管理会社のあくどい手口（2）

[元不良理事]

前スレ「管理会社のあくどい手口｝が満杯になりましたので以後はこちらにご記入ください

前スレは、　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/


多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

[1361: 匿名]

（規約の設定、変更、及び廃）
区分所有法３１条
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三
　　以上の多数による集会の決議によって、する。この場合において、
　　規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響
　　を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定
　　、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四
　　分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有す
　　る者が反対したときは、することができない。

前項３０条第二項
２、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないも
　　のは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除き、これを共用
　　すべき区分所有者の規約で定めることができる。

これと、異なる規約は無効であるとの法律家の見解がおおいです。ある
マンションで規約は重要であるとして、この３１条は緩いとして五分の
四以上の賛成でないと可決してはいけないとしたら、四分の三以上の賛
成は得られたが五分の四には満たなかったので否決とした場合が争点に
なった事がある。くらいです。

[1362: 匿名さん]

理事長と毎月一回飲み会してて合法的な管理費の着服と営業がマッチすることによって、それに邪魔になる者は協働で排除してるかもしれないですね？
とにかく不審な点は調べないとですね？
不正があったばかりの管理会社ですが、管理会社が協力していないことを願いましょう。

https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12440766727.html

[1363: 〔ご報告〕規約原本紛失問題]

>1360 に書いた通り、まず当時の理事会議事録をたどってみました。

やはり、規約細則改正の臨時総会が可決承認で成功した１ヶ月後に、
「以前より管理規約原本がない現状について報告があり、現に有効な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、理事長他２名の理事が認めた書面を添付し、発行することとした。」と記載されていました。

紛失問題の起点として「規約原本がないことがわかった。」あるいは「紛失していることがわかった。」旨の記載は、私の記憶にはあるのですが、今回の再点検ではまだ見つけることができていません（発見したらまた報告します）。６年前作成の『管理組合保管書類リスト』も再度見ましたら、やはり『管理規約原本』とあるが、その「内容、保管期間、保管場所」のすべてが空欄でした。『管理規約（写し）』のほうは、「第０版、永久、机下」と記入されているのに。

【私見】恐らく計画的に「新しい原本」を臨時総会後に成立させたことで、やはり、それまでの管理規約を法的に抹殺・抹消して過去の一時期（１２年間の自主管理体制）の土台を闇に葬った？？？
上述の「現に有効な管理規約としては、」という文言がとてもひっかかる（原本がない状態＝無規約での組合運営、と考えれば「規約違反」を問うこと、並びに「規約違反」の概念自体が成り立たなくなるでしょう。それは過去の違反者たちにはバンザイ！でしょう）。ホント、すごいマンションですよ。管理会社、組合理事長とも手練手管に権謀術数のオン・パレードで、歯止め効かず。

[1364: 匿名]

原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。司法はどう見るでしょう。

[1365: 管理会社]

話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

[1366: 匿名さん]

こんばんは。せっかくですので、お尋ねです。

兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

よろしくお願い申し上げます。

[1367: １３６３]

>1364

>原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
>そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。
ご指摘の通り「無法地帯に等しい」のですが、大手管理会社やコンサルの
サポートがあって、合法的運営については特に議事録上はバッチリです。
数年前に掲示で「当管理組合に何ら非があったわけではない。」と断言
されました。会計帳簿閲覧請求で私が簡易裁判所に調停申立した時です。

>司法はどう見るでしょう。
築４０年近いですが、本格的に司法を導入したことがまだない物件です。
私は調停以外の法的手段を使いませんし、理事会率いる組合側は問題を
書いて内外に知らせた私を名誉毀損の容疑者として警察に訴状提出した
ものの、捜査（任意の取調べ）を経て「不起訴処分」になったため、
裁判まで行きませんでした。会計実績を調べるという私の姿勢を是とし、
大手管理会社と敵対しかねない案件に乗ってくる弁護士はまずいません。
「組合員でも組合の通帳は見れないぞ、プライバシーだ」と言われたな。

[1368: １３６３]

この板（スレッド）は「管理会社の」あくどい手口がテーマですが、
分譲マンション内の「法」を考察するとどうしても「住民の」あくどさ
も論じざるをえません。>1355 のように住民は無知で操られていると
強く思われる時もあれば、「善悪を知っていて会社を助けている」と
思える時もあり、真相はよくわかりません（組合操縦法は企業秘密？）。
ただはっきり言えるのは、「１２年間続いた管理人中心の自主管理」
の会計を議題にしないように理事会・総会が続けられていることです。
問題発生以降８年、毎年７名が理事・監事になりバトンタッチ、リレー
ができています。実績隠しの点で、業者と組合は共犯の関係なのでは。
ちなみに警察は「業者と組合」に味方し、調停員も同様でした。残念。
ごく時々、理事長就任を拒む人が現れます。３年前の副理事長は転居、
２年前の副理事長は辞任を望んだが「そんな理由は認めない。続けて
職務をまっとうせよ」と議事録に書かれていました（強制労働？）。
”そんな理由”が何なのかは記載がなく、本人も黙っており、不明です。

[1369: 1365]

>1366
管理会社内部の事はわかりますが、理事長の不正の事はわかりません。
やっていると疑わしいことはありますけど、手口までは…

[1370: 匿名]

1365 管理会社 21時間前
話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

１３６９さん、１３６５で、
何でも答えると宣言しているでしょう。頼りにしていましたが、
がっかりしました。

[1371: 単なる住人]

>1366 の引用 ↓
>兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

当マンションにおいてもそう思うことが多々あります。役員（特に新旧の理事長）の言動に常軌を逸した特定業者礼賛（や私への無理解と攻撃）が表れるため、だいたいわかります。しかしシッポはつかめないです。恐らく組合が支払った代金からキックバックされたりしているのでしょう（つまり代金の水増し請求）が、手渡しだと足跡も残りませんし、税金でもないので当局も等閑視。大規模修繕での業者間のリベートは近年問題視され報道もありますが、組合員レベルまでは疑問視されることもなく容認されてますね（特にマスコミ）。

ずっと無視無回答できたのに、私の会計帳簿閲覧請求調停の１回目からすぐ「見せます」と答えていまだ見せずに６年経過できている当時の理事長さんは、「防火管理者」に就任し、今まで毎月５千円の報酬が管理組合費から支給されています。会計調査回避成功の論功行賞と言えますが合法です。理事会議事録によれば、当人が「防火管理者」試験に合格した際、会議で管理員（管理会社社員）が報告したとのこと。業民一体。これなども１人にずっと続けさせたら良くないと私は思うけれども、批判の声が上がらない（上げられない？）組合です。調停最終回（３回目）で「閲覧実施前に話し合って何を見せるか等を確定する」旨を互いに同意したのですが、その後２度（集会所、ファストフード店）面談してどちらも”会うだけ会っておいて見せる段には進ませない”のが先方の態度（仮に見せる段に進まれても『組合保管書類リスト』は役員と管理員の仲間内で整理し編集しているから恐らく「大丈夫」）でしたので、私はペテンにかけられたに等しい。この業界は、信じるとたいていだまされますね。現在は、私がゴネているから閲覧が実現しないのだという話にされています。

[1372: プロの記述のご紹介]

ちょっと古い情報かな？　４ヶ月前の刊行物を紹介：
『週刊東洋経済』（２０１８年１２月８日号、定価７１０円）

特集：マンション絶望未来（P.１８～P.５５）
気になる【主な目次】
・値上がり限界、新築は大収縮、マンション老朽化の多重苦
・タワーマンション「勝ち組・＊＊＊ランキング」
　／騰落率ランキング／ワースト１０／デベロッパー別／賃貸＆売買の多さ
・高齢化/管理不全/空き家「廃墟化マンション」の実態
・（有識者に聞く）マンションを延命するには
・タワマン修繕クライシス
・悪質コンサル　相場の２倍も当たり前　工事費「水増し」の手口
・業者にカモられないための自力で進める大規模修繕
・大規模修繕”談合”の舞台裏
・国交省のマンション政策　現場が見えていない！？
・長持ちマンションを作る管理組合運営のツボ

バックナンバーはまだ売られているでしょう（書店にお問い合わせ下さい）
自治体立図書館にリクエストすれば何らかの形で後日用意してくれます
（各項目、初心者でも読めるように書いてくれています）

[1373: 誰の話を聞くべきか]

「プロの記述」とはマスコミ報道ということになるのでしょうが、

管理組合（員）・住民を業者にだまされやすい無垢（ムク）な存在として「性善説」で記事を書いているのか？　
それとも、業者と一緒になって、場合によっては業者の弱みにつけ込んで「自分（ら）は組合員だから私的利益を得る資格がある」というデカイ態度の「性悪説」で描いているのか？

この区別の線は、記事の質を判定する上でとても大事だと思います。

新聞・テレビ・雑誌はことごとく前者（性善説）と言ってよい様相です。大手不動産会社、業界おなじみの大学教授のコメントはいつも載りますが、同じ会社の直轄的物件でホトホト困らされ苦しんだ方の話は出ません。

マンション内部とか「理事会」周辺でいったい、本当はどんな管理が行われているのでしょうか？　各マンションのホントにうっとうしい直言居士（ごまかさない人）を様々な法令や規約細則、組織などを駆使して脅し、転居させてこなかったでしょうか？　泣き寝入りさせてこなかったでしょうか？　後からでも書類を作り上げるなどして悪の連合を法的に正当化してこなかったでしょうか？　悪の連合と警察との秘密の協力関係はまったくないと言えるのでしょうか？　

これらの疑問にズバリ答えるマスコミ報道は絶無でしょう。対照的に、困っている「個人」の記述はインターネット上を始めとして多数存在します。誰の話を聞かなければ解決しないのか、明らかです。末端の「個人」です。編集後記「この２ヵ月ほどモデルルームや廃墟化マンションの現場もくまなく歩きました。」だとさ。

[1374: 直言居士]

わがマンションでは、管理組合活動として「説明会」が時々行われます。
実態は「業者による」組合員のためのイベントなのですが、特に今回は、
不参加でその場にいなかった人へのフォロー的資料配布もありません。

先日、私は参加しました。テーマは「保険」です。
今月、最近の理事会議事録を目にしたところ、「説明会にて、管理費の
金額が上がっても個別（戸別）に交渉する手間が省けるのならよいとの
意見が出され」「管理費の改定を視野に入れて」の記述がありました。
私の発言や他１名の質問「今日来ていない組合員のことはどうするのか」
については何も記されていませんでした。

私を含む誰かが「管理費が値上げされようとしている！」と知らせたく
ても「文書の配布行為はやめて下さい」が理事会の強い基本姿勢です。
この要請を無視して配布してもよいのですが、私の問題意識はもっと
深いところにあります。実質的に、組合員の発言に対してはどこにも
「聞く耳」が存在していないという管理手法が適用されているのでは？

１年３６５日のうち定期総会２時間弱の中で１、２回何か言えるだけ。
説明会も似たようなもので、何か言ってどうなるものでもありません。
業者と（追随する）理事会に好都合な発言なら議事録に採用されます。
実質的に理事会だけでレールを敷いてしまう、その正当化に議事録を
作っているだけ。「理事会商法」であり「議事録商法」でもあります。
ずるい編集であること、真相とは違うこと、不利益になりうることを
全組合員に伝えたとしても、賛成と承認以外やらない管理組合です。

イメージは、まるで馬車です。引かれるままに、どこまでも皆で進む。
馬は理事会、車には２００名の組合員が乗っています。批判は要らず。
馬の手綱を握る御者（ギョシャ）は、管理会社を始めとする業者です。
あぁ止まらない。何をしても止まらない。賛成と承認あるのみの団体。
こういうマンション管理、はびこっているんじゃないか。ラクだもの。

私が役員なら、組合員の意見を聞きながら運営するほうが気分が良い。
任期１年だけの毎年の理事長が、聞く耳を持たない人ばかりで不自然。
これらはプロの手口なのか、アマにも原因があるのか、きっと両方か。

[1375: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1376: 直言居士]

明日以降？こちらの板でよろしくどうぞ。特にお金の問題。

[1377: １３７６]

築何十年にもなる、いわゆるファミリータイプの分譲マンションの管理組合や自治会で本格的な不正会計の疑いが浮上した場合、「良識派（改革派）を中心に住民たちが整然と調査・告発して事態に対応するか」といえば、そうならない展開が多いのではないでしょうか。

管理組合で言えば、管理会社が用意した原始規約「任期２年、毎期半数入れ替え」で新築分譲時から今に至るまで役員（理事・監事）のなり手を順番に回していますから、仮にルーズな会計が１０年間続いていたとして、当時役員だった７０～８０名の住民の責任（恐らく業者まかせで承認印押しまくり、サインしまくり）が問われる展開になりかねません。

悪質なプロの管理業者は少数の組合員と結託し、万が一でもバレる展開になった時のためをあらかじめ考えて「やたら法的に」準備してから実行に移す傾向があるようです。具体的には、主に大規模修繕工事をやるための組合組織「専門委員会」を創設し、その運営細則に「委員会に要した費用は、組合の負担とする。」旨の条文を入れておきます。他方、同委員会が活動した期の決算表（定期総会議案書）にはどこにも組合の負担額が書かれていないのです。そして残念ながら、毎期のそういう決算表は定期総会でろくに精査もされず承認されてきたのですから、後から不整合を指摘すると実に厄介です。

不自然に感じたので、「そういう条文が細則にある以上、組合はいくら負担したのか？」と書いた文書を全組合員宅に配布したら１名を残して５名の委員が理由を語らぬまま辞めてしまいました。後年、この残留１名により廃止を回避した同委員会は復活。辞めた元委員たちも２名ずつ理事や監事に就き、実質的に私１名の組合会計閲覧要求や外部監査の要望の実現を阻んでいます。

工事関連での契約先の業者に組合が支払った金額の中から一部が還流していたのなら、「水増し」やらになるのだと考えられます。具体的事例は他にも多数ありますが、どれであっても過去の会計実績のおさらいは「今さらできない、もうできない」というマンションになっていると想像されます。そのため、逆に全員で足並みをそろえて「あのうるさい１人を黙らせよう、追い出そう」という組合運営になってもおかしくありません。

[1378: 余談]

ちなみに、「業者まかせ」については管理員等にまかせないと逆に激怒されるとか会計担当の理事から聞いたことがありましたし、住まいであるマンションの上記のような不祥事疑惑については警察などは捜査も摘発もしない姿勢で一貫し、そのためなら私に対処するための出動さえしてきたと言えます。大手の物件だからかもしれませんし、組合・自治会とも圧倒的多数で会計に問題なしの態度を貫き、むしろ、うるさい私１名をトラブルメーカーとして話を仕立て上げることに成功しているからかもしれません。

[1379: 直言居士]

コソコソ裏で、ではなく「堂々と公開」型もありえます。

契約期間の真ん中で住み込み（常駐）から通勤に変更（理事会が承認）した組合雇用の管理員への給料は、理事会議事録では減額の数字が明記されていましたが、実際には常駐の時と同額のまま支給。同じ期においてほとんど欠席だった（お気に入りの？）役員にも報酬支給。・・等で、やるべきでない会計処理を１０万円以上、私１名が指摘しても理事会がそのまま承認し、期末の定期総会決算案としても全体で承認されて今に至ります。

私は当該期の理事長（任期１年）でルーズさを改めようとして集団的反撃にあったため、是正されるまで組合運営に協力しないと全戸に文書を発して宣言しましたが、半年分の報酬６万円を支給される資格は満たしておりました。それが管理員からも会計担当理事からも連絡なし（当時、報酬は手渡し）で２ヶ月後に問い合わせたところ、約３週間後に私の管理費引き落とし口座へ振り込まれました。管理会社を含む彼らの言い分によれば、当初から私に渡そうとしていたのであって、当初の理事長報酬６万円は管理事務所の「小口会計」に雑収入として温存し、理事長の口座に送金する６万円は新たに組合資金から出す手続きをすることに決めていたそうです。ネコババじゃないぞ、決別を宣言した私に原因があると言わんばかりでした。

後日、小口会計用の組合の通帳のコピー（１ページのみ）を会計理事が私に渡し、見たところ、管理会社から組合に送金された役員報酬全額（管理会社に通帳を預けていた管理費の一部）に対して利息３円が付いていましたが、当該期の決算表では「受取利息０円」でした。・・そのまま承認されました。

組合員は２００名超いるのですが、理事会も総会（ともに業者同席）も問題視せず。警察、検察、その他相談機関等でも”事件性なし”。ちなみに私は任期途中で「理事会一同」から辞任勧告を出され、退任しました。

[1380: 現在進行中のこと]

マンコミュ掲示板をお読みになるだけの人、投稿もなさる人、いろいろいらしてよいと思うのですが、当マンションに住み続けている私の場合、今回の「参考になる！」をクリックしてくれたどこかの誰かさんには助けられました。

なぜか？
２００名以上いる管理組合員全員による「無反応」のド真ん中にたった１人、立たされております。最近の理事会議事録の読み方（裏事情等）、組合が抱え続けている未解決事項など、ある意味で”命をかけて”数ヶ月に１回は知らせていますが、今や１名の反応もないのです。この数年のうち、協調のコンタクトをとってくれた住民が２名ほど現れましたが、両者とも高齢には勝てず、静かになってしまいました。致し方ないことです。

順番くじ引き（輪番）制で集まっただけの「理事会」「監事」にしては、あまりにもプロ級の運営（特に私への対応）を毎期続けてやることができているのです。管理会社やコンサルタントによる指南は当然に「ある」のが感じられますが、提訴されなければ全役員と非役員全員が一致して数年前の組合の諸問題には「絶対向き合わないぞ！」と言わんばかりの運営を切れ目なく継続できている様子を見ると、「他のマンションも一皮むけば同種の対処をやるのだろうか？　そうではなく、やはりこのマンションが異様な複数の物件に入っているという話なのか？」という疑問が湧きます。こういった比較ができるのはマンション管理士とか管理会社の社員、弁護士などでしょうが、これら業界人はこういうことについては語らないはずです。

”理事会を中心とした全組合員による組合員１名への非協力”は、例えば不正摘発に向けた動き対する「最高の妨害・防御」になる手段ではないですか。しかも圧倒的大多数により民主的に見え、運営の正当性も装えます。特定の不都合な事柄は無視して避ける反面、大規模修繕やどうでもいい些細な管理事務での積極的姿勢によって、逆に「組合員１名」の私がトラブルメーカー、モンスター住民だとされる構図。