管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1421: 匿名]

分譲マンションの区分所有者である組合員は。
家主である事の認識が足りない。
家主の代表が理事長（区分所有法では管理者）である認識もない。
よって、理事長も組合員も責任回避をする。
痛い目に合わないと理解できないか？　
それでも理解できない雑魚が順番で理事になる。

[1422: 職人さん]

1416/1420さん。長期間、正論が通らず一人「悪者・偏狂居住者」扱いされているようで、
悔しい思いをされていることをお察しいたしやす。もしワシが貴方の立場ならどうするかを
考えてみたのじゃが、「調停に反する理事会の所業」については、それを理由とする「民事
裁判」しかないんではないでしょうかのう。「請求の趣旨：調停違反あるいは調停通りに
理事会業務をやらない理事に対する損害賠償」　「訴額：　理事長および監事に対して
それぞれの報酬の１年分」ではどうじゃろう。「調停」という司法の約束を守らないための
訴訟じゃから、裁判所も貴方に有利な判決を出してくれるのではないかのう。ポイントは
金銭をもらう、あるいは金銭の多寡ではなく、「判決で理事会のやっていることは違法」とのお墨付きをもらい、それを一般組合員に周知することで、貴殿に対する賛同者も増えるのではないかのう。そこまでいけば、さすがの悪徳管理会社・結託している理事達も慌てるのではないかと思うのじゃが・・・。まあ、ワシの思い付きではあるが、参考になればと思い
投稿させてもらったのだ。

[1423: 匿名]

区分所有法第２９条
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき
区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第１４条に定める割合と
同一の割合とする。
ただし、規約で建物並びにその敷地及び付属施設の管理に要する経
費につき負担の割合が定められているときは。その割合による。
２、前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、
その特定承継人に対しても行う事ができる。

九ヌン所有法第１４条
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるもの
を除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部
分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面
積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の
床面積に算入するものとする。
３、苗２校の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分
の水平投影面積による。
４、前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[1424: 長文居士]

皆さんのご投稿、コメントはしっかり読んでおります。有難いことです。

例えば、現在の日産の社内あるいはグループ企業内、下請部品会社の中で
「ゴーンは無実だ。これは現社長を中心とした陰謀だ！」と１人で主張し、
ビラをまく社員がいたらどうなるか？

分かりきったことです。これと同じくらいガッシリと管理体制が確立した
マンションに住んでおりますです。

特に >1421 にはリアリティを感じます。同類の管理組合のようです。
どうしようもないわけですが、絶望もしていないという矛盾した状況。

[1425: 直言居士]

任期途中で理事長を降ろされてから、私が長らく求めていたものの１つに
「会計処理細則の創設」がありました。

特に残高証明書については管理規約などに明確な規定がなく、管理組合に
雇用される形になった管理員が毎期の新任役員のために作成し、支給した
『管理マニュアル』（２年前の規約細則等全面改正時に廃止）に保存書類
の表があり、それが載せていた程度でした。

でも、管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
なら、どこにあるの？　どうして『組合保管書類リスト』は載せないの？
こういった質問に答えた理事、理事長、監事、組合員はおりませんです。

ところで、現在、当マンションは「会計処理細則」を備えております。
２年前の規約細則等全面改正の際に創設されたものです。改正臨時総会の
１ヶ月前に突如、同細則の案が発表され、そのまま本番で承認されました。

管理会社ぬきで作成されたと思われる横浜市の団地の会計処理細則と比較
するとその差は一目瞭然で、当組合の細則は何が書いてあるのか意味不明。
私は横浜の細則を全戸に配った。それでも理事会・総会で承認されました。

[1426: 職人さん]

1422の職人じゃが、結局決算報告書に銀行残高証明は添付されるようになったのか否かを
教えてくだされ。

[1427: １４２５]

>1426
近年はご指摘の通り決算報告書に残高証明は添付されていますよ。

今回、１０期分の定期総会議案書（総会資料）を読み直しました。
前回の投稿 >1425 の
>管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
は、大間違いでした。管理員在職中の各期の決算表に記載は「なし」。
したがって、当然ですが、同時期の総会議案書への添付もありません。

「残高証明書発行手数料」の文言が決算表に載るのは、理事長だった
私を退任させた副理事長（理事長代行）が初招集した定期総会（２０
１２年）からです。しかし、そこに添付はされていません。その翌年
（１３年）になると、再び「残高証明書手数料」の文字は消えてます。
添付もありません。添付開始は２０１４年～です。

[1428: １４２５]

余談ですけど、銀行の残高証明は当管理組合の理事長あてなのですが、
書類自体は「管理会社の組合会計部」の住所にまず送付されています。
・・マンションの事務所とか理事長の住居への送付ではなかったのか。
これだと、恐らく、組合より先に管理会社が開けて見ることになる？

[1429: １４２５]

さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
↑ ２０１４年の話。

理事長就任にあたって会計システムの説明なんてなかった。
↑ ２０１１年の話。

[1430: １４２５]

ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

会計の主導権はプロ（管理会社）に握られている、か。
プロは、「組合がだらしないから面倒見てやっている」
って言いそうな。

[1431: 匿名さん]

>>1429
>さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
>管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
>>1430
>ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
>事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

「小口現金会計」も銀行口座で管理しているのですか？
もしそうであれば、口座名義人はどのようになっているのでしょうか？

[1432: １４２５]

>1431
「○○管理組合」様、で発行されてます。これが名義でしょう。

小口会計に銀行口座あり、が当マンションの伝統・特徴ですよ。
最近は、通帳は理事長、印鑑は会計担当理事の保管という規定が
会計処理細則に入っています。事故ある時は通帳は副理事長とも。
同時かそれより少し前に「事務所で現金は扱わない」ともされた。

こうなる以前は、たぶん、管理員が通帳も印鑑も保管してたはず。
管理員が起案（金額と用途を記入）した「小口会計振込依頼票」に
会計担当理事と理事長が承認印を押して管理会社に送付されますと、
管理会社が当組合の口座から小口現金の口座に管理費を送る仕組み。

[1433: １４２５]

１４３２の続き：
でも実際はこの通りだったかどうか。誰かに指摘されて事後的に起
案し、３者で書類を作ってつじつまを合わせ、合法化したのでは？
というのが私の理事長報酬６万円支給遅延の件です（７年半前）。

見せられた通帳１ページ分のコピーに「利息３円」と載っていたが、
組合の決算書では「受取利息０円」でした。マンコミュ掲示板では
管理会社が組合の小口現金を先に立て替えて「あくまで会社のカネ」
として組合の小口現金口座に送金し、後日、組合が会社から請求さ
れているシステムでは？と書かれたことがあります。いずれにせよ、
実務を独占的に処理していた張本人の管理員を歴代の理事会が守り、
安全にこっそり逃がしてやり、いまだにその当時の会計に徹底して
無回答を続けているマンション管理組合でござる。

会計がまるで金融みたいで、ややこしいのが特徴かも。

[1434: １４２５]

７年ほど昔の、残高証明書に特化したスレッド：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255731/res/1-1000/

[1435: 職人さん]

　過去の会計処理が会計担当理事（または管理会社）の横領だとして、何年後に時効になるのであろうかのう。ご存知の方がいたら、ご教示くだされ。残念ながらそれ以前の件は、いくら問題にしてももはやどうにもならん、ということではないかのう。

[1436: 匿名]

処が時効が無効になった事例は意外と多いのです。
頭の悪い悪い奴は時効だと思って有頂天になっていると
とんでもない事に遭遇する。人間は同じ空気を吸って生きている。

[1437: 直言居士]

マンション管理小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）は、終盤に
「過去三十年の管理費と修繕工事費を会計監査」の章があります。
時効に関わらず、何があったのか、されたのか、知りたいものです。

確かに >1436 に書かれた通りで、専門委員会のボス住民は今でも
「組合に何ら非があったわけではない」にこだわっているようです。
時効になっていても落ち着かない、隠し事・秘め事でもあるのかな。

答えてくれなければそれまでです。答えさせる手段を持ちません。
残高証明で疑義があるようなマンションの管理組合の会計ならば、
最低限の規律さえない状態でずっと運営されてきたということに。

順番持ち回りくじ引き（輪番）制で役員人事をやってきたことが
見事に裏目に出ていると感じます。新旧役員は管理員、コンサル、
管理会社と二人三脚で、知ってか知らずか、何事も承認してきた。

他のマンションで役員経験がある新住民が例えば「残高証明は？」
と言えばどうなるか。叩きつぶし、追い出してきた感じがします。
「私も管理人にやられましてね」と電話をくれた男性がいました。
専門委員会の役目のひとつは管理員と組んだ組合内警察でしょう。

１人の要望や質問に答えることを百害あって一利なしと思うのか、
時効でもう逃げ切れたと考えているのか、などは分かりません。
全構成員と契約先企業がともに真相の発覚をガードするなんて、
「究極のマンション管理」かと思います。地元の警察も味方して。

[1438: 匿名]

規約に管理費等の負担割合とあるのに、自分の管理費等から
負担額を割り出した。
収支報告書と合計額と合わないので、管理会社に負担額一覧を要求した。
中々提出がないので知人の司法書士に頼んで内容証明で催促した。

処が規約違反で、管理費等の徴収が特定の組合員が負担が極端に低い事
が判明した。

管理会社は人気ＮＯ１と評判の良い大手の管理会社です。過去の収支報
告書を精査長である。

不正の匂いがぷんぷんですが、疑いの過去の役員と管理会社（顧問弁護
士含む。）は過去の事で時効が成立し、しかも既得権を主張しだした。

組合員は同じ空気を吸っているので時効は成立するでしょうかね、？

[1439: 直言居士の言い忘れ]

理事会が「質問に答えない」の中には、決算書の「訂正要求に応じない」という行為も含まれます。

例えば >1433 に書いた、２０１０年頃の「利息３円」（通帳）が「受取利息０円」（決算書）だったこともその類で、昨日、改めて確かめたら、２０１５年あたりでは小口現金会計の口座の預金に付いた利息（１円）が決算書の「受取利息」としてきちんと計上されていました。

つまり、小口の口座に入れられたお金は管理会社による立て替えではなく、組合の管理費だということです。２０１０年の会計処理の訂正に応じないで２０１５年の会計は公正にやるなんて、悪い意味で感心します。

他に、２０１１年（＝理事長退任と管理員辞職の期）の役員報酬と管理員給与についても１６万円の訂正が必要、というのが当時からの私の主張です。私が名誉毀損容疑で事情聴取（任意）された際にも資料を持参し取調室で説明しましたが、警察は私が受けた容疑についてだけで調書を作成しました。

以上のほかにもいろいろとありますが、どこからどこまでが組合の行為であって、そこへの管理業者の関わりの程度を識別するのは困難です。実際は１００％が組合の行為であるとして訂正を求めざるをえませんから、そうしてきました。が、理事長報酬支給遅延の件からも「管理員が中心で会計理事と管理会社がサポート」し、最後は「組合全体もサポート」することで会計の正当化がうまくいくのだと私は見ています。

[1440: 匿名]

委任契約ですから、理事長は委託したからと言い逃れられないでしょう。
いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような
契約内容になっている。
知識のない理事長は管理会社抜きでは組合運営は不可能に近いので、
全て管理会社任せになるが、不正等が発覚した時は、委任したからと
言ってその罪からもがれられない事を知ったときは、後のお祭りです。

[1441: 直言居士]

「小口現金会計の口座」と書き続けてきましたが、２０１２年に
管理員（組合雇用）が退任して新しい管理員（管理会社社員）が
着任すると、それまでの口座は廃止されて新規に小口用の口座が
開設されました。口座番号が変化していたので、気付きました。

こんな手続きをする必要がどこにありますか。人が交代しても、
同じ口座・通帳で業務を続けることは可能です。過去との断絶、
調査の阻止。同じ口座を使い続けたら、前の実績を調べられる
リスクがあると、誰かがどこかで判断でもしたのでしょうか。

その数年後（今から２～３年前）、今度は「永久保存」の規定
がある『管理規約原本』を紛失したと発表されました。規約と
細則等の全面改正が事業計画の本丸になった時期の出来事です。

やるだけやっておいて、足跡は徹底して消す。すべて手順通り。

[1442: 匿名]

>>1441
その反対もある。
内は分譲当時は管理会社雇用で特定の組合員（特に役員経験者）との
個人的付き合いが多く、町内会長までする始末、
勇気ある組合員が管理人交代を要求した、別の管理人が着任したが、
元の管理人とは性格が真逆の人物で規約違反をしたりマナーの問題も
公平に扱いだした。これを良しとしないのが前管理人と仲良くして、
色々融通をきかしてもらっていた元役員連中が管理会社に解約騒動を
ちらつかせて圧力をかけだした。
これを見ていた前管理人を交代させた組合員が、管理人を補佐して役
員に立候補して役員になった。
役員会で役員の過半数に事の次第を説明してこの騒動を収束させた。
こんな例もある。組合員の考え次第でしょう。正しい事は自信を持っ
て主張しましょう。こんなこともありました。つまり人間性の問題で
しょう。真面目が一番です。管理人と言う仕事は孤独でしょう。
住民との個人的付き合いはご法度です。

[1443: 直言居士]

>1442
存じております。当組合と逆のパターン（よい管理員を組合雇用化）で
正常化なさったマンションでしたね。すべて参考にいたします。

>1440
こちらの方の書き込みも非常に示唆に富みます。
>いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような契約内容
この問題は、役員（理事・監事等）の「なり手不足」に関係しうると思います。

当マンションでは２００余名の組合員が毎年、定期・臨時を問わず理事会・総会で
企業提案の丸呑みを続けてきています。異論（例：「理事長を辞めさせたのなら、
他の理事たちも総辞職すべき」）が出ても途端に専門委員ボスなどが「感情的にな
るな」と言って封じてしまいます。初期には「それをその場で聞いていて反論でき
なかった自分が悔しかった」との匿名の手紙をもらいました。恐かったのでしょう。

基本的に「ほかに選択肢がない」状態で総会などの集会をやられるので、１００％
に近い組合員が賛成・承認を繰り返しています。他方、「ほかの選択肢」が私から
配布文書で示されても無視し、管理会社の意のままの理事会案に積極的に乗ります。

以上のような状態が続く中で、組合のスキャンダル自体は分かりやすい構図なので、
新聞や本など「活字を読む生活」をしている組合員なら、役員にされて悪事に加担
したくないとの感情を持ち始めるのだろうと推測されます（これは私が理事長職を
途中で降りた時の理由と同じ。議事録の承認印を拒んで管理員中心の運営に反対）。
こうして生まれる「なり手不足」の傾向が、内外のワルたちには致命的のようです。

取調室で刑事が真顔で「あんたの文書配布のせいで理事のなり手がいなくなれば、
マンションがスラム化して困ってしまうと○○さん（専門委員ボス）が言ってるぞ」
と語った時、私は、ああ、この刑事さんは本気で専門委員の主張を信じているのか、
それとも全体像をつかんだ上での”演技”なのだろうか、と多少憐れみ、疑いました。

が、住民の一部に悪質管理の仕組みが分かり始め、なり手不足の形で顕著になると、
専門委員を旗手とした既得権集団による、私への圧迫もひどくなる傾向はあります。
>1440 に記された法律的カラクリが知られてなり手が不足し、悪事の防御体制が
崩れたらそれこそ恐怖なのでしょう。このつながり・関係は、間違いないはずです。

そういえば、私に対する刑事告訴（名誉毀損容疑）のための意見交換会の資料（臨
時総会でも配布し使用）には「共同の利益に反する行為」（マンション管理新聞）、
「理事のなり手がいない」（日経新聞）、「荒れゆくマンション」（朝日新聞）の
見出しの記事が添付されていました。スラム化を声高に言うのは業界の常套手段。

[1444: 匿名]

悪徳組合員と共謀して真面目な組合員を排除する事によって
マンションのスラム化を促進して利益を得るのは誰でしょう。

だれでも理解できるでしょう。見抜きなさい。

[1445: 口コミ知りたいさん]

警察が告訴、告発の相手にしてくれるなんて、稀有の警察署です。
以前理事長が不当利得をしており、弁護士を付ければ告訴状を受理してくれる約束で有ったが、弁護士同伴でもごまかされ、受理されないで終了。その為管轄公安委員会に「不受理調繰査」を依頼したところ、ごまかしの回答。当方は納得できなかったで、ごまかした警察署管内で交通違反を繰繰り返し、違反金不払い、呼び出し状を公安委員会に送付したところ、10年経過した現在何もお咎めがない。

[1446: 直言居士]

>1444
ハハハハハ　うまい

>1445
２年前のちょうどこの季節に「事情を聞きたい」とだけ電話があって出頭しました。てっきり自分が被害者の案件（警察本部に書類を送付していた）で話を聞いてもらえるものと早合点し、のこのこ出かけました。どうせまたたらい回しの、形式だけの事情聴取で立件なんかされないだろうと承知していました。

着いたら突如、取調室へ入れられ、２名の刑事（手には本部に送った書類があった）に質問・怒鳴る・質問・怒鳴る・・・を延々とやられました。

連休の合間、刑事事件専門の弁護士を探して相談しに行きました。名誉毀損容疑の証拠とされていた私の配布文書を見せると、「この程度のことで？　警察は受理したくなかったはずですよ」とコメントされました。

その５年ほど前には管理事務所に行った私に対し、サイレン無しでパト３台が出動。サイレン無しなのに現場にはずらっと大勢の当マンション老人会員（管理員の第２護衛隊）が集合していました。結局、私はお目当ての資料について管理員と話ができず、味方の住民宅へ逃げていた管理員がパト到着後に外に出てきて警官と仲良く話すのを見ながら帰宅しました。

全国紙の地元支局記者に電話すると「逮捕者が出たら教えて下さい」。ほら、逮捕未満の案件ならマスコミ・報道機関の目も届かない警察の自由ゾーンなのですよ。社会の盲点。管理会社は知っている。

[1447: 重い報告（上）]

マンションの管理については、区分所有者、管理組合員の立場では”見えない部分”が必ずありますね。当マンションでは、管理組合の理事長だった私にも全然見えない部分を「見ていた、見ることができる立場にあった」のが管理員でした。現場で実務をこなしてきた張本人であるその管理員は、専門委員たちが入り込んだ「（理事長の私を除く）理事会」（「合同会議」と名乗っていた）によって完全に守られ、会計監査を求め始めた理事長の私を退任させた後、安全に退職し転居して去ることができました。７年前の出来事です。

プロは、着手する前からすでに極めて高度なレベルで逃げ道を考えています。普通の住人からすれば「そんな下らんことに時間とエネルギーを割くなんてバカバカしい」と思うことにも、かなり入念な準備と計画を整えるみたいです。５年前のパト３台入場の件（>1446）でいえば、マンション老人会には連絡網があって携帯電話で会長１人にでも知らせれば「入ってきたパトカーを見たら家を出て管理事務所前に全員集合」あるいは「１６時１０分頃にパトが来るから全員来い」が可能という手はずでしょう。実際はどうだったのか？　は、私の立場からは見えず分かりません。事務所を訪ねた厄介者がこういう「見えない」状態になるように、管理員は私の目の前で味方の住民宅にその住民と一緒に入り、”施錠”しました。計４０分以上も立てこもって、誰が誰にどんな電話連絡をしたのか？　物理的に遮断して敵に知られない仕組みを前もって作っておく。

大手ディベロッパーが売り主の２００戸超の中規模マンションで、こんな防御システムが本当にあったのです。

[1448: 重い報告（下）]

>1446 の「お目当ての資料」とは、組合で雇用していたその管理員の履歴書。理事長の私がいくら要請しても提出も提示もしてもらえませんでした。１０年以上、年齢すら確認せずに４０万円近い月給を管理費から毎月出していた管理組合ということになります。結局は見せずじまいで理事会が退職を承認しました。

さらに、当組合には規約と細則以外に「内規」があって、この管理員が管理会社の雇用から組合の雇用に変わる直前の時期にできた内規に「管理員退職金制度」（「慰労金」が正式名称）が埋め込まれていました。組合雇用での在任１２年間で４８万円。私は個人攻撃されてきた経緯から「支給には反対」の立場でしたが、結局はこれも満額が支給されました。

しかし、一介の組合員になった私がこの会計処理の事実を知ったのは、なんと１年半後でした。私ともう１人は何度も「もう慰労金を渡したのか」と尋ねましたが理事会は一切答えず。１年半後の定期総会決算書の表を見て支給の事実がやっと分かりました。「支出の部」の「雑費」の摘要欄に「前管理員退職慰労金、電球代等」と小さく書かれて終わり。この内規は当該管理員専用の立法だったようで、その後すぐ廃止されました。

プロのアイデアか知らんが、実行するマンションの住民・組合員も相当なもんです。

[1449: マンション検討中さん]

俺のところの管理員は、月額5万円で雇用されている。
重要事項説明書では、管理員費25ノン円。そのためろくな管理員が来ない。

[1450: 匿名]

うちは委託契約には管理員業務費は月額５６万円での契約である。
管理員より給料明細者を見せてもらったら月額２０万円でボーナ
スは年２回各２０万円で残業手当は支給されるので平均すると月
額２３万円位だそうです。管理会社の利益は約２９万円位になり
ます。

[1451: 念のためお知らせ]

有斐閣の月刊誌『ジュリスト』５月号（No.1532）：
特集「マンション管理と法」
http://www.yuhikaku.co.jp/jurist

[1452: 匿名]

悪徳組合員と悪徳管理会社と管理会社雇用の悪徳管理人が共謀すると
組合員は手の打ちようがなく、されるがままである。
手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
か。？

[1453: マンション検討中さん]

>>1452
>>手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
マンション管理士も同様の人種。組合員が利口にならなければ、何も生まれない。

[1454: 匿名]

>>1453
罰則規定を強化するしかありません。
その為には証拠をそろえる坦当が必要でしょう。

[1455: 匿名さん]

罰則規定を強化しても、そのすきを突くのが管理会社。　財閥系は頭が良いから特に悪知恵が働く。　そうはさせんぞ。

[1456: あっぱれ]

>1455
>そうはさせんぞ。

この一言から元気を得る人がたくさんいるでしょう。私もその１人。

[1457: マンション検討中さん]

>>1456
ここらで一般社団法人 マンション管理業協会http://www.kanrikyo.or.jp/
に質問してみては、如何でしょう。
協会員全体で不正をすれば、誰も文句は言わず、通例になる。

[1458: 匿名さん]

赤信号　みんなで渡れば　危ないよ。
業界団体なんて、自分の利益を守るだけの連中ばかり。

マンション管理士の中にも、業界団体まがいの組織運営をしている連中がうじゃうじゃ。　だから、マンション管理士は信用されない。

[1459: 1456]

>赤信号　みんなで渡れば　危ないよ。

そう思いますね。
当管理組合の話ですが、みんなで渡ったけれども「危ない」から
一定割合の組合員の人心は離れる傾向にあると感じる時ありです。
広報とはいうものの、情報操作でそれを隠して知らせません。
どんなに優秀な人でも知らされなければ思考も判断もできません。

マンションのみならず。個人も集団もきちんとしないと信用がね。

[1460: エサをあげないで下さい]

あくどい手口：「餌づけ」ってあると思いませんか。

バレるとまずいからか利害関係者は一切話しませんが、
管理組合員の誰かが疑い始める前の時期の修繕工事で
「見返り」という名のエサがまかれている可能性大。

その時期にいただく分にはまだ気持ち良さもあろうが、
副作用として「再契約」「契約継続」の義務を背負う。
後日、指示されたらその通りやらなきゃいけなくなる。

全国的には無名に等しい、実質顧問のコンサル社員が
「弊社との契約を切りたければ理事会で決めたらいい。
　ウチと離れてやっていけるのならどうぞ」との態度。
「おう、やっていくわい」と言えないのを知っていて。

マンションは動物園だから、エサをあげないで下さい。

[1461: 洗脳？]

マインド・コントロールという程のことでもないんです。「だから行かないほうがよい、接触しないほうが身のため」と内部向けの配布文書に書いてあげたのに、単独で「話し合い」に行くからその後の思考も行動も変わっちゃう。「変わった、変えられた」という自覚があるならまだマシで、手に負えないのは無自覚に飲み込まれてしまうパターン。「私は考えを全然変えてません」と自信たっぷり。

当初は、周回遅れ的に私の管理組合批判をなぞっていた人で、その他大勢の無関心派や会社支持派よりよほど好感が持てましたが、この度、ついに理事長就任予定者コースにお乗りになりました。私のように就任翌月から豹変して管理体制の矛盾を突いた言動を理事会内部からやってくれるなら、見上げたものだと感心し尊敬もします。でも可能性は低いはず。

任期途中で私が「理事長辞任勧告」を受けて辞めてから８年です。その後、現在まで７名ほどの理事長が任期満了で交代してきましたが、輪番制とはいえ、「管理会社を支持すること」「会社の意に反して何かを変えようとしないこと」等の隠れた条件を満たす者だけが理事長に就任できたはずです（この板をご覧の皆さんならこんなことは常識でしょう）。そして悲しいことに、私のことを敵視し、質問や要望をできるだけ無視するのが望ましいと思う人であることが、同じくらい重要な条件のはずです。

当マンションの「話し合い」は、学校や世間一般のそれと違ってクセがあります。体験した私にとっては、警察からの出頭要請のように感じられます。行くと多人数で尋問されたり、非難の集中砲火を浴びます。あるいは逆に、「専門委員にならないか？　なれば要望が通るぞ」と甘い誘い（甘言）が待っていました。乗ると取り込まれて逆に危険です。こういう作戦の実行者は住民なんですよね。はめられるのが分かっているので辞退すれば、「話し合いのできない人だ」「話し合いを拒んだ人だ」といった誹謗中傷が待っています。

当マンションの名物、あるいは得意技なのでしょうか？　９７％（総会議案の賛成者と議長への委任状提出者の、居住する組合員総数に占める割合）が、今回の人事のように９８、９９へと１００を目指して高まってゆく。１％、１人さえも許さない。認めない。・・・一色に染めることが好きな、こうした有名企業は日本にいっぱいあるようですが。「マンションよ、お前もか」。

[1462: 観察者]

取り込んだ後のボス的住民の言動から、取り込まれた人がどうしてそうなったかがだいたい推測できます。「資産価値」という言葉に弱いのです。

[1463: 匿名]

あくどい管理会社とは、組合の資産を食い物にする事も一つの事例ですが、
やはり悪徳組合員を利用して組合員の個人情報を利用して人権にかかる悪
さを仕掛ける管理会社でしょう。
これ等を見抜く組合員は相当の眼力を持たないと証拠を掴む事はできない。

[1464: 匿名]

マンションの資産価値は立地・環境が大きく左右される。
本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

管理会社や一部の組合員のみが組合員の個人情報を共有しているのが実情で情報操作されて悪用される危険性がある。

つまり、個人情報保護法を悪用する管理会社が現に存在する。危険である。

[1465: 直言居士]

>1463 >1464 ともに「組合員の個人情報」と書いてくれています。推測を含めてになりますが、当マンションのケースでは、管理組合と管理会社で取れていなかった当方の個人情報を警察に依頼して取ったと言える気がします。マンションと警察の、この類の協力関係は存在しており、訴状を介せばより合法的に調べることができるという実例だと思います。

この逆（組合員個人がマンション管理者サイドを調べてもらえる）の関係は、仮にあったとしてもなかなか使えないのが現実でしょう。想像するに、一番スムーズなのは、管理者サイドに疑いを持った組合員個人を他の組合員たちが理解して「（理事会 →）意見交換会 → 弁明の機会 → 理事会 → 臨時総会」の流れで刑事事件なら捜査機関に依頼、あるいは民事なら裁判所で提訴の手続きをすることだと思います。

当マンションは、５年前、管理者サイドではなく私を標的にしてこの順序で総会承認決議（名誉毀損・信用毀損容疑での刑事告訴請求）までやり、訴状も出しました。「やりたいようにやればいいが、普通は私ではなく、会計の話がある管理者サイドを対象に同じ順序と手続きで組合を運営していくはず」と２００余名の組合員向けに書いて配りましたが一顧だにされませんでした。こういうアンフェア（不公平）さは今も続いています。

[1466: 直言居士]

>本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

警察での取調べの初日、「書いて配ればマンションの評判とか価値が下がると思わなかったのか」と刑事に言われ、「不都合な事が指摘されるようになったら、そう言って口封じしようとするのは不動産業界では当たり前の手法だと思います」と説明しました。ポカーンとしていました（演技かどうかは不明）。

それより何年も前の騒動の初期、私がマンションの敷地を超えて知らせ始めるとすぐ「一住民より」が差出人の封書（「１戸あたりの価格下落幅 × 総戸数 ＝ ２億円」を払えるのか。弁償できないならよく考えて行動せよ）が配達されたことがありました。もともと区分所有者でない管理員がなぜ中古市場での売買価格を気にした発言を理事会等でよくするのか、疑問に思っていたのですけどね。

当マンションでは、今も昔も思い通りになっていない唯一のことが”私からの発信”なのです。仮に組合等の管理者サイドに不正とか何かあるとすれば、私の”発信”さえなければいわゆる「完全」が成立すると見ています。検事は「配布先に気を付けて配るように」と言いましたが、それは管理者サイドの「書くも配るも一切まかりならん」とは違いが鮮明でした。

私は「簡易裁判所の調停通りにきちんと会計書類を見せる、と確約してくれるなら発信をやめる」という姿勢ですが、管理者サイド及び警察は「会計開示」を天秤にのせることだけは絶対せず、「告訴の取り下げ」がありえると誘うのみでした。ちなみに、私は取調べ開始後の配布文書に「マンションはこんな恐ろしい手段を住民に使うべきではない。告訴は取り下げるべきだ」という主旨の記述をしていました。これが使われたのだと思います。

[1467: 直言居士]

「資産価値」と言われた時、中古市場での売買価格を連想するのは普通のことでしょう。それが高いに越したことはない、との考えからか、当マンションでは資産価値の常識に疑問を呈する発言でもしようものなら「アカ」「共産党」と陰で言われる傾向があります。どうとでも呼べと思います。

しかし、資産価値＝区分所有者の共同の利益（区分所有法）との考えを示されて「資産価値の維持・向上は大事だと思います」と認め始めれば、最後は例えば代金水増し的なぼったくり的大規模修繕工事であっても「価値の向上のためにもやらなきゃいけない」ことになる気がします。

だから、私からの組合会計に関する質問・要望にきちんと対応してこなかった（本人はそれを認めないでしょうが）住民ボスが「資産価値」の大事さを繰り返し主張することに、私なんかは矛盾とおかしさを感じます。でもボスに賛同すれば仲間は多いし、大手企業も味方だしで心強くなるのでしょう。エサについてはよく分かりません。

[1468: 元理事長]

会社のあくどさは存在し、実践もされていると強く思いますが、

「管理組合のあくどい手口」というスレッドも成り立ちそう。

組合員たちの悪さ加減、一部のマンション住民の負の側面について。

[1469: 直言居士]

明日は定期総会なのですが、委任状、議決権行使書として組合員数の半分近くがもう提出されているのでしょう。毎年のことです。どんなことがあっても、事前に各戸に疑問点等を投函して知らせてもこの傾向は不変です。８年前、理事会などの「傍聴」と「録音貸出し」が制度として導入されましたが、その利用動向を見ると申し込み者はことごとく管理会社「断固」支持派でした。会社の悪意が露呈した事案がいろいろ起きた１年だったのに、理事会で今後も同社との契約継続が決まると、不思議なことに誰も傍聴しなくなりました。あれは動員だったのか。。。

１時間ちょいの総会が終わるとそのまま同じ会場で「懇談会」です。管理会社は帰りますが修繕工事コンサル（実質の顧問）は同席することが多いです。６年前、私は住民に真ん中の席を勧められ、囲まれて非難の集中砲火を浴びました。その翌年は逆に全員が帰宅してしまい、新理事長に会の中止を宣言されました。ボイコット（新理事長は否定）なんて後にも先にもこの時だけで、おかしい。

ある年、何の脈絡もなく婦人１名が「ガス給湯器の一斉注文ならお買い得」と言い出したりして、組合の主流派と業者（管理会社を含む）の問答は売買、ビジネスが前提です。私１人が組合の会計を始めとする過去に執着して見え、そもそも同じ業者を選び続けてよいのかと言ったりして「後ろ向き」に思われている感じです。

ということで、主流派と無関心お任せ派で９７％超ですから、管理会社との「共存共栄」はバッチリ、まさに優良管理物件なのかもしれません。この、買う側と売る側の同盟的関係が大規模修繕もこなすと同時に「組合員１名には会計帳簿を見せると言っておけば見せずに済む」という管理規約違反をやってのけているのです。

「買い物（工事）と規約違反」が同じ感覚でろくに考えもせずやれているという点は、私にとっては新発見でした。同盟関係でやられると悪事も悪事になりません。裁判所でも公認されかねないほど円満に見えます。

[1471: 直言居士]

>1470 さんのご投稿は決して”駄文”なんかじゃないです。こういう視点・観点の記述が住民、区分所有者目線なのだと思いました。

[1472: 直言居士]

>1469 の続き：総会報告

例年より少なめの出席者数で多少興ざめしましたが、管理会社による重要事項説明を含めて淡々（シャンシャン？）と進行され、全議案が承認されていました。

間近に予定されている第３回大規模修繕は、今のところ、「専門委員のなり手がいない」ということで「理事会のメンバーが専門委員にもなって計画を進めていく」と設計コンサルタントの方針が示されました。このやり方はかつて専門委員が大量辞任した後の一時期にも使われた記憶があります。要は、外形だけでも組合の誰かが関与してくれたらそれでＯＫ、中身はコンサルがやっていくというのでしょう。組合員もそれでいいのでしょう。

ところで、なぜ再び（というより３０年ずっと）このコンサルが工事を受注する前提で今回も総会が行われているのだろう。。。他社を選びようがない手順で理事会が毎年、毎月、運営されてきました。組合員はそれがいいのでしょうか。

管理会社は天皇陛下で特に会計全般を、コンサルは修繕積立金分野を独占し、管理組合理事長は形だけの国家元首みたいな、そんなマンションです。ガンジガラメの平和、平穏。

[1473: 匿名]

>1472
横やり失礼しますが、他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？
総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？
それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？
おそらく後者だと思いますが。管理組合という組織として貴方の意見を黙殺するのでしたら、それが管理組合の意思表示ではないでしょうか。即ち貴方の意見は議論するに足らない提案であると。
これは、貴方の意見が世間一般的におかしいと言っているわけではありません。むしろ正しいと思います。しかし、管理組合運営はあくまでも管理組合が主体となって行うものであるため、時には世間の常識と異なる答えが導きされることもあります。
そういうものなんです。
それを、言うに事欠いて「天皇陛下」を持ち出すのは不敬ですし、そもそも的外れ。
なぜなら何の権限も持ちえない象徴で在らせるわけでして、比喩にもなっていません。

[1474: 匿名]

>>1473 匿名さん
>「天皇陛下」を持ち出すのは不敬ですし

１９４７年に不敬罪は廃止されたと思うのですが、違いますか。貴方様の法的センスをかけて、ぜひお答え下さい。

[1475: 直言居士]

>第３回大規模修繕は、今のところ、「専門委員のなり手がいない」ということで「理事会のメンバーが専門委員にもなって計画を進めていく」と設計コンサルタントの方針が示されました。

今回は少々細かい事を指摘しましょう。

まず、設計コンサルタント（１級建築士）の方針が先日の総会当日に発表されるのがいけません。４月下旬の理事会の議事録は総会１０日前には回覧開始でしたから、その理事会で方を示し、なおかつ議事録に記し、それを回覧にて総会前にみんなに知らせることができたはずです。むしろ、そうしなければなりませんでした（当該の議事録の記述：委員を募集したが立候補がいなかったため、引き続き理事会で今後の対応を検討していくこととした。）。会議に出ていた理事、監事がコンサルを自由にし、従っているのか任せているのかどちらにしても意識なく「情報統制」に加担している模様です。毎年というか常時こんな感じの運営です。コンサルの方針など承知せずに委任状も議決権行使書も出されました。

次に、「専門委員のなり手がいない」という事態は組合幹部の今までの発言から大きな矛盾をきたしていると言えます。幹部は「以前の管理状態に戻す」と４年前の総会で断言しました。これは、私が理事長になった８年前以前の管理状態を高く評価して「管理員、自主管理、組合会計、専門委員会」等々についての質問に答えるに値せず、という組合運営方針の表明です。同幹部はさらに理事会にて「専門委員会を復活させる必要がある」とも断言していました。私から見れば８年前までの「管理員の小口現金会計」と「専門委員への報酬」は当マンション及び管理組合の体質をひどいものにした２大元凶なのですが、そういう指摘を完全に否定する発言でした。そうまで言うのなら、なぜこの時期に自分で専門委員になろうとしていないのだろう？　という疑問が論理的に導かれます。

今後、こういったことについてどういう展開を見せるのか、組合員に過ぎない私の立場からは全然見通せません（非役員の組合員が見通せない不透明な運営はけしからんと考えています）。コンサルの頭の中には作戦、計画の類があるのかもしれません。分譲マンションの管理とは、こんなものでしょうかね。そういえば幹部は以前、「秘密機密は当たり前」と書いていましたが。

[1476: 匿名さん]

残念ながら多数派が正義になってしまいます。
どんなに正しい正論でも少数なら勝てません。
総会でバーンと正論を打ち上げるのは最悪です。
時間をかけて井戸端会議的にシンパを増やすしかありません。

[1477: 直言居士]

>1476 匿名さん
言い切ってしまうのは危険ですし、その必要もないと私は思います。たった１人で組合相手に裁判を起こしたらなぜか管理会社が契約非更新を通知して去った事例もあるそうなので。今のところ、分譲マンションの管理の最大の障壁は「多数決」なのだろうと思います。理事会や総会の多数派の意思が強力極まりないといった状況に良心的業者も良識的組合員も苦しみ続けていますが、正論も数には勝てないと観念するか、苦しみながらも暗中模索を続けるか、の差は大きいです。前者は５年前に私が投稿し始めた時に社員らしき人に書かれたアドバイスと同じです。

[1478: 直言居士]

>他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？

いわゆる口封じ、硬く言えば言論弾圧のやり方として大きく２つに大別できそうです。第一は、書かれた言葉や話された内容について圧迫を加える「制裁」「報復」型。これはイメージしやすいと思います（私が長々と論じてきた「組合による刑事告訴請求」はその最たるものでしょう）。第二は、「情報統制」型です。本当に口封じしたければ、何も教えない何も知らせないならどんな秀才でもモノが言えません。私が強調している特に悪質な言論弾圧はこちらです。他の管理会社も同じ手口を使うのか、あるいは当マンションの実質顧問の設計コンサルタント（建築士）だけの得意技なのか、不明な点はまだいっぱいあるのですが。>1475 の事例ならば、「理事に専門委員も兼ねてもらう」というコンサルの新方針が「いつ、どこで決まったのか？」の観点で見ていくと、少なくとも「理事会できちんと決めていない」という運営のひどさがあらわになるでしょう。議事録に「引き続き理事会で検討していくこととした。」と書いておいて１ヶ月後の総会で新方針発表でしたから、総会前日の（翌日に備えた打ち合わせ的な）理事会しか決議の機会がないことになります。今後回覧で届く議事録に「新方針を承諾した。」とか記されていても、委任状も議決権行使書もそんな展開とは無縁の総会議案書に基づいて提出済みなんですよね。あまりにもルーズで、別面から見れば悪質極まる計算高い組合運営だと私は思いますが、肝心の大半の組合員は例え真相をすべて知らせても「同社でいい」「同社がいい」という態度を続けます。昨年の定期総会では理事長でもない専門委員が私だけを対象に「刑事告訴の結果報告書の閲覧を禁じる」と皆の前で言い放ちましたが、議事録を通読してもどこにもその旨を決めたという記述がありません。放言した去年の総会を以って了承され、専門委員の思い通りの運営が実現されています（当該の総会議事録には記述あり）。

恐らく「他社を選ばせない」「選びようがない」ように客である管理組合をコントロールして契約の継続を図ることは上記の業者たちには当たり前のビジネスでしょう。他方、契約継続を望む勢力として管理組合の内部に特定業者を断固支持する住人もセットになって（特にトラブルが起きた各マンションには）存在しているはずです。私のところの設計コンサルについていえば、初回の大規模修繕を受注（経緯不明。きっと管理会社の紹介）して以降、１期も途切れることなく次の３回目大規模修繕もやる運びになっています。やり方は、前の工事が終わるとすぐ次の工事に備える調査を理事会から依頼されたり、組合運営面での顧問として毎期契約が更新されるのです。「委託業務の内容が管理会社とダブるのでは？」「他社と比較して選ぶべきだ」という声が組合員からあがると、次期契約料を値下げしたりしています（値下げ分は大規模修繕を受注すれば簡単に取り返せるはずですから、組合はバカにされている）。理事、監事、専門委員の選任の段階で同社との契約に明確に反対している人は除外されている模様です。これが「輪番制」、順番くじ引きを採用しているマンションの秘密の実態のひとつでしょう。想像ですが、特に初期の段階では特定組合員たちにエサが与えられたのかもしれません。というのも、「今後、専門委員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書にサインすべき」という私の提案は規約細則等の全面改正時（２年前）にもそれまでと同様に否定されましたから（逆に私が「書かない、配らない」との誓約書にサインして出すよう専門委員と警察署に迫られた）。

[1479: 匿名]

理事会や総会での管理組合員「多数」の意思決定がもつ【詐欺的側面】：

例えば管理規約の会計帳簿閲覧条項なら、

第００条　理事長は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。【但し、理事会または総会の運営次第ではこの限りではない。】

あるいは、管理規約の冒頭か末尾において、

総則　【以下（または以上）の各条文の定めについては、管理組合の運営結果によってはその通りに施行されない場合があるものとする。】

【　】は私が書いた文であって、各物件の規約等には書かれていないと思います。「だったら当初からそう書いとけよ！」と、実際に購入して長年住んで理事長にもなって異議申し立てしてつくづくそう感じました。これからマンションの一室を買う人は【　】の”隠れ条項”を心得た上で決断しましょう。笑

[1482: 検討板ユーザー]

日頃から模範的な善良なる一区分所有者として行動し、必要に応じ、時として適切な手段や媒体を選んで主義主張していれば自然と支持者は増えていきます。

会社等の組織内でも、仕事が出来てしかも上層部にもハッキリ提言し、部下や社内の弱者にも優しい人は、評価され周囲の協力も得て更に実績をあげ、組織の改革も出来る。

[1483: 匿名]

>1474

あの…大丈夫でしょうか？不敬罪なんてどこにも書いてませんが。
日本語としての不敬とは、「不敬」→「礼儀にはずれること」
そのままの意味ですが。どうも特別な感情がおありのようなので言い換えますね。
「不敬」→「失礼」と読み替えてください。（これは貴方だけに言ってますので他の方はそのままお読みください）

あと、私は貴方に話しかけていませんので、わざわざくだらないいちゃもんをつけられて不愉快ですので、通報しますね。

[1485: 匿名]

>>1484
従って一部の組合員と共謀すれば半永久的に物件を管理できる。

[1486: 直言居士]

>>1476
>時間をかけて井戸端会議的にシンパを増やすしかありません。
おめでたいねえ。監視が行き届いた管理というのが理解できないらしい。

>>1482
笑った。典型的な管理会社正当化であり、管理組合への責任転嫁である。
真に受けて自分を責める人がこれ以上生まれないことを祈る。

[1487: 直言居士]

>1484 >1485 は、管理の実態を茶化すことなく見つめることができ、かつ、書く能力のある人たちの投稿ですね。

>運営に「無関心＆面倒」な多数の組合員を逆手に取って、あぐらをかいてる管理会社が、多いのだと考えます。
同意します。但し、私の住んでいるマンション（２００戸超）では「無関心＆面倒」が装われている、演じられているフシもあります。常人の想像を超えて腐敗したレベルにあるマンションでは、（逆に）見事にきちんとした管理組合運営が遂行されうる原因があるようです。
　分譲マンションのこの段階を想像できるか、ありえることだと思えるかが恐らく重要で、大半の常人のごとく「全体でそんなことはしないだろー」とか「そういう主張をする１人がきっと変人」と決めつけてしまうようですと、管理会社（全部ではない）の本当のあくどさがわかるところまではなかなか到達できないと思われます（そのためか、私に味方し理解する組合員が少数でもいたのは初めの１ヶ月程度）。

>従って一部の組合員と共謀すれば半永久的に物件を管理できる。
同意します。私のところは、この「一部」が肥大化、かなりの多数になっているのだと思います。こうなった原因については、管理組合なのに「企業秘密」みたいなもので特に会計にまつわる手法・手口はたとえ理事長になってもわかりません。上記のように、理事長（任期１年）は中規模マンションの組合として対外的に正しさを装うための「お飾り」的位置付けで規約等も設計され、実権はほとんどありません。
　私の組合の業務委託先である大手管理会社には「組合会計部」という部署があり、多数の管理組合がそこに通帳を預けています。私は私のマンションしか知らないですが、「帳簿・会計関係の書類原本は、住民・組合員ごときに触らせるものか」という会社の無言の意思を感じてきました。これでは、実質、実態において各マンションは分譲と言いながらコンビニチェーン店並みに所有者としての自主性が認められていないことになりえます。実際、今でも組合の予算案は会社から下りてきます。

以上の２つの点から、マンション管理のひどい面に本当に触ったことのある人ほど「恐怖」（映画『ザ・ファーム－法律事務所－』のような）を感じてきたはずです。まだそういう経験はない、今後もないだろうと思える人はある意味で楽天的かつ能天気と言えそうです。最近出たばかりで少し難しい本なのですが『会計と犯罪』（細野祐二著、岩波書店）を読むと、「狂った」と書かれている検察特捜部についての記述から当マンションとの共通点がいくつも見出せて、「そうだ、このレベルの話だ」とゾクっとしました。描かれた日本の刑事司法と同じ根本精神で、少なくとも一部のマンションは管理されている。だからマトモな組合員がいくらか居ても恐くてとても手を上げられない。触らぬ神に祟りなし、で連帯も無理。こんな管理を「問題なし」という一部専門家。そんな物件ほど「管理良好」の高い評価を与える業界。

[1488: 住人]

珍説：ずっと同じ管理会社に任せ続けていると、そのマンションの住民と会社の性格が似てくる。

たとえ話：「おつりはお客さんに返さないといけません」。
おつりネコババをやめる気のない売り子に何回教えてもむなしい。
売り子＝ある種のマンション（関連企業、住民）。

資本関係はとっくに切れているのにあえて言うのですが、管理会社の親会社のさらに親みたいな、グループの持ち株会社（他業界）が公的機関から業務改善命令を「再び」出されました。新聞でも全国紙の社説がそれだけをテーマにして書かれていましたが、どちらも効き目なく「またやる」（３回目）と見ています。遠縁？のマンションに住み続けて管理を受けている経験からくる予測なり。

[1489: 匿名さん]

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

[1490: 匿名]

>1488
誠に申し訳ないのですが、恐らく私の頭が悪いのか日本語の読解力がないせいだと思いますが、自分でもびっくりするほどあなたがおっしゃる内容が全く頭に入りません。
いや、単刀直入に言うと、何言ってるか理解できません。

[1491: 住人]

>恐らく私の頭が悪いのか日本語の読解力がないせいだと思いますが

別に謙遜なさる必要はないと思います。各人の関係するマンションのタイプが異なれば、日本語で語られてもアラビア語みたいに聞こえてしまい、全然わからない、理解不能になるのでしょう。経験も知識もある管理会社の上のほうの社員とか不動産会社のマンション担当だと、区分所有者どうしのこうした意思疎通不全、経験等の分かち合い不能を見て安心し失笑さえするのかもしれません。

さて、他業界の業務改善命令といったニュースは新聞でもテレビでも報じられましたから、その予備的知識を前提に社名等の具体性なく書きました。「おつり」は例え話です。別の板でマンション管理士さんが「おつり」と同程度の倫理・法令遵守を説いていたので、規範を説いて知らせる行為は大切だけど、それがマンションで本当に有効に働くかどうかは別次元の話であり、全然有効に働かない当マンションのケースが現にあると言いたいのでした。でもね、残念ながらいくら「現にある」と言っても視野に入らない、目に入れずに他の一般的物件だけを論じる専門家が多いです。

「おつりは客に返さないといけません」にノーと言う人はまず、いないでしょう。ご存じの通り、マンションの管理組合には組合員が毎月納めた金銭を扱う「会計」業務がありますから、「おつり」的モラルの例え話は決してマンションと無縁ではないと思います。明朗会計の方針を否定しない構成員ばかりでありながら、不明朗会計の疑いが払拭されずに「問題なし」として運営できているのが当物件です。オモテとウラの、善と悪の「二面性」を感じさせます。これはマンション内部についての描写ですが、そのまま、管理組合の業務委託先である管理会社や他の専門業者の性格とよく似ているのです。どういう要因や経緯で互いに似てくるのか、あるいは「二面性」の問題を本気で追及しようとすれば、逆に提訴されて警察の捜査や裁判といったイバラの道を歩まされ、その門を無事通過して初めて「追及を始める」資格が与えられる。管理会社に逆らうことをしないマンションの管理組合（両者はまるで運命共同体）における組合員個人の位置付けとは、実はこんな感じでしょう。

[1492: 直言居士]

多数の投稿を通じ長々と書いてきましたが、現状は「管理会社の変更」「コンサルタントの変更」「会計帳簿閲覧の実現」「会計の外部委託監査」など、すべて「可能性０％」です。組合員個人の決死の問題提起に誰も味方せず、初めの１年以内に「乱」として簡単に平定されてしまいました。会社・業者と組合の連合に警察も味方し、なおかつ外部の非関係者の多くが被害者のＳＯＳ発信を逆に「誹謗中傷」として加害行為と解したり、「意味不明」と言って怪文書呼ばわりして聞く耳を持たない、見て見ぬふりをする反応が頻発しました。発信した組合員個人の力不足、手段の選択の誤り等、いろいろと責められるべき落ち度もあるのでしょう。しかし、それを根拠にＳＯＳや問題提起が無視され理解もされない様子を見て、おもしろがる業者と住民の策士がけっこういますね。

別に悪いことではございません。会社と組合でくっついて一体化し、組合の資金で高価なサービスや工事を買って、最終的には物件の評判も資産価値も上がるという道があり、それが許されているわけですからね。私はただ、会社と一体化していないマンションの管理組合の運営のほうが、買い物としても経済的だし適正化法その他の法律・法規にも合っているでしょうと指摘してきただけなんですが、やはりタブーなんですよ、こういった主張は。特にデベ系のマンションだから、という点もあるでしょうが、それよりも住民・一般の管理組合員まで「反社」の一員になりかねない構図と実態だからじゃないですか。一体化（具体的には理事会・総会での多数決）のウラで、泣き寝入りか売却して去るかしかなかったという無言の元所有者がたくさんいたと思われます。

[1493: 匿名]

うちのあくどい管理会社は規約・法律に違反する一部の組合員（賃借人等含む）と共謀して、これ等を指摘し、改善を要求した組合員等を排除しようと画策する。危険です。

[1494: 匿名]

あくどい管理会社は管理規約及び管理委託契約書を全て理解したらお金に関する工事等に組合員の関与は利害に反する者として排除している。
ここら辺を実務経験のあるマンション管理士等に資料と時間を与えて精査されるといいと思います。
あちらこちらのスレで管理規約等の設定、変更又は廃止等は管理会社抜きでされるよう忠告の投稿がありますが各管理組合が真剣に取り組んでください。特に管理会社１０９の管理物件の規約にこの傾向があります。

[1495: 匿名さん]

>>1494
それができれば苦労はないですね。
管理会社とマンションは規模が大きければ大きいほど、管理会社となにがしかの繋がりを持った関係者の区分所有者の存在する確率が上がり、積極的に理事会に関与し、定常的に一般の区分所有者より活発に活動、管理会社に利益誘導します。うちは１０９ですが、修繕委員が定常的に理事会に出席し、理事と同レベルで発言し１０９に利益誘導しています。その時はおかしいと思いましたけどね。
その修繕委員はその何年か前に理事長をしていました。またかつて理事長をしていた今は役員でもなんでもない人間も含め裏（理事会外）でグループを形成し１０９ともつながっているみたいです。敵は管理会社だけじゃないんですよ。また現理事にもそれが疑われる人間がいます。おそらく無駄な出費超割高な工事、大規模修繕の談合、こういったものが「スムーズ」に決まって来たと思われます。もしかしたら最大の敵は、一般区分所有者の無関心かもしれません。

[1496: 匿名]

そうです。一般組合員の無関心です。この無関心な組合員にどうしたら関心を持ってもらうかでしょうね。

[1497: 匿名]

>>1496 匿名さん
無関心の方々や、自分達には実害が及ぶことは無いと考える自己正当性傾向がある人は、より深刻な事態に陥ったら、そこでようやく気づきますよ。
まあ気づいた時には、もう手遅れ、あとの祭り。

point of no return ＝ 帰還不能地点 をとうに過ぎてしまっていますから。
管理のせいで住環境が悪化して、修繕計画も頓挫し資産価値も下り続ける。
そのまま住み続けるしかない！

[1498: 匿名]

だれか強力な改善者が現れない限り>>1497さんの仰るとおりでしょう。
私のマンションはそんな組合員が現れて理事長になり管理会社１０９と共謀する理事等と戦いながら６年間でかなり改善しましたが、

この悪徳理事と１０９の連携には勝てずに解任させられました。当時よりは相当改善はされましたが少しずつマンションは荒れてきています。

荒れる原因は主に入居届け、内装工事申請等の管理人による窓口チェックが甘い事です。

[1499: 匿名さん]

>>1498
だれか強力な改善者が現れない限りとおっしゃいますけど、>>1497さんは、強力な改善者が現れたけれども最後は抗し切れなかったという話ですよ。要するに孤立無縁となり結局力尽きた、ということですね。
ちょっと規模の大きいマンションでは、必ず管理会社の関係者が居ます。取引先の業者、親会社や子会社の社員、資本関係のある会社の社員、それらの家族や子弟。総会で付託事項として理事会に一任されたことは、理事会でどうとでも操れます。彼らにしてみれば工事への超割高な発注や無駄な支出（管理会社から見れば受注）が目的の大半です。相見積もりを取ってみると他業者の1.5倍～2倍の価格のマンション管理会社への発注が次々と決まって行きます。相見積もりはそういうメンバーが潰したり、管理会社に再度のチャンスを与えるみたいに誘導します。価格を知らせてから見積もりを出させるって信義にもとる行為なんですが、お構いなしです。そして理事会の議事録も管理会社が作成し結託理事長や無関心理事が機械的にハンコをついています。経緯は一切残りません。最後に、どこどこ社にいくらで発注することとなりました、と議事録に残しそれで終わりです。
営利企業内なら完全に背任行為なのですが、マンションでは当たり前に行われているということです。

[1500: 匿名さん]

やはり区分所有者を守る法整備がないと状況を打開するのは非常に難しいでしょう。
管理会社を変えることはまれにできる場合があります（非常にハードルは高い）。しかし、マンション管理の業態が、マンションからむしり取るのが標準と化してしまっていますからマンション管理会社を変えても結局元の木阿弥となる可能性が高いです。
国交省も当然業界とつながりを持っていますから、積極的には動きません。これまで動いて来た（といっても標準管理規約改正程度ですが）のは審議会という制度でそこで答申されたものを採用せざるを得なかったという事情によるもので、国交省自体は乗り気じゃなかったと思います。最後立法させるというならで国会議員に賛成をしてもらわなければなりません。しかし国交省が乗り気でなければ立法への推進は期待できず、国会議員も業界と癒着してます。
あとは消費者庁、公取委あたりがかすかに期待できる（警告メッセージ程度？）かもしれません。

[1501: 買い替え検討中さん]

一部の悪築組合員と共謀してマンシィんを私物化を許しているのは我々組合員だと言うことを再認識しています。区分所有とはいえ自分の財産で有る認識も薄いのでしょう。

[1502: 平将門]

本当に有効な相見積もり等の手段があったとして「実は半額で済む」と判明しても、購入先（契約相手）を変えるような管理組合ではありません。２倍、３倍の値段であっても提示されたらそれで買う住民たちです（個人レベルで見たら全員ではないと思われる）。その契約相手は基本的には固定型で、２社（大手管理会社と工事屋さん）との関係がずっと継続しています。

２００戸超ですが、インテリ系は１０戸にならないくらいでしょう。新築時に比べてかなり減りました。配布「紙」による私の活字は読まれているのかいないのか、全然はっきりしない程度の（無）反応ですから、要は「現在と異なる見方・考え方、新情報」に興味なしの集団のように見えます。一種の鎖国です。活字より現金が歓迎される感じ。

知的水準、教育程度がこんな感じですから、マンション管理の関連法規とか規約細則とかに関心も特にありません。会計（経理）に対しても同様に低調です。１０年以上、管理員と、上記の２社にお任せしてきたマンションです。

しかし、組合員だからとか理事長になったからと言って、この体制を変えるとか業務実績の点検の必要などを言い出すと、それまで眠っていた各種法規が都合よく急に持ち出されて組合（特に理事会）が活性化します。理事会・理事長名での警告とは事実上、管理会社ら業者の代弁と思われ、従わないでいると内部では孤立し総攻撃されますし、外部なら近隣商店や捜査機関までもが組合に味方します（逆にマンションから離れていった勇気ある専門零細業者あり）。

こんなんですから基本的に恐ろしいです。現在は私の乱が平定された後と言える状態で、至って平穏・平和。自主性や積極性の感じられない管理組合ですが、数ヶ月に１回は管理会社の宣伝パンフレットが皆に配布されたりして、静かな統治が輪番制の理事会を中心に行なわれています。

[1503: 匿名さん]

大手と言われる管理会社は方針転換しつつあります。
すなわち、利益の出ない物件・めんどくさいマンション
…これらは管理会社から契約をご遠慮申し上げつつあります。

[1504: マンション掲示板さん]

1502
将門病院院長様

植物人間病院の院長の心境をお察しします。
全力で治療、看病しても報われず、家族から恨まれただけ。

それがマンションの宿命と私は悟りました。

総会出席常習者、元理事長や理事は去りました。
私も物件を売却し、外から石を投げたいと思うようになりました。

[1505: 安部圭子]

多くの無関心な組合員達は、管理費・修繕費も税金と同じ感覚で払っているんでしょうね。

でも、税金の使途に不信感を持っている国民は多いのに、なぜか管理会社に対して信用しきってるから、不思議です。

大地震を口実に修繕サイクルを必要以上に早め、仲良いコンサル会社・施工業者も稼がせてる悪徳管理会社のことは、よくニュースにもなるのに……

なお、多くに笑われようが、私は自身も実名で、他スレでフロントマンを露骨に特定し誹謗中傷したので、多分、今の回線で投稿できるのも時間の問題でしょう。

ご支持下さる方がことは、今後も忘れずに、今のマンション生活を頑張っていきます。

[1506: 職人さん]

>>1503
管理組合が賢くなり管理会社主導の組合運営が思うようにいかず利益が取れなくなった時は解約しなければ経営に支障をきたします。
組合にとってはチャンスととらえるべきでしょう。こういった組合はコンサル中心の少数精鋭の頭脳集団管理会社との連携を強めるでしょう。
大手の管理会社は競争に打ち勝つためにあらゆる無駄なサービスを提供した為に損益分岐点が増加し、管理委託費の値上げ、大規模工事の受注等、が思うようにいかなくなる物件も出だした。
組合員にとっては自己負担が減るのだから良い事でしょう。危険な手法で管理を持続した管理会社は淘汰されていく。ネットの投稿の内容を参考にして危険な管理会社は早めに解約する事を提案します。

[1507: 無念じゃ]

ここの投稿者のみなさん、レベル高いですね。

>1502 はインテリ住民礼賛みたいに読めるはずですが、実際は民間マンションの管理組合にインテリが１０人いたとしてもその１０人全員が「書かれていること、言われていることが理解できても、行動はしない」タイプですね。なので、みなさんのような行動派と違ってインテリもじゅうぶん「役には立ちません」。呼びかけると自分だけ浮きます。結局、私は見殺しでした。

たとえば管理組合の会計はガラス張りで透明だとしても、理事会や総会で示されるような所有者たちの判断が土台からコントロールされ（＝会社の影響を受け）ていたら、むしろ「より合法的」な手続きを踏めているせいで基本的には文句のつけようがなくなります。私のところは組合員に会計書類を見せずに何年も運営できていますから、ガラス張りですらありません。それでも内外ともに「問題なし」と判定して、見て見ぬふりして時間だけが経過し、毎月１人あたり２万円の管理費や修繕費が納められ続けています。管理組合の運営は形式だけ整っていれば大丈夫、と知っていて黙っている者がけっこういるはず。

このお金がすべてなのでしょう。納めている所有者たちも、２万円で現状程度のマンションライフが送れているから基本的に「文句なし」。これが月々３万円に値上げとなれば「話は別」でついに堪忍袋の緒が切れるのかもしれませんが、２万円のままならその中で無駄遣いされようが横取りされようが「ノータッチ」なんだと思いますよ。管理会社はそこをよく見ていて、値上げの提案はしても踏み切らない「匙（さじ）加減」を心得ている感じです。

>1503 の指摘には新しさがありますね。私も、この管理会社はなぜ築年数のかさんだこんな物件から離れていかないのだろう、と思案したこともありましたが、騒動勃発の原因である管理体制の構築にモロに関与しているから、都合上、離れないで「封じ込め」路線を選択したのだろうと見ています。それでも契約非更新のメリットが継続のデメリットを上回れば、あっさりサヨナラを告げてくるでしょう。今は、サヨナラをされないという前提ですべてが回っていますが、この前提こそ住民にとって月２万円の価値があるのでしょう。

安部さんは偉い。

[1508: 職人さん]

解約解約と騒いでいたらある日突然管理会社から解約通知をいただいて騒ぎ出す。
解約されてら騒いだ組合員ほど管理に付いての知識がなく、路頭に迷うはめになる。
何時でも組合側から解約しても自分で管理できる自信があれなＯＫだし、
そんな役員がいれば管理会社は解約などしないでしょう。
組合役員の中にプロが一人でもいれば解約されても動じない。
組合員は損をしないでしょう。組合員のフリーのマンション管理士等も増えている。

[1509: 職人さん]

１９時からのＮＨＫニュースにご注目してみましょう。

[1510: 匿名さん]

管理会社が解約するといって来たら、まあこんなのもあるみたいですから、相談したらどうかと思いますねえ。
これはニュースで、その後同組織が形成され運用されているかは分かりませんが、手繰って行けば相談する先は見つかりそうな気がします。

https://www.e-toryo.co.jp/organization/%EF%BD%8D%EF%BD%8B%EF%BD%93/

あるいは、

http://www.asetus.jp/

こんなのとか。まあこれが悪徳でないという保証はできませんけど。

業界でもこのままでは消費者の信用を無くすという危機感はあるみたいですね。

[1511: 匿名さん]

解約はマンション管理会社が言って来たら簡単ですよ。決議も何も要りません。
（マンション側からそれをするのはいろいろな障害があって難しいのですが。）

法律上は、
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第八十九条
　マンション管理業者の登録がその効力を失った場合には、
当該マンション管理業者であった者又はその一般承継人は、
当該マンション管理業者の管理組合からの委託に係る管理事務を
結了する目的の範囲内においては、なおマンション管理業者とみなす。

となっており、
もし解約にできればその先は割と簡単です。次の管理会社を募集して、選定して総会で決議して、決まったら管理会社同士で引き継いでもらえばいいだけです。引き継ぐまでの間は上記法律で保護されています。もし去る（しかも自分から言い出した）管理会社が協力的でなければ、非常に評判を落とすことになるでしょう。

※※※以下が重要

しかし、これを単純にやっても、悪徳から別の悪徳に代わっただけ、では意味がありません。ここが最高に難しいところなんですよ。これまでは受け皿も悪徳が多かった、しかし少しずつ状況は変わりつつあります。ただ、努力無しにそういった先に巡り合える可能性は低いと思います。ここで鍵になるのは、管理組合側の「やる気」です。不満だけ言って交代させても、やる気がなければ同じ結果を繰り返すだけになります。

[1512: 匿名さん]

>>1511は場合を勘違いしました。現管理業者が管理業者としてのとしての登録を失った場合でした。

でも普通は管理会社から解約する場合にも一定期間前に通知する義務が契約書に定められています。その間に次を募集して、決まったら管理会社同士で引継ぎさせるだけですね。でも、悪徳から悪徳では意味が無いのは同じですけど。

[1513: 視聴者]

>1509
ニュース見ましたよ。ラジオでも報じられていました。
手抜き設計はいつかはこうして発覚するということで。

[1514: 匿名さん]

「手抜き設計」ではなく、「杜撰（手抜き）施工」の問題だと思います。

[1515: 視聴者]

失礼。設計ではなく「施工」のミスでした。訂正します。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190622/k10011965151000.html

[1516: 匿名さん]

こういうのもあるよ。

管理会社が、お前らだけでできると思うならやって見ろ、みたいに強面に出たら、
こういう記事をたよりに探してみてはどうでしょうか？

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO38417920Q8A131C1EA6000/
https://www.c-c-u.jp/

[1517: 視聴者]

>1514
貴殿の知性、鋭いですね。匿名掲示板投稿者をナメてはいけないと、ご指摘の文からつくづく感じましたよ。

わがマンションの管理組合に「何が何でも会計帳簿はきちんと見せろ」と言って譲らない住民が私の他に４、５人でもいたら、こんな終わり方（結局非開示のまま平穏に運営されている）にならなかったはずだと、何年も前から空想しています。でもそんな人、このマンションには本当にいないんです。夢を見たって仕方ありません。

２日ほど前のＮＨＫニュースにて、耐震構造スリット施工ミスのマンションの問題が本格的に調査されることになった、との続報を見ました。

[1518: 匿名]

>>1517 視聴者さん

管理会社が以前暮らした複数の物件と比較しても、あまりにも杜撰でテキトーな仕事をしていた。

仕事のやり方を改善しなければ「管理会社変更を総会で提案するよ」と、予告してから早一年弱。

先月の通常総会で管理会社変更に言及したら、その二週間後に管理会社の顧問弁護士から内容証明郵便が届きました。

実質的に、自由な直接の発言の自由を剥奪された格好です。

悪徳企業や不正企業と結託しないと、経営が成り立たない弁護士事務所って、悲哀に溢れてますね。

[1519: 周辺住民さん]

組合員は勉強しないと財産をむしり取られます。
組合員のフリーのマンション管理士等を活用しましょう。

[1520: 買い替え検討中さん]

>>1518
内容証明の内容を他のサイトで晒すがよい。73%が本人訴訟の時代、弁護士は仕事がない。
裁判所の窓口のみ込み合っており、食えない弁護士が判事に採用されている。