管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[281: 匿名さん]

280さんありがとうございます。
ほんとそうですよね
特にお店のトイレ掃除などはいついつにだれが掃除したとか貼ってあることがありますよね
ああいうふうにでもしてくれればいいのですが。曜日ごとにどこを掃除するとか
納得のいかないことだらけです。
毎日掃除の人みかけるのですが、夏など何日も掃除しないでほったらかしで蜘蛛の巣まで
出てきたことありました。掃除道具も何日も出しっぱなしのときもありました。


何かを要望しても管理会社も管理会社で都合の悪いことの詳細を議題に出さないから
全く管理組合に話が通っているかどうかもあやしいのです。
組合役員でもないのにこういう話をすると向こうの手落ちなのに
クレーマ扱いされそうでそれも腑におちないのです。

でも何もしなければ管理会社の思うつぼですよね

[282: 匿名さん]

管理会社は、今やばいのでしょう。見なくても察することができます
ここまで、いい加減にするところが実在することが
マンションンをダメにする。

管理会社は、違法に違法を重ねて、さらに住民の恨みまでかって
何のメリットが、あるのか理解に苦しむ。だって、変更される可能性が
かなり高い状態で、何も打開策を取ろうとしないことは、
収益が、減っていくことは解るだろうし
さらには、ここまで評判が悪くなれば、今後の新規取得も難しいでしょう。
管理費を安くと言う設定を売りにしてもそれこそ「安かろう悪かろう」は、
今の時代は、到底通用しません。

最低限の法律を、守るようなことができない管理会社は
未来は、無いだろうし、類は類を呼び、常識のない人間しか雇用しないので
一般社会で、使えんなという社員しか集まらないし、在職していない。
人間の感情は、一切無いと思っていた方が、無難。一般常識は、通じない独裁的な考え方。
それから、この会社は、管理の知識がある奴は、いません。
別に、外注でマンション管理士に発注かけなければいけないかもです。資格なんて、ペーパーです。
ちなみに、質問してみて下さい。100％答えられないし、バカなことを言いますからね。

[283: 匿名さん]

管理会社は、最低限の法律を守るべきだ。いくら、屁理屈こねても
違法は違法です。

それも、違法とわかっていながら、不法行為を助長をしていることは、
言った言わないの次元の話ではなく、全てに於いて、記録に残りました。

訴えろとよくもしゃーしゃーと言ってのけた、アホ理事長。出るところに出てきもせずに
まぬけ丸出し。そうさせて頂きます。
それから、今度は出るとこ出てこないと、負けちゃうよ！流石！負けるような裁判を
打って出るてか？

本当に、やるとは思わなかったなんていざとなれば、尻尾巻くでしょうから
どんどん、住みにくくなるのにね。
いい加減な歳なんだから、引っ越すにも相当な苦労と経済的負担がかかるよ。
私らとは、違うんだけどね。

今後、管理会社が間に入ることは、出来ません。なぜならば、2回も同じことをして
勝てるわけがないし、たぶんこいつらは、個人に負担をかけて、金が尽きるのを
待っているんだろうけど、理事長が個人的に反訴するには、それなりの立証が必要であり
もちろん、長引かせれば、証人尋問に出廷することになるでしょうね。
そもそも、請け負う弁護士がいないと思う。そりゃ、通常の3倍の着手金を払えばいるかも？
成功報酬は、0円で！
このあほ理事長が、負担できるとでも？

弁護士もピンきりだけど、どうせ理解もしていないのに、金欲しさに
受けても、やる気はないでしょうね　笑　笑

第2ラウンドってところですか！！　面白い！

[284: 150]

久々に書き込みします。
よく、違法という書き込みを見ますが、具体的にどんなことがあったのかお聞きしたいです。
私は管理会社の社員ですが管理会社を擁護するつもりは全くありません。
ただ、いったい他の管理会社ではどんなことが起こっているのか興味があるからです。
私が勤務している（過去勤務していた管理会社含めて）会社では、何を差し置いても「コンプライアンス」を重視していました。
それこそ、顧客満足度を二の次にしてもそこは順守するという姿勢でした。
法令順守をしなければ会社自体の存続が危うくなるからです。
顧客満足度を差し置いてもその点を重視しており、我々現場の人間としては何をそこまで徹底してってくらい厳しく管理されています。
そのおかげで満足に管理組合に依頼された要件を片づける時間すらないような状況です。
ですから、私としては管理会社が違法な事をやるって言う事はいまいちピンとこないんです。
たしかに、営利団体ですから顧客が知れば驚くような儲けのからくりみたいなことはあります。でも、それはどの業界でも同じことですし、結局会社の営業利益の目標が５～８％を掲げている以上、隠れて利益を上げる事が悪い事だとも思っていません。（仮にその部分をすべて禁止されるのであれば単純に委託費を値上げする事になりますから）

ただ、そういう事ではなく、詐欺会社のような違法的な事をしている管理会社が存在しているのであれば、どんどん暴露していけばいいと思います。ただ、ここで暴露しても仕方がない話なので、そういう場合は監督官庁に報告すればいいのではないかなと思います。管理組合単独で戦うには時間も労力もコストももったいない気がします。
金銭的な被害が少ないのであれば、さっさと解約して管理会社を変更し、監督官庁に申し立てる。これでよくないでしょうか？

また、管理会社に１０年以上身を置いていますので何かアドバイスや攻め込むポイントのような事はお手伝いできると思いますので、私の事を面白くない方も多いと思いますが、どうが上手く使ってやってくれたらなと思います。
管理会社の社員という立場ではなく、少なくとも大手・中堅・独立系の管理会社の内側を知る一人の人間として、困っている方々のお役に立てたらなと考えています。

※ちなみに、法律知識等については専門家ではありませんので、時折間違ったことを言ってしまうかもしれませんがお許しください。

[285: 匿名さん]

確かに、仰る意味は解ります。もちろん商売ですので、営利を目的とするのは
当たり前です。会社と言うのは、人件費、維持費、他経費が掛かることも重々わかっています。
顧客重視と言いますが、そんなことしていたら会社も赤字が出てくるのはもちろんわかります。
しかしながら、営利目的を如何に知られないように、商売をするかです。
それは、お客さんがどこで妥協してくれるか、気分よくさせるかで変わります。
これは、管理業と言うサービス、目に見えないサービスは特に重要だと私は思います。
商品を買うのとは違います。

もちろん、最低限の契約内容を守るのは、当たり前です。
その中で、規約、区分所有法に沿って運営を手助けすることは、特に重要だと思っています。
そこを、はき違え、癒着理事長とぐるになり裁判で負けるような事案に加担した事実は
事実です。それこそ、裁判で争うような事ではないと裁判所でも言い渡されています。
そうなると、そこまでして、隠さないといけないものがあると疑われるのは、当たり前です。
もし、次裁判となれば、理事長も理事も管理会社も、法的に罰せられる。これは、マンション管理士に
聞いていますし、弁護士にも聞いています。

じゃ、やりましょうかと言う話です。たぶん再度裁判を起こされると、
それこそ、かなりの悪影響は覚悟してもらわないといけないと思っていますし
時効を待っているのでしょうが、裁判での判決になると10年ですよ。なぜ、履行しないのかは
黒だからでしょう？見られると、ばれてしまうからでしょうね。

裁判所は、理事長と管理会社は違法だと太鼓判押したんですよ！
それなのに、なぜ履行しない？100人が100人やばいことしているからでしょう？と言いますよ。

また、個人的にも共同不法行為は立証できますので、私が訴えをおこせば勝ちます。
だって、共同利益の為ですから。これは、区分所有者としての義務を果たしたのですから

他の管理会社も同じなんて、言えますか？最低限の事はやりますよ。他の管理会社は！
悪徳管理会社は、法を順守するなんて言いますが、じゃ、なぜ裁判で負けたのでしょう？
事実ですね！
ホームページになぜ、弁護士が登場するのか？これは、他の管理会社ホームページにはありません。
弁護士がついているんだというアピールに過ぎず、結果、惨敗しているじゃないですか。
法律と言うのは時として、白にもなり黒にもなります。だから、法律順守？嘘でしょうと思います。

長くこのスレを見られているようですが、きちんと読まれていれば
おわかりになるとは思います。内容を熟知されないからわからないと言われているのではないですか？
ご興味があるのであれば・・・の話ですがね。

[286: 匿名さん]

明日から、年末年始でこの掲示板を見られる方多いでしょうね。
全国に、広まるととてつもないことになる。うちの地域でも話題になってきていますし
何となく、どなたかが限定される書き込みをされていますから
皆さんの想像と言うことで、よろしいかと・・・。

とにかく、ご自分のマンションは変だなと思われれば
一度、投稿を再度見られて試みてみると
意外と簡単にわかりますよ。　違法の数々。
だた、管理組合がしっかりしていれば、の話ですがね。

[287: 匿名さん]

>>284
管理組合が機能していれば、管理会社におかしなことをされることもないのでは

[288: 匿名さん]

287さん
その通りだと思います。
管理会社ってマンションに寄生する寄生虫かそれとも悪玉菌なのかもね
ひとつ壁を作って接したほうがいいのかもしれない。

[291: 匿名さん]

>287
その通りだと思いますが、このような悪徳管理会社なら、管理組合に管理会社に対して、ちゃんと話ができて、物事を最後まで追及することが出来る人材が必要になりますね。

[292: 匿名さん]

ちゃんと管理組合が機能していたら悪徳会社は寄ってこないよ

[293: 業界人]

　管理組合が機能しているかどうかは、委託を受けるまで分からないので、管理会社は寄ってきます。

　それに、「管理組合が機能する」って言っても、程度というものがありますよ。

　管理会社に太刀打ちできるほど機能している管理組合なんて、実際には絶滅危惧種の生物並みに貴重な存在。

　私が居た管理会社の委託を切った管理組合が、次に契約したのはＮハ****社でした。

　引き続き管理員をしている人からの情報では、さっそく工事の提案が山ほどでたそうです。
　ナミアブダブツ

[294: 匿名さん]

管理会社の選択は総会決議。
その管理会社が悪どい場合は、総会に提案者＝理事会か総会決議の誤り。
管理会社が悪どい場合は、総会決議で変更可能。
管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

[295: 業界人]

>294　管理会社の選択は総会決議。

形式的にはその通りですが、管理会社を変更するためには

理事会で管理会社変更を決議
　↓
複数の管理会社のプレゼンテーション
　↓
理事会（専門委員会を立ち上げることもあります）で新管理会社を決定
　↓
総会に議案を上程
　↓
総会で承認

こういった手続きを取ります。

プレゼンテーションの段階で、役員以外の区分所有者が参加することはありますが
実質的には、理事会の決定といえるでしょう。

>> 管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

確かにその通り。
管理会社は、受託した後で、甘い理事会には、高額の点検費、清掃費、工事費などを提示してきますので
理事長の役目は大事です。

ただ、管理会社はその理事長が退任するのをじっと待っていますので、根本的な解決にはなりません。

理事長が交代しても、チェック機能（競争原理）が働くようなシステムが必要です。
「理事会運営マニュアル」などを作成するのがよいでしょう。

[296: 匿名さん]

適切と思われるスレが見当たらないようなので、こちらで失礼します。

管理人が定年退職することになり、新管理人に引き継ぎを行うために
一ヶ月強の期間、管理人２人体制となりました。

少々長く感じましたので確認したところ、新管理人は全くの未経験者で
管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。

事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

こういう処理に関して、詳しい方おられましたら教えて頂きたく
よろしくお願いいたします。

[297: 匿名さん]

＞管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。
＞事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
＞個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
＞また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

管理会社と管理組合は管理委託契約書を締結しているのが一般です。
その契約書には定額委託業務費の内訳が決められておりますが、管理員に就いては業務内容は決められていますがその給料などの取り決めはしてません。管理員の能力、給与などは管理会社の責任と費用で責任を持つべきものです。
引継ぎ期間もすべて管理会社の費用と責任で行うべきもので管理組合と給与の折半などとは絶対にあり得ません。
管理組合としてはどんな管理員でもその能力に不十分な点があれば交代を要求するだけです。

[298: 業界人]

＞＞296　様

ひどい会社ですね。
１か月もかけて引き継ぎをするということは、全部管理員さんに任せているということです。
フロントもダメですね。

ましてや、管理会社が負担すべき費用を組合に持たせるとは
私は聞いたことがありません。
なめられている管理組合の典型のようなものです。

あと、新しく採用する管理員はほとんどの場合未経験者です。
管理会社は、経験者＝前の職場でダメだったから辞めた、と考えます。
私の経験からも、ほとんどの場合それは正しい判断です。

引き継ぎは、会社又はフロントがしっかりしていれば、4～5日もあれば十分です。

どこの会社にも管理員業務マニュアルがあります。
基本的なことは、これを見ながら勉強してゆきます。

後は、現場マンション独自のもの、例えば

組合の書類の取り扱い法（譲渡届・転入、転出届・駐車場、駐輪場使用届・などなど）
現金の取り扱い方法
水道検針の方法
廊下の蛍光灯のタイマーの場所及びセットの方法
理事会の準備の方法
初期消火訓練の時期と準備の方法
消防設備点検や配水管洗浄などの管理事務所の役割
電気室・高架水槽・貯水槽の場所
管理組合のカギの取り扱い方法

など、たくさんありますが、これらは前管理員・フロント・会社などが
事前に書面にして渡します。

とても一度には覚えきれないので、当分は書類を見ながら業務を行うことになります。

１か月引き継ぎしても、上記のようなことに関する対処法を書いた書面がなければ
ちゃんとした引き継ぎはできません。

管理事務所には、１年に１回という仕事がたくさんあります。
その時が来たとき、憶えているはずがありません。

本来ならば、１年位時間をかけて、気が付いたことをメモにしておき、
いつ自分が辞めてもいいように、引き継ぎ文書を作成しておくべきなのですが、
出来てる管理員さんや会社は少なそうですね。

[299: 匿名さん]

とても、常識ではあり得ない状態で平然と改善することもなく
管理と言う名の目に見えないもので、金をとること。最低限の資料は
どこの、マンションでも保存するはずです。しかし、この管理会社に関しては
重要な書類が、無い。例えば、建設時の市町村等の申請書。電力会社等の契約書。
工事の経歴、消防法に関する経歴書、などなどが、ほぼ紛失だそうです。

退社した管理人は、そのような資料は全部、本社にあるみたいで
マンション内には、無いし、引き継ぎするにも、毎年同じ作業をするにも
毎年、やり方が変わるから、何が本当で何が適当なのかわからないと
言っていました。

今、道路拡幅工事（国）が、延期となっているのも、必要な書類を管理会社が
紛失したことで、審議中になっているようです。
しかし、この管理会社は住民に「拡幅工事は、どうなっているのか」と聞かれたときに
書類を提出しない人がいるから、延期していると大嘘を付いていたのです。
全くの、ほらで実は管理会社が、重要な書類を紛失しているのです。住民にはいろんな職種の人がいるし
関係者も多いということが、わからないのか？とも思います。
たぶん、永久に出てきません。結局は、１か所で管理するなんて言っていますが
杜撰も杜撰、無くしています。だから、マンション内、敷地内に保管しているマンションが多いですが
管理会社は、なぜだか、１か所に集めるんだって
驚きです。もちろん、それなりの設備が揃っているのであればの話です。（サーバーはもちろん、クラウドなど）
使いこなせる人間は、いません。だから、郵送ばかりしている。文字は、パソコンで打てても
他の機能を使いこなせる人間はいません。
まして、管理人なんて、全て手書きで書いていて、メールも打てないという人間です。
そして、全てfaxでのやり取り。今時ですよ。管理組合の電話を使いですよ。それこそ、faxは、
一歩間違えると、違うところに送信されます。本当に個人情報を言うのであれば
使用しません。

長くなりましたが、いまだにこの管理会社は、杜撰でした。
そりゃ、管理組合の資産を、自分のものにする事に命かけているんだから
その様な、重要書類は、知ったことではないでしょうよ。

[300: 匿名さん]

うちのマンションでは、有線放送の光ケーブルを導入することが提案され、総会で決議する前に工事が行われてしまいました。
悪徳管理会社は、有線放送の光ケーブルの業者の都合で工事したほうが良いので、告知だけして総会で決議を取らなくても賛成するに決まってるし、規約違反ではないと理事会で説明し、理事長印を押させたのでした。

後で分ったのですが、有線放送の光ケーブルの業者から、有線放送契約１件に付き３千円の商品券を建物の所有者に支払われると言うキャンペーンがあり、その商品券を理事長がマンションの所有者だと言うことで受け取っていたようなのです。
有線放送の業者は、建物の所有者じゃないと言うことで、何件分支払ったかは言いませんでしたが、キャンペーンで管理会社に渡して支払ったことの否定はしませんでした。

どうやら悪徳管理会社の担当者が着服したのか、理事長と山分けしたのかだと思います。

管理会社を変えてから、書類のチェックをしたのですが、この時の工事発注書の控えや契約書などは保管すべきものなのに、無くなっていました。