのは
保健所にも連絡しないで放置する対応ですよ。
道路の管理まで求めていませんよ。
もっと低レベルな対応ですよ。

[325: 323]

それはあり得ない…
私の場合は敷地内にある猫の死体もそっと道路に移動して保健所に電話かけたりしてました。
確かに、敷地外の管理はしていないので、保健所に連絡するって言うのも業務かと言われれば、契約外って事にはなりますが。

私の場合って言うより同僚も含めてそれくらいの対応はしますね。

ただ、難しいのは例えば玄関から5ｍなら連絡しますが、それが10ｍ離れた位置だったら？20ｍ離れた位置だったら？
っと、線引きが難しいので契約外は一切はねつけるっていう方針の管理会社はあるとは思います。

[326: 匿名さん]

ほう、詳しいですね。管理会社の方ですか？

[327: 匿名さん]

理事会で他社から相見積を取ることをなった際、
現行管理会社の東急コミュニティーは、三菱、三井、野村など、他社デベ物件の受託に消極的で、価格が高いとされている管理会社を理事長に推薦し、自分たちの価格が安いと思わせる作戦を良く使うらしい。

[328: 匿名さん]

大手がそうなら、中小はものゴッツイなー

[329: 匿名さん]

管理組合も管理組合だ。

同業がどこが良いか　教えろなんて　聞く方がおかしい。　ｗ

今はネットもあるし、いろいろ本もあるので調べなくっちゃ

[330: 匿名さん]

東急コミュニティー管理の我が理事会は、野村リビングサポートと三井不動産住宅サービスから相見積してました。
散々悪口言いまくって日本ハウズイングと合人社からは、絶対見積とらせなかったようです。
やはり理事長は東急コミュと癒着してるんでしょうかな。そうとしか考えれませんな。

[331: 匿名さん]

大手がそうなら中堅以下の会社は
あくどいレベルじゃないですかね。

[332: 匿名さん]

すぐ見破れること。
それを悪徳というか。どんだけなさけないんだよお

[334: 匿名さん]

要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

[335: 業界人]

ここの処、投稿が低調なようですので、話題をひとつ。

私の旧知のマンションで、管理会社への全部委託を解約し
一部委託を積極的に受託している新管理会社との、一部委託に変更しました。

管理会社と出入り業者の癒着が疑われたことが原因です。

新たな契約は
①　事務管理　　いわゆる管理会社のフロントがする業務
②　会計業務　　決算・請求書の発行・督促状の発送
③　その他業務　専有部売買に係る重要事項説明書の発行・組合雇用者の労務管理
　　　　　　　　管理員・清掃員の採用と実務指導及び監督

管理員・清掃員は組合は直接雇用
点検業者のの契約は管理組合が直接行う。
　　　（ネットなどで理事長自ら業者を探し、新管理会社の推薦する業者と合わせて見積もり依頼）
長期修繕計画は、組合員により、修繕委員会を設置

つまり、
直接管理会社の社員が行うことのみ、委託し
その他の業務は組合で行うが、定額委託費の中でサポートせよ
という契約です。

管理組合の業務は、まったく支障なく遂行されています。

そのマンションは２００戸を超える大型マンションですが

その結果、今まで管理会社に委託していた業務が
１００万から６０万に下がりました。

しかも
給水設備点検　毎月￥13,000→￥8,000
雑排水管洗浄　￥1,400,000→￥750,000
消防設備点検　￥260,000→￥180,000　（共有部分のみ）
貯水槽清掃　　￥180,000→￥98,000
（いずれも税別料金）
と、劇的に下がりました。
新業者は、いずれもその業界では著名な会社です。

この事でわかる様に、管理会社を通じて何かをすれば、
必ず手数料が発生する。
管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

[336: 匿名さん]

事実を誤魔化して嘘だと思わせる作為的な書き込みが無くなったのはヤフーＩＤの効果があったからでしょう。
掲示板の管理者の英断だったのだと思います。

[337: 匿名さん]

このスレにヤホーIDはいらない

[338: 匿名さん]

＞管理会社を通じて何かをすれば、 必ず手数料が発生する。 管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

当然なことです。何もしないで他人にやらせているからです。
自分も少しは汗を流すかどうかの問題です。

[339: 匿名さん]

>要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

その通りです。
他人の悪口で自分の落ち度を逃れる行為です。

[340: 匿名さん]

確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。
現実の世界、実社会は、理屈と理想ばかりで成り立つ世界ではないのです。

[341: 匿名さん]

＞確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
＞マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。

輪番は無能、選挙も能力次第と極端な例で管理会社にやられっぱなしが仕方がないとは情けないですね。
中には管理会社と堂々と渡り合える人材も居る筈ですので5年に一回くらいは役員になって規約の改正や長期修繕計画の修正をやらせるのが正常な管理組合のあり方です。始めから輪番＝無能では情けない大人集団とは思いませんか？

[342: 匿名さん]

>341
あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。
具体的に言葉を省略せず、あなたのような知識がなく、初めて聞く人に説明するように書かないと、あなたのような知識がなく、初めて聞かされて理解できる人は非常に少ないと思います。

[343: 匿名さん]

＞あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。

管理組合の役員はそれぞれ責任を以って、管理会社に任せっ切りにすべきではないと言うことです。

[344: 匿名さん]

>343
それは何に関しても当たり前のことですね。
管理会社と言うか、担当者が本気で騙して金をせしめようとすれば、理事には、担当者に対して疑惑を持ち、更に、管理会社としての専門知識と同等の知識が無ければ簡単に騙されてしまうのは、これまで事件になったニュースからも明らかです。
何かおかしいと思っても、それが何かが明らかでなければ、管理会社の担当者が自信をもって話している内容はおかしいなどとは言い出せませんよ。
例え、言い出せたとしても、担当者が専門用語などを持ち出し、初めて聞くような話を本当かのように理路整然と聞こえるように話せば、何の根拠もない疑問は、簡単に打ち消されてしまいます。

騙されたとわかった時には金などを搾取された後なので、その犯罪行為を証明することも困難であるだけでなく、例え犯罪だと立証して裁判で勝ったとしても、搾取された金などが元通りに戻ることは無いのです。

あなたの言う理想を現実にするには、マンション居住者には、管理会社と同等の仕事ができる程度の専門知識が必要不可欠だと言うことになります。

そんなことでは、分譲マンションを買う人は極限られた人だけになってしまいます。

本来、管理会社が出来た理由は、自主管理だと専門知識などが必要になるが、特定の人が常任理事となって皆の代表となって管理知識を勉強し、自分の時間をマンション管理に費やさないといけなくなりますので、全員がそれを望まないので、管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

[345: 匿名さん]

まるで管理会社性悪説ですね。
管理会社の社員は、だましたり、悪いことをしようと思って仕事を
しているんじゃないですよ。
管理組合のサポートをし、喜んで頂けるように毎日仕事をしているでしょう。
只、会社のことをかんがえれば、手数料は多い方がいいし、工事とかも会社に
関係のある業者に仕事をまわしたいとあたり前のことを思っているだけのことです。
後は、理事会がしっかりして、理事会主導で運営していくことですね。
私は管理会社の社員ではなく、単なるマンションの一理事です。

[346: 匿名さん]

>345
全ての管理会社のことを言っているのではありませんよ。
限られた数社に関することです。
一般的にみれば、まともな管理会社のほうが多いです。
私が書いたのは、悪徳管理会社として最も有名で悪質な管理会社に対することです。

スレタイは「管理会社のあくどい手口」ですから、あくどくない手口に関しては書き込まれないため、また、固有名詞が出ていないため、スレタイを理解せずに書き込まれた内容を読めば、全ての管理会社のことかと誤解するかも知れませんんね。

[347: 匿名さん]

>管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

管理委託契約書は全権を委任している分けではありませんよ。
特に収支決算は飽くまでも素案を理事長に提示するだけでそれを検認する知識のないものは役員の資格はありません。

[348: 匿名さん]

すぐに文句いう人が多すぎ

[349: 匿名さん]

>347
代行とは、全権を委任することではありませんよ。

それから、あなたの言う通りなら、管理会社から提示されたものについて検認する知識があるかどうかを確認し、知識がある人じゃないと役員にしてはいけないことになります。

つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。
また、総会で認める前に、役員に選出された人たちに、その知識があるのかどうかを確認する必要が出てきます。

ところで、その知識があるかどうかは、どのようにして確かめればいいのでしょう？

[350: 匿名さん]

＞つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。

当然です。少なくとも組合員全員に代わって全員の財布を預かって家計簿を作るのですよ。
私は知識ありませんから騙されましたと言って無弁償、無罪になるつもりですか？
輪番制自体がこの傾向があるのは否めませんから立候補、推薦制にすれば責任を享受するし責任追及も当然出来ることになります。

[351: 匿名さん]

>350
すいません、質問内容とずれた答えになっていますので、改めて質問します。

立候補、推薦制にしても、その立候補した人や推薦された人に、その知識があるかどうかを知る術はありません。

自己申告であるのなら、知識がなくても知識があると言うのは簡単です。

だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、知識があることを確認するのは具体的にどうすればいいのかを質問しているので、その確かめ方を教えて下さい。

[352: 匿名さん]

＞だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、

最終的にはあなた自身の人を見る目です。
その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。
家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

[353: 匿名さん]

1人で全部する訳ではない。
理事会でみんなでカバーすればいい。

[354: 業界人]

管理会社に」負けないような知識がないと、理事になる資格がないというのは
極端な話のように思います。

現実には、マンション管理の知識のない人にも理事になっていただかなければ
管理組合は運営できません。

設備や、会計の知識がなくても
ポイントを押さえれば、十分理事長の務めは果たせます。

どこがポイントかは
少しづつ、業務毎に書いてみたと思います。

何の知識もなく理事長や、副理事長、会計理事、監事などになった方
安心してください。

ポイント①　決算について
会計・出納は管理会社に任せましょう。
そのために、高い委託費を払っているのですから。
ポイントは監査です。
監査がしっかりしていれば、管理会社はうかつな会計処理ができません。

次回の投稿では、監査のポイントについて書きます。

家計簿をつけられない人でも、ポイントさえ押さえれば
理事の務めは十分果たせます。

管理会社の悪口ばかり言っても、事態は好転しません。
必要最小限のポイントを押さえて、管理会社を正しい方向に導きましょう。

[355: 匿名さん]

>理事会でみんなでカバーすればいい。

どこかで聞いたセリフですね。皆で渡れば怖くないとは一番危険な行為です。

[356: 匿名さん]

＞会計・出納は管理会社に任せましょう。

何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

[357: 匿名さん]

>352
＞最終的にはあなた自身の人を見る目です。

私一人が選任される人に知識があるのかどうかを見極めると言うのは明らかにおかしいことです。
あなたが主張している、知識のある人じゃないと役員にしてはいけないと言うようなことを決めるのは、私一人ではありませんよ。


＞その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。

日常の会話を知るには、付き合いが必要になりますが、私一人に居住者全員と付き合って人柄を見極めろと言うのもありえない話です。


＞家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

[358: 匿名さん]

>356
あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。
残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

[359: 匿名さん]

＞あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

人間としての最低条件です、お金の流れを理解できない人は絶対に無理です。
其れ以外は読めば分かることです。

[360: 匿名さん]

＞あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。 残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

そうですか。それはあなた自身がそうであっても・・・。
それでは貴方の組合で役員を輪番でやるなんてことは管理会社に追い銭をやるようなものですね。

[361: スレ主（元不良理事）]

スレ本来の趣旨から外れてきているような気がしますが・・・

人の意見を批判されるだけではスレが読みにくくなるだけです。
批判されるのなら、対案を出してくださいな。

批判意見ばかりでスレが汚れるだけです。
対案の無い批判はお控えくださるようお願い致します。。
建設的な意見交換をしましょう。

それと、これを見ている人は、
大型マンションの区分所有者も居れば
小型マンション（２０部屋とか３０部屋とか）の人もおられます。
概して、小型マンションでは、理事に相応しい人の人材も不足しがちです。

このようなマンションへの対応も聞かせていただけたら嬉しいです。

文句ばかりで申し訳ありません。　よろしくお願い致します。