管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1948: 匿名さん]

>>1945 匿名さん

11月25日の通常総会で、理事長を皆さんの前で糾弾すると良いと思います。

この手の高齢者はタチが悪く、いわゆる『老害』と呼ばれる存在です。

自分では、そのことに気付いていないので、他の区分所有者の皆さんを味方につけ、大勢で攻めるしかないでしょう。

同じ清掃内容なら、高い業者より安いところが良いのは、明らかです。

管理会社に対しても、皆さんの前で、以下の内容をはっきりと告げましょう。
↓↓↓↓↓↓
『自社の売上や利益を優先するのではなく、管理組合ににとって何か最善か、を優先して欲しい』と。。

■健闘をお祈りいたします。

[1949: わ]

>>1935 匿名さん
管理組合の組合員の何人かがマンション管理、大規模修繕工事、長期修繕計画、等の知識を得て管理会社フロントの一方的な言動に対抗出来る状況にする事が必要。

[1951: 匿名さん]

やはりマンションの住民は自己防衛をしないとね。
勉強勉強ですよ。

[1952: 匿名さん]

不動産屋はこすからいからね。

[1953: マンション検討中さん]

2棟大規模マンションの住人です。
先日の総会。
駐車場一律数％の値上げがあって、それは何ヶ月も前から通知されてたからいいんだけど、数区画だけ5割近い値上げ。対象区画と値上げ率が通知されたのは理事会決議後の総会直前。さらに値上げ理由の議決内容も事実では無い理由。
それを総会内で指摘しても、進行の管理会社はまったく取り合わず結局賛成多数で決議。
よくよく調べたら、一部の大幅値上げは個別承諾が必要なはずなのにそれも無し。今は法令と規約違反で無効の意見書出してるけど、それもまったく音沙汰無し。
数区画だから強行突破で行けると思ったのかな。法令規約以前に、そこまで値上げするなら個別に話するのが筋だと思うのですが。値上げ以上に今回の管理会社のやりくちが本当に納得いかない。

[1954: 買い替え検討中さん]

>>1953 マンション検討中さん
地裁に「無効確認」で本人訴訟をしなさい。

[1955: eマンションさん]

>>1954 買い替え検討中さん
ありがとうございます。無効確認訴訟と言うのがあるんですね。こういったマンション決議でも無効確認は可能ですか？調べても遺言やら行政やら株主総会やらしか出てこなくて。

[1956: 買い替え検討中さん]

>>1955 eマンションさん
区分所有法を何度も精査してみて。議案にないこと(総会中で変更、修正)を決議できない。訴訟印紙代は、1.3万円とFaxがあればできる。どの弁護士も区分所有なんてマイナーな分野、160万円の査定に対する報酬なんで、受けてはいない。これを機会に何度も提訴して、1つ1つ経験するとわかります。

[1957: 匿名さん]

管理会社と管理組合は仲良くしていくべきだ。

[1958: 買い替え検討中さん]

>>1957 匿名さん
なにアホなことを言う輩か? 喧嘩する必要はないが、いいカモにされるのがほとんど。
仲良くしたい管理会社を言えよ。

[1959: 販売関係者さん]

理事長にキックバックでも渡すんでしょってくらい　分かりやすくカモろうとしてきたところがありましたね　

業務停止になれば良いのに

[1960: 買い替え検討中さん]

>>1959 販売関係者さん
当該管理組合の理事長は、識字能力に欠ける奴を「よいしょ」して、キックバックなんか払わなくとも、うまく高い工事をしている。

[1961: 匿名さん]

それで？

[1962: 買い替え検討中さん]

>>1961 匿名さん
あんさんも識字能力に欠ける同一人物か?
>>うまく高い工事をしている。
と記載してある。読めよ。

[1963: 匿名さん]

>>1952 匿名さん
不動産屋がこすいからじゃないよ。
私もあなたも含めて人間ほどこすからい生物は地球上にはいない。
こすからい者同士の争いは必ず利権が伴う。
そんなところに魂を奪われるような金儲けが嫌な人間は実力がもの言う株式売買の商売を始めるといいよ。
損益は誰の世界でもない自分だけにある世界。気を遣わずに食える。
そして、趣味でマンション管理をする。欲がないので言いたい放題よ。

[1964: 匿名さん]

管理会社はアクドクハないよ。
それよりも悪徳組合員に乗っ取られた
マンションは不幸だよ。
その方がおおい。
管理会社は法令で締めているが悪徳組
合員への締め付けはない。
ある財閥系の管理会社が悪徳組合員(
理事）の悪行に対して3か月以内に業務
を改善しなければ契約の解除をする旨の忠告を発したが、
要求に応じないので契約を解除した。
この管理会社は勇気ある行動を起こし
ている。

[1965: 匿名さん]

悪徳組合員の増加の一因はマンション
管理士制度にもある。
あらゆる法令を勉強すると分譲マンシ
ョンの利権に食い込む方法に目覚めた
マンション管理士が今までは管理会社
のやるべき仕事にも進出しだしたからだ。
そこを悪用して組合費を食いつぶす悪
徳マンション管理士がマンション管理
に口出しをしている。
私は分譲マンションの管理に携わり悪
徳組合員にいじめられる管理人やフロ
ントを見てきた。
マンション管理士会の理事に立候補し
て管理の改善をアドバイスしたかった
のだがマンション管理士会の理事は管
理会社よりも悪が多いことに気ずき退
会した。
組合員はもっと勉強して悪徳組合員や
悪徳管理会社からマンションを守らな
いといけませんよ。

[1966: 買い替え検討中さん]

そもそもマン管士が機能しているようには、見えない。

[1967: marklett]

私の住むマンションの管理会社は全くやる気なし知識なしで、地域は首都圏ですが、大雪に見舞われた際、雨水枡に雪を融かすことなくそのまま放り込んで雨水枡を破壊しようとしたし、管理人は大の虫嫌いで廊下や共用部の天井にかまきりやらを始めとした虫がいても知らぬ存ぜぬですし昼休みはきっちり、こちらが、種々設備什器その分余分にとるし、定時になったら即退勤で全くやる気無し挨拶もろくにしない、その他組合自治について改善点を申し上げても、無視するは時には当方を恫喝してくるわで本当散々な目にあっています。

[1968: 匿名さん]

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

https://twitter.com/nhk_kurogen/status/1737231835111837961

12/26(火)午後7:57まで、見逃し配信中

[1969: 買い替え検討中さん]

>>1968 匿名さん
国交省は、南妙法蓮華経が大臣やっているので、能無し。
そのため区がお墨付けを与えていた例が紹介されていた。
豊島区の「マンション条例」がある。悪どいマン管士は、排除されている。

[1970: 匿名さん]

豊島区では、マンション代表者等（理事長）は、町会・自治会に加入しなければならないということですか？

○豊島区マンション管理推進条例
第26条
2　マンションの所在する地域の町会・自治会に加入していない当該マンションのマンション代表者等は、町会・自治会と加入等について協議するものとする。

[1971: 買い替え検討中さん]

>>1970 匿名さん
>>加入等について協議するものとする。
加入しない、と協議してもよいのですね。

[1972: マンション掲示板さん]

>>1911 坪単価比較中さん

菱サ・ビルウェアは都内での死亡事故を隠蔽中
理事長と組んで住民から不正に搾取している

[1973: 匿名さん]

>>1972 マンション掲示板さん
赤旗に取材してもらいたい。

[1974: eマンションさん]

>>1909 坪単価比較中さん

やらかしすぎですな
菱サは

[1975: ご近所さん]

>>1970 匿名さん
豊島区は、町会・自治会が役所の一機関だと誤認している。マンション等の共同住宅の住民の加入率が低く、豊島区が無視されているだと僻むだけだ。それを何とかしようとするのが役所自身の責任だということを棚に上げて、こんなことを条例で強制しようとする。はっきり言って、余計なお世話。そんなことより、町会・自治会の活動を魅力あるものにすることが第一だろ。地域のボスが巣くっているだけ、何をしているのかさっぱり分からない町会・自治会が多すぎるからだ。豊島区はもっと基本的な部分を重視しろよ。

[1976: ライフポート西洋]

この会社の管理体制は最高です。皆さんにおすすめです。乗り替えるならこの会社が最高です。
迅速かつ丁寧な応対、管理費が良心的、管理資料も即座に作成、作業が丁寧で管理体制がしっかりしている設備管理業者が管理しているので安心感がある、
管理人や営業担当者も人柄が良く何かと相談にものってくれる、何時もとてもいいアドバイスや提案があ、ライフポート西洋の評価は4・5です。

[1977: 匿名さん]

>>1975 ご近所さん
でも、東京都豊島区がマンション管理行政で日本一だよ。
専門家アドバイザー派遣無料は全国でも豊島区のみ。
マンション買うなら、豊島区では？

[1978: 匿名さん]

>>1976 ライフポート西洋さん
>>ライフポート西洋の評価は4・5です。
どちらが評価している、ランクか?

[1979: 匿名さん]

>>1976 ライフポート西洋さん
管理費ではなく管理委託費だろうが、あほ。

[1980: 匿名さん]

>>1979 匿名さん
ホンマにボケ
管理会社が管理費と管理委託費の区別も知らないでいったいどうするんだ
また、老人ホームみたいな名前の新しい管理会社が出来たんだね

[1981: 匿名さん]

近年、多くのマンションにおいて、物価高などによる工事費の高騰から、修繕積立金が不足する事態が、大きな問題となっている。特に、大規模修繕において管理会社からは、想定を大きく超えた金額が提示されるケースも増えているという。しかし、そこには大きな「欺瞞」が潜む──。（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）

実際の工事費はそこまで上がっていない
一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏が言う。
「工事費は確かに上がっています。しかし、問題なのは3しか上がっていないのに、7や10も上がったかのように、割高な工事費を管理会社や設計コンサルタントが正当化しやすくもなっている点です。

工事費については、国交省が毎月発表する建設工事費デフレーターの『建設補修』の項目によると、コロナ禍が始まった20年2月が108で23年12月は125です。この間の上昇は16％程度。仮に見積もりの説明で、想定額より3割や5割も工事費が上がっているようなら談合を疑い、設計コンサルタント会社が推薦する業者とは別の業者を独自に探してやり直すべきです」

実際、ある修繕系の施工会社によればコロナ前と比べても5～10％程度しか受注価格は上がってないという。その差額はどこに消えているのか、という話になる。

「そもそも、修繕工事はそこまで円安による物価高の影響は受けません。新築マンションなどの建築工事は大量の輸入資材を使うので確かに工事費は高くはなっていますが、修繕は実質的に人件費の割合が多くを占めていて、不幸なことに修繕系の職人さんの賃金はそこまで上がっていない。

工事費に占める割合が多い仮設工事は既存の資材を使い回し、修繕で使う塗料や補修に使うシーリングなどの材料費はそこまで高額ではなく、総工費に占める割合はごくわずかです。つまり修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていないのです」（同）

公共事業よりヤバい大規模修繕の受注現場
このように、物価上昇による影響は大きくないはずだが、管理会社や工事業者は管理組合に過大に説明して割高な工事費を正当化するのである。

住宅ジャーナリストが言う。

「中規模以上のマンションでは億単位のお金が動くのに、その運営を任されるのは、たまたま輪番で理事のイスが回ってきたズブの素人です。当然、工事の必要性や相場感、見積もりの取り方を知っているわけがないので、結局は管理会社や設計コンサル会社など、施工会社の間に入る修繕事業者の言いなりで『お任せ』となる。その方が理事会や修繕委員会も楽ですからね。

適正な金額で発注する上で、何より重要な工事会社の選定を修繕事業者に依存している時点で、相見積もりを謳っていても事実上は出来レースの随意契約とほぼ変わらなくなると思った方がいい。大規模修繕工事の受注の現場は、東京五輪の不正のように、マスコミや東京地検が追及することもない“無法地帯”です。業者間で談合やキックバックが発生していても、99%は露見することがない環境なのです。そんな環境で、彼らに自社利益を犠牲にして顧客本位を期待できるとは思えません」

不透明な工事費
問題は管理会社や設計コンサルが、工事費や設備更新費などから利益を上げる行為自体ではない。営利企業がサービスを提供する以上、対価が伴うのは当然だ。問題は、対価の取り方が不透明なことだ。そして不透明ということは、イコール、高額になりやすいことを意味する。

「例えば、金融商品や不動産仲介であれば、手数料の明示が法的に定められています。こうした措置がないと、高額化に歯止めがかからず、たとえ取引に同意があったとしても、情報力や判断力に劣る消費者は損失を被りやすいからです。しかし、管理組合の工事などの発注も、施工を行わない管理会社は、実質的に工事会社を仲介しているにも関わらず、手数料は明示されておらず、管理会社の利益を含んだ費用を『工事費』として説明している。

管理会社の手数料の割合が高すぎることが分かれば、管理組合が自ら見積もりを取るという発想も出てくるが、その価格が純粋な価格と誤解されていれば、割高でも『こんなものか』となってしまい、独自に見積もりを取るという行動が生まれにくい。管理組合にとって、公正な取引の機会を著しく阻害する要因と言えます」(同)

見積もり金額はなぜか修繕積立金の残額ギリギリ
このような環境で修繕積立金の値上げを誘導され、貯まった修繕積立金の残高は、管理会社や設計コンサルなどは把握できるので、積立金残高とほとんど変わらない見積もり金額を提示される。そして、『なんとかここまで抑えられました』と説明し、受注に持っていくのがお決まりのパターンだという。これがマンション大規模修繕の闇の部分だ。

「しかも、たとえ、割高な工事であっても管理組合はそれが正解だと思っているので水増しされた価格の“被害”が表に出ることもありません。

そして受注を重ねた工事業者は“実績のある業者”となって、それだけで別の管理組合も信頼して業務を発注してしまう」（同）

このように、大規模修繕工事の高額化やそれに伴う修繕積立金の値上げには、中間に入る、管理会社や設計コンサルタントの存在が密接に関わっているのだ。また、日常の管理においても、小さな工事や設備更新、委託業務なども同様に、管理組合から見えにくい所でも管理会社は利益を得ているとされる。

「利益相反」の関係を見直さずに、修繕積立金の値上げ議論は愚策
彼らが利益を上げようとするほど、管理組合は負担を強いられる利益相反の関係にあり、その部分を見直さないで、高額な工事費や積立金の値上げの是非を語っても、全くナンセンスだといっていい。

工事の素人である管理組合が億単位の大規模修繕を事業として進める以上は、そこに潜む「落とし穴」や失敗のパターンを知識として知っておく必要があるのだ。

[1982: マンション検討中さん]

>>1981 匿名さん
一方向からの偏った見方で内容も保証しないならバカでも書けるな。記者はフィクションライター？

まず利益相反って正しく理解しなさい。そのうえで工事費がなぜ修繕積立金ギリギリなのか、長期修繕計画を元に背景まで正確に複数事例を取材して書かなきゃ記者とはいえないな。

管理会社やコンサルと敵対関係にしたいだけの作為的な記事だね。根本原因を考えさせないでどうすんだよ。

[1983: 口コミ知りたいさん]

>>1981 匿名さん
特に大規模修繕工事では、管理会社は基本的に管理組合とは利益相反の立場にある事をマンション区分所有者に注意喚起しており、その事だけでも十分意味があります。

[1984: 匿名さん]

>>1977 匿名さん
専門家アドバイザー派遣無料(マン管士)は、信用できない。

[1985: 匿名さん]

>>1982 マンション検討中さん

その前に管理組合への注意換気の記事を批判したいお前の立場はなんだよw

[1986: 名無しさん]

>>1985 匿名さん
バカな記事載せて恥ずかしくなったの？

[1987: 評判気になるさん]

>>1986 名無しさん

この記事が何で気に入らないの？

[1988: マンコミュファンさん]

>>1987 評判気になるさん
書いてあるけど笑
・記事を編集部が保証しない。つまり嘘だとしても私は悪くありません。とマスコミお得意の責任逃れ
・利益相反を正しく理解していない
・長期修繕計画書の存在が隠され客観的に問題点を把握できない

[1989: 購入経験者さん]

>>1970 匿名さん
マンションの代表者が町会・自治会の加入等について協議する。はっきり言って、憲法違反ですね、豊島区は。町会等とマンション管理組合は全く違います。マンション管理組合は区分所有者なら強制加入であり、脱退の自由はあり得ません。脱退するときは、区分所有権を手放すときだけです。町会等は、単なる地縁団体。戦前の隣組が前身。行政の下請けが実態。特に、東京都以外ではその傾向が顕著です。町会等の加入は任意であり、各個人の判断によります。町会等の存在価値を否定するつもりはありません。が、豊島区が自治体として、条例に加入の協議を規定したということは、昨今の町会加入の実情、とりわけマンション住民の加入が少ないということから、町会の存続自体が疑われているという実情を無視したものです。傍から見ると、町会を行政の下請け機関と見做すことで、行政機関本来の役割を放棄し、住民は行政の客体としか捉えていないとしか思えません。町会等の活動を評価することができれば、加入も増えるでしょう。
　いずれにしても、豊島区は、各個人の思想・信条を無視し、その自由を侵害する恐れがある行為と言えるでしょうね。

[1990: 匿名さん]

豊島マンション条例が作成されるとき、弁護士2人、マン管士が関与したが、弁護士は、区分所有法25条を無視して、応訴するような女弁護士、マン管士は、経歴詐称で議事録修正するような事態になった、条例。

[1991: 口コミ知りたいさん]

>>1988 マンコミュファンさん

正しくない！とお前がわめこうが、記事よりお前の方が正しいと思う奴いないだろw

[1992: 匿名さん]

>>1991 口コミ知りたいさん
じゃあほっとけよ無知さん笑
お前みたいなバカを量産した結果こんな間抜けな記事を書いても平気でいられるのだろうな笑

[1993: 匿名さん]

マンション管理適正化法の管理計画認定における地方公共団体の独自基準として、自治会等の加入を定めている地方公共団体も存在する。

東京都大田区
マンション内で組織する自治会を設置していること若しくは当該マンションの所在する地域の町会・自治会へ区分所有者 及び居住者等が加入していること

東京都豊島区
・マンション代表者等及び居住者等は、当該マンションの所在する地域の住民との良好なコミュニティの形成に取り組むよう 努めていること

・マンションの所在する地域の町会・自治会に加入していない当該マンションのマンション代表者等は、町会・自治会と加入等について協議していること （※ 町会・自治会への加入は任意）

東京都板橋区
・マンション内で組織する自治会を設置していること又は自治会の設置について計画していること若しくは当該マンションの 所在する地域の町会・自治会等へ区分所有者及び居住者等が加入していること

・上記に該当しない場合は、マンション内でコミュニティが形成される活動を行っていること

[1994: 評判気になるさん]

>>1992 匿名さん

記事とお前の遠吠えだけの書き込み読んでどっちに説得力あると思う？w

[1995: マンコミュファンさん]

>>1994 評判気になるさん
説得力w
お前は低次元な事しか言えず、間違ってるって言われて調べもしないのか？

[1996: eマンションさん]

>>1995 マンコミュファンさん
お前に言われて何調べんだよw

[1997: 匿名さん]

>>1996 eマンションさん
バカにつける薬はないな、せいぜい搾取され続けろ

[1999: 匿名さん]

表題が気になったので覗いてみましたが、けんか腰で意見する方もいらっしゃるので、
書き込みはやめました。

[2000: 職人さん]

ちょっと前のネット記事の連載「マンション管理クライシス」(週刊現代/現代ビジネス)記事一覧
https://gendai.media/articles/-/125767?page=10

上記リンク先にある記事一覧の#1と#11、#13、#14、#23あたりは必読だと思う。

[2001: 匿名さん]

お世話になります。とあるマンションの理事長をしています。このたび、些細な工事を行う予定だったのですが、工事業者の見積に管理会社の手数料が加算されていました。これは容認しても良いのでしょうか？管理委託費用で対応すべきことで、管理会社に手数料の支払いはおかしいと思っています。発注先は管理組合から工事業者になります。アドバイス頂けますと幸いです。よろしくお願いします。

[2002: 購入経験者さん]

>>2001 匿名さん
手数料の金額を糺し、工事業者つべこべ言えば、工事依頼中止したら。

[2003: 匿名さん]

>>2001 匿名さん

誰が誰に見積もりを依頼したのか？
見積書の発行者は？
管理会社と工事業者の関係は？

[2004: ｄｌｎを捨てた者]

>>2001　匿名さん
相見積もりを取られては？
どのような工事かは存じませんが、ネットで検索して
他の業者を探されては？
何でもかんでも、ちょっと?んだだけで手数料を
取るのは問題ですね。
管理組合の余計な費用負担になるだけです。
待っているだけでは管理費の節減は出来ませんよ。
ご自身が理事長として、汗をかいて動かれたら
同じ工事内容で安くなりますよ。

[2005: 匿名さん]

管理会社抜きで工事等の要件での
出入り業者は少なからず管理会社
に挨拶等をしている。
当然に賄賂等の行為はしていると
推測される。
金額が大きくなれば約10％の協力金を窓口の担当に渡していても不
思議ではない。
管理会社抜きで安くで工事を発注
したと手柄まがいの言葉を発する
理事長や修繕委員長がいるが知らぬところでチャッカリ中抜きされている。
管理会社はこの方法の方が実入り
が良いかもしれない。

[2006: 購入経験者さん]

>>2005 匿名さん
所詮管理組合の理事長であっても、能力なき社団の一員だもの、管理会社の餌食が当然。