管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1381: １３８０の追記]

しかも、管理会社と住民たちに警察当局が乗る体制が８年前から目に見えて稼働（たとえば管理事務所に行くと管理人が仲間の住民宅へ逃げ込み、住民がパトカーを呼んだ）している状態。２年前には組合の総会決議（刑事告訴状提出）によって私は連日、任意の取調べまでされました。今でも秘密裏に訴状でも出されたら当宅の玄関にデカが来てもおかしくありません（← 日本の刑事訴訟法システム）。保釈後１ヶ月で急に同行を求められた今朝のカルロス・ゴーンのようなものです。

会計の質問に答えない、求められた帳簿の有無も言わない組合側に大手管理会社と捜査機関が味方する「マンション管理」が、私にとっての分譲マンション管理組合運営の「実態」になります。これほどまでに全体一致型、１名排除型の管理をやる物件が他にあるとまだ耳にしていませんが、理論的にはどの物件でもやろうと思えばできてしまうはずであり、安上がりで責任も問われない超便利な「究極の管理体制」がここにあると感じます。皆さんのマンションもいろいろ問題ありだと思いますが、警察力を背景に「恐くてモノが言えない」管理は、最優先で駆逐されるべきではないでしょうか。大切だと思うことを誰も何も指摘できなくなりかねませんから（勇気を出して発言したらしたで、全体が「知らん」の無反応で返すだけですが）。

[1382: 直言居士]

「ウソだ。都市の郊外にありがちの、ありふれた中規模（２００戸程度）マンションにそんな仕組みがあるなんて話、どうせ誰にも味方されない特異な個人の被害妄想だろう」。こう思われても仕方ありません。しかし、どんなに私１名をクロ（犯人）にしてストーリーを組み立て、なおかつ私自身が百歩譲ってそれを認めたとしても、管理組合（特に理事会）は会計資料を開示し、誰かのチェックは受けなければならないのです。なのに、組合はその不都合だけはとことん避けながら大規模修繕と日常の管理を遂行し、私に隠し事（タブー）の本丸に切り込まれそうになるとその気配だけで「総攻撃」を開始します。８年間、この繰り返しでした。

ウソみたいな本当の話として、こんな中古物件においても巨大企業・日産と同レベルの世論操作、情報統制が行われています。「管理業務委託」（要は住民の企業まかせ）により、毎月の構内掲示『管理組合ニュース』も「理事会等議事録」も組合と業者の不都合事は一切書かない”大本営発表”と同じです。こんなのまだ序の口です。例えばカルロス・ゴーンを悪い奴だと世の中の人々に思わせるためならわざと社員１名にマスコミが待機している本社付近の橋を渡らせてインタビューに答えさせ、翌朝それが報道に使用される。検察にゴーンを拘留してもらって発信を不可能にさせながら、会社の首脳は記者会見や社内調査とやらの発表をし、ゴーン有罪と言わんばかりのニュースがジャンジャン流される。検察出身の弁護士に先に依頼して手前びいきの解説をコメントしてもらう。これらと同等の構内世論対策が、「住まい」に過ぎないマンションでも行われています。先述の２種の文書のほか、総会議案書、意見交換会、説明会、自治会、警察の出動などが利用されてきました。管理会社、コンサル、理事長、理事会、専門委員会、管理組合、自治会の信用は内外ともに絶大で、それらと対立する住人（管理組合員）の言うことなど戯言（たわごと）扱いです。本格的すぎて、開いた口がふさがりません。

帳簿を見せる気などカケラもないのに裁判所調停の場で「見せる」と断言した若い理事長。『組合保管書類リスト』を作ると言い出して理事会内に「文書保存のための小委員会」を組織するも、そのメンバー４名は私に言わせれば”最も資料に触れさせてはならない人物たち”であり、名称に反して「保存」ではなく「廃棄」をした恐れがあります（管理会社から来ていた管理員はオブザーバーとして加わっていた）。挙句の果てが「規約原本の行方不明」で、数年後の臨時総会で規約細則全面改正（ ← もちろん業者主導）がうまくいった後に「この結果と文書への理事２名の署名押印を以って新たな原本とする。」と議事録に記されました。

組合と管理会社が一体化した場合、もう手がつけられない感じです。

[1383: 匿名さん]

管理会社にしてみれば、管理能力のないマンション管理に
疎い者の方がいいにきまってるだろう。

[1384: 直言居士]

理事長相手の対談・対話も試みてきました。当方からすれば「あの件はどうなっていますか、この件をどう考えているのですか」と直に話したかったわけです。話し合いがたった１回でまとまるなんて想定していません。お互いに少しでも接点を見つけ、回数を重ねて会計その他の問題をちょっとずつ解決していけたらいいなぁという気構えでした。

頼りない理事長（元専門委員）が「前理事長（現専門委員）が同席してもよいか」と言うので、ＯＫしました。１対１の話し合いで決定的な取り決めをし帳簿閲覧の手続き等において自分が勝利するのが目的の”直談判”にするつもりはありませんでしたから、また何か仕組まれるかと予感はしたものの了解しました。

この前理事長（現専門委員）が、私の文書配布行為を名誉毀損罪として臨時総会を開き、刑事告訴にかけたボスです（さらに上位の大ボスがいると思われるが、大ボスは役職に就かないで支配）。彼は、私の質問に対して「答えない。答えたらアンタの土俵に乗ることになる」の一点張りでした。その正当化の根拠として「かつての理事会で答えないと決定している」と言いました。

前述の投稿１３８２で構内世論誘導のための情報操作（広報）に触れましたが、管理組合の情報操作はその目的以外にも”標的の心にダメージを与える”ために実行されます。当時、臨時総会の承認決議をされていた私は「刑事告訴状が提出されたのか、受理されたのか」、弁護士相談や当の警察に足を運んでも知ることができず、組合内で誰も教えてくれない状況に困っていました。前理事長と当時の理事長はこれについても回答を拒否。私は話題を変えて「管理規約改正原案が仕上がっていると管理人から言われたが、そうなら組合員のみんなに配布して検討してもらうべき」と提案したところ、「今、原案を見せて確定案と誤解されたら困る」と言われ、この件に関しては結局、規約細則改正臨時総会前に配られ時間不足のまま承認されました。

今日が日産の臨時株主総会ということで、今月４日の４度目の逮捕は記者会見（１１日）だけでなく総会の日程（８日）も考えに入れられていたのでしょう。当マンションの組合運営もいざという時はこの大会社とほぼ同レベルで秘密裏にスケジュールを組まれ、全体の事後承諾でやられますから、個人や少数では歯が立ちません。ゴーン氏は瀬戸際でよく耐えている。常人なら楽になるために”やっていないこと”でも「やりました」と吐いてしまう状況でしょう。あるいは精神的に壊れます。

何回も投稿してタラタラと書いてきましたが、逮捕をチラつかせる刑事を相手にし、日本では弁護士の同席も許されない取調室という特殊な空間で、投稿のように長々と語ることはできません。取調べは警察署内ではなく弁護士会館に刑事が出かけて行うくらいでなければ被疑者の人権は守れないと思います。皆さんご存じのように、調書は、取調べの捜査官が被疑者になり替わって「私は」を主語にして文面を作成しますので、警察や”被害者（本件の場合、直接には組合や役員、間接には管理会社やコンサル）”に不都合な私の供述は、要請しても入れてもらえません。社会・会社に不都合な個人の発言は水際で消去される仕組みだと感じました。会社もマンションも経営の原理は同じようです。捜査機関の調書と、”迷惑住民追放モード”の管理組合の総会議案書、意見交換会資料等は似たようなもんです。

[1385: 直言居士]

あ、ちなみにその後の理事会議事録には「話し合っても平行線にしかならないため、今後の面談要請には応じないこととした。」と記載されました。

[1386: 職人さん]

１３８１さん。孤軍奮闘のようです。住民から警察に通報が行くなど、通常では考えられません。一案として、例えばマンション管理士に相談して、「自分のやっていることは理事会に透明公正な運営を求めている、組合員として当然の行為であること」を大きな会合では一緒に同席してもらうのはどうでしょう。さして費用は掛からないと思います。

[1387: 匿名さん]

妄想も多分にはいっていそうだから、ほっとくのがいいんじゃないかと思う。

[1388: 仏（ほとけ）]

管理組合（特に理事会）の味方として、”マンション管理士”が当マンションと関わった時期はあります。契約上の名目は「管理規約細則等の全面的改正作業補助」だったかと思いますが、組合が私を名誉毀損容疑で警察に告訴する過程にも関与していました。

理事会の数名（全員が元専門委員）は臨時総会の告訴承認決議の直後、それまで契約したことのない”弁護士事務所”に訴状作成の依頼に行った（この順序も多分にダマシ的。一般組合員は印象だけで承認し、訴状の内容は今も知らない）のですが、管理会社、設計コンサルに加えてこの管理士もいっしょに訪問した、と当時の議事録は記載。臨時総会以前に、組合に関する文書の作成と内外への配布をやめるよう「内容証明郵便」で、理事長（元専門委員）が私あてに『文書配布差止請求書』を送付すべく助言もしたようです（議事録）。

後日、この弁護士と管理士は、設計コンサルが理事を務める会員２０名ばかりの小規模「学会」の一員だということを知りました。全組合員に知らせましたが、いつもの通りことごとく承認して何も変わりませんでした。管理士は自己のプロフィールにて中堅管理会社出身だと明かしています。私の主観では、規約細則は将来の建替え実現を最高目標に書き換えられてしまいました。

各契約で支払われた組合費の流れを見ると、設計コンサルとその配下たちが原因で起きた騒動なのに、その学会メンバーの弁護士と管理士に合法的にカネが落ちたと分かります。この産学連携体の上にさらに大手管理会社がいるマンションなので、私も大物管理士とされる人に相談したこともありましたが、まず歯が立たないでしょう。孤軍奮闘者はこうした絶望から再出発しているはずです。

[1389: 直言居士]

>住民から警察に通報が行くなど、通常では考えられません。
いい事を書いてくれましたね。でも、今の防犯・防災ブームの中では警察直結型の分譲マンション管理が行われていても全然おかしくないでしょう。「近隣に不審者とのことで防犯カメラの映像確認を理事長が警察官に許可した。」といった記述はときどき議事録に載ります。管理組合と警察の連携は当マンション、広く見て地域的にもむしろ常識です。さらに管理会社です。企業を守って個人を守らない警察は普通でしょう。マンション管理の知識を多く持つがあくまで住民・管理組合員の知人は私への取調べ開始を知って驚きましたが、業界人らしき者たちは驚きませんでした。購入者たちの知らない世界。知らないから買うし、住めている。

[1390: 匿名さん]

悪徳組合員と共謀してマンションの正常な管理を妨害する管理会社１０９
や、管理組合連合会、マンション管理士会連合会等々の悪事の証拠をどし
どし投稿しましょう。
あくまで、投降者は分譲マンションの組合員（住民含む。）の利益になる
管理方法を提案できるものであるべきです。
営業妨害、名誉棄損等で告訴等も考えられるのでその下準備は怠ってはい
毛ません。

[1391: マンション検討中さん]

>>1389
警察がやってくれればいいが、騙しの手口でしょう。
やったふり、弁護士をつけたら告訴状を受け取る、と言いながら、時効が来た、とか言って逃げる。

[1392: 職人さん]

　ワシの知っているマンション管理士は、自分の投資マンションの理事会・管理会社があまりに「デタラメ」なので、孤軍奮闘（一人一人を訪問し、問題点を説明、最終的に賛同者を集め１／５決議、過半数決議で理事会役員を交代させた）とのこと。最後に「正義はやはり勝つ」すなわち、正しい主張ならいずれは他の住民にも通じる、とのことのようだ。

　民事の問題は、最終的には裁判しかない。今は「自分でできる民事訴訟」等の出版もある。常識的なことが勝手に捻じ曲げられていれば、相手に弁護士がいようが恐れることはない。たとえ「和解」でも、悪徳理事会にお灸をすえることができ、他の賛同者も参加してくれることが期待できるんではないかと思うんじゃがのう。

[1393: マンション検討中さん]

>>1392
判事は区分所有法すら知らない。そのためでたらめです。
俺の知っているマン菅士は、東00管理士会を除名され肩書に顧問と記載し、後日00区マンション条例作成に対し後日議事録を修正させられた事実がある。
マン菅士資格取得後5年間依頼なし。胡散臭さで有名。仕事もないのに00管理士会を作り常にトップになりたがる輩。ttp://in-kikaku.com/profile.cgi

[1394: 直言居士]

築４０年を近々迎える２００戸程度のデベ系マンションで、途中２０年目～３０年目あたりに設計コンサルが大規模修繕関係で入ってきて、大多数の住民の知らぬ間にかなり独特の管理体制を敷かれました。

関心を持たず企業と一部の住民に任せていた隙（スキ）のある組合員たちに原因がある、と業者サイドは言うでしょう。しかし、分譲マンションの管理組合にこんな悪用の仕方があるとは想像だにしないのが住民。免疫も抵抗力もありません。３０年目に理事長にたまたま就任した私からの緊急メッセージを読んで、長年ローンを払って一室を手に入れていた組合員たちはどう考え、行動したか。その答え（反応）の一例がここ８年間の当マンションなのだと思います。沈黙と理事会への賛成・承認の切れ目なき連続。

「独特の管理体制」の中心にいた管理員のマンション観をひとつ、記します。管理員としての自分の業務に文句がある住民が、直接、管理事務所に来た場合に備えておかねばなりません。そのため、事務所に最も近い家の組合員とあらかじめ話をつけておきます。いざという時、その家に入れてもらって立てこもり、かくまってもらいます。加えて、事務所のある居住棟の向かいの棟にも「仲間」を作っておきます。事務所の中あるいは付近で管理員が窮地に立たされているのを見たら、その仲間からさらに他の仲間たちへ連絡して助けてもらう。その先に地元の警察署もある。

このような感じでマンションを見るのがクロウトでしょう。シロウトが考えもしない視点と水準で、建物、「契約」の内容及び文面、規約細則や内規などの悪用をたくらむ。住民が話を持って行きそうな諸機関とのあらかじめの関係構築も常識なのかもしれません。監視なき状態で組合運営やり放題の期間が１０年以上ありました。マンション内部に「管理員親衛隊」とも呼べるグループ、組織が育っていました。管理会社も設計コンサルも変更しないのが当たり前で、今でも組合員たちの思考に契約先変更という選択肢はないでしょう。ひょっとしたら、毎月の理事会の司会は管理会社がやっているのかもしれません。

単に支配欲の充足のためとは考えにくく、組合のカネ（会計）が元凶かと。

[1395: 匿名さん]

管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。
マンションの管理は総会で付託を受けた理事会が管理を任されている。

[1396: 直言居士]

↓ 以前、１度は紹介させていただいたブログ「芦田の毎日」
http://www.ashida.info/blog/2002/03/post_9.html
冒頭に「要するに「管理マネージャー」も住民の一員と思っておいた方がいい」とあります。ページ全文をお読みになれば参考になる箇所もあろうかと思います。

>管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。

究極の”お任せ管理”とも思えますし、逆に、”お任せしないと攻撃される管理”でもありました。

以下は、>1395 さんと同じ感覚で「管理員が管理組合の王様みたいになっているのは異常だ」と具体的事例を交えて指摘する文書を作り、配布した組合員１名（＝私）を告訴すると言って組合を統率した理事長（当時）のマンション観についてです。皆さん、長文ですが参考にして下さい。

彼は、刑事告訴請求のための臨時総会（名誉毀損容疑）で「以前の管理状態に戻すために」こうするのだと説明し、議事録にその発言を残しています。この「以前の管理状態」とは私が全組合員に緊急メッセージを配って異常を知らせる前の組合運営を指します。つまり、知らせた私の行為やその内容の全否定です。要は、「一般の組合員は毎月２万円を納めて理事会に賛成していればよい。広報は年１回の定期総会議案書だけでいい。何も知らんでいい。組織に機密秘密は当たり前。理事会は、専門委員会と管理会社と設計コンサルタントの３者で決めたことをそのまま決議していればいい。」という状態。

マンション管理の諸業務のうち、会計だけを従来全部委託に近い内容で契約してきた管理会社（大手デベロッパー系）に任せる。管理会社から来ていた住み込み（常駐）の新管理員を組合の雇用に切り替え、「管理員業務委託契約」を特別に結ぶ。管理員の定年はなくなり、恐らく基本給もより高く設定され、その代わりに理事会や総会などのマネジメント（例：会議資料の編集や取捨選択）もやる。この管理体制下では、管理会社から担当社員（フロント）が会議同席のために足を運ぶこともない。

他方、大規模修繕を主とする工事系は特定の設計コンサル１社が独占。初めての大規模修繕を契機に当マンションに入って来て、組合員数名による「専門委員会」を導入。同時期に組合員６名からなる「自主管理移行プロジェクトチーム」が結成され、業務委託契約・規約細則などの法的見直し（組合の大改造）を上記管理員が会社雇用だった着任２～３年の間に遂行した。

組合と管理会社の間における会計業務委託は、通帳は会社で印鑑は組合、と分けて保管されたようだ。が、組合雇用に移行した管理員が「小口現金会計」をやることを認め、その口座の管理（カード・通帳・印鑑）を任せていたと思われる。組合内のマニュアル本（新任の役員のために管理員自身が作成）では、管理員が起案する「振込依頼票」に会計担当理事と理事長が承認印を押す手続きが記されていた。この依頼票が管理会社に送られて、当該の金額で「小口現金会計」の口座に入金される仕組み。

たまたま理事長になった私が問題視するまでの十数年間、この管理員と専門委員会が組合の実質的「常任理事会」（クロウト集団）になっており、規約上の理事会は他のマンションと同じ「任期２年、毎期半数入れ替え」のシロウト集団だった。専門委員会が午前中に先議した内容を夜の理事会が追認する運営が常態化していた。よって、「自主管理」を名乗るくせに、各種の業務委託先が見直されることのない運営（ ← このために管理員が理事会を牛耳ってきたはず）がずっと継続していた。そんな”お飾り”的理事会なのに、大規模修繕の発注や施工の時期だけは専門委員が委員会を離れて理事長に就いた。私を告訴するぞと組合を動かした住民はその代表格で、彼は、私から見て「ミスター大規模修繕」である。

以上の点に気付き、まずは理事会で話題に出し、管理員と専門委員と副理事長らによる反撃をくらった後は他の組合員たちに知らせ、それでも改まる気配なしで逆に会社と組合が結束を固めたので外に知らせてみたのが私ということです。半年で理事会に「理事長辞任勧告」を出され、葬られました。その上で十数年間のインチキ自主管理は終了し、現在の部分委託に移行（管理会社とコンサルはそのまま！）されました。ちなみに、私に対する組合の告訴は失敗に終わっていますが、反省の兆しは全然ありません。

[1397: 匿名さん]

>>1395
付託された理事会が管理をする能力がないから、
管理会社に委託するのでしょう。
無能な理事会が機能しないから管理会社雇用の
管理員が幅を利かすのでしょう。
委託契約書の業務内容を検証しましょう。

[1398: 職人さん]

「管理員」という意味がよくわからん。「管理会社」、「管理会社の社員である管理人」、言委託された「マンソン管理士」といろいろあるが、どの意味でしょうか。ご教示くだされ。

[1399: 職人さん]

　先ほどの「管理員」についての質問は、１３９５さんに対するものでしたわい。ひとこと添えるのを忘れておった。

[1400: 匿名さん]

>>1398
お宅のマンションの管理委託契約書をまず理解しなさい。
色々必要ない業務内容が盛りだくさんです。業務内容が
全て遂行されているでしょうか、？
解らなければマンション管理士の資格保有している、
フロント、管理員経験者の門をたたきましょう。