管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1416: 直言居士]

>1415 なんてまだ序の口。他に、当宅の玄関で「味方ですから、開けてくださあい！」と叫ばれ、携帯電話から当宅の固定電話にかけて同じ絶叫を留守電に残されたり、隔週で水曜日、当宅付近の共用部分の植栽いじりにかこつけたアンチ私の集団的デモ（示威）行動等々をされました。要は、住み心地を悪くして引っ越して出て行ってくれたら、というのでしょう。こうした管理組合員たちの行為に管理費（例：管理事務所での小口現金会計）から対価が出ていないことを祈るばかりです。

７年前の初期には、請求した議事録のコピーに『法律相談結果概要』と題した報告書が付けられて「Q : ○ー○○○号室（＝当宅）を退去させる方法はあるか？　A ： その方法はあるがハードルが高い。現状程度では難しい。」を読まされました。

当時から今に至るその途中で「管理事務所で現金を扱うことはない」と変わりました。でも、組合会計がガラス張りになったかといえば、７年前以前と何も変わっていないと思います。議事録上「管理会社から報告があった。」と書かれるばかりで、読者たる組合員には確かめられません。それも、確かめたい気持ちがあるのは私１人で、他の２００余名は立場が役員だろうと非役員だろうと「どうでもいい。会社に任せる。」といった感じです。実は、こうした集団的態度の源に「組合員ごときに会計を見せてやるものか」という、倒錯した管理会社の不屈の意志があると見ています（業民一体でその意志を実現。私だけそこに入らない）。

マンション管理適正化法、区分所有法、規約細則等を論じる以前の段階に留まる管理組合だと考えられます。各自の口座から月々の管理費等が引き落とされたらそのお金は組合のものというより会社のもの。分譲で手に入れたと言っても会社に逆らうなら手離す結果になっても仕方なし。無関心層も含めた大半の住民の意識はこんなところでしょうか。ただ、冒頭に記したような嫌がらせをやるガラの悪い２０～３０人がいるため、善悪の判断ができる者が複数名いても、からまれたくないから大人しくしているといったケースはあるでしょう。そして最大の親分は恐らく管理会社と設計コンサルの２社で、組合の連中はここに貢ぐほどリターンがあるという仕組みでこんなことになっているのかもしれません。法を論じる以前の意識しかないのに、２年前に規約細則の全面改正を整然とやってのけました（これも会社まかせの民意偽装）。

解決策を求めての投稿ではないのです。こんな形で権利の行使を業者に託したマンションの管理組合がここに１棟はあることをまず認めていただきたいし、実はこんなのがかなりの数あることも特にプロの方には暴露してほしいくらいです。

[1417: 職人さん]

１４１６さん。確認じゃが、毎年年次総会が開催され、監事が「帳簿を確認した。」と記名、押印し、かつ銀行口座の残高証明は添付されているのですかのう。２００名の居住者一人一人から、「帳簿をみせろ」といわれても、理事会としては対応できないのではないか、いう気もするのじゃがどうですかのう。貴マンションの事情がよくわからん部外者としては、これ以上は言えませんが・・・。

[1418: 匿名]

組合員の管理費等は一旦は管理会社名義の口座に徴収され約一ヶ月後
位の後に管理組合名義の口座へ振り込まれる。

その後に組合名義の通帳は管理会社が保管、印鑑は組合役員（主に理
事長）が保管する。

例えば、組合加入の保険を使い工事等をした時も保険金は管理会社の
口座へ振り込まれる。

保険会社からの保険金支払通知書は郵便で管理組合理事長宛にどくけ
れども、そのポストは管理員ポストです。

この支払通知書は管理人から管理会社の担当に渡されて、理事長はそ
の件を知らないケースが多いでしょう。

ここも覚えておいてください。

[1419: １４１６]

>1417 職人さん

>毎年年次総会が開催され、監事が「帳簿を確認した。」と記名、押印し、かつ銀行口座の残高証明は添付されているのですかのう。
当該管理員の離職２年後くらいから残高証明のコピーが定期総会議案書に編み込まれる形で添付されるように変わりました。それ以前の、管理員在任中の各期の残高証明は見たことがありません。簡易裁判所調停中に理事会有志が作成したとされる『管理組合保管書類リスト』には、当該の残高証明とともに事務所の小口現金会計を含む組合の通帳が載っていません。しかもこのリストは９月に作成完了で１０月に調停終了、なのに組合員への公開（回覧）は翌年５月の定期総会終了の次の日からでした。つまり、「アレもコレもリストに入っていないじゃないか！」と回覧されたリストを見て私を含む組合員が指摘しても、総会は来年までないし、答えるべき役員は任期を終えてしまったし、で打つ手がなくなります。住民の一部がプロと組んで運営するとスケジュールから何からすごいものです。あきれます。

帳簿確認では、私が理事長になる前（つまり当該管理員在任中の期）に監事の１人から「総会の当日の直前の２０～３０分間に管理人が用意した会計書類を見せられてチェックするなんて無理だ。」という不平を聞きました。毎月の理事会での会計担当理事による監査も、これと同じような「形だけ」のものだったはずです。そういえば、私の退任から数期後、定期総会前に監事が辞めてしまい、「帳簿を確認した。」への署名押印を補欠がやったような出来事がありました。

理事長になる前の１期、私は副理事長でした。管理員のお膳立てで理事会が何を進めているのか、組合が何の活動をしているのか、「理事会入り初年」だけあって出席はするもののよくわかりませんでした。が、管理員記入の小口会計出納簿とかは会議資料として入手していたので、理事長として対立開始後にその資料などをチェックしていきました。副理事長時代の１年だけでも２ヶ月分の小口出納簿未提出があり、そのことも含めて質問を発しましたが、理事会を中心に誰も答えない対応が７年後の今に至るまで続いています。例外が私の理事長報酬６万円の支給遅延の件で、答えないとヤバイからか、管理員は会計理事を通じて小口会計の通帳１ページだけのコピーを渡してきましたし、管理会社までもがストーリーを箇条書きにした手続きの経過報告書を会計理事あてにファクス送信して私の読むところとなりました。

>居住者一人一人から、「帳簿をみせろ」といわれても、理事会としては対応できないのではないか、いう気もするのじゃがどうですかのう。
当マンションは誰も「みせろ」と言わない状態のままですから、歴代の理事会の対応の労力もゼロに近いと思います。でも、簡易裁判所や警察では「他にやるべき業務がたくさんあって多忙なのに、会計、会計とうるさく言われて困るんです」と、組合員多数と管理会社ら業者の支持をバックにした理事長が言えば、その訴えがすんなり各公共機関に受け入れられています（これで私はすっかり迷惑住民にされます）。

理事会は、当初からずっと会計の質問や帳簿閲覧請求に対しては無視無回答でした。数年後に簡易裁判所が私の「帳簿閲覧請求」の申立てを受理すると、理事長などはそこから急に「見せます」と言うように変わりました。さらに時間が経って私を名誉毀損容疑で刑事告訴する総攻撃モードに入ると、そのための臨時総会の直前の１週間を「会計帳簿公開閲覧期間」として一方的に設定し、私からの反論の根拠となりそうな自分たちの弱点（閲覧未実施とか）をあらかじめ消しておこうと企てたのでしょう。それに私が参加すれば「もう見せたぞ」と言えます（しかも見たい通帳とか残高証明がリストにないから選択されず、見られることもない）し、不参加なら「通知したのに来ない本人が悪い」と言える仕掛けです。実際は後者の道をたどりました。以上、会計だけではないですが、あの手この手の対応がすさまじく、今もまだ何の疑問点も解消されていません。直接事務所に行ったらパトカー来たし。

[1420: 直言居士]

適正化推進法、区分所有法などの法規から分譲マンションの管理組合の活動を考察する習慣を身につけている皆さんは、大手デベロッパーが売り出した築４０年近い中堅的物件に居住する私の報告をヘンテコに思えるはずです。

例えば、「組合員ごときに会計を見せてやるものか」という管理会社の不屈の意志と書きましたが、組合会計を見せる見せないの権限は関連法規では理事長（とか理事会）にあるはずなのに、そこに会社が出てくるのはおかしい、と。

でもね、理事長だった私への報酬６万円を無連絡かつ不渡り状態にされた経験（管理員＋会計担当理事＋管理会社による）やその後の理事会運営の観察から、全然法規通りではないヘンテコがまかり通っていると思えるのです。それは、法規的思考が必須で得意技でもあるマンション管理士などが各地で普及させた、マンションを診る比較的上品な「型」とは異なります。

もう３０年近く前、大口の顧客だけに損失補てんしていたという「証券スキャンダル」ってあったでしょう。その時、一般投資家は「どぶ」とか「ごみ」と呼ばれていたという、業界の隠れた慣行が話題になりました。この歴史を管理組合員は忘れてはいけないと思います。マンション管理だって、組合員が管理費や修繕積立金の名目で毎月数万円を出資し、当該物件の資産価値を高めるというタテマエですから、株の世界と似ています。定期・臨時の「総会」が開かれたりするのも相似です。

前述の理事長報酬の件でいえば、事後、議事録とともに渡された文書の中に『管理組合員に告ぐ』と題した匿名の檄文（げきぶん）があって「皆が言うことを聞かないから、オレ理事長やーめたと役職放棄しておいて、役員報酬は請求する厚かましさ。住民はこんな人を許さない。数々の業務妨害、名誉毀損等々で訴える行動を起こしましょう。」と書いてありました。私の報酬もその出所の管理費も、少なくともこれを起草した（と思われる）管理員のカネではないはずですが、これが組合費に対する「王様」の感覚。しかも、私は「請求した議事録のコピーはポストに入れておいてくれればいい」とメモで伝えていたのに、相手に確実に打撃を与えたい時に限って総務担当理事が当宅に来て玄関で手渡し。グルなんです。

当該管理員の在職中の会計書類をチェックしたいという私の要望に対し、彼の離職後の通帳やら会計ソフト入力データやらを管理会社の担当社員が持ってきて（これまたグルの）監事に見せて「異常がないことを確認した。」と理事会議事録に何回も明記するのです。ああ、憎たらしい。このように、会計資料も核の部分は管理会社が握っている組合なのでしょう。この監事さんは任期最後の定期総会をこっそり欠席し、当日の会場で私だけが気付いて指摘し、その欠席が判明しました。休めば答えなくて済みます。理事長らがそのことを隠して議事進行していたかと思うと、なんちゅうマンションか、かつて賢人に書かれた通り「住民に問題あり」です。

[1421: 匿名]

分譲マンションの区分所有者である組合員は。
家主である事の認識が足りない。
家主の代表が理事長（区分所有法では管理者）である認識もない。
よって、理事長も組合員も責任回避をする。
痛い目に合わないと理解できないか？　
それでも理解できない雑魚が順番で理事になる。

[1422: 職人さん]

1416/1420さん。長期間、正論が通らず一人「悪者・偏狂居住者」扱いされているようで、
悔しい思いをされていることをお察しいたしやす。もしワシが貴方の立場ならどうするかを
考えてみたのじゃが、「調停に反する理事会の所業」については、それを理由とする「民事
裁判」しかないんではないでしょうかのう。「請求の趣旨：調停違反あるいは調停通りに
理事会業務をやらない理事に対する損害賠償」　「訴額：　理事長および監事に対して
それぞれの報酬の１年分」ではどうじゃろう。「調停」という司法の約束を守らないための
訴訟じゃから、裁判所も貴方に有利な判決を出してくれるのではないかのう。ポイントは
金銭をもらう、あるいは金銭の多寡ではなく、「判決で理事会のやっていることは違法」とのお墨付きをもらい、それを一般組合員に周知することで、貴殿に対する賛同者も増えるのではないかのう。そこまでいけば、さすがの悪徳管理会社・結託している理事達も慌てるのではないかと思うのじゃが・・・。まあ、ワシの思い付きではあるが、参考になればと思い
投稿させてもらったのだ。

[1423: 匿名]

区分所有法第２９条
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき
区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第１４条に定める割合と
同一の割合とする。
ただし、規約で建物並びにその敷地及び付属施設の管理に要する経
費につき負担の割合が定められているときは。その割合による。
２、前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、
その特定承継人に対しても行う事ができる。

九ヌン所有法第１４条
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるもの
を除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部
分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面
積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の
床面積に算入するものとする。
３、苗２校の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分
の水平投影面積による。
４、前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[1424: 長文居士]

皆さんのご投稿、コメントはしっかり読んでおります。有難いことです。

例えば、現在の日産の社内あるいはグループ企業内、下請部品会社の中で
「ゴーンは無実だ。これは現社長を中心とした陰謀だ！」と１人で主張し、
ビラをまく社員がいたらどうなるか？

分かりきったことです。これと同じくらいガッシリと管理体制が確立した
マンションに住んでおりますです。

特に >1421 にはリアリティを感じます。同類の管理組合のようです。
どうしようもないわけですが、絶望もしていないという矛盾した状況。

[1425: 直言居士]

任期途中で理事長を降ろされてから、私が長らく求めていたものの１つに
「会計処理細則の創設」がありました。

特に残高証明書については管理規約などに明確な規定がなく、管理組合に
雇用される形になった管理員が毎期の新任役員のために作成し、支給した
『管理マニュアル』（２年前の規約細則等全面改正時に廃止）に保存書類
の表があり、それが載せていた程度でした。

でも、管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
なら、どこにあるの？　どうして『組合保管書類リスト』は載せないの？
こういった質問に答えた理事、理事長、監事、組合員はおりませんです。

ところで、現在、当マンションは「会計処理細則」を備えております。
２年前の規約細則等全面改正の際に創設されたものです。改正臨時総会の
１ヶ月前に突如、同細則の案が発表され、そのまま本番で承認されました。

管理会社ぬきで作成されたと思われる横浜市の団地の会計処理細則と比較
するとその差は一目瞭然で、当組合の細則は何が書いてあるのか意味不明。
私は横浜の細則を全戸に配った。それでも理事会・総会で承認されました。

[1426: 職人さん]

1422の職人じゃが、結局決算報告書に銀行残高証明は添付されるようになったのか否かを
教えてくだされ。

[1427: １４２５]

>1426
近年はご指摘の通り決算報告書に残高証明は添付されていますよ。

今回、１０期分の定期総会議案書（総会資料）を読み直しました。
前回の投稿 >1425 の
>管理員在職中の各期の決算表に残高証明書の発行手数料は記載あり。
は、大間違いでした。管理員在職中の各期の決算表に記載は「なし」。
したがって、当然ですが、同時期の総会議案書への添付もありません。

「残高証明書発行手数料」の文言が決算表に載るのは、理事長だった
私を退任させた副理事長（理事長代行）が初招集した定期総会（２０
１２年）からです。しかし、そこに添付はされていません。その翌年
（１３年）になると、再び「残高証明書手数料」の文字は消えてます。
添付もありません。添付開始は２０１４年～です。

[1428: １４２５]

余談ですけど、銀行の残高証明は当管理組合の理事長あてなのですが、
書類自体は「管理会社の組合会計部」の住所にまず送付されています。
・・マンションの事務所とか理事長の住居への送付ではなかったのか。
これだと、恐らく、組合より先に管理会社が開けて見ることになる？

[1429: １４２５]

さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
↑ ２０１４年の話。

理事長就任にあたって会計システムの説明なんてなかった。
↑ ２０１１年の話。

[1430: １４２５]

ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

会計の主導権はプロ（管理会社）に握られている、か。
プロは、「組合がだらしないから面倒見てやっている」
って言いそうな。

[1431: 匿名さん]

>>1429
>さらに余談ですけど、「小口現金会計」の残高証明だけは、
>管理組合あて、かつ、マンションの事務所の住所への送付。
>>1430
>ほら、「小口現金会計」の残高証明だって物理的には
>事務所の管理員が理事長より先に手にするでしょう？

「小口現金会計」も銀行口座で管理しているのですか？
もしそうであれば、口座名義人はどのようになっているのでしょうか？

[1432: １４２５]

>1431
「○○管理組合」様、で発行されてます。これが名義でしょう。

小口会計に銀行口座あり、が当マンションの伝統・特徴ですよ。
最近は、通帳は理事長、印鑑は会計担当理事の保管という規定が
会計処理細則に入っています。事故ある時は通帳は副理事長とも。
同時かそれより少し前に「事務所で現金は扱わない」ともされた。

こうなる以前は、たぶん、管理員が通帳も印鑑も保管してたはず。
管理員が起案（金額と用途を記入）した「小口会計振込依頼票」に
会計担当理事と理事長が承認印を押して管理会社に送付されますと、
管理会社が当組合の口座から小口現金の口座に管理費を送る仕組み。

[1433: １４２５]

１４３２の続き：
でも実際はこの通りだったかどうか。誰かに指摘されて事後的に起
案し、３者で書類を作ってつじつまを合わせ、合法化したのでは？
というのが私の理事長報酬６万円支給遅延の件です（７年半前）。

見せられた通帳１ページ分のコピーに「利息３円」と載っていたが、
組合の決算書では「受取利息０円」でした。マンコミュ掲示板では
管理会社が組合の小口現金を先に立て替えて「あくまで会社のカネ」
として組合の小口現金口座に送金し、後日、組合が会社から請求さ
れているシステムでは？と書かれたことがあります。いずれにせよ、
実務を独占的に処理していた張本人の管理員を歴代の理事会が守り、
安全にこっそり逃がしてやり、いまだにその当時の会計に徹底して
無回答を続けているマンション管理組合でござる。

会計がまるで金融みたいで、ややこしいのが特徴かも。

[1434: １４２５]

７年ほど昔の、残高証明書に特化したスレッド：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255731/res/1-1000/

[1435: 職人さん]

　過去の会計処理が会計担当理事（または管理会社）の横領だとして、何年後に時効になるのであろうかのう。ご存知の方がいたら、ご教示くだされ。残念ながらそれ以前の件は、いくら問題にしてももはやどうにもならん、ということではないかのう。

[1436: 匿名]

処が時効が無効になった事例は意外と多いのです。
頭の悪い悪い奴は時効だと思って有頂天になっていると
とんでもない事に遭遇する。人間は同じ空気を吸って生きている。

[1437: 直言居士]

マンション管理小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）は、終盤に
「過去三十年の管理費と修繕工事費を会計監査」の章があります。
時効に関わらず、何があったのか、されたのか、知りたいものです。

確かに >1436 に書かれた通りで、専門委員会のボス住民は今でも
「組合に何ら非があったわけではない」にこだわっているようです。
時効になっていても落ち着かない、隠し事・秘め事でもあるのかな。

答えてくれなければそれまでです。答えさせる手段を持ちません。
残高証明で疑義があるようなマンションの管理組合の会計ならば、
最低限の規律さえない状態でずっと運営されてきたということに。

順番持ち回りくじ引き（輪番）制で役員人事をやってきたことが
見事に裏目に出ていると感じます。新旧役員は管理員、コンサル、
管理会社と二人三脚で、知ってか知らずか、何事も承認してきた。

他のマンションで役員経験がある新住民が例えば「残高証明は？」
と言えばどうなるか。叩きつぶし、追い出してきた感じがします。
「私も管理人にやられましてね」と電話をくれた男性がいました。
専門委員会の役目のひとつは管理員と組んだ組合内警察でしょう。

１人の要望や質問に答えることを百害あって一利なしと思うのか、
時効でもう逃げ切れたと考えているのか、などは分かりません。
全構成員と契約先企業がともに真相の発覚をガードするなんて、
「究極のマンション管理」かと思います。地元の警察も味方して。

[1438: 匿名]

規約に管理費等の負担割合とあるのに、自分の管理費等から
負担額を割り出した。
収支報告書と合計額と合わないので、管理会社に負担額一覧を要求した。
中々提出がないので知人の司法書士に頼んで内容証明で催促した。

処が規約違反で、管理費等の徴収が特定の組合員が負担が極端に低い事
が判明した。

管理会社は人気ＮＯ１と評判の良い大手の管理会社です。過去の収支報
告書を精査長である。

不正の匂いがぷんぷんですが、疑いの過去の役員と管理会社（顧問弁護
士含む。）は過去の事で時効が成立し、しかも既得権を主張しだした。

組合員は同じ空気を吸っているので時効は成立するでしょうかね、？

[1439: 直言居士の言い忘れ]

理事会が「質問に答えない」の中には、決算書の「訂正要求に応じない」という行為も含まれます。

例えば >1433 に書いた、２０１０年頃の「利息３円」（通帳）が「受取利息０円」（決算書）だったこともその類で、昨日、改めて確かめたら、２０１５年あたりでは小口現金会計の口座の預金に付いた利息（１円）が決算書の「受取利息」としてきちんと計上されていました。

つまり、小口の口座に入れられたお金は管理会社による立て替えではなく、組合の管理費だということです。２０１０年の会計処理の訂正に応じないで２０１５年の会計は公正にやるなんて、悪い意味で感心します。

他に、２０１１年（＝理事長退任と管理員辞職の期）の役員報酬と管理員給与についても１６万円の訂正が必要、というのが当時からの私の主張です。私が名誉毀損容疑で事情聴取（任意）された際にも資料を持参し取調室で説明しましたが、警察は私が受けた容疑についてだけで調書を作成しました。

以上のほかにもいろいろとありますが、どこからどこまでが組合の行為であって、そこへの管理業者の関わりの程度を識別するのは困難です。実際は１００％が組合の行為であるとして訂正を求めざるをえませんから、そうしてきました。が、理事長報酬支給遅延の件からも「管理員が中心で会計理事と管理会社がサポート」し、最後は「組合全体もサポート」することで会計の正当化がうまくいくのだと私は見ています。

[1440: 匿名]

委任契約ですから、理事長は委託したからと言い逃れられないでしょう。
いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような
契約内容になっている。
知識のない理事長は管理会社抜きでは組合運営は不可能に近いので、
全て管理会社任せになるが、不正等が発覚した時は、委任したからと
言ってその罪からもがれられない事を知ったときは、後のお祭りです。

[1441: 直言居士]

「小口現金会計の口座」と書き続けてきましたが、２０１２年に
管理員（組合雇用）が退任して新しい管理員（管理会社社員）が
着任すると、それまでの口座は廃止されて新規に小口用の口座が
開設されました。口座番号が変化していたので、気付きました。

こんな手続きをする必要がどこにありますか。人が交代しても、
同じ口座・通帳で業務を続けることは可能です。過去との断絶、
調査の阻止。同じ口座を使い続けたら、前の実績を調べられる
リスクがあると、誰かがどこかで判断でもしたのでしょうか。

その数年後（今から２～３年前）、今度は「永久保存」の規定
がある『管理規約原本』を紛失したと発表されました。規約と
細則等の全面改正が事業計画の本丸になった時期の出来事です。

やるだけやっておいて、足跡は徹底して消す。すべて手順通り。

[1442: 匿名]

>>1441
その反対もある。
内は分譲当時は管理会社雇用で特定の組合員（特に役員経験者）との
個人的付き合いが多く、町内会長までする始末、
勇気ある組合員が管理人交代を要求した、別の管理人が着任したが、
元の管理人とは性格が真逆の人物で規約違反をしたりマナーの問題も
公平に扱いだした。これを良しとしないのが前管理人と仲良くして、
色々融通をきかしてもらっていた元役員連中が管理会社に解約騒動を
ちらつかせて圧力をかけだした。
これを見ていた前管理人を交代させた組合員が、管理人を補佐して役
員に立候補して役員になった。
役員会で役員の過半数に事の次第を説明してこの騒動を収束させた。
こんな例もある。組合員の考え次第でしょう。正しい事は自信を持っ
て主張しましょう。こんなこともありました。つまり人間性の問題で
しょう。真面目が一番です。管理人と言う仕事は孤独でしょう。
住民との個人的付き合いはご法度です。

[1443: 直言居士]

>1442
存じております。当組合と逆のパターン（よい管理員を組合雇用化）で
正常化なさったマンションでしたね。すべて参考にいたします。

>1440
こちらの方の書き込みも非常に示唆に富みます。
>いざとなったら管理会社は組合で決めた事ですからで逃げられるような契約内容
この問題は、役員（理事・監事等）の「なり手不足」に関係しうると思います。

当マンションでは２００余名の組合員が毎年、定期・臨時を問わず理事会・総会で
企業提案の丸呑みを続けてきています。異論（例：「理事長を辞めさせたのなら、
他の理事たちも総辞職すべき」）が出ても途端に専門委員ボスなどが「感情的にな
るな」と言って封じてしまいます。初期には「それをその場で聞いていて反論でき
なかった自分が悔しかった」との匿名の手紙をもらいました。恐かったのでしょう。

基本的に「ほかに選択肢がない」状態で総会などの集会をやられるので、１００％
に近い組合員が賛成・承認を繰り返しています。他方、「ほかの選択肢」が私から
配布文書で示されても無視し、管理会社の意のままの理事会案に積極的に乗ります。

以上のような状態が続く中で、組合のスキャンダル自体は分かりやすい構図なので、
新聞や本など「活字を読む生活」をしている組合員なら、役員にされて悪事に加担
したくないとの感情を持ち始めるのだろうと推測されます（これは私が理事長職を
途中で降りた時の理由と同じ。議事録の承認印を拒んで管理員中心の運営に反対）。
こうして生まれる「なり手不足」の傾向が、内外のワルたちには致命的のようです。

取調室で刑事が真顔で「あんたの文書配布のせいで理事のなり手がいなくなれば、
マンションがスラム化して困ってしまうと○○さん（専門委員ボス）が言ってるぞ」
と語った時、私は、ああ、この刑事さんは本気で専門委員の主張を信じているのか、
それとも全体像をつかんだ上での”演技”なのだろうか、と多少憐れみ、疑いました。

が、住民の一部に悪質管理の仕組みが分かり始め、なり手不足の形で顕著になると、
専門委員を旗手とした既得権集団による、私への圧迫もひどくなる傾向はあります。
>1440 に記された法律的カラクリが知られてなり手が不足し、悪事の防御体制が
崩れたらそれこそ恐怖なのでしょう。このつながり・関係は、間違いないはずです。

そういえば、私に対する刑事告訴（名誉毀損容疑）のための意見交換会の資料（臨
時総会でも配布し使用）には「共同の利益に反する行為」（マンション管理新聞）、
「理事のなり手がいない」（日経新聞）、「荒れゆくマンション」（朝日新聞）の
見出しの記事が添付されていました。スラム化を声高に言うのは業界の常套手段。

[1444: 匿名]

悪徳組合員と共謀して真面目な組合員を排除する事によって
マンションのスラム化を促進して利益を得るのは誰でしょう。

だれでも理解できるでしょう。見抜きなさい。

[1445: 口コミ知りたいさん]

警察が告訴、告発の相手にしてくれるなんて、稀有の警察署です。
以前理事長が不当利得をしており、弁護士を付ければ告訴状を受理してくれる約束で有ったが、弁護士同伴でもごまかされ、受理されないで終了。その為管轄公安委員会に「不受理調繰査」を依頼したところ、ごまかしの回答。当方は納得できなかったで、ごまかした警察署管内で交通違反を繰繰り返し、違反金不払い、呼び出し状を公安委員会に送付したところ、10年経過した現在何もお咎めがない。

[1446: 直言居士]

>1444
ハハハハハ　うまい

>1445
２年前のちょうどこの季節に「事情を聞きたい」とだけ電話があって出頭しました。てっきり自分が被害者の案件（警察本部に書類を送付していた）で話を聞いてもらえるものと早合点し、のこのこ出かけました。どうせまたたらい回しの、形式だけの事情聴取で立件なんかされないだろうと承知していました。

着いたら突如、取調室へ入れられ、２名の刑事（手には本部に送った書類があった）に質問・怒鳴る・質問・怒鳴る・・・を延々とやられました。

連休の合間、刑事事件専門の弁護士を探して相談しに行きました。名誉毀損容疑の証拠とされていた私の配布文書を見せると、「この程度のことで？　警察は受理したくなかったはずですよ」とコメントされました。

その５年ほど前には管理事務所に行った私に対し、サイレン無しでパト３台が出動。サイレン無しなのに現場にはずらっと大勢の当マンション老人会員（管理員の第２護衛隊）が集合していました。結局、私はお目当ての資料について管理員と話ができず、味方の住民宅へ逃げていた管理員がパト到着後に外に出てきて警官と仲良く話すのを見ながら帰宅しました。

全国紙の地元支局記者に電話すると「逮捕者が出たら教えて下さい」。ほら、逮捕未満の案件ならマスコミ・報道機関の目も届かない警察の自由ゾーンなのですよ。社会の盲点。管理会社は知っている。

[1447: 重い報告（上）]

マンションの管理については、区分所有者、管理組合員の立場では”見えない部分”が必ずありますね。当マンションでは、管理組合の理事長だった私にも全然見えない部分を「見ていた、見ることができる立場にあった」のが管理員でした。現場で実務をこなしてきた張本人であるその管理員は、専門委員たちが入り込んだ「（理事長の私を除く）理事会」（「合同会議」と名乗っていた）によって完全に守られ、会計監査を求め始めた理事長の私を退任させた後、安全に退職し転居して去ることができました。７年前の出来事です。

プロは、着手する前からすでに極めて高度なレベルで逃げ道を考えています。普通の住人からすれば「そんな下らんことに時間とエネルギーを割くなんてバカバカしい」と思うことにも、かなり入念な準備と計画を整えるみたいです。５年前のパト３台入場の件（>1446）でいえば、マンション老人会には連絡網があって携帯電話で会長１人にでも知らせれば「入ってきたパトカーを見たら家を出て管理事務所前に全員集合」あるいは「１６時１０分頃にパトが来るから全員来い」が可能という手はずでしょう。実際はどうだったのか？　は、私の立場からは見えず分かりません。事務所を訪ねた厄介者がこういう「見えない」状態になるように、管理員は私の目の前で味方の住民宅にその住民と一緒に入り、”施錠”しました。計４０分以上も立てこもって、誰が誰にどんな電話連絡をしたのか？　物理的に遮断して敵に知られない仕組みを前もって作っておく。

大手ディベロッパーが売り主の２００戸超の中規模マンションで、こんな防御システムが本当にあったのです。

[1448: 重い報告（下）]

>1446 の「お目当ての資料」とは、組合で雇用していたその管理員の履歴書。理事長の私がいくら要請しても提出も提示もしてもらえませんでした。１０年以上、年齢すら確認せずに４０万円近い月給を管理費から毎月出していた管理組合ということになります。結局は見せずじまいで理事会が退職を承認しました。

さらに、当組合には規約と細則以外に「内規」があって、この管理員が管理会社の雇用から組合の雇用に変わる直前の時期にできた内規に「管理員退職金制度」（「慰労金」が正式名称）が埋め込まれていました。組合雇用での在任１２年間で４８万円。私は個人攻撃されてきた経緯から「支給には反対」の立場でしたが、結局はこれも満額が支給されました。

しかし、一介の組合員になった私がこの会計処理の事実を知ったのは、なんと１年半後でした。私ともう１人は何度も「もう慰労金を渡したのか」と尋ねましたが理事会は一切答えず。１年半後の定期総会決算書の表を見て支給の事実がやっと分かりました。「支出の部」の「雑費」の摘要欄に「前管理員退職慰労金、電球代等」と小さく書かれて終わり。この内規は当該管理員専用の立法だったようで、その後すぐ廃止されました。

プロのアイデアか知らんが、実行するマンションの住民・組合員も相当なもんです。

[1449: マンション検討中さん]

俺のところの管理員は、月額5万円で雇用されている。
重要事項説明書では、管理員費25ノン円。そのためろくな管理員が来ない。

[1450: 匿名]

うちは委託契約には管理員業務費は月額５６万円での契約である。
管理員より給料明細者を見せてもらったら月額２０万円でボーナ
スは年２回各２０万円で残業手当は支給されるので平均すると月
額２３万円位だそうです。管理会社の利益は約２９万円位になり
ます。

[1451: 念のためお知らせ]

有斐閣の月刊誌『ジュリスト』５月号（No.1532）：
特集「マンション管理と法」
http://www.yuhikaku.co.jp/jurist

[1452: 匿名]

悪徳組合員と悪徳管理会社と管理会社雇用の悪徳管理人が共謀すると
組合員は手の打ちようがなく、されるがままである。
手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
か。？

[1453: マンション検討中さん]

>>1452
>>手の打ち方方法をマンション管理士にお尋ねしたいが、どうでしょう
マンション管理士も同様の人種。組合員が利口にならなければ、何も生まれない。

[1454: 匿名]

>>1453
罰則規定を強化するしかありません。
その為には証拠をそろえる坦当が必要でしょう。

[1455: 匿名さん]

罰則規定を強化しても、そのすきを突くのが管理会社。　財閥系は頭が良いから特に悪知恵が働く。　そうはさせんぞ。

[1456: あっぱれ]

>1455
>そうはさせんぞ。

この一言から元気を得る人がたくさんいるでしょう。私もその１人。

[1457: マンション検討中さん]

>>1456
ここらで一般社団法人 マンション管理業協会http://www.kanrikyo.or.jp/
に質問してみては、如何でしょう。
協会員全体で不正をすれば、誰も文句は言わず、通例になる。

[1458: 匿名さん]

赤信号　みんなで渡れば　危ないよ。
業界団体なんて、自分の利益を守るだけの連中ばかり。

マンション管理士の中にも、業界団体まがいの組織運営をしている連中がうじゃうじゃ。　だから、マンション管理士は信用されない。

[1459: 1456]

>赤信号　みんなで渡れば　危ないよ。

そう思いますね。
当管理組合の話ですが、みんなで渡ったけれども「危ない」から
一定割合の組合員の人心は離れる傾向にあると感じる時ありです。
広報とはいうものの、情報操作でそれを隠して知らせません。
どんなに優秀な人でも知らされなければ思考も判断もできません。

マンションのみならず。個人も集団もきちんとしないと信用がね。

[1460: エサをあげないで下さい]

あくどい手口：「餌づけ」ってあると思いませんか。

バレるとまずいからか利害関係者は一切話しませんが、
管理組合員の誰かが疑い始める前の時期の修繕工事で
「見返り」という名のエサがまかれている可能性大。

その時期にいただく分にはまだ気持ち良さもあろうが、
副作用として「再契約」「契約継続」の義務を背負う。
後日、指示されたらその通りやらなきゃいけなくなる。

全国的には無名に等しい、実質顧問のコンサル社員が
「弊社との契約を切りたければ理事会で決めたらいい。
　ウチと離れてやっていけるのならどうぞ」との態度。
「おう、やっていくわい」と言えないのを知っていて。

マンションは動物園だから、エサをあげないで下さい。

[1461: 洗脳？]

マインド・コントロールという程のことでもないんです。「だから行かないほうがよい、接触しないほうが身のため」と内部向けの配布文書に書いてあげたのに、単独で「話し合い」に行くからその後の思考も行動も変わっちゃう。「変わった、変えられた」という自覚があるならまだマシで、手に負えないのは無自覚に飲み込まれてしまうパターン。「私は考えを全然変えてません」と自信たっぷり。

当初は、周回遅れ的に私の管理組合批判をなぞっていた人で、その他大勢の無関心派や会社支持派よりよほど好感が持てましたが、この度、ついに理事長就任予定者コースにお乗りになりました。私のように就任翌月から豹変して管理体制の矛盾を突いた言動を理事会内部からやってくれるなら、見上げたものだと感心し尊敬もします。でも可能性は低いはず。

任期途中で私が「理事長辞任勧告」を受けて辞めてから８年です。その後、現在まで７名ほどの理事長が任期満了で交代してきましたが、輪番制とはいえ、「管理会社を支持すること」「会社の意に反して何かを変えようとしないこと」等の隠れた条件を満たす者だけが理事長に就任できたはずです（この板をご覧の皆さんならこんなことは常識でしょう）。そして悲しいことに、私のことを敵視し、質問や要望をできるだけ無視するのが望ましいと思う人であることが、同じくらい重要な条件のはずです。

当マンションの「話し合い」は、学校や世間一般のそれと違ってクセがあります。体験した私にとっては、警察からの出頭要請のように感じられます。行くと多人数で尋問されたり、非難の集中砲火を浴びます。あるいは逆に、「専門委員にならないか？　なれば要望が通るぞ」と甘い誘い（甘言）が待っていました。乗ると取り込まれて逆に危険です。こういう作戦の実行者は住民なんですよね。はめられるのが分かっているので辞退すれば、「話し合いのできない人だ」「話し合いを拒んだ人だ」といった誹謗中傷が待っています。

当マンションの名物、あるいは得意技なのでしょうか？　９７％（総会議案の賛成者と議長への委任状提出者の、居住する組合員総数に占める割合）が、今回の人事のように９８、９９へと１００を目指して高まってゆく。１％、１人さえも許さない。認めない。・・・一色に染めることが好きな、こうした有名企業は日本にいっぱいあるようですが。「マンションよ、お前もか」。

[1462: 観察者]

取り込んだ後のボス的住民の言動から、取り込まれた人がどうしてそうなったかがだいたい推測できます。「資産価値」という言葉に弱いのです。

[1463: 匿名]

あくどい管理会社とは、組合の資産を食い物にする事も一つの事例ですが、
やはり悪徳組合員を利用して組合員の個人情報を利用して人権にかかる悪
さを仕掛ける管理会社でしょう。
これ等を見抜く組合員は相当の眼力を持たないと証拠を掴む事はできない。

[1464: 匿名]

マンションの資産価値は立地・環境が大きく左右される。
本来はマンションの内部での管理状況（管理会社抜きの管理組合の活動状況等）が公開されると資産価値に影響するでしょう。

管理会社や一部の組合員のみが組合員の個人情報を共有しているのが実情で情報操作されて悪用される危険性がある。

つまり、個人情報保護法を悪用する管理会社が現に存在する。危険である。

[1465: 直言居士]

>1463 >1464 ともに「組合員の個人情報」と書いてくれています。推測を含めてになりますが、当マンションのケースでは、管理組合と管理会社で取れていなかった当方の個人情報を警察に依頼して取ったと言える気がします。マンションと警察の、この類の協力関係は存在しており、訴状を介せばより合法的に調べることができるという実例だと思います。

この逆（組合員個人がマンション管理者サイドを調べてもらえる）の関係は、仮にあったとしてもなかなか使えないのが現実でしょう。想像するに、一番スムーズなのは、管理者サイドに疑いを持った組合員個人を他の組合員たちが理解して「（理事会 →）意見交換会 → 弁明の機会 → 理事会 → 臨時総会」の流れで刑事事件なら捜査機関に依頼、あるいは民事なら裁判所で提訴の手続きをすることだと思います。

当マンションは、５年前、管理者サイドではなく私を標的にしてこの順序で総会承認決議（名誉毀損・信用毀損容疑での刑事告訴請求）までやり、訴状も出しました。「やりたいようにやればいいが、普通は私ではなく、会計の話がある管理者サイドを対象に同じ順序と手続きで組合を運営していくはず」と２００余名の組合員向けに書いて配りましたが一顧だにされませんでした。こういうアンフェア（不公平）さは今も続いています。