管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1461: 洗脳？]

マインド・コントロールという程のことでもないんです。「だから行かないほうがよい、接触しないほうが身のため」と内部向けの配布文書に書いてあげたのに、単独で「話し合い」に行くからその後の思考も行動も変わっちゃう。「変わった、変えられた」という自覚があるならまだマシで、手に負えないのは無自覚に飲み込まれてしまうパターン。「私は考えを全然変えてません」と自信たっぷり。

当初は、周回遅れ的に私の管理組合批判をなぞっていた人で、その他大勢の無関心派や会社支持派よりよほど好感が持てましたが、この度、ついに理事長就任予定者コースにお乗りになりました。私のように就任翌月から豹変して管理体制の矛盾を突いた言動を理事会内部からやってくれるなら、見上げたものだと感心し尊敬もします。でも可能性は低いはず。

任期途中で私が「理事長辞任勧告」を受けて辞めてから８年です。その後、現在まで７名ほどの理事長が任期満了で交代してきましたが、輪番制とはいえ、「管理会社を支持すること」「会社の意に反して何かを変えようとしないこと」等の隠れた条件を満たす者だけが理事長に就任できたはずです（この板をご覧の皆さんならこんなことは常識でしょう）。そして悲しいことに、私のことを敵視し、質問や要望をできるだけ無視するのが望ましいと思う人であることが、同じくらい重要な条件のはずです。

当マンションの「話し合い」は、学校や世間一般のそれと違ってクセがあります。体験した私にとっては、警察からの出頭要請のように感じられます。行くと多人数で尋問されたり、非難の集中砲火を浴びます。あるいは逆に、「専門委員にならないか？　なれば要望が通るぞ」と甘い誘い（甘言）が待っていました。乗ると取り込まれて逆に危険です。こういう作戦の実行者は住民なんですよね。はめられるのが分かっているので辞退すれば、「話し合いのできない人だ」「話し合いを拒んだ人だ」といった誹謗中傷が待っています。

当マンションの名物、あるいは得意技なのでしょうか？　９７％（総会議案の賛成者と議長への委任状提出者の、居住する組合員総数に占める割合）が、今回の人事のように９８、９９へと１００を目指して高まってゆく。１％、１人さえも許さない。認めない。・・・一色に染めることが好きな、こうした有名企業は日本にいっぱいあるようですが。「マンションよ、お前もか」。

[1462: 観察者]

取り込んだ後のボス的住民の言動から、取り込まれた人がどうしてそうなったかがだいたい推測できます。「資産価値」という言葉に弱いのです。

[1463: 匿名]

あくどい管理会社とは、組合の資産を食い物にする事も一つの事例ですが、
やはり悪徳組合員を利用して組合員の個人情報を利用して人権にかかる悪
さを仕掛ける管理会社でしょう。
これ等を見抜く組合員は相当の眼力を持たないと証拠を掴む事はできない。

[1464: 匿名]

マンションの資産価値は立地・環境が大きく左右される。
本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

管理会社や一部の組合員のみが組合員の個人情報を共有しているのが実情で情報操作されて悪用される危険性がある。

つまり、個人情報保護法を悪用する管理会社が現に存在する。危険である。

[1465: 直言居士]

>1463 >1464 ともに「組合員の個人情報」と書いてくれています。推測を含めてになりますが、当マンションのケースでは、管理組合と管理会社で取れていなかった当方の個人情報を警察に依頼して取ったと言える気がします。マンションと警察の、この類の協力関係は存在しており、訴状を介せばより合法的に調べることができるという実例だと思います。

この逆（組合員個人がマンション管理者サイドを調べてもらえる）の関係は、仮にあったとしてもなかなか使えないのが現実でしょう。想像するに、一番スムーズなのは、管理者サイドに疑いを持った組合員個人を他の組合員たちが理解して「（理事会 →）意見交換会 → 弁明の機会 → 理事会 → 臨時総会」の流れで刑事事件なら捜査機関に依頼、あるいは民事なら裁判所で提訴の手続きをすることだと思います。

当マンションは、５年前、管理者サイドではなく私を標的にしてこの順序で総会承認決議（名誉毀損・信用毀損容疑での刑事告訴請求）までやり、訴状も出しました。「やりたいようにやればいいが、普通は私ではなく、会計の話がある管理者サイドを対象に同じ順序と手続きで組合を運営していくはず」と２００余名の組合員向けに書いて配りましたが一顧だにされませんでした。こういうアンフェア（不公平）さは今も続いています。

[1466: 直言居士]

>本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

警察での取調べの初日、「書いて配ればマンションの評判とか価値が下がると思わなかったのか」と刑事に言われ、「不都合な事が指摘されるようになったら、そう言って口封じしようとするのは不動産業界では当たり前の手法だと思います」と説明しました。ポカーンとしていました（演技かどうかは不明）。

それより何年も前の騒動の初期、私がマンションの敷地を超えて知らせ始めるとすぐ「一住民より」が差出人の封書（「１戸あたりの価格下落幅 × 総戸数 ＝ ２億円」を払えるのか。弁償できないならよく考えて行動せよ）が配達されたことがありました。もともと区分所有者でない管理員がなぜ中古市場での売買価格を気にした発言を理事会等でよくするのか、疑問に思っていたのですけどね。

当マンションでは、今も昔も思い通りになっていない唯一のことが”私からの発信”なのです。仮に組合等の管理者サイドに不正とか何かあるとすれば、私の”発信”さえなければいわゆる「完全」が成立すると見ています。検事は「配布先に気を付けて配るように」と言いましたが、それは管理者サイドの「書くも配るも一切まかりならん」とは違いが鮮明でした。

私は「簡易裁判所の調停通りにきちんと会計書類を見せる、と確約してくれるなら発信をやめる」という姿勢ですが、管理者サイド及び警察は「会計開示」を天秤にのせることだけは絶対せず、「告訴の取り下げ」がありえると誘うのみでした。ちなみに、私は取調べ開始後の配布文書に「マンションはこんな恐ろしい手段を住民に使うべきではない。告訴は取り下げるべきだ」という主旨の記述をしていました。これが使われたのだと思います。

[1467: 直言居士]

「資産価値」と言われた時、中古市場での売買価格を連想するのは普通のことでしょう。それが高いに越したことはない、との考えからか、当マンションでは資産価値の常識に疑問を呈する発言でもしようものなら「アカ」「共産党」と陰で言われる傾向があります。どうとでも呼べと思います。

しかし、資産価値＝区分所有者の共同の利益（区分所有法）との考えを示されて「資産価値の維持・向上は大事だと思います」と認め始めれば、最後は例えば代金水増し的なぼったくり的大規模修繕工事であっても「価値の向上のためにもやらなきゃいけない」ことになる気がします。

だから、私からの組合会計に関する質問・要望にきちんと対応してこなかった（本人はそれを認めないでしょうが）住民ボスが「資産価値」の大事さを繰り返し主張することに、私なんかは矛盾とおかしさを感じます。でもボスに賛同すれば仲間は多いし、大手企業も味方だしで心強くなるのでしょう。エサについてはよく分かりません。

[1468: 元理事長]

会社のあくどさは存在し、実践もされていると強く思いますが、

「管理組合のあくどい手口」というスレッドも成り立ちそう。

組合員たちの悪さ加減、一部のマンション住民の負の側面について。

[1469: 直言居士]

明日は定期総会なのですが、委任状、議決権行使書として組合員数の半分近くがもう提出されているのでしょう。毎年のことです。どんなことがあっても、事前に各戸に疑問点等を投函して知らせてもこの傾向は不変です。８年前、理事会などの「傍聴」と「録音貸出し」が制度として導入されましたが、その利用動向を見ると申し込み者はことごとく管理会社「断固」支持派でした。会社の悪意が露呈した事案がいろいろ起きた１年だったのに、理事会で今後も同社との契約継続が決まると、不思議なことに誰も傍聴しなくなりました。あれは動員だったのか。。。

１時間ちょいの総会が終わるとそのまま同じ会場で「懇談会」です。管理会社は帰りますが修繕工事コンサル（実質の顧問）は同席することが多いです。６年前、私は住民に真ん中の席を勧められ、囲まれて非難の集中砲火を浴びました。その翌年は逆に全員が帰宅してしまい、新理事長に会の中止を宣言されました。ボイコット（新理事長は否定）なんて後にも先にもこの時だけで、おかしい。

ある年、何の脈絡もなく婦人１名が「ガス給湯器の一斉注文ならお買い得」と言い出したりして、組合の主流派と業者（管理会社を含む）の問答は売買、ビジネスが前提です。私１人が組合の会計を始めとする過去に執着して見え、そもそも同じ業者を選び続けてよいのかと言ったりして「後ろ向き」に思われている感じです。

ということで、主流派と無関心お任せ派で９７％超ですから、管理会社との「共存共栄」はバッチリ、まさに優良管理物件なのかもしれません。この、買う側と売る側の同盟的関係が大規模修繕もこなすと同時に「組合員１名には会計帳簿を見せると言っておけば見せずに済む」という管理規約違反をやってのけているのです。

「買い物（工事）と規約違反」が同じ感覚でろくに考えもせずやれているという点は、私にとっては新発見でした。同盟関係でやられると悪事も悪事になりません。裁判所でも公認されかねないほど円満に見えます。

[1471: 直言居士]

>1470 さんのご投稿は決して”駄文”なんかじゃないです。こういう視点・観点の記述が住民、区分所有者目線なのだと思いました。

[1472: 直言居士]

>1469 の続き：総会報告

例年より少なめの出席者数で多少興ざめしましたが、管理会社による重要事項説明を含めて淡々（シャンシャン？）と進行され、全議案が承認されていました。

間近に予定されている第３回大規模修繕は、今のところ、「専門委員のなり手がいない」ということで「理事会のメンバーが専門委員にもなって計画を進めていく」と設計コンサルタントの方針が示されました。このやり方はかつて専門委員が大量辞任した後の一時期にも使われた記憶があります。要は、外形だけでも組合の誰かが関与してくれたらそれでＯＫ、中身はコンサルがやっていくというのでしょう。組合員もそれでいいのでしょう。

ところで、なぜ再び（というより３０年ずっと）このコンサルが工事を受注する前提で今回も総会が行われているのだろう。。。他社を選びようがない手順で理事会が毎年、毎月、運営されてきました。組合員はそれがいいのでしょうか。

管理会社は天皇陛下で特に会計全般を、コンサルは修繕積立金分野を独占し、管理組合理事長は形だけの国家元首みたいな、そんなマンションです。ガンジガラメの平和、平穏。

[1473: 匿名]

>1472
横やり失礼しますが、他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？
総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？
それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？
おそらく後者だと思いますが。管理組合という組織として貴方の意見を黙殺するのでしたら、それが管理組合の意思表示ではないでしょうか。即ち貴方の意見は議論するに足らない提案であると。
これは、貴方の意見が世間一般的におかしいと言っているわけではありません。むしろ正しいと思います。しかし、管理組合運営はあくまでも管理組合が主体となって行うものであるため、時には世間の常識と異なる答えが導きされることもあります。
そういうものなんです。
それを、言うに事欠いて「天皇陛下」を持ち出すのは不敬ですし、そもそも的外れ。
なぜなら何の権限も持ちえない象徴で在らせるわけでして、比喩にもなっていません。

[1474: 匿名]

>>1473 匿名さん
>「天皇陛下」を持ち出すのは不敬ですし

１９４７年に不敬罪は廃止されたと思うのですが、違いますか。貴方様の法的センスをかけて、ぜひお答え下さい。

[1475: 直言居士]

>第３回大規模修繕は、今のところ、「専門委員のなり手がいない」ということで「理事会のメンバーが専門委員にもなって計画を進めていく」と設計コンサルタントの方針が示されました。

今回は少々細かい事を指摘しましょう。

まず、設計コンサルタント（１級建築士）の方針が先日の総会当日に発表されるのがいけません。４月下旬の理事会の議事録は総会１０日前には回覧開始でしたから、その理事会で方を示し、なおかつ議事録に記し、それを回覧にて総会前にみんなに知らせることができたはずです。むしろ、そうしなければなりませんでした（当該の議事録の記述：委員を募集したが立候補がいなかったため、引き続き理事会で今後の対応を検討していくこととした。）。会議に出ていた理事、監事がコンサルを自由にし、従っているのか任せているのかどちらにしても意識なく「情報統制」に加担している模様です。毎年というか常時こんな感じの運営です。コンサルの方針など承知せずに委任状も議決権行使書も出されました。

次に、「専門委員のなり手がいない」という事態は組合幹部の今までの発言から大きな矛盾をきたしていると言えます。幹部は「以前の管理状態に戻す」と４年前の総会で断言しました。これは、私が理事長になった８年前以前の管理状態を高く評価して「管理員、自主管理、組合会計、専門委員会」等々についての質問に答えるに値せず、という組合運営方針の表明です。同幹部はさらに理事会にて「専門委員会を復活させる必要がある」とも断言していました。私から見れば８年前までの「管理員の小口現金会計」と「専門委員への報酬」は当マンション及び管理組合の体質をひどいものにした２大元凶なのですが、そういう指摘を完全に否定する発言でした。そうまで言うのなら、なぜこの時期に自分で専門委員になろうとしていないのだろう？　という疑問が論理的に導かれます。

今後、こういったことについてどういう展開を見せるのか、組合員に過ぎない私の立場からは全然見通せません（非役員の組合員が見通せない不透明な運営はけしからんと考えています）。コンサルの頭の中には作戦、計画の類があるのかもしれません。分譲マンションの管理とは、こんなものでしょうかね。そういえば幹部は以前、「秘密機密は当たり前」と書いていましたが。

[1476: 匿名さん]

残念ながら多数派が正義になってしまいます。
どんなに正しい正論でも少数なら勝てません。
総会でバーンと正論を打ち上げるのは最悪です。
時間をかけて井戸端会議的にシンパを増やすしかありません。

[1477: 直言居士]

>1476 匿名さん
言い切ってしまうのは危険ですし、その必要もないと私は思います。たった１人で組合相手に裁判を起こしたらなぜか管理会社が契約非更新を通知して去った事例もあるそうなので。今のところ、分譲マンションの管理の最大の障壁は「多数決」なのだろうと思います。理事会や総会の多数派の意思が強力極まりないといった状況に良心的業者も良識的組合員も苦しみ続けていますが、正論も数には勝てないと観念するか、苦しみながらも暗中模索を続けるか、の差は大きいです。前者は５年前に私が投稿し始めた時に社員らしき人に書かれたアドバイスと同じです。

[1478: 直言居士]

>他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？

いわゆる口封じ、硬く言えば言論弾圧のやり方として大きく２つに大別できそうです。第一は、書かれた言葉や話された内容について圧迫を加える「制裁」「報復」型。これはイメージしやすいと思います（私が長々と論じてきた「組合による刑事告訴請求」はその最たるものでしょう）。第二は、「情報統制」型です。本当に口封じしたければ、何も教えない何も知らせないならどんな秀才でもモノが言えません。私が強調している特に悪質な言論弾圧はこちらです。他の管理会社も同じ手口を使うのか、あるいは当マンションの実質顧問の設計コンサルタント（建築士）だけの得意技なのか、不明な点はまだいっぱいあるのですが。>1475 の事例ならば、「理事に専門委員も兼ねてもらう」というコンサルの新方針が「いつ、どこで決まったのか？」の観点で見ていくと、少なくとも「理事会できちんと決めていない」という運営のひどさがあらわになるでしょう。議事録に「引き続き理事会で検討していくこととした。」と書いておいて１ヶ月後の総会で新方針発表でしたから、総会前日の（翌日に備えた打ち合わせ的な）理事会しか決議の機会がないことになります。今後回覧で届く議事録に「新方針を承諾した。」とか記されていても、委任状も議決権行使書もそんな展開とは無縁の総会議案書に基づいて提出済みなんですよね。あまりにもルーズで、別面から見れば悪質極まる計算高い組合運営だと私は思いますが、肝心の大半の組合員は例え真相をすべて知らせても「同社でいい」「同社がいい」という態度を続けます。昨年の定期総会では理事長でもない専門委員が私だけを対象に「刑事告訴の結果報告書の閲覧を禁じる」と皆の前で言い放ちましたが、議事録を通読してもどこにもその旨を決めたという記述がありません。放言した去年の総会を以って了承され、専門委員の思い通りの運営が実現されています（当該の総会議事録には記述あり）。

恐らく「他社を選ばせない」「選びようがない」ように客である管理組合をコントロールして契約の継続を図ることは上記の業者たちには当たり前のビジネスでしょう。他方、契約継続を望む勢力として管理組合の内部に特定業者を断固支持する住人もセットになって（特にトラブルが起きた各マンションには）存在しているはずです。私のところの設計コンサルについていえば、初回の大規模修繕を受注（経緯不明。きっと管理会社の紹介）して以降、１期も途切れることなく次の３回目大規模修繕もやる運びになっています。やり方は、前の工事が終わるとすぐ次の工事に備える調査を理事会から依頼されたり、組合運営面での顧問として毎期契約が更新されるのです。「委託業務の内容が管理会社とダブるのでは？」「他社と比較して選ぶべきだ」という声が組合員からあがると、次期契約料を値下げしたりしています（値下げ分は大規模修繕を受注すれば簡単に取り返せるはずですから、組合はバカにされている）。理事、監事、専門委員の選任の段階で同社との契約に明確に反対している人は除外されている模様です。これが「輪番制」、順番くじ引きを採用しているマンションの秘密の実態のひとつでしょう。想像ですが、特に初期の段階では特定組合員たちにエサが与えられたのかもしれません。というのも、「今後、専門委員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書にサインすべき」という私の提案は規約細則等の全面改正時（２年前）にもそれまでと同様に否定されましたから（逆に私が「書かない、配らない」との誓約書にサインして出すよう専門委員と警察署に迫られた）。

[1479: 匿名]

理事会や総会での管理組合員「多数」の意思決定がもつ【詐欺的側面】：

例えば管理規約の会計帳簿閲覧条項なら、

第００条　理事長は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。【但し、理事会または総会の運営次第ではこの限りではない。】

あるいは、管理規約の冒頭か末尾において、

総則　【以下（または以上）の各条文の定めについては、管理組合の運営結果によってはその通りに施行されない場合があるものとする。】

【　】は私が書いた文であって、各物件の規約等には書かれていないと思います。「だったら当初からそう書いとけよ！」と、実際に購入して長年住んで理事長にもなって異議申し立てしてつくづくそう感じました。これからマンションの一室を買う人は【　】の”隠れ条項”を心得た上で決断しましょう。笑